Segunda residencia en La Palma: ¿vender o alquilar?

Introducción: la decisión que marca el resultado

Tener una segunda residencia en La Palma —ya sea en Santa Cruz, Los Llanos, Breña Baja (Los Cancajos), Tazacorte, El Paso o zonas rurales como Puntallana o Garafía— plantea en 2025 la pregunta clave: ¿me conviene vender o alquilar? No hay respuesta universal. Depende de tu horizonte temporal, la liquidez que necesites, la fiscalidad y del esfuerzo que estés dispuesto a asumir.

Este texto está pensado para propietarios que viven fuera de la isla y quieren un criterio profesional, con leyes y trámites actualizados y ejemplos locales. Verás dos caminos (vender vs. alquilar) explicados con números, normativa, checklists y riesgos. Al final, tendrás un plan de acción para decidir con seguridad.

1) Vender: liquidez inmediata y “paz mental”

Por qué elegir vender
Cuando un propietario se plantea vender su segunda residencia en La Palma, lo hace casi siempre por tres motivos principales: liquidez, tranquilidad y encaje con la demanda del mercado local. Cada uno de estos aspectos merece un análisis narrativo más profundo.

Liquidez ahora. Vender significa transformar un inmueble en capital líquido disponible en semanas o meses. Ese dinero puede destinarse a múltiples fines: reinvertir en otra propiedad más cerca de tu lugar de residencia, apoyar a tus hijos en una compra, reducir deudas o simplemente tener un colchón financiero para vivir con más desahogo. En La Palma, donde muchos propietarios residen fuera y mantienen la vivienda solo para periodos vacacionales, convertir esa casa cerrada gran parte del año en liquidez inmediata supone una liberación. Es pasar de tener un activo inmovilizado y con gastos recurrentes, a disponer de recursos listos para usar en proyectos reales.

Cero gestión futura. Con la venta también desaparecen todas las obligaciones que acompañan a la propiedad: cuotas de comunidad, recibos del IBI, seguros del hogar, derramas inesperadas por rehabilitaciones, mantenimiento de jardín o piscina si es un chalet. Quien vive fuera de la isla sabe lo complicado que resulta gestionar a distancia una filtración, un corte de suministro o una reunión de comunidad. Al vender, toda esa carga desaparece y se gana en tranquilidad.

Mercado local con demanda real. La Palma mantiene un mercado inmobiliario sólido, aunque menos masivo que otras islas. En Santa Cruz de La Palma, la demanda proviene principalmente de familias locales que buscan pisos céntricos o con buena conexión a colegios y servicios. En el valle de Aridane (Los Llanos, El Paso, Tazacorte), el perfil se diversifica: familias jóvenes, profesionales teletrabajando y compradores europeos atraídos por el clima, las vistas y la tranquilidad. También hay interés en entornos rurales bien conectados como Breña Alta o Puntallana, donde las casas tradicionales con terreno siguen teniendo salida.

✔ Resumen

• Contrato LAU con inventario, certificado energético y fianza obligatoria.

• Seguro de impago y defensa jurídica recomendable para quien vive fuera.

• Se pueden deducir gastos habituales (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca, amortización).

• Demanda de inquilinos estable: familias locales, funcionarios desplazados y trabajadores del sector servicios.

• Larga temporada = estabilidad y fiscalidad favorable (50–90 % RN).

• Ideal en áreas residenciales como Santa Cruz, Breña Alta o El Paso.

• Requisitos y deducciones claras; el seguro de impago aporta tranquilidad adicional.

2) Alquiler vacacional/temporal: más rentabilidad, más normas

El alquiler turístico o de temporada en La Palma ha cambiado radicalmente en 2025. Hasta hace poco muchos propietarios podían anunciar su vivienda en plataformas sin demasiados trámites. Hoy, la situación es muy distinta: la normativa estatal y autonómica obliga a dar pasos muy concretos antes de poder recibir a los primeros huéspedes.

Qué ha cambiado en 2025
El gran protagonista es el Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada (NRU), creado por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (BOE-A-2024-26931). Desde el 1 de julio de 2025, cualquier vivienda que se ofrezca para estancias de corta duración debe estar inscrita en este registro y mostrar su número identificativo en los anuncios publicados en portales como Airbnb, Booking o similares. Sin ese número, la oferta no es legal y las sanciones son severas. Además, las propias plataformas están obligadas a verificar que cada anuncio incluya el código, bloqueando aquellos que no cumplan.

A esta norma estatal se suma la norma autonómica canaria, que refuerza las competencias insulares y municipales en materia de ordenación turística. Se establecen requisitos mínimos de antigüedad, superficies y, sobre todo, de compatibilidad urbanística, de modo que no todas las viviendas pueden destinarse a uso vacacional. Si se incumple, las multas pueden alcanzar cifras elevadas.

