Lo que permite la ley y cómo hacerlo paso a paso

Introducción

La falta de vivienda disponible en Canarias ha llevado al Gobierno autonómico a aprobar medidas extraordinarias para aumentar la oferta residencial. Una de las más relevantes es la posibilidad de cambiar el uso de oficinas, locales o inmuebles de carácter terciario a uso residencial, con la finalidad de dar una segunda vida a espacios infrautilizados y generar nuevas viviendas en suelo urbano consolidado.

Sin embargo, este proceso no es automático: requiere cumplir requisitos legales, técnicos y urbanísticos. En este artículo analizamos qué dice exactamente la ley, qué municipios lo permiten y cómo realizar el cambio de forma segura y legal.

1. Marco legal del cambio de uso en Canarias

El marco legal que regula actualmente la transformación de oficinas, locales u otros inmuebles de uso terciario en viviendas en Canarias se encuentra en el Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, aprobado por el Gobierno de Canarias y publicado en el Boletín Oficial de Canarias (BOC n.º 35, de 19 de febrero de 2024).

Este Decreto-ley se dicta al amparo del artículo 46 del Estatuto de Autonomía de Canarias, que faculta al Ejecutivo autonómico para aprobar normas con rango de ley en casos de extraordinaria y urgente necesidad. Su finalidad es dar una respuesta inmediata a la crisis habitacional del archipiélago, simplificando procedimientos y facilitando la creación de vivienda a partir del parque inmobiliario existente, sin necesidad de consumir nuevo suelo.

Hasta su aprobación, la normativa canaria no contemplaba expresamente el cambio de uso de locales u oficinas a vivienda. Cualquier intento debía tramitarse mediante modificación puntual del planeamiento urbanístico municipal, un proceso complejo y prolongado que en la práctica hacía inviable la reconversión.

Con el Decreto-ley 1/2024, el Gobierno de Canarias introduce por primera vez una habilitación directa y de carácter general que permite el cambio de uso a vivienda, siempre que se cumplan las condiciones fijadas en sus artículos 13 a 17.
En síntesis, el decreto flexibiliza el régimen urbanístico para que, sin alterar el planeamiento vigente, pueda autorizarse el uso residencial en edificaciones:

• Donde el uso predominante ya sea residencial, o

• Donde existan oficinas o locales desocupados en suelo urbano consolidado.

El propósito no es solo aumentar la oferta habitacional, sino también impulsar la regeneración urbana, revalorizar el patrimonio construido y reducir la presión sobre el suelo rústico, aprovechando infraestructuras existentes y revitalizando los cascos urbanos.

El decreto dispone, además, que cuando el número de viviendas resultantes exceda lo permitido por el planeamiento, al menos el 50 % de las nuevas unidades deberán destinarse a vivienda protegida de promoción privada, reforzando así su carácter social.

Finalmente, mantiene la obligación de cumplir con todas las condiciones técnicas y de habitabilidad vigentes, tanto las del Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006) como las del Decreto 117/2006, de 1 de agosto, que regula las condiciones de habitabilidad en Canarias.

 Relación con la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias

El Decreto-ley 1/2024 no actúa de manera aislada, sino dentro del marco general que establece la Ley 4/2017, de 13 de julio, que es la norma básica del urbanismo canario. Esta ley define la clasificación y calificación del suelo, las competencias urbanísticas de los municipios y los procedimientos de licencia y disciplina urbanística.

En virtud de esta ley, los ayuntamientos son los encargados de autorizar o denegar los cambios de uso a través de los instrumentos de planeamiento y de los procedimientos de licencia. Esto significa que, aunque el Decreto-ley 1/2024 habilite legalmente el cambio de uso, la tramitación concreta y la aprobación final dependen del ayuntamiento en cuyo término municipal se ubique el inmueble.

La Ley 4/2017 también obliga a que todo cambio de uso respete la clasificación del suelo (urbano, urbanizable o rústico) y las determinaciones del Plan General de Ordenación. Por tanto, el cambio solo es viable en suelo urbano consolidado, nunca en suelo rústico o protegido.

Asimismo, el artículo 337 de esta ley establece que las licencias urbanísticas se otorgarán “previa comprobación de la adecuación de la actuación al planeamiento y a la normativa sectorial aplicable”, lo que implica que cada proyecto de cambio de uso debe venir respaldado por un proyecto técnico visado por un arquitecto que acredite el cumplimiento de todas las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética.

Por tanto, la Ley 4/2017 garantiza la seguridad jurídica y el control técnico, mientras que el Decreto-ley 1/2024 agiliza y flexibiliza el proceso para adaptarlo a la urgencia habitacional.

