Esquema rápido : 

• El Tribunal Constitucional corrige cómo algunos juzgados estaban suspendiendo lanzamientos.

• La sentencia protege especialmente a los pequeños propietarios frente a ocupaciones sin título.

• La suspensión extraordinaria por vulnerabilidad no es automática y debe ser motivada.

• El artículo aplicable cambia según haya arrendatario o ocupante sin título.

• El art. 1 bis solo se aplica cuando el propietario es gran tenedor.

• Si la vivienda pasa a un particular, el juzgado debe revisar de nuevo los requisitos.

• La sentencia permite exigir revisión y evitar suspensiones prolongadas sin fundamento.

  
  

  
  

Durante los últimos años, miles de propietarios en España —y especialmente en Canarias— se han visto atrapados en procedimientos de desahucio que parecían no avanzar. Muchos llevaban años intentando recuperar su vivienda, mientras los juzgados prorrogaban una y otra vez la suspensión del lanzamiento por situaciones de vulnerabilidad de los ocupantes. Para quienes dependen de esa propiedad, ya sea como inversión o como vivienda futura, esta situación generaba incertidumbre, desgaste emocional y una sensación de que el sistema había dejado de protegerles.

En este contexto, una sentencia reciente del Tribunal Constitucional, dictada el 17 de noviembre de 2025, se ha convertido en un punto de inflexión. Por primera vez, el Constitucional corrige de forma contundente la práctica de algunos juzgados que prorrogaban suspensiones de manera automática, sin analizar las circunstancias reales del caso ni diferenciar entre grandes tenedores y pequeños propietarios.

Este artículo explica, de forma clara y profesional, qué ha dicho exactamente el Tribunal Constitucional, cómo afecta a propietarios particulares —como los que habitualmente asesoro en Tenerife— y qué debe entender un propietario que se encuentre en un procedimiento de desahucio o enfrentándose a una ocupación sin título.

1. El origen del problema: las suspensiones de lanzamiento durante la pandemia

Cuando estalló la crisis sanitaria del COVID-19, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 11/2020. Su objetivo era claro: evitar que familias vulnerables quedaran en la calle sin alternativa habitacional. Este decreto contemplaba dos escenarios distintos:

• Artículo 1: suspensión excepcional del lanzamiento para inquilinos con contrato en situación de vulnerabilidad.

• Artículo 1 bis: suspensión del lanzamiento para ocupantes sin título, pero solo cuando el propietario fuera gran tenedor (persona jurídica o persona física con más de diez viviendas).

En teoría, la medida era temporal. En la práctica, se encadenaron sucesivas prórrogas durante más de tres años.

✔ Resumen del bloque

• Las suspensiones nacen como medida excepcional por el COVID-19.

• Existen diferencias claras entre arrendatarios y ocupantes sin título.

• El artículo 1 bis solo puede aplicarse frente a grandes tenedores.

• Las prórrogas se extendieron mucho más allá de la emergencia sanitaria.

2. El caso que llegó al Tribunal Constitucional

La sentencia analiza un caso real sucedido en Barcelona. El procedimiento comenzó como un desahucio por falta de pago frente a una inquilina. Pero antes del lanzamiento, la inquilina se marchó y la vivienda pasó a estar ocupada por un tercero sin contrato, junto con su hija. Por tanto, el caso pasó de ser un desahucio arrendaticio a una ocupación sin título.

El juzgado, siguiendo la normativa COVID, comenzó a suspender los lanzamientos al considerar al ocupante vulnerable. Hasta aquí, dentro de lo normal.

Pero entonces ocurrió un giro clave: la propiedad fue vendida a una persona física que no es gran tenedora. Y aun así, el juzgado siguió aplicando automáticamente la suspensión prevista para grandes tenedores. La propietaria pidió que se revisara la situación, pero sus recursos fueron rechazados sin motivación suficiente.

Finalmente, la propietaria acudió al Tribunal Constitucional.

✔ Resumen del bloque

• El caso empieza como desahucio por impago pero termina siendo ocupación sin título.

• La vivienda se vende a una particular que no es gran tenedora.

• A pesar del cambio, el juzgado mantiene la suspensión sin analizar los requisitos.

• La propietaria reclama protección y el asunto llega al Tribunal Constitucional.

3. Qué detecta el Tribunal Constitucional: errores graves del juzgado

El Constitucional señala varios defectos jurídicos que vulneraron el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) de la propietaria. Estos son los puntos clave:

3.1. El juzgado aplicó el artículo equivocado

Primero, el juzgado dijo en 2021 que el caso era de ocupación sin título, por lo que debía aplicarse el artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020.

Pero en 2023 cambió de criterio sin explicar por qué y trató el caso como si fuera un desahucio por impago de un arrendatario, ocultando a efectos legales la realidad: el ocupante no tenía contrato.

Para el Constitucional, ese cambio sin justificación es arbitrario.

3.2. Mantuvo la suspensión sin analizar los requisitos legales

El artículo 1 bis exige dos condiciones:

1. Que el ocupante esté en situación de vulnerabilidad.

2. Que la vivienda sea propiedad de un gran tenedor.

La propietaria no cumplía el segundo requisito.

Aun así, el juzgado prorrogó la suspensión sin valorar nada.

3.3. No realizó la ponderación obligatoria

El Constitucional recuerda que la suspensión del lanzamiento no es automática. El juez debe analizar:

• vulnerabilidad real y actualizada,

• búsqueda de alternativa habitacional,

• duración de la ocupación,

• impacto en el propietario,

• tipo de propietario (particular vs gran tenedor).

