Introducción: heredar en La Palma y tomar decisiones inteligentes

Heredar una vivienda en La Palma es, a la vez, un acto de amor y una responsabilidad. Muchas familias viven fuera de la isla y se encuentran con un inmueble en Santa Cruz de La Palma, en el Valle de Aridane (Los Llanos, El Paso, Tazacorte) o en zonas rurales como Breña Alta, Puntallana o Garafía. La pregunta llega pronto: ¿aceptamos la herencia y vendemos, alquilamos o mantenemos la casa?

Esta guía te acompaña paso a paso: aceptación de la herencia, documentación imprescindible, saneamiento de cargas, impuestos y estrategia de venta. Está escrita en lenguaje claro, con pautas prácticas que puedes ejecutar a distancia y un enfoque realista de tiempos, costes y decisiones.

✔ Resumen

• Heredar implica trámites legales y fiscales con plazos.

• Preparar la documentación desde el inicio acelera la venta.

• Una decisión informada evita sobrecostes y bloqueos de última hora.

1) Aceptar la herencia: pasos y documentos clave

1.1. Documentación inicial

Para iniciar la sucesión necesitarás: certificados de defunción, últimas voluntades y (si existe) testamento; DNI de los herederos; escrituras y nota simple registral de la propiedad; recibo del IBI, referencia catastral y, si procede, deuda hipotecaria. Cuando hay varios inmuebles o fincas rústicas, conviene elaborar un inventario con superficies, cargas y usos.

1.2. Escritura de aceptación y adjudicación

La aceptación puede ser pura y simple o a beneficio de inventario (opción prudente cuando hay dudas sobre deudas). Se firma en notaría, se detallan bienes, valores y adjudicaciones a cada heredero y, si hay acuerdo, se incorporan compensaciones económicas para cuadrar los lotes.

1.3. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y plazos

El ISD se liquida con carácter general dentro de los 6 meses desde el fallecimiento (con posibilidad de prórroga si se solicita en plazo). En Canarias existen importantes beneficios fiscales para familiares directos; aun así, la base del impuesto se determina, desde 2022, tomando como mínimo el valor de referencia de Catastro cuando exista para el inmueble. Si no existe, se utiliza el valor de mercado debidamente justificado.

1.4. Registro de la Propiedad

Liquidado el ISD (y, en su caso, la plusvalía municipal por fallecimiento), se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad a favor de los herederos. A partir de este momento, la vivienda queda lista para actos posteriores (venta, hipoteca, etc.).

✔ Resumen

• Reúne certificados, escrituras, nota simple, IBI y Catastro.

• Firma aceptación en notaría (valora beneficio de inventario si hay dudas).

• Liquida ISD en 6 meses (con prórroga) y usa valor de referencia o mercado.

• Inscribe la adjudicación para poder vender con seguridad.

2) Cargas, situaciones especiales y cómo resolverlas

2.1. Hipoteca y deudas

Si la vivienda heredada tiene hipoteca, hay dos caminos: cancelarla (abonando saldo y firmando cancelación registral) o subrogar/novar si vais a conservarla. Si el objetivo es vender, lo más eficiente es vender con carga y cancelar en notaría con el precio del comprador, coordinando con la entidad para obtener el certificado de deuda y el cálculo de cancelación el día de la firma.

2.2. Usufructos y derechos de terceros

En herencias con usufructo viudal, el nudo propietario puede vender su parte, pero el usufructo subsiste salvo que se conmute (acuerdo económico) o el usufructuario renuncie. También pueden existir servidumbres, arrendamientos o ocupaciones que conviene identificar desde el inicio para no frenar la operación.

2.3. Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Si la vivienda es VPO, revisa calificación, precio máximo legal y autorizaciones del órgano competente. Vender sin respetar estas reglas genera anulaciones o sanciones.

2.4. Obras y discrepancias

Obras antiguas sin declarar, segregaciones o ampliaciones exigen regularización (declaración de obra nueva/antigua, georreferenciación, coordinación Catastro–Registro). Resolverlo antes de publicar evita reservas fallidas y descuentos forzados.

✔ Resumen

• La hipoteca puede cancelarse con el precio de la venta en notaría.

• El usufructo exige acuerdo o se mantiene hasta su extinción.

• VPO, arrendamientos y ocupaciones deben revisarse desde el principio.

• Legaliza obras y coordina Catastro–Registro antes de salir al mercado.