En términos jerárquicos, la Ley 4/2017 actúa como marco permanente del urbanismo canario, y el Decreto-ley 1/2024 como norma excepcional y complementaria, de aplicación inmediata, mientras persista la situación de emergencia en materia de vivienda reconocida por el propio Gobierno.

✔ En resumen:

• La Ley 4/2017 regula el cómo y quién autoriza los cambios de uso (procedimiento, competencia municipal y seguridad urbanística).

• El Decreto-ley 1/2024 determina el qué se puede cambiar y bajo qué condiciones extraordinarias, priorizando el incremento de la vivienda disponible.

2. Qué permite el Decreto-ley 1/2024

El Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, marca un antes y un después en la política de vivienda del archipiélago. Hasta su aprobación, los cambios de uso estaban sujetos a lo que estableciera cada Plan General de Ordenación Municipal, lo que en la práctica hacía casi imposible transformar un local u oficina en vivienda si el planeamiento no lo preveía.

Con este decreto, el Gobierno de Canarias rompe esa rigidez e introduce una vía directa para autorizar cambios de uso “independientemente de lo dispuesto en el planeamiento vigente”, tal y como recoge expresamente el artículo 13.
Su finalidad es movilizar el parque inmobiliario existente y generar vivienda de forma inmediata en zonas urbanas consolidadas, donde hay demanda y servicios ya instalados.

 Artículo 13. Cambio de uso de locales y oficinas dentro de edificios residenciales

El artículo 13 permite que locales, oficinas o dependencias análogas situadas en edificios de tipología residencial colectiva (por ejemplo, bloques de viviendas) puedan convertirse en viviendas sin necesidad de modificar el planeamiento.

Este artículo se apoya en tres pilares legales:

1. Edificación existente y tipología residencial colectiva
   El inmueble debe formar parte de un edificio donde ya exista un uso residencial consolidado (pisos, apartamentos, viviendas). Se excluyen los edificios puramente terciarios (de oficinas o comercios) y las naves industriales.

2. Uso predominante residencial
   La norma busca preservar el equilibrio urbano. Si el edificio tiene más del 50 % de su superficie ya dedicada a vivienda, se entiende que su uso predominante es residencial. Por tanto, añadir una nueva vivienda en un local o entreplanta no altera la naturaleza del inmueble.

3. Ubicación en suelo urbano
   Solo se permite en suelos urbanos consolidados, donde las infraestructuras básicas —saneamiento, electricidad, acceso rodado y abastecimiento de agua— estén completamente ejecutadas. No es aplicable en suelos urbanizables ni en rústicos.

⚖️ En la práctica, esto permite que un local en planta baja, un despacho profesional o una antigua consulta médica dentro de un edificio de viviendas pueda transformarse en vivienda, aunque el planeamiento anterior lo prohibiera.

Además, el artículo 13 no exige que el inmueble esté desocupado previamente, lo que diferencia este supuesto del regulado en el artículo 14.

El único requisito esencial será acreditar la habitabilidad mediante un proyecto técnico redactado por arquitecto y la obtención de la correspondiente licencia urbanística o declaración responsable municipal.

✔ En resumen:
El artículo 13 abre la puerta a la transformación de locales en viviendas dentro de edificios residenciales ya existentes, eliminando trabas urbanísticas y simplificando el proceso, siempre que se cumplan las tres condiciones esenciales (edificio residencial, uso predominante residencial y suelo urbano).

 Artículo 14. Cambio de uso de edificaciones terciarias completas

El artículo 14 aborda un supuesto más ambicioso: la reconversión integral de edificios de oficinas o uso terciario completo en viviendas.

Esta medida está diseñada para zonas donde existen edificios enteros vacíos o subutilizados, como antiguos centros de negocios, despachos o sedes corporativas, y busca aprovechar esa infraestructura existente para generar vivienda asequible.

Los requisitos específicos son tres:

a) Cierre o desocupación durante al menos un año
El inmueble debe haber estado vacío o sin actividad durante un periodo mínimo de 12 meses antes de solicitar el cambio de uso.
Este requisito pretende evitar la especulación inmobiliaria inmediata y asegurar que solo se transformen edificaciones realmente infrautilizadas.

b) Cambio de uso total de la edificación
No se permite transformar solo parte del edificio (por ejemplo, una planta). El cambio debe afectar a la totalidad del inmueble, garantizando que el nuevo uso residencial sea coherente y estructuralmente viable.

c) Reserva de vivienda protegida
Al menos el 50 % de las nuevas viviendas resultantes deben destinarse a vivienda protegida de promoción privada, con su calificación provisional antes del inicio de las obras.
Este punto refuerza el carácter social del decreto y favorece que promotores y propietarios colaboren con la Administración para aumentar la oferta de vivienda asequible.

