Versión actualizada 2025

El mercado del alquiler en Canarias ha cambiado de forma notable en los últimos años, y 2025 ha traído novedades relevantes que afectan directamente a propietarios en Tenerife. La distinción entre alquiler residencial y alquiler turístico no es solo una cuestión de uso, sino que determina la carga fiscal, las deducciones disponibles, la necesidad de licencias y la posibilidad de acogerse a beneficios como la RIC. A continuación, analizamos en detalle estas diferencias y lo que significan en la práctica para quienes alquilan en Santa Cruz de Tenerife, La Laguna, Costa Adeje o cualquier otro municipio de la isla.

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Reducción sobre rendimientos del alquiler residencial

Hasta 2024, los propietarios que alquilaban una vivienda como residencia habitual del inquilino podían aplicar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto declarado en el IRPF. Era una ventaja consolidada que hacía del arrendamiento residencial una opción muy atractiva fiscalmente, pues casi dos tercios del beneficio quedaban fuera de tributación. Sin embargo, en 2025 esta reducción se ha visto modificada: la norma general fija ahora la reducción en el 50 %.

Esto significa que, salvo supuestos especiales, los propietarios tributan por la mitad del rendimiento neto del alquiler. Aunque el cambio puede percibirse como una pérdida respecto al régimen anterior, la reforma ha introducido nuevas vías para mantener o incluso mejorar la ventaja fiscal, siempre que el arrendador se ajuste a criterios de política de vivienda.

En concreto, se prevén bonificaciones adicionales que pueden llevar la reducción más allá del 50 %:

• 70 %: cuando el arrendador rebaja la renta respecto al contrato anterior. Con ello se premia la moderación de precios y se favorece la accesibilidad de los inquilinos.

• 80 %: cuando el inmueble se alquila en una zona tensionada, declarada oficialmente por las autoridades competentes. Estas zonas son aquellas donde la oferta de vivienda es escasa en relación con la demanda y los precios resultan desproporcionados.

• 90 %: cuando el inquilino pertenece a colectivos especialmente protegidos, como los jóvenes menores de 35 años, siempre que el contrato se formalice bajo determinadas condiciones. Este es el escenario con mayor beneficio fiscal y busca fomentar el acceso a la vivienda de quienes más dificultades encuentran en el mercado.

Estas nuevas reducciones no solo compensan la rebaja de la deducción general, sino que, en algunos casos, superan ampliamente el beneficio previo del 60 %. El objetivo del legislador es orientar el mercado hacia una oferta más social, incentivar a los arrendadores a mantener precios moderados y dirigir parte de la vivienda hacia colectivos vulnerables.

✔ Resumen del bloque: la reducción del 60 % ha pasado a un 50 % general, pero se amplía con bonificaciones que alcanzan hasta el 90 % si se cumplen condiciones específicas (zonas tensionadas, jóvenes o rebajas de precio).

Rendimientos de alquiler turístico

En el caso del alquiler turístico, los ingresos se siguen declarando como rendimientos de capital inmobiliario cuando se limitan a la simple cesión del uso del inmueble, sin servicios adicionales. El propietario declara los ingresos obtenidos menos los gastos deducibles, igual que en el arrendamiento residencial, y tributa por el rendimiento neto en su IRPF.

La situación cambia de forma sustancial cuando el arrendador ofrece servicios propios de la industria hotelera: limpieza diaria, lavandería, recepción, restauración o cualquier otro servicio que vaya más allá de la mera cesión del inmueble. En ese caso, Hacienda entiende que el arrendador está desarrollando una actividad económica, lo que implica:

• Darse de alta en el epígrafe correspondiente del Impuesto de Actividades Económicas (IAE).

• Cumplir con las obligaciones fiscales propias de una actividad empresarial, incluyendo retenciones, pagos fraccionados y llevanza de contabilidad.

• Aplicar el IGIC cuando corresponda, pues al tratarse de actividad económica con servicios se pierde la exención.

En la práctica, esta diferencia puede alterar notablemente la rentabilidad real del alquiler vacacional, ya que los costes de gestión aumentan y las obligaciones de declaración se vuelven más estrictas.

A ello se suma un factor clave en 2025: el control fiscal se ha intensificado. Las principales plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb o Booking, están obligadas a remitir información periódica a la Agencia Tributaria, incluyendo ingresos percibidos, identificación del arrendador y del inmueble. Esto reduce al mínimo la posibilidad de omitir ingresos o de declarar parcialmente las estancias. Además, los ayuntamientos y la Comunidad Autónoma cruzan datos con Hacienda para identificar inmuebles que no figuran en el registro de viviendas vacacionales.

En el caso de los alquileres de muy corta estancia, la Agencia Tributaria Canaria revisa también la aplicación del IGIC, lo que añade otra capa de obligaciones. Incluso arrendamientos puntuales pueden quedar sujetos a tributación indirecta si se entienden como parte de una actividad económica reiterada.

El resultado es un entorno donde las sanciones por incumplimiento son cada vez más frecuentes: desde multas económicas hasta la retirada del anuncio en plataformas o la imposibilidad de seguir explotando el inmueble como vacacional. Esto obliga a los propietarios a asesorarse correctamente y a mantener la gestión en regla.

✔ Resumen del bloque: el alquiler turístico tributa como capital inmobiliario salvo que se ofrezcan servicios propios de hotelería, en cuyo caso se considera actividad económica. En 2025, el cruce de datos entre plataformas y Hacienda refuerza el control y aumenta el riesgo de sanciones para quienes no cumplan.

2. IGIC (IVA canario)

Alquiler residencial

El alquiler residencial de vivienda habitual sigue estando exento de IGIC en Canarias, siempre que se trate de un arrendamiento destinado a vivienda permanente y sin servicios adicionales. Esto no ha variado y es la regla general en Santa Cruz de Tenerife y el resto de municipios.

Alquiler turístico y de temporada

La Agencia Tributaria Canaria ha reiterado en 2025 que los alquileres turísticos no están exentos de IGIC si incluyen servicios adicionales. En esos casos, deben tributar al tipo general del 7 %. En el alquiler de temporada, aunque no siempre se considere turístico, la calificación dependerá tanto de la duración como de los servicios ofrecidos.

✔ Resumen del bloque: el alquiler residencial habitual mantiene la exención de IGIC. El turístico y el de temporada con servicios deben tributar al 7 %.

3. Registro, licencias y normativa local

Registro de Viviendas Vacacionales

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, es obligatorio que todos los alquileres turísticos o de temporada se inscriban en el Registro de Viviendas Vacacionales de Canarias. Este registro funciona como una base de datos oficial que identifica cada inmueble y garantiza que cumple con los requisitos legales y técnicos exigidos.

A partir de 2025, el control se ha intensificado: los anuncios en plataformas como Airbnb o Booking deben mostrar el número de registro de la vivienda, y las propias plataformas tienen la obligación legal de retirar los anuncios que no lo incluyan. Esto significa que los propietarios que intenten alquilar sin registrarse ven limitada su visibilidad digital y se exponen a sanciones económicas importantes, además de la imposibilidad práctica de captar inquilinos a través de los principales canales de reserva online.

El registro también exige que la vivienda cumpla condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y accesibilidad, lo que obliga a muchos propietarios a realizar adaptaciones antes de poder inscribirse. En algunos municipios, se han establecido inspecciones periódicas para verificar que las viviendas inscritas mantienen las condiciones iniciales.

Moratoria en licencias

En determinadas zonas turísticas de Tenerife, como Costa Adeje, Playa de las Américas y Los Cristianos, se han decretado moratorias de varios años