Qué implica para ti
Antes de dar un paso, deberás comprobar en el ayuntamiento si tu vivienda es compatible con el uso turístico. Si lo es, tendrás que tramitar el alta en el registro, obtener tu número identificativo y mostrarlo en todos los anuncios. En caso de que prestes servicios propios de hospedaje (como limpieza periódica, cambio de sábanas o check-in personalizado), será necesario además darte de alta censal y liquidar IGIC. El seguro de responsabilidad civil, las hojas de reclamaciones y un protocolo de limpieza y mantenimiento actualizado son también requisitos obligatorios. Finalmente, tendrás que decidir si gestionas tú mismo el alojamiento —lo que implica atender reservas, incidencias y cambios— o si delegas en una empresa local, que cobrará comisión pero descargará la carga de trabajo.

Dónde funciona en La Palma
Las zonas con más proyección para este tipo de alquiler son las costeras y turísticas, como Los Cancajos (Breña Baja) o Tazacorte, así como áreas rurales con encanto y buena conectividad. Existen también casos especiales como Puerto Naos y La Bombilla, donde es imprescindible verificar el estado actual de accesos y habitabilidad antes de planificar cualquier calendario de reservas.

✔ Resumen

• El alquiler vacacional ofrece un potencial de mayor ingreso neto, pero exige registro, licencia y disciplina operativa.

• Si prestas servicios de hospedaje, deberás darte de alta en el IGIC y cumplir con obligaciones fiscales adicionales.

• La viabilidad depende de la compatibilidad urbanística y de la ubicación concreta de la vivienda.

3) ¿Qué me conviene en mi caso? Un marco de decisión sencillo

1. Liquidez vs. renta: si necesitas capital en < 6–12 meses, vende; si puedes esperar y te motiva la renta recurrente, alquila.

2. Perfil de la vivienda: piso céntrico sin vistas y sin ascensor suele rendir mejor en larga temporada; vivienda singular con vistas o jardín puede destacar en vacacional (si es compatible).

3. Tiempo y gestión: si no puedes dedicarle horas ni delegar, vender o larga temporada; el vacacional es un micro-negocio.

4. Fiscalidad: calcula IRPF/IRNR vs. reducciones por alquiler y plusvalía; elige el método de plusvalía que más te favorezca.

5. Situación local: revisa planeamiento/compatibilidad y particularidades de tu municipio.

✔ Resumen

• Decide por liquidez, perfil de inmueble, tiempo disponible, fiscalidad y normativa local.

• No tomes la decisión sin números y compatibilidad urbanística confirmada.

4) Números orientativos (ejemplo didáctico)

• Venta: piso en Santa Cruz valor 180.000 €. Gastos típicos 3–5 % (notaría/gestoría y plusvalía aparte). Si compraste por 120.000 € + 6.000 € de gastos, ganancia ≈ 54.000 € (antes de aplicar coeficientes, amortizaciones y otros ajustes). Tributarás en IRPF por esta ganancia; si eres no residente, habrá retención del 3 % a cuenta.

• Larga temporada: ese mismo piso en 700 €/mes → 8.400 €/año. Gastos: comunidad + IBI + seguro + mantenimiento (p. ej., 1.800 €) = RN 6.600 €. Con reducción 50–90 % según supuestos, el tributable puede quedar entre 3.300 € y 660 €.

• Vacacional: ocupación anual 55 % a 70 €/noche = ≈ 14.000 € brutos. Costes (limpiezas, consumos, reposiciones, comisiones, gestoría) 35–45 % → RN 7.700–9.100 €. Añade IGIC si procede y ten en cuenta estacionalidad.

✔ Resumen

• Vender = ingreso único (y fiscalidad de ganancia).

• Larga temporada = RN estable con reducciones IRPF.

• Vacacional = RN potencial >, pero más costes/gestión y obligaciones.

5) Checklists exprés

Para vender

• Poder o ratificación si vives fuera.

• Dossier completo (escritura, nota simple, IBI, comunidad, energético).

• Valoración por microzona y estrategia de salida.

• Arras + firma + inscripción + impuestos.

Para alquilar larga temporada

• Contrato LAU, inventario, seguro de impago.

• Estudio de mercado residencial por barrio.

• Cálculo de reducciones IRPF (50/60/70/90) y gastos deducibles.

Para vacacional/temporal

• Compatibilidad urbanística (Ayuntamiento/Cabildo).

• Registro y código identificativo en plataformas.

• Alta censal, IGIC, RC, protocolo de limpieza, hojas de reclamaciones.

• Decide gestión (propia vs. profesional) y métricas (ocupación, ADR, RevPAR).

6) Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

En la práctica inmobiliaria de La Palma, los errores más comunes suelen repetirse entre propietarios que viven fuera y deciden sin apoyarse en datos ni asesoramiento especializado. Cada uno de ellos tiene consecuencias claras que pueden marcar la diferencia entre una operación exitosa y un verdadero quebradero de cabeza.