💡 En otras palabras, el artículo 14 no se dirige al pequeño propietario, sino a grandes propietarios o fondos con edificios de oficinas completos, que pueden acogerse al cambio total de uso siempre que respeten la reserva mínima de vivienda protegida y acrediten la desocupación previa.

 Artículo 17. Reglas comunes y limitaciones generales

El artículo 17 actúa como cláusula general que complementa los artículos 13 a 16, estableciendo las condiciones técnicas y urbanísticas comunes a todos los cambios de uso autorizados por el Decreto-ley.

Entre sus previsiones más importantes destacan:

1. Exceso de densidad sobre el planeamiento
   Si como resultado del cambio de uso se generan más viviendas de las que el planeamiento vigente permite (por ejemplo, un edificio de oficinas convertido en 40 viviendas cuando el planeamiento solo autoriza 30), al menos la mitad de las nuevas unidades deberán calificarse como vivienda protegida de promoción privada.
   De este modo, el decreto equilibra el beneficio privado con la función social de la vivienda.

2. Cumplimiento de las condiciones técnicas y de habitabilidad
   Ningún cambio de uso puede realizarse sin garantizar las condiciones mínimas de seguridad, accesibilidad y eficiencia energética.
   Las nuevas viviendas deben cumplir el Código Técnico de la Edificación, el Reglamento de Instalaciones Térmicas y las normas autonómicas de habitabilidad vigentes en Canarias.

3. Acreditación de la seguridad estructural y viabilidad urbanística
   Es obligatorio aportar un proyecto técnico visado por arquitecto que justifique que la estructura, las instalaciones y la configuración del edificio son adecuadas para uso residencial.
   Este documento es esencial para la obtención de la licencia municipal y para inscribir posteriormente el nuevo uso en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

4. Compatibilidad con la normativa de accesibilidad universal
   Si el cambio implica la creación de nuevas viviendas en edificios sin ascensor o con barreras arquitectónicas, el proyecto deberá incorporar soluciones para cumplir los parámetros de accesibilidad, en la medida que la estructura lo permita.

⚖️ En esencia, el artículo 17 garantiza que la flexibilización introducida por el decreto no se traduzca en pérdida de calidad habitacional ni en viviendas inadecuadas, reforzando el control técnico y la coherencia urbanística.

Síntesis práctica de los tres artículos

 Conclusión

El Decreto-ley 1/2024 constituye una herramienta jurídica ágil y transformadora que combina la necesidad urgente de vivienda con la racionalidad urbanística.
Permite aprovechar el patrimonio inmobiliario ya construido —locales, oficinas y edificios terciarios— para crear nuevas viviendas legales y habitables sin consumo adicional de suelo ni largos procesos de modificación del planeamiento.

A la vez, introduce mecanismos de equilibrio social, garantizando que parte de la nueva oferta sea vivienda protegida y que todas las reconversiones cumplan estándares de calidad, sostenibilidad y seguridad estructural.

3. Relación con la Ley del Suelo de Canarias (Ley 4/2017)

La Ley 4/2017, de 13 de julio, constituye el marco jurídico básico del urbanismo en Canarias. Es la norma que regula la clasificación y el régimen del suelo, los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, y las competencias de cada administración pública.
Su filosofía es clara: garantizar un desarrollo territorial equilibrado, sostenible y conforme a las necesidades sociales y ambientales del archipiélago.

Esta ley estructura el urbanismo canario bajo tres pilares:

1. Principio de jerarquía normativa, que somete las actuaciones urbanísticas a las determinaciones de los planes y normas superiores.

2. Principio de legalidad urbanística, que impone que todo uso del suelo y toda edificación se ajusten a la normativa y al planeamiento vigente.

3. Principio de autonomía municipal, por el cual los ayuntamientos son los responsables de aplicar, interpretar y controlar el cumplimiento de la ley en su término municipal.

 Artículo 334: ajuste del cambio de uso al planeamiento o a normas excepcionales

El artículo 334 es la piedra angular en materia de cambio de uso de edificaciones.
Establece que “toda alteración del uso característico de un inmueble deberá realizarse conforme al planeamiento urbanístico en vigor o, en su caso, a las disposiciones dictadas mediante decreto-ley autonómico que establezcan medidas excepcionales”.

Esto significa que, como regla general, cualquier modificación en el destino de un inmueble —por ejemplo, convertir una oficina o local en vivienda— solo puede autorizarse si el planeamiento lo permite expresamente.
Sin embargo, el mismo artículo reconoce la posibilidad de que la Comunidad Autónoma, mediante un decreto-ley, establezca regímenes excepcionales que habiliten el cambio de uso sin necesidad de modificar el planeamiento.

De ahí la conexión directa con el Decreto-ley 1/2024, que precisamente se aprueba al amparo de esta facultad: actúa como excepción temporal y extraordinaria frente al principio general del artículo 334, permitiendo la transformación de oficinas y locales en viviendas incluso si el planeamiento municipal anterior no lo preveía.

