Impacto de la Regulación del Alquiler Vacacional en Ventas y Alquileres de Larga Temporada

8 de septiembre de 2025

Cristina Benítez

Introducción

En 2025, el alquiler vacacional en Canarias se encuentra en un punto de inflexión. Las nuevas regulaciones —entre ellas la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (abril), la creación del Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada (julio), la moratoria de licencias en zonas tensionadas y la exigencia de aprobación comunitaria— han cambiado por completo el panorama inmobiliario. Estas medidas buscan devolver viviendas al mercado residencial en un contexto de escasez y precios elevados, pero también han generado incertidumbre para propietarios y compradores.

En este artículo, se analizan en detalle los efectos de esta regulación sobre las ventas de viviendas y los alquileres de larga temporada, con ejemplos reales, datos actualizados y perspectivas de futuro para propietarios y residentes.

✔ El mercado inmobiliario en Canarias vive un cambio estructural en 2025: restricciones al alquiler vacacional, incertidumbre entre propietarios y un lento traslado de oferta hacia el alquiler de larga temporada.

Repercusión en las Ventas de Propiedades

La entrada en vigor de las nuevas normativas ha supuesto un verdadero terremoto para quienes habían apostado por el alquiler turístico como modelo de inversión. La necesidad de contar con el apoyo de las comunidades de vecinos (mayoría de 3/5 partes), el pago de tasas como los 27,05 € para obtener el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) y la aplicación del 21% de IVA en arrendamientos de menos de 30 noches han generado dudas sobre la viabilidad del modelo.

Incremento selectivo de ventas

En zonas como Las Palmas de Gran Canaria, algunos propietarios han optado por vender antes de enfrentarse a limitaciones legales o a procesos comunitarios inciertos. Un caso concreto en Triana refleja la tendencia: un piso vendido en 2025 con un descuento del 20% motivado por la inseguridad regulatoria. Este tipo de operaciones rápidas se repite también en Tenerife sur, en Lanzarote y en el litoral de Fuerteventura.

A lo anterior se suma la eliminación de más de 150 anuncios ilegales en portales de alquiler vacacional, lo que ha reducido la rentabilidad de los pequeños inversores. Mientras tanto, el mercado de compraventa ha mantenido precios elevados —3.370 €/m² en agosto de 2025, un 11,6% más que en 2024—, lo que incentiva la venta de propiedades para capitalizar el momento.

✔ Propietarios con viviendas turísticas han optado por vender con rapidez para evitar las nuevas restricciones. ✔ Los precios altos favorecen la decisión, aunque algunos han aceptado descuentos por miedo a una caída futura.

Incertidumbre por la demanda extranjera

La propuesta de un impuesto complementario del 100% para compradores extracomunitarios ha añadido otra capa de inseguridad. Los no residentes representan aproximadamente el 25% de las compraventas en Canarias, y cualquier restricción adicional puede frenar este flujo. Esto ha llevado a algunos propietarios a anticiparse, vendiendo antes de que entren en vigor nuevas medidas fiscales.

✔ El temor a una contracción de la demanda extranjera impulsa ventas aceleradas. ✔ El perfil vendedor actual es el propietario de alquiler turístico que busca seguridad antes de que cambien las reglas.

Limitaciones al incremento de ventas

Aunque existen estos picos de actividad, la tendencia general es otra: las compraventas cayeron un 17,6% en abril de 2025 respecto a 2024. Este dato refleja un mercado más cauteloso, en el que solo ciertos segmentos (propietarios turísticos y pequeños inversores) han dinamizado la oferta. En cambio, otros perfiles se mantienen a la espera.

✔ El incremento de ventas es puntual y no generalizado. ✔ La estadística global indica una contracción en la actividad inmobiliaria por la incertidumbre regulatoria.

Repercusión en los Alquileres de Larga Temporada

El objetivo principal de las reformas es reconducir propiedades hacia el alquiler residencial, ya sea de larga duración (más de 11 meses) o temporal (6 a 11 meses). Esto responde a la necesidad de frenar el encarecimiento de la vivienda en Canarias, donde la escasez de oferta ha tensionado el mercado.

Incentivos fiscales y marco legal

Los propietarios que optan por el alquiler residencial cuentan con ventajas concretas:

Deducciones en el IRPF por arrendar a menores de 35 años.
Exención en el IAE para ingresos por debajo del millón de euros.
Mayor estabilidad en la demanda, especialmente en capitales insulares.

✔ El marco legal busca redirigir viviendas al mercado residencial mediante incentivos fiscales y trabas al uso turístico.

Aumento moderado en la oferta

Se observan ya ejemplos claros de transición. En Guanarteme (Las Palmas), propietarios que antes trabajaban con Airbnb han pasado a firmar contratos estables. Un caso real: una pareja que alquiló su vivienda a un médico desplazado por 1.100 €/mes, priorizando la estabilidad de ingresos.

La oferta residencial creció ligeramente tras la eliminación de anuncios turísticos ilegales, y se estima que hasta el 90% de las propiedades podrían reconvertirse si no cumplen con los nuevos requisitos de registro. Además, la demanda de alquiler aumentó un 15% en 2025, con un incremento del 2% frente a 2024.