Nada de eso se hizo.

✔ Resumen del bloque

• Hubo un cambio injustificado de criterio.

• Se aplicó un artículo que ya no correspondía.

• Se ignoró el requisito de “gran tenedor”.

• No se realizó ninguna ponderación, que es obligatoria.

4. Lo que establece el Tribunal Constitucional: protección también para el pequeño propietario

La sentencia es clara y marca doctrina. Estos son los mensajes más relevantes:

4.1. Las suspensiones por vulnerabilidad no pueden aplicarse indiscriminadamente

Si la ley limita la suspensión del lanzamiento a viviendas de grandes tenedores, ese requisito debe cumplirse estrictamente. No puede extenderse a particulares salvo que la ley lo permita.

4.2. El juzgado debe motivar cada suspensión o prórroga

Ya no basta con decir:

"Se suspende el lanzamiento según las prórrogas vigentes."

Tiene que analizar esa situación concreta y explicarla.

4.3. La vulnerabilidad del ocupante no anula automáticamente el derecho del propietario

La protección social es compatible con la defensa del derecho de propiedad. El Constitucional reitera que el pequeño propietario no está obligado a soportar indefinidamente una ocupación sin título.

4.4. El cambio de titularidad de la vivienda sí importa

Cuando el inmueble pasa de un gran tenedor a un particular, el juzgado tiene que volver a valorar si la suspensión sigue siendo aplicable.

✔ Resumen del bloque

• La suspensión no es automática.

• El juez debe justificar sus decisiones.

• La protección al vulnerable no elimina los derechos del propietario.

• El tipo de propietario cambia el régimen jurídico aplicable.

5. Qué significa esta sentencia para los propietarios particulares en Canarias

Para muchos propietarios en Tenerife, La Laguna, Adeje, Arona o Gran Canaria, esta sentencia supone una vía de protección real. La mayoría no son grandes tenedores: son familias, herederos o pequeños inversores que dependen de sus inmuebles.

Con esta sentencia, queda claro que:

5.1. Si la ocupación es sin título, el juzgado debe aplicar el artículo correcto

Y si el propietario no es gran tenedor, el artículo 1 bis no permite la suspensión.

5.2. Las suspensiones ya no pueden acumularse durante años sin explicación

Una prórroga tras otra sin análisis individualizado ya no es válida.

5.3. El propietario puede exigir revisión de su caso

Especialmente si:

• han pasado años,

• no se ha revaluado la vulnerabilidad,

• no hay informes actualizados de servicios sociales,

• el ocupante no ha buscado alternativa,

• la propiedad pertenece a un particular.

✔ Resumen del bloque

• La sentencia fortalece la posición del pequeño propietario.

• Limita el uso del art. 1 bis en ocupaciones.

• Permite exigir revisión judicial y reactivación del lanzamiento.

6. Ejemplo práctico aplicado a un propietario en Tenerife

Imagina que heredas una vivienda en La Laguna y, cuando intentas venderla, descubres que está ocupada sin título por una familia. Inicias un procedimiento judicial, pero justo en ese momento sale una nueva prórroga de la suspensión de lanzamientos.

Antes de esta sentencia, muchos juzgados simplemente aplicaban la prórroga automáticamente.

Después de esta sentencia, el juzgado debe analizar:

• ¿Eres gran tenedor? Probablemente no.

• ¿Es aplicable el art. 1 bis? Probablemente tampoco.

• ¿Se ha revisado la vulnerabilidad de los ocupantes? Debe hacerse.

• ¿Se ha ponderado tu situación? Debe valorarse.

Si nada de esto ocurre, puedes pedir la revisión con fundamento en esta doctrina constitucional.

✔ Resumen del bloque

• La sentencia da herramientas prácticas a propietarios particulares.

• Permite cuestionar suspensiones automáticas.

• Protege el derecho a recuperar la vivienda.

Conclusión: una sentencia que equilibra la protección social y el derecho de propiedad

La sentencia del Tribunal Constitucional marca un antes y un después. No elimina la protección a personas vulnerables —que sigue siendo imprescindible—, pero sí pone límites claros a su aplicación cuando afecta a pequeños propietarios.

El mensaje final es simple: el juzgado no puede suspender lanzamientos sin analizar cada caso ni aplicar artículos que no corresponden. Y, sobre todo, no puede exigir al propietario particular cargas que la ley reserva exclusivamente para grandes tenedores.

Si eres propietario en Canarias y estás en una situación similar, es importante revisar tu caso con criterios actualizados.

Fuentes oficiales

• Tribunal Constitucional, Sentencia de 17 de noviembre de 2025 (Recurso de amparo 2863-2024). Enlace oficial PDF: https://www.tribunalconstitucional.es/NotasDePrensaDocumentos/NP_2025_091/STC%202863-2024.pdf

• Versión publicada por Idealista: https://st3.idealista.com/news/archivos/2025-11/documents/stc_2863-2024.pdf?VersionId=ZephGsvhzV0EBI8rl2ICAidondg4g3Pp

• Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. BOE: https://www.boe.es/eli/es/rdl/2020/03/31/11

• Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre. BOE: https://www.boe.es/eli/es/rdl/2020/12/22/37

• STC 7/2023, STC 9/2023 y STC 15/2023. Tribunal Constitucional: https://www.tribunalconstitucional.es