⚖️ En otras palabras: el Decreto-ley 1/2024 no contradice la Ley 4/2017, sino que la desarrolla en su vertiente de emergencia habitacional, aplicando la excepción que la propia ley prevé.

Artículo 337: competencia municipal y control técnico-urbanístico

El artículo 337 de la Ley 4/2017 determina expresamente que los ayuntamientos son los órganos competentes para autorizar los cambios de uso.
Esto implica que, aunque la habilitación general provenga del Decreto-ley 1/2024, la tramitación administrativa debe realizarse ante el Ayuntamiento donde se ubique el inmueble.

Dicho precepto dispone que las licencias urbanísticas se otorgarán “previa comprobación de la adecuación de la actuación al planeamiento y a la normativa sectorial aplicable”.
Esto obliga a los técnicos municipales a verificar:

• Que el inmueble se encuentra en suelo urbano consolidado.

• Que el proyecto técnico visado por arquitecto demuestra la viabilidad estructural y habitacional de la transformación.

• Que el cambio propuesto respeta las normas de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética exigidas por la normativa vigente.

• Que se cumplen las condiciones de seguridad contra incendios, ventilación, iluminación natural, salubridad y evacuación.

Solo tras estas comprobaciones el Ayuntamiento puede otorgar la licencia de cambio de uso o admitir una declaración responsable (en los municipios que así lo regulen).
Sin esta autorización, el cambio de uso no produce efectos jurídicos, y la vivienda resultante no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad ni darse de alta en el Catastro como vivienda.

🏛️ En la práctica, esto significa que aunque el Decreto-ley 1/2024 “permita” el cambio de uso, el poder de decisión final recae en los ayuntamientos, que actúan como garantes de la legalidad urbanística y de la calidad técnica de la nueva vivienda.

 Coordinación entre ambos marcos normativos

La Ley 4/2017 y el Decreto-ley 1/2024 se complementan:

• La Ley 4/2017 fija los principios generales y competencias.

• El Decreto-ley 1/2024 aplica una medida excepcional para agilizar la creación de vivienda sin modificar los planes generales.

Ambas normas exigen la intervención municipal, la presentación de proyecto técnico, el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación y la posterior actualización registral y catastral.

✔ En resumen:

• La Ley 4/2017 impone que todo cambio de uso se ajuste al planeamiento o a las normas excepcionales que apruebe el Gobierno de Canarias.

• El artículo 334 es el que habilita jurídicamente la existencia del Decreto-ley 1/2024 como instrumento válido para permitir esos cambios.

• El artículo 337 otorga a los ayuntamientos la competencia exclusiva para autorizar el cambio, verificar el cumplimiento técnico y expedir la licencia o conformidad urbanística.

• Por tanto, aunque el Decreto-ley 1/2024 autoriza materialmente el cambio, el proceso debe tramitarse ante el ayuntamiento correspondiente, con un proyecto técnico completo, licencia urbanística y, posteriormente, inscripción registral del nuevo uso.

4. Situación por municipios: aplicación y excepciones

Aunque el Decreto-ley 1/2024 tiene carácter autonómico, su aplicación depende en la práctica de las ordenanzas y criterios técnicos de cada ayuntamiento, que son los encargados de autorizar o denegar el cambio de uso en función del planeamiento local.
Por tanto, el análisis debe hacerse municipio por municipio, ya que no todos interpretan ni aplican la norma de igual forma.

 Santa Cruz de Tenerife

El Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife fue uno de los primeros en pronunciarse expresamente sobre el cambio de uso de oficinas a vivienda dentro del municipio.
La materia se regula en el artículo 7.2.5 de la Ordenanza de Edificación de Santa Cruz de Tenerife, modificada en abril de 2025 para adaptar su redacción a la normativa autonómica de vivienda.

El artículo vigente establece que:

“Se podrá autorizar el cambio de uso a vivienda de aquellas oficinas situadas en edificios existentes de construcción anterior al año 1992, en los que se compartan dichos usos desde el periodo de la construcción y con una sola escalera de comunicación, siempre que no existan por encima inmuebles destinados a oficinas.”

Esta disposición tiene por finalidad preservar la coherencia estructural, de evacuación y de convivencia de usos en edificios mixtos (vivienda + oficina), evitando incompatibilidades entre el uso residencial y el terciario.

En la práctica, implica que:

• Solo pueden reconvertirse en vivienda las oficinas integradas desde origen en entornos residenciales.

• El edificio debe disponer de una única escalera de comunicación, evitando accesos o recorridos de evacuación independientes propios de los usos terciarios.

• No se permiten oficinas situadas por encima de viviendas, dado que el uso terciario no puede prevalecer sobre el residencial en altura.