El sobreprecio al vender. Muchas veces, por apego emocional o por querer recuperar inversiones pasadas, se fija un precio demasiado alto. El resultado es que el inmueble permanece meses en el mercado sin visitas ni ofertas, lo que provoca que “se queme”. La percepción de los compradores es que “si lleva tanto tiempo sin venderse, algo tendrá”, y al final el propietario termina bajando el precio más de lo que habría sido necesario si hubiera salido al mercado correctamente valorado desde el inicio. La solución pasa por apoyarse en comparables cerrados (ventas reales en la misma zona) y en métricas claras como el tiempo medio de comercialización o la tasa de descuentos aplicada en operaciones recientes.

Alquilar sin registrar. En 2025, con el Registro Único de Alquiler Turístico y la normativa canaria vigente, operar sin estar inscrito es jugar con fuego. Las sanciones no son simbólicas: pueden alcanzar cifras relevantes que superan con creces lo que se esperaba ganar en una temporada. Publicar en plataformas sin el número de registro identificativo es arriesgarse a multas, inspecciones y hasta bloqueos de la actividad. Lo inteligente es regularizar antes de anunciar, cumplir con el trámite administrativo y dormir tranquilo sabiendo que todo está en regla.

No calcular el neto. Es habitual dejarse seducir por el ingreso bruto: 70 euros por noche parecen irresistibles si multiplicamos por los días del año. Sin embargo, el verdadero resultado está en el neto. En alquiler vacacional entran en juego limpiezas, suministros, reposiciones, comisiones de plataformas, gestoría y, en muchos casos, impuestos indirectos. Sin este cálculo realista, la ilusión inicial se convierte en frustración al descubrir que el beneficio real es mucho más ajustado. La clave es hacer números completos antes de decidir.

Ignorar la compatibilidad urbanística. Que un inmueble sea atractivo no significa que se pueda destinar legalmente al alquiler vacacional o turístico. En La Palma, cada ayuntamiento aplica sus ordenanzas y planeamiento urbanístico. Invertir en reformas, mobiliario y publicidad para descubrir después que la zona no es compatible con uso turístico es uno de los errores más costosos. Antes de dar un paso, hay que consultar el planeamiento municipal o, mejor aún, solicitar un certificado de compatibilidad al ayuntamiento correspondiente.

Olvidar la plusvalía. El impuesto de plusvalía municipal sigue vigente, y su cálculo puede hacerse por dos métodos: el objetivo (basado en valores catastrales) o el real (basado en la ganancia efectiva de la venta). Elegir a la ligera sin analizar cuál es más favorable puede hacer perder miles de euros. Lo prudente es, antes de firmar, pedir ambos cálculos y decidir en base al que minimice la carga fiscal.

✔ Resumen

• Método, registros y números siempre por delante del impulso.

• Legalidad primero: evitar sanciones y bloqueos que puedan paralizar la hipoteca, la venta o el registro.

7) FAQ para propietarios que viven fuera

¿Puedo decidir sin viajar a La Palma?
Sí. Para vender, usa poder notarial o ratificación. Para alquilar, puedes delegar comercialización y gestión íntegra.

¿El registro y código identificativo es obligatorio también en La Palma?
Sí, si publicitas para corta duración/vacacional, debes tener número de registro y mostrarlo en anuncios.

¿Cómo elijo entre larga temporada y vacacional?
Compara rendimiento neto y tiempo que puedes dedicar. Si no puedes gestionarlo, larga temporada o delegar vacacional a empresa local.

¿Puedo aplicar reducciones del 90 % en IRPF?
Sí, si cumples supuestos (p. ej., zona tensionada + bajar 5 % frente al contrato previo y resto de requisitos). Si no, al menos 50 % general en nuevos contratos.

Conclusión

La decisión vender vs. alquilar en La Palma es un ejercicio de método: números reales, mapa legal actualizado, compatibilidad urbanística y capacidad de gestión. Con esa base, ambas rutas son válidas: vender si buscas liquidez y sencillez; alquilar si priorizas renta neta y mantener el activo. Lo importante es decidir con información y un plan ejecutable desde fuera de la isla.

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Fuentes y normativa útil

• Registro único de alquiler turístico/temporal (NRU) – obligatorio en 2025

• Marco canario de ordenación del uso turístico de viviendas (2025): competencias insulares/municipales y régimen sancionador

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (BOE)

• Plusvalía municipal – elección de método objetivo vs. real (reforma 2021, Real Decreto-ley 26/2021)

• Ley de Arrendamientos Urbanos – contratos de arrendamiento de vivienda habitual (LAU)

• Ayuntamientos de La Palma – compatibilidad urbanística y ordenanzas locales