3) Impuestos y valores: cómo decidir bien (valor catastral, de referencia y de mercado)

Cuando se hereda y luego se vende, la elección del valor en la aceptación condiciona la fiscalidad futura. Aquí está la lógica que conviene dominar.

3.1. Tres valores distintos

• Valor catastral: sirve para tributos como el IBI y como base del cálculo objetivo de la plusvalía municipal (parte referida al suelo). No refleja necesariamente el valor de mercado.

• Valor de referencia de Catastro: desde 2022 es el mínimo fiscal para ISD e ITP cuando existe. Si declaras menos, la Administración puede comprobar y liquidar por este valor. Es un valor estadístico basado en compraventas reales, distinto del catastral.

• Valor de mercado: precio real que alcanzaría el inmueble en una venta entre partes independientes. Cuando no existe valor de referencia, se usa como base en ISD, justificándolo (tasación, comparables, etc.).

3.2. ¿Conviene declarar un valor mayor en la herencia si luego vas a vender?

En términos globales, sí cuando prevés vender a corto/medio plazo a un precio alto, por tres motivos:

1. IRPF/IRNR (ganancia patrimonial): la ganancia se calcula como precio de venta – (valor de adquisición + gastos e impuestos). El valor de adquisición en una herencia es el valor declarado en la aceptación más costes (notaría, registro, ISD, etc.). Si declaras un valor heredado realista y alto, sube tu adquisición y baja la ganancia al vender.

2. Plusvalía municipal – método real (RDL 26/2021): si el ayuntamiento te permite tributar por el método real (diferencia de valores del suelo entre adquisición y transmisión), tener un valor de suelo más alto en la herencia reduce la plusvalía en la venta.

3. Seguridad jurídica: declarar lo que realmente vale el inmueble, o al menos respetar el valor de referencia cuando exista, minimiza comprobaciones y discusiones administrativas.

¿Y si declaras bajo? Pagarás menos ISD ahora, pero probablemente más IRPF/IRNR y más plusvalía real después. En Canarias suele haber bonificaciones importantes en ISD para parientes directos, por lo que el ahorro por declarar bajo suele ser limitado, mientras que el sobrecoste futuro en la venta puede ser notable.

3.3. ¿Qué pasa si vendes por debajo del valor heredado?

Si finalmente vendes por debajo del valor declarado en la herencia (teniendo en cuenta gastos), no hay ganancia, sino pérdida patrimonial. Esa pérdida puede compensar otras ganancias en el IRPF (con límites y reglas de compensación). En plusvalía municipal, el método real permitirá acreditar que no hubo incremento; y con el método objetivo, si el resultado no refleja un incremento real, puedes impugnar.

3.4. Cómo fijar el valor con criterio

• Comprueba si existe valor de referencia para la finca; si existe, es el mínimo fiscal en ISD.

• Solicita tasación o informe de mercado por microzona para apoyar un valor alineado con la realidad.

• Si vas a vender en los próximos 12–24 meses y el mercado es firme, valora declarar un valor alto y bien justificado: pagas algo más de ISD ahora (a menudo poco en Canarias por bonificaciones) y ahorras en la venta.

✔ Resumen

• Distingue entre catastral (IBI), referencia (mínimo fiscal ISD/ITP) y mercado (real).

• Si vas a vender, te interesa un valor heredado realista y alto para reducir la futura ganancia.

• Si vendes por debajo, podrás compensar pérdidas y ajustar plusvalía por método real.

• Apóyate en tasaciones y comparables para blindar el valor declarado.

4) Estrategia de salida: vender con método y sin sobresaltos

4.1. Preparación de la vivienda

Un reportaje profesional, certificado energético y una puesta a punto (pintura ligera, orden y pequeñas reparaciones) pueden acelerar la venta sin grandes inversiones. Las viviendas heredadas suelen necesitar despersonalización y vaciado inteligente: hazlo con inventario y con respeto a los recuerdos familiares.

4.2. Comercialización por microzonas

El mercado palmero es heterogéneo: en Santa Cruz priman pisos céntricos; en Los Llanos y El Paso, las viviendas con vistas y espacios exteriores; en Tazacorte, la costa y el clima mandan; en zonas rurales, la parcela y la accesibilidad marcan el precio. Ajustar precio de salida a mercado desde el primer día evita que el inmueble se “queme”.