• El inmueble debe cumplir todas las condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética y seguridad exigidas por la normativa estatal y autonómica.

• El cambio exige un proyecto técnico visado por arquitecto y la licencia urbanística municipal correspondiente.

En síntesis, Santa Cruz de Tenerife aplica una política restrictiva pero viable: solo permite reconversiones en edificios antiguos y mixtos donde el nuevo uso no altere el equilibrio ni la seguridad del inmueble.
Esta limitación responde a criterios de ordenación, salubridad y seguridad estructural, en coherencia con el Plan General de Ordenación de 1992, que marcó la pauta en la distribución de usos del suelo urbano en la capital.

 San Cristóbal de La Laguna, Adeje, Arona y otros municipios de Tenerife

Los municipios de San Cristóbal de La Laguna, Adeje, Arona, Granadilla de Abona, Candelaria y otros del área metropolitana y sur de Tenerife han adoptado criterios similares, aunque con interpretaciones más flexibles desde la entrada en vigor del Decreto-ley 1/2024.

En estos casos, los departamentos de urbanismo municipales aplican el principio general del decreto: si el inmueble está en suelo urbano consolidado, el edificio tiene uso predominantemente residencial y se cumplen las condiciones de habitabilidad, se puede autorizar el cambio de uso sin modificar el planeamiento.

De hecho, varios municipios ya han comunicado informalmente a los técnicos y arquitectos colegiados que aceptarán solicitudes de cambio de uso siempre que el proyecto cumpla los requisitos del CTE (Código Técnico de la Edificación) y se acompañe de un informe de compatibilidad urbanística favorable.

Los criterios técnicos más habituales son:

• El edificio debe estar en suelo urbano consolidado con todos los servicios urbanísticos básicos ejecutados (saneamiento, electricidad, acceso rodado, abastecimiento de agua).

• La vivienda resultante debe cumplir con las condiciones mínimas de superficie útil, ventilación, iluminación y salubridad, según el Decreto 117/2006 de habitabilidad en Canarias.

• El cambio de uso no puede alterar la estructura portante ni el número de plantas.

• En algunos municipios se exige que el local no tenga un frente comercial protegido o situado en áreas donde el planeamiento preserve el uso terciario para mantener la vitalidad urbana (por ejemplo, ejes comerciales principales).

💡 En la práctica, esto significa que en zonas residenciales de La Laguna (Finca España, Los Majuelos, La Cuesta) o en núcleos turísticos consolidados de Adeje o Arona (Los Cristianos, Costa Adeje, El Madroñal), un local u oficina puede reconvertirse en vivienda siempre que cumpla los parámetros técnicos y el uso residencial no contravenga el planeamiento.

Esta aplicación flexible convierte a Tenerife en una de las islas más favorables para este tipo de operaciones, especialmente en municipios con déficit de vivienda y locales en desuso.

Las Palmas de Gran Canaria

El caso de Las Palmas de Gran Canaria es distinto y actualmente más restrictivo.
El Pleno municipal, en sesión celebrada el 25 de abril de 2024, aprobó un acuerdo de inaplicación de los artículos 13 a 16 del Decreto-ley 1/2024, publicado en el Boletín Oficial de Canarias del 21 de mayo de 2024.

Este acuerdo implica que no se aplicarán las medidas autonómicas que permiten el cambio de uso de oficinas y locales a viviendas en el municipio de Las Palmas de Gran Canaria hasta que el planeamiento general sea revisado y adaptado a las nuevas disposiciones.

La decisión se fundamenta en razones de coherencia urbanística y sostenibilidad del tejido comercial, ya que el Ayuntamiento considera que una aplicación indiscriminada del decreto podría provocar la pérdida de locales comerciales en planta baja en zonas de alta densidad, afectando al equilibrio económico y a la vitalidad de los barrios.

En consecuencia:

• No se permite actualmente tramitar cambios de uso de oficinas o locales a vivienda en el término municipal.

• Los técnicos municipales están obligados a denegar cualquier solicitud que invoque los artículos 13 a 16 del Decreto-ley 1/2024.

• Solo se admitirán cambios de uso si el planeamiento municipal vigente ya los contempla expresamente.

⚠️ En la práctica, esto significa que Las Palmas de Gran Canaria ha optado por una moratoria en la aplicación del decreto, a la espera de adaptar su Plan General de Ordenación para definir en qué zonas podría autorizarse el cambio sin comprometer el equilibrio urbano.

✔ Conclusión del bloque municipal

✔ En síntesis

El Decreto-ley 1/2024 ha creado un marco homogéneo en toda Canarias, pero su efectiva aplicación depende del criterio municipal.
Mientras Santa Cruz y el resto de Tenerife avanzan hacia una interpretación favorable y práctica, Las Palmas de Gran Canaria mantiene una postura cautelosa y conservadora.

