Cómo vender una vivienda en San Eugenio Bajo (Costa Adeje)

3 de noviembre de 2025

Cristina Benítez

San Eugenio Bajo es uno de los enclaves más singulares del sur de Tenerife. A medio camino entre el dinamismo turístico de Playa de las Américas y la elegancia de Playa del Duque, ofrece un equilibrio único entre rentabilidad, ubicación y estilo de vida.

A lo largo de los últimos años, se ha transformado en una zona de alta demanda tanto para inversión vacacional como para residencia permanente, gracias a su cercanía al mar, su infraestructura consolidada y su conexión directa con el puerto deportivo Puerto Colón.

Hoy, vender una vivienda en San Eugenio Bajo significa posicionarse dentro de un mercado seguro, líquido y en constante evolución, donde la demanda internacional supera con creces la oferta disponible.

✔ Resumen: San Eugenio Bajo combina turismo, vida residencial y exclusividad natural; un punto estratégico que atrae compradores de todo el mundo por su ubicación, accesibilidad y solidez inmobiliaria.

Evolución del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario de San Eugenio Bajo ha mantenido un crecimiento continuo y sostenido desde 2015, destacando por su capacidad para combinar dos motores complementarios:
la alta ocupación turística durante todo el año y la escasez estructural de suelo edificable, que protege los precios y la estabilidad del entorno.

Situado entre Puerto Colón, Playa de las Américas y Playa del Duque, San Eugenio Bajo se ha convertido en un microcosmos inmobiliario único dentro del sur de Tenerife: ni tan masificado como las zonas turísticas clásicas, ni tan elitista como los núcleos de lujo.
Su equilibrio entre accesibilidad, infraestructura y atractivo internacional le permite mantener una liquidez superior al promedio del municipio.

Según los informes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MITMA), Tinsa, Idealista y Fotocasa, el precio medio del metro cuadrado en 2025 se sitúa entre 3.400 y 5.200 €/m², dependiendo de la tipología de vivienda, la orientación, las vistas y el estado de conservación.
Las propiedades de primera línea o con vistas frontales al Atlántico pueden alcanzar valores de hasta 6.000 €/m², mientras que las viviendas interiores reformadas mantienen un rango competitivo de 2.900 a 3.500 €/m², especialmente en complejos sin licencia turística o con uso residencial prolongado.

Contexto histórico y consolidación del mercado

Durante los primeros años de la década de 2010, San Eugenio Bajo era percibido principalmente como una zona de apartamentos turísticos vinculada al puerto deportivo.
Sin embargo, a medida que el turismo internacional se estabilizó y el perfil del comprador europeo cambió, el área experimentó un proceso de maduración inmobiliaria.
Los antiguos complejos vacacionales se fueron reformando, aparecieron gestiones de explotación profesional, y la calidad del producto mejoró sustancialmente.

Este cambio atrajo una nueva generación de inversores: pequeños propietarios patrimoniales europeos, que prefieren comprar apartamentos reformados con buena ubicación y alta rentabilidad antes que nuevas promociones.
El resultado ha sido una transformación del parque inmobiliario: los edificios antiguos rehabilitados se revalorizan más que los nuevos, y los propietarios obtienen rentas estables con baja rotación.

Además, el control urbanístico del Ayuntamiento de Adeje ha evitado la sobreconstrucción.
Al no existir grandes parcelas libres, cualquier nueva obra requiere demolición o reconversión, lo que eleva los costes y, a su vez, el valor del producto final.
Esto genera una presión natural al alza sobre los precios, consolidando a San Eugenio Bajo como un mercado maduro, selectivo y altamente líquido.

✔ Resumen: el mercado ha pasado de turístico a patrimonial; cada inmueble reformado se revaloriza como activo único dentro de un entorno urbano totalmente consolidado.

Tres pilares del crecimiento y estabilidad

1. Demanda internacional constante

El 80 % de los compradores activos en San Eugenio Bajo son extranjeros, con predominio de alemanes, belgas, franceses, británicos y neerlandeses.
Muchos de ellos repiten compra en la isla o ya disponen de otra propiedad en el sur de Tenerife, lo que indica una confianza sostenida en el mercado local.

Este segmento de compradores busca propiedades prácticas y bien ubicadas, a menudo en complejos con recepción o gestión profesional.
No dependen de hipoteca, lo que mantiene la liquidez y evita tensiones crediticias.

El interés internacional también se mantiene gracias a los vuelos directos desde más de 40 ciudades europeas, la seguridad jurídica española y el régimen fiscal canario, que ofrece ventajas a residentes fiscales o empresarios acogidos a la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) o la Zona Especial Canaria (ZEC).

Incluso en contextos globales de desaceleración, la demanda en esta zona nunca ha caído por debajo del 70 % de su volumen habitual, algo que pocas regiones turísticas europeas pueden afirmar.