4.3. Firma coordinada en notaría

Si resides fuera, la operación puede cerrarse con poder notarial o ratificación. Coordina con el banco para cancelar hipoteca (si la hay), con el ayuntamiento para plusvalía y con la gestoría para inscripción inmediata. La liquidez entra limpia y la herencia queda cerrada.

✔ Resumen

• Repara lo justo y presenta la vivienda impecable.

• Precio a valor de mercado desde el inicio.

• Cierra con poder y coordinación de cargas para una firma ágil.

5) Checklist exprés para herederos que viven fuera

Antes de aceptar

• Certificados, testamento y relación de bienes.

• Nota simple, IBI y referencia catastral.

• Cargas: hipoteca, embargos, usufructo, VPO.

Aceptación y liquidación

• Escritura de aceptación y adjudicación.

• ISD en 6 meses (prórroga posible).

• Plusvalía por fallecimiento (si procede).

• Inscripción registral.

Venta

• Valoración por microzona y reportaje profesional.

• Arras, coordinación bancaria y firma.

• IRPF/IRNR y plusvalía por transmisión (elige método real u objetivo según convenga).

✔ Resumen

• Orden, plazos y papeles.

• Valor heredado con cabeza para optimizar la venta.

• Firma coordinada y liquidación fiscal sin sorpresas.

6) Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

• Sobreprecio de salida: el inmueble se enfría y acabas aceptando descuentos mayores. Solución: comparables cerrados y control de métricas (visitas, conversión, días en mercado).

• Aceptar con un valor heredado arbitrario: ahorras poco en ISD y pagas más después en IRPF/IRNR y plusvalía. Solución: usa valor de referencia o mercado justificado.

• Vender sin sanear cargas o discrepancias: el comprador pedirá rebajas o desistirá. Solución: detectar y resolver antes de publicar.

• Falta de coordinación el día de firma: sin certificado de deuda, provisión de fondos o liquidaciones previas, la venta se retrasa. Solución: agenda de cierre con tareas y responsables.

✔ Resumen

• Método y números por delante del impulso.

• Valoración hereditaria estratégica para ahorrar en la venta.

• Cargas resueltas y papeles listos = operación fluida.

7) Preguntas frecuentes

¿Puedo vender sin viajar a La Palma?
Sí. Con poder notarial o ratificación y una gestoría/notaría coordinada, la venta se cierra a distancia.

¿Qué valor uso para aceptar la herencia?
Si hay valor de referencia, es el mínimo fiscal. En su ausencia, usa valor de mercado justificado. Si prevés vender, conviene un valor realista y alto para optimizar impuestos futuros.

¿Cuándo pago plusvalía municipal?
Se devenga por el fallecimiento (adquisición hereditaria) y por la venta. Tras la reforma de 2021 puedes elegir método objetivo o método real (cuando refleje mejor la realidad y te resulte más favorable).

¿Y si vendo por menos de lo heredado?
En IRPF/IRNR obtendrás una pérdida que puede compensar otras ganancias. En plusvalía, el método real permite acreditar ausencia de incremento.

¿Qué pasa con los muebles y enseres?
Inclúyelos en inventario. Si se transmiten, acláralo en arras y en escritura para evitar conflictos.

Conclusión: cerrar la herencia con cabeza maximiza tu resultado

Vender una vivienda heredada en La Palma se simplifica cuando pones orden en los papeles, eliges bien el valor en la aceptación, saneas cargas y sales al mercado a precio de mercado con una estrategia profesional. Si vives fuera, delega en un equipo local que coordine notaría, banco y ayuntamiento. El resultado es una venta limpia, sin sobresaltos, y con la fiscalidad optimizada.

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Fuentes oficiales y normativa útil

• Código Civil (aceptación de herencia): arts. 988 y ss.

• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

• Ley 11/2021, de medidas contra el fraude, que introduce el valor de referencia de Catastro como base mínima en ISD/ITP.

• Dirección General del Catastro – Información sobre valor de referencia.

• Real Decreto-ley 26/2021 (plusvalía municipal: método objetivo y real).

• Colegio de Registradores – notas simples y coordinación Catastro–Registro.

• Notariado – guías prácticas sobre aceptación de herencia.

• Ayuntamientos de La Palma – gestión de plusvalía y ordenanzas.

(Podemos adaptar este contenido a tu finca concreta —urbana o rústica— y preparar la agenda de cierre con documentos, plazos y responsables.)