Para un propietario o inversor, esto significa que antes de iniciar cualquier trámite debe consultarse el planeamiento local, solicitar un informe de compatibilidad urbanística y confirmar si el municipio ha adoptado o no el decreto autonómico.

⚖️ En definitiva: el cambio de uso en Canarias es legal y viable, pero solo producirá efectos jurídicos plenos cuando el ayuntamiento lo autorice expresamente, tras comprobar la habitabilidad y seguridad de la nueva vivienda.

5. Requisitos técnicos para legalizar el cambio de uso

Aunque el Decreto-ley 1/2024 autoriza el cambio de uso, la transformación solo será legal y registrable si el inmueble cumple los estándares técnicos exigidos a toda vivienda conforme a la legislación estatal y autonómica.
Esto garantiza que las nuevas viviendas resultantes sean habitables, seguras, salubres y sostenibles, evitando los llamados “pisos sin luz” o viviendas inadecuadas que en otras comunidades han generado conflictos.

El cumplimiento técnico se acredita mediante un proyecto de cambio de uso visado por arquitecto colegiado, en el que se justifican los parámetros de habitabilidad establecidos en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se aprueban las condiciones de habitabilidad en Canarias.

 1. Ventilación e iluminación natural

Toda vivienda debe disponer de ventilación e iluminación natural suficientes en las estancias habitables (salón, dormitorios y cocina), de acuerdo con el Documento Básico HS 3 (Salubridad) y el HE 1 (Ahorro de Energía) del CTE.

• Ventilación natural mínima: el hueco practicable (ventana o puerta exterior) debe representar al menos el 12 % de la superficie útil del recinto.

• Iluminación natural: el hueco de iluminación debe equivaler al mínimo del 10 % de la superficie útil del espacio habitable.

• Estancias interiores: si algún espacio no puede ventilar naturalmente, deberá disponer de ventilación mecánica controlada con conductos independientes, conforme al DB-HS 3.

En Canarias, debido al clima templado y la elevada humedad ambiental, es habitual que los ayuntamientos exijan ventilación cruzada o mecánica adicional para garantizar la salubridad y evitar condensaciones.

⚖️ En resumen: sin luz y ventilación natural directa, el proyecto no puede obtener la cédula de habitabilidad, y el cambio de uso sería inviable.

 2. Altura libre mínima

Según el Documento Básico SI (Seguridad en caso de incendio) y el artículo 8 del Decreto 117/2006 de Canarias, la altura mínima libre en las estancias principales de una vivienda es de 2,50 metros, medida desde el pavimento hasta el techo terminado.

Existen excepciones:

• En espacios auxiliares como pasillos, baños o trasteros, se admite una altura mínima de 2,20 metros.

• En edificaciones existentes con vigas o elementos estructurales, el Ayuntamiento puede autorizar pequeñas reducciones si no afectan a la habitabilidad global.

💡 Este parámetro es especialmente importante en locales comerciales reconvertidos, donde los falsos techos o instalaciones pueden reducir la altura útil. El arquitecto debe justificar en su memoria que la altura real cumple la normativa en todo el recorrido habitable.

 3. Aislamiento térmico y acústico

Toda vivienda debe ofrecer confort térmico y acústico suficiente, tanto para el bienestar de los ocupantes como para cumplir con la normativa de sostenibilidad.

• El Documento Básico HE 1 (Ahorro de Energía) del CTE exige que los cerramientos (fachadas, cubiertas, suelos) tengan una transmitancia térmica máxima adecuada al clima canario (zona B4 o C3 según isla y altitud).

• El Documento Básico HR (Protección frente al ruido) establece los niveles mínimos de aislamiento: entre 45 y 50 decibelios de reducción acústica entre viviendas colindantes y con el exterior.

• En locales que antes fueron oficinas, es común tener que revestir paredes, falsos techos y suelos con materiales aislantes adicionales para cumplir con estas exigencias.

En resumen: el proyecto de cambio de uso debe justificar, mediante cálculos o fichas técnicas, que la vivienda mantendrá una temperatura estable y un nivel de ruido inferior a los límites legales, garantizando el confort y la eficiencia energética.

 4. Acceso independiente y seguro

La vivienda resultante debe contar con acceso independiente, directo y seguro, tanto desde la vía pública como desde las zonas comunes del edificio.

• Si el inmueble se ubica en planta baja, el acceso puede realizarse desde la fachada principal o desde un portal común, siempre que se garantice la privacidad y separación del tránsito de locales.

• En entreplantas o sótanos, se exige cumplimiento de recorridos de evacuación conforme al DB-SI 3 (Evacuación de ocupantes), sin atravesar zonas de uso exclusivo de otro local.