✔ Resumen: la demanda extranjera es sólida, estable y constante; los compradores repiten inversión y sostienen la liquidez del mercado.

2. Escasez estructural de suelo y renovación urbana

San Eugenio Bajo está totalmente urbanizado y sin suelo disponible para expansión.
El crecimiento inmobiliario se produce mediante rehabilitación o reposición, lo que eleva el nivel arquitectónico y limita la competencia directa.
Los edificios de los años 80 y 90 se están adaptando a los nuevos estándares energéticos, sustituyendo sistemas antiguos por aerotermia, paneles solares y cerramientos térmicos, lo que incrementa el valor de cada unidad.

Este proceso genera una revalorización automática: cada reforma bien ejecutada aumenta el valor de venta entre un 12 % y un 18 %, especialmente cuando se combina con licencia turística activa.
A diferencia de otros mercados, aquí la edad del edificio no implica pérdida de valor, siempre que haya sido renovado con criterios modernos y sostenibles.

✔ Resumen: la falta de suelo y la rehabilitación selectiva consolidan a San Eugenio Bajo como un mercado de reposición premium; los inmuebles reformados son los nuevos protagonistas.

3. Ubicación estratégica y conectividad

San Eugenio Bajo se encuentra en el corazón operativo de Costa Adeje.
Desde cualquier punto, se accede fácilmente a la autopista TF-1, a las playas de Fañabé y del Duque, al Centro Comercial San Eugenio, al Puerto Colón y a toda la red de servicios turísticos del sur.

Esta localización privilegiada garantiza ocupación turística alta, demanda residencial sostenida y un flujo constante de visitantes internacionales, que alimenta la economía local y asegura el valor de los inmuebles.
La cercanía a zonas de ocio, restauración y colegios internacionales —como el Costa Adeje International School— ha impulsado también el interés de familias residentes permanentes, generando una convivencia armónica entre turismo e identidad local.

Además, la infraestructura urbana —calles amplias, transporte público, zonas verdes y accesos al paseo marítimo— refuerza el atractivo de la zona tanto para inversores como para residentes.

✔ Resumen: San Eugenio Bajo ofrece conectividad total y entorno consolidado; su localización garantiza liquidez y revalorización estructural a largo plazo.

Tendencias 2025–2030: crecimiento cualitativo

Los expertos prevén que el mercado de San Eugenio Bajo mantendrá un crecimiento moderado pero constante, basado en calidad más que en cantidad.
La tendencia es hacia propiedades reformadas, sostenibles y digitalizadas, con servicios comunes premium y gestión automatizada de alquiler.

Los apartamentos con licencia vacacional activa, eficiencia energética A o B, y terraza soleada superan en valor hasta un 20 % al resto del mercado.
A medio plazo, el precio medio podría alcanzar los 5.800 €/m² antes de 2030, impulsado por la mejora energética del parque inmobiliario y el interés sostenido de compradores europeos que buscan seguridad y rentabilidad real.

✔ Resumen final: el mercado de San Eugenio Bajo combina madurez, sostenibilidad y visión a largo plazo; su crecimiento ya no depende del turismo, sino de la calidad del producto y la confianza internacional.

Tipos de inmuebles en San Eugenio Bajo

El parque inmobiliario combina tipologías muy diversas, desde apartamentos turísticos con alta ocupación anual hasta adosados residenciales de larga estancia. Esta variedad permite atender diferentes perfiles de comprador sin perder coherencia urbanística.

1. Apartamentos turísticos y vacacionales

San Eugenio Bajo concentra algunos de los complejos turísticos más demandados de Tenerife: Villamar, Santa Maria, Los Geranios, Panorama, Pueblo Torviscas o Lagos de Fañabé.
La mayoría cuentan con licencia VV o explotación hotelera, piscinas, recepción, jardines y acceso directo al paseo marítimo.

Superficie media: 45–90 m²
Precio medio: 3.500–5.000 €/m²
Rentabilidad media: 5 %–7 % anual
Demanda: inversores europeos, pequeños propietarios con gestión VV, teletrabajadores de temporada

La ocupación media supera el 80 % anual, con picos de plena ocupación entre noviembre y abril. Las unidades reformadas, con terraza o vistas parciales al mar, se venden en menos de 90 días.
Los compradores valoran especialmente los apartamentos con certificación energética, aire acondicionado y mobiliario moderno, ya que reducen costes de mantenimiento y aumentan la rentabilidad.

✔ Resumen: los apartamentos turísticos son el corazón económico del barrio; su liquidez y rentabilidad los convierten en activos seguros incluso en periodos de desaceleración global.

2. Viviendas residenciales y adosados

En las calles interiores, como Cataluña, Finlandia o Alemania, predominan los adosados y viviendas familiares que ofrecen tranquilidad sin renunciar a la proximidad al mar.
Estas propiedades atraen a familias europeas y canarias que buscan residir de forma permanente o pasar largas temporadas.