✔ Se observan casos reales de transición al alquiler de larga temporada. ✔ La demanda sigue creciendo, lo que confirma la presión sobre la vivienda residencial.

Limitaciones y frenos

Pese a estos avances, la oferta total sigue siendo insuficiente. Solo un 3% de propietarios ofrece alquiler de larga duración, y el temor a la morosidad y a las dificultades para recuperar la vivienda frena a muchos. De ahí que gane terreno el alquiler temporal de medio plazo (6-11 meses), que atrae a nómadas digitales, teletrabajadores y estudiantes.

Los precios también reflejan la tensión: en agosto de 2025 el alquiler medio en Canarias alcanzó 16,50 €/m², con una subida del 1,41%. Aunque la oferta adicional podría moderar el alza, la realidad es que el encarecimiento persiste.

✔ La oferta sigue siendo baja frente a la demanda. ✔ El alquiler temporal de medio plazo aparece como fórmula intermedia para dar salida a viviendas antes turísticas.

Consecuencias Generales y Perspectivas

La regulación del alquiler vacacional en Canarias ha tenido efectos mixtos y aún en evolución:

Ventas: se ha producido un aumento selectivo, concentrado en propietarios de viviendas turísticas. Sin embargo, la caída general de compraventas muestra que el mercado global se ha resentido.
Alquiler de larga temporada: la transición es real, pero limitada. Existen más viviendas en el mercado residencial, pero todavía no suficientes para responder a la demanda acumulada.
Turismo: la CNMC ha advertido que estas medidas podrían reducir la oferta turística hasta hacerla residual, con un impacto económico de hasta 1.300 millones de euros anuales en el sector.

✔ El futuro dependerá de cómo se equilibre la balanza entre protección del derecho a la vivienda y sostenibilidad del modelo turístico. ✔ Canarias se enfrenta a un reajuste estructural en su mercado inmobiliario.

Consejos para Propietarios y Residentes

Para propietarios

Evalúa la viabilidad del alquiler vacacional: revisa si tu vivienda cumple los requisitos del Registro Único. Consulta siempre con un abogado especializado antes de tomar decisiones.
Considera el alquiler de larga temporada: además de mayor estabilidad, tendrás acceso a deducciones fiscales y a la creciente demanda de profesionales desplazados o familias locales.
Planifica la venta estratégicamente: si decides vender, aprovecha el momento de precios altos, pero mide bien el calendario para no coincidir con un exceso de oferta.
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✔ El propietario debe pensar en el largo plazo: valorar riesgos, beneficios fiscales y posibles cambios legales.

Para residentes

Explora nuevas oportunidades: propiedades que antes estaban en Airbnb ahora entran en el mercado residencial, especialmente en áreas urbanas.
Infórmate de los incentivos: si tienes menos de 35 años, puedes beneficiarte de deducciones en el IRPF al alquilar vivienda habitual.
Apoya la vivienda pública: el déficit es evidente —en 2023 solo se construyeron 69 viviendas protegidas frente a más de 27.000 demandantes—, por lo que la presión social será clave.

✔ El residente debe aprovechar las nuevas oportunidades de alquiler y exigir soluciones estructurales en vivienda pública.

FAQs sobre la regulación del alquiler vacacional en Canarias

¿Puedo seguir alquilando mi vivienda a turistas en 2025?
Sí, siempre que obtengas el NRUA, cuentes con el apoyo de 3/5 partes de la comunidad y cumplas con la normativa fiscal (IVA del 21% en estancias cortas).

¿Qué pasa si mi comunidad de vecinos veta el alquiler turístico?
En ese caso, tu propiedad solo podrá destinarse a uso residencial o alquiler temporal de media o larga duración.

¿Los alquileres temporales también deben registrarse?
Sí, tanto el alquiler vacacional como el de temporada deben inscribirse en el Registro Único creado en julio de 2025.

¿Qué ventajas fiscales tengo si arriendo a larga temporada?
Podrás deducir en el IRPF parte de los ingresos si alquilas a jóvenes menores de 35 años, además de estar exento de IAE si facturas menos de un millón de euros.

¿Cómo afectan estas medidas a los precios de compraventa?
En el corto plazo, algunos propietarios venden rápido y con descuentos. En el medio plazo, el mercado puede moderarse si se reducen las compras extranjeras.

Conclusión

Las regulaciones del alquiler vacacional en Canarias en 2025 han marcado un antes y un después. Los propietarios de viviendas turísticas se enfrentan a decisiones estratégicas: reconvertir, vender o resistir. Mientras tanto, los residentes buscan aprovechar las nuevas oportunidades en un mercado que, aunque más regulado, sigue tensionado por la falta de oferta.

El equilibrio entre turismo y derecho a la vivienda sigue siendo el gran reto de Canarias. La evolución de esta regulación determinará si el archipiélago logra un mercado inmobiliario más estable o si, por el contrario, se abre la puerta a nuevas tensiones en precios y disponibilidad.

✔ Canarias vive un reajuste inmobiliario sin precedentes, con efectos claros en ventas y alquileres. ✔ El tiempo mostrará si la regulación logra equilibrar el mercado entre turismo y residencia.