• No se admite el acceso a una vivienda a través de un garaje, almacén o recinto de uso industrial.

El objetivo es evitar situaciones de riesgo o convivencia inadecuada entre usos incompatibles (por ejemplo, una vivienda dentro de un edificio de oficinas con accesos compartidos no residenciales).

 5. Cumplimiento de la normativa de incendios y accesibilidad

El cambio de uso obliga a adaptar la edificación a las exigencias del CTE en materia de seguridad contra incendios (DB-SI) y accesibilidad (DB-SUA).

• Seguridad contra incendios:

  • Debe garantizarse un recorrido máximo de evacuación de 25 metros hasta una salida segura.

  • Las viviendas deben contar con puertas cortafuego en zonas comunes y materiales con clasificación de reacción al fuego adecuada.

  • En edificios plurifamiliares, el arquitecto debe justificar que la estructura cumple con la resistencia al fuego (R 90 o R 120 según altura del edificio).

• Accesibilidad universal:

  • Los itinerarios comunes (portales, ascensores, rampas) deben cumplir las condiciones del DB-SUA 9, con anchura mínima de 1,20 m y rampas inferiores al 8 % de pendiente.

  • En viviendas adaptadas o de nueva creación, al menos un baño debe permitir giro de 1,50 m de diámetro libre.

⚖️ En caso de edificios antiguos sin ascensor, el Ayuntamiento puede autorizar el cambio de uso si la vivienda resultante no supera la primera planta y el inmueble cumple las condiciones básicas de accesibilidad en planta baja.

 6. Certificación energética y licencia de habitabilidad

📋 Requisitos finales para que la nueva vivienda sea legal

Para que una vivienda obtenida mediante cambio de uso sea plenamente legal y registrable, debe cumplir los siguientes trámites y acreditaciones:

🟩 1. Certificado de eficiencia energética (CEE)

Emitido por técnico competente y registrado en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Canarias.
El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, regula este procedimiento a nivel estatal.

• No existe una letra mínima obligatoria (las calificaciones A–G son informativas).

• Lo importante es cumplir los requisitos del Código Técnico de la Edificación (CTE), Documento Básico HE – Ahorro de Energía.

• Debe presentarse para obtener la licencia de primera ocupación o comunicación previa de ocupación y también para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

• Están exentos únicamente los edificios aislados de menos de 50 m² y algunos casos puntuales, pero no las viviendas dentro de edificios urbanos.

🟩 2. Licencia o cédula de habitabilidad

Acredita que la vivienda cumple los requisitos de salubridad, ventilación, seguridad, accesibilidad y eficiencia energética.
En Canarias esta acreditación se rige por el Decreto 117/2006, de 1 de agosto, y la concede el ayuntamiento correspondiente, que puede hacerlo de dos formas:

• Licencia o Comunicación Previa de Primera Ocupación, acompañada del certificado final de obra.

• Cédula de Habitabilidad, cuando así lo exija la normativa municipal.

⚠️ Sin este documento, la vivienda no puede alquilarse ni venderse legalmente como tal, ni darse de alta en los suministros domésticos.

⚖️ Condición imprescindible de legalidad

Para que un cambio de uso sea plenamente legal y habitable en Canarias, el inmueble debe cumplir todos los estándares técnicos exigidos por la ley:

• Ventilación e iluminación natural adecuadas.

• Altura mínima de 2,50 m en estancias principales.

• Accesos seguros e independientes.

• Protección contra incendios y cumplimiento del CTE.

• Aislamiento térmico y acústico conforme al DB HE y DB HR.

• Condiciones de habitabilidad reguladas por el Decreto 117/2006 de Canarias.

Si el inmueble no cumple alguno de estos requisitos, el Ayuntamiento no puede otorgar la primera ocupación o la cédula, y el cambio de uso no tendrá validez registral ni fiscal.

💡 En otras palabras: el éxito de una reconversión no depende solo de que la ley la permita, sino de que el inmueble reúna las condiciones reales para transformarse en una vivienda digna y segura.

🧭 Procedimiento legal paso a paso

1. Informe o compatibilidad urbanística

   • Se solicita al Ayuntamiento (o al Cabildo, si el planeamiento lo requiere) para confirmar que el inmueble puede cambiar de uso.

2. Proyecto técnico de cambio de uso

   • Redactado por arquitecto colegiado, justificando habitabilidad, accesibilidad, eficiencia y seguridad estructural.

3. Licencia urbanística o declaración responsable

   • Según la ordenanza municipal correspondiente.

4. Ejecución de las obras de adecuación, si son necesarias.

5. Certificado final de obra y licencia o comunicación de primera ocupación / cédula de habitabilidad.

6. Actualización registral y catastral.

   • Inscribir el nuevo uso residencial en el Registro de la Propiedad.