Superficie media: 120–220 m²
Precio medio: 3.800–4.800 €/m²
Demanda: familias residentes, jubilados europeos, profesionales con teletrabajo
Ventajas: garaje propio, terrazas, privacidad y cercanía a colegios y centros comerciales

El mercado residencial de San Eugenio Bajo está compuesto por inmuebles bien mantenidos, reformados con materiales sostenibles y buena orientación solar.
La rotación es baja —las familias que compran, permanecen—, lo que limita la oferta y sostiene los precios.

✔ Resumen: los adosados y viviendas residenciales garantizan estabilidad y calidad de vida; su baja rotación mantiene la escasez y el valor patrimonial.

3. Villas y chalets de lujo

Aunque representan una pequeña parte del mercado, las villas de San Eugenio Bajo —especialmente las situadas en las calles adyacentes al Hotel Jardines del Sol o próximas al paseo marítimo— son de las más demandadas del sur.
Suelen combinar diseño contemporáneo, vistas al mar y privacidad total.

Superficie media: 250–600 m²
Precio medio: 6.000–8.500 €/m²
Perfil comprador: empresarios europeos, deportistas y residentes fiscales
Características: arquitectura moderna, domótica, piscinas privadas, garajes y jardines minimalistas

Muchas de estas villas se adquieren como residencia principal para familias extranjeras o inversión patrimonial con proyección a largo plazo.
Los precios se mantienen firmes y la oferta es mínima, por lo que cada venta se convierte en una operación estratégica.

✔ Resumen: las villas del Duque y San Eugenio Bajo comparten un mismo estándar: exclusividad, ubicación costera y revalorización sostenida.

Perfil del comprador en San Eugenio Bajo (2025)

El comprador de San Eugenio Bajo pertenece al segmento medio-alto del mercado europeo, aunque con características más prácticas que el comprador de Playa del Duque.
Busca sol, rentabilidad, seguridad y accesibilidad, todo dentro de una zona con servicios a pie.

Tres perfiles principales:

Inversores europeos.
Procedentes de Alemania, Bélgica y Reino Unido, priorizan la rentabilidad turística y la gestión sencilla.
Compran apartamentos en complejos consolidados con licencia VV y delegan la gestión en empresas locales.
Residentes permanentes.
Familias canarias o europeas de larga estancia que valoran la tranquilidad, el clima y la cercanía a colegios y comercios.
Teletrabajadores y jubilados internacionales.
Profesionales que buscan estabilidad, buena conexión aérea y calidad de vida.
Tienden a adquirir propiedades medianas con terraza, buena fibra óptica y orientación sur.

El presupuesto medio de compra se sitúa entre 350.000 y 1,2 millones de euros, dependiendo del tipo de inmueble.
Más del 80 % de las operaciones se cierran al contado o con financiación extranjera, lo que mantiene la liquidez y la seguridad del mercado.

✔ Resumen: el comprador de San Eugenio Bajo combina solvencia y pragmatismo; busca valor real y vida cómoda antes que ostentación.

Factores de revalorización 2025–2030

Proximidad al mar y al puerto deportivo.
La demanda por propiedades junto al mar es estructural y no decrece.
Fuerte mercado turístico.
El Puerto Colón y los hoteles cercanos mantienen una ocupación superior al 80 % todo el año.
Rehabilitación de complejos antiguos.
La renovación energética y estética de edificios de los 80-90 está elevando el valor medio del m².
Limitación del suelo urbano.
Sin expansión posible, la única vía de crecimiento es la rehabilitación, lo que protege el valor.
Demanda de inversores patrimoniales.
La estabilidad del mercado atrae capital europeo a largo plazo.

✔ Resumen: los precios de San Eugenio Bajo seguirán creciendo de forma sostenida; su combinación de turismo, residencia y escasez garantiza revalorización.

Aspectos legales y fiscales

Plusvalía municipal: gestionada por el Ayuntamiento de Adeje.
Ganancia patrimonial (IRPF): según la Agencia Tributaria, con posibles exenciones por reinversión o mayores de 65 años.
Viviendas vacacionales: reguladas por el Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias.
Certificación energética: obligatoria para toda compraventa.
Régimen fiscal canario (RIC y ZEC): atractivo para inversores y residentes fiscales europeos.

✔ Resumen: conocer la normativa y preparar la documentación garantiza operaciones rápidas y seguras, sin incidencias notariales.

Conclusión

San Eugenio Bajo es una joya inmobiliaria en el corazón de Costa Adeje: lo suficientemente dinámica para ser rentable y lo bastante tranquila para vivir todo el año.
Su equilibrio entre turismo, residencia y exclusividad ha convertido a este barrio en una apuesta segura tanto para propietarios que venden como para inversores que compran.

✔ Resumen final: San Eugenio Bajo combina ubicación, rentabilidad y estabilidad. Su mercado es sólido, internacional y preparado para seguir creciendo en 2025 y más allá.