   • Presentar la declaración de alteración catastral para actualizar la descripción y, en su caso, el valor catastral (lo que puede afectar al IBI).
     

7. Consecuencias fiscales y registrales

Una vez que el inmueble ha sido legalmente transformado de oficina o local a vivienda, el cambio de uso no solo produce efectos urbanísticos, sino también fiscales, catastrales y registrales.
La conversión modifica la naturaleza jurídica del bien y, en consecuencia, su tratamiento ante la Administración Tributaria, el Catastro y el Registro de la Propiedad.

1. Actualización del valor catastral y registral

El artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dispone que el Catastro debe reflejar “la descripción física, jurídica y económica de los bienes inmuebles” y que todo cambio de uso o destino debe comunicarse mediante declaración catastral.

En consecuencia, el propietario tiene la obligación de declarar el cambio de uso ante la Dirección General del Catastro en el plazo de dos meses desde que se produzca.

Este cambio no genera automáticamente una subida del valor catastral, pero puede dar lugar a su actualización si el uso residencial implica coeficientes diferentes a los del uso anterior.
Como efectos principales:

• El inmueble pasa a la categoría de uso residencial.

• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se calcula sobre el valor catastral actualizado.

• Se debe tramitar la inscripción registral con la nueva descripción, adjuntando la licencia de cambio de uso, el certificado final de obra (si lo hay) y la ficha catastral actualizada.

En resumen: el inmueble pasa a tributar como vivienda, y el Catastro y el Registro deben reflejar su nuevo destino y valoración, garantizando coherencia jurídica y fiscal.

2. Tributación en el IRPF en caso de venta posterior

Si el propietario vende la vivienda resultante del cambio de uso, la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial conforme a los artículos 33 a 36 de la Ley 35/2006 del IRPF.

La ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre:

• Valor de transmisión: precio real de venta menos gastos y tributos asociados (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.).

• Valor de adquisición: precio de compra original más gastos de adquisición (notaría, ITP o IVA, registro) y coste de las obras de cambio de uso o mejoras acreditadas.

Ejemplo: un local adquirido por 100.000 €, con una inversión de 30.000 € en obras de cambio de uso, se vende por 180.000 €.
Ganancia = 180.000 – 130.000 = 50.000 €.
Esta ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos actuales del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 28 % según los tramos del ejercicio 2025.

Si la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente, puede aplicarse la exención por reinversión del artículo 38 LIRPF, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes.

En definitiva: la venta de una vivienda reconvertida se trata como la de cualquier vivienda habitual, con los mismos beneficios y obligaciones fiscales.

3. Tributación por alquiler (artículo 23.2 LIRPF actualizado a 2025)

Si el inmueble se destina al alquiler como vivienda habitual, los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22 y 23 LIRPF).
El rendimiento neto se calcula restando a las rentas percibidas todos los gastos necesarios: IBI, seguros, reparaciones, honorarios de agencia, amortización, intereses de préstamos, entre otros.

Con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, el antiguo beneficio fiscal del 60 % fue sustituido por un sistema de reducciones variables en función de las condiciones del contrato y la ubicación del inmueble.

Reducciones aplicables desde 2024-2025

Los contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 % anterior.

Requisitos esenciales

• El contrato debe ajustarse a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y la vivienda destinarse a residencia habitual del arrendatario.

• No se aplica reducción a alquileres turísticos, arrendamientos por habitaciones ni a los desarrollados como actividad económica (art. 27 LIRPF).

• La reducción solo es válida si el propietario declara voluntariamente los rendimientos antes de recibir requerimiento de la Agencia Tributaria.

En resumen: el cambio de uso permite acceder a los incentivos fiscales del arrendamiento residencial, siempre que el contrato sea de vivienda habitual y cumpla las condiciones del artículo 23.2 LIRPF vigente.

4. Conclusión jurídica y fiscal

El cambio de uso transforma por completo el tratamiento fiscal y jurídico del inmueble:

• Catastro y Registro: el inmueble pasa a uso residencial, y el IBI se liquida como vivienda.

• Venta: genera una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, con posibilidad de exención por reinversión si es vivienda habitual.

• Alquiler: permite aplicar las reducciones fiscales del artículo 23.2 LIRPF (del 50 % al 90 %) cuando se destina a residencia habitual.

En síntesis, convertir un local u oficina en vivienda no solo abre la puerta a un nuevo uso, sino también a obligaciones y beneficios fiscales distintos, siempre que se cumplan las condiciones legales y se declare correctamente ante Catastro, Registro y Hacienda.

Fuentes oficiales

• Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda – Gobierno de Canarias (BOC y BOE)

• Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias

• Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife – Ordenanzas de Edificación, art. 7.2.5.3

• Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria – Acuerdo de inaplicación BOC 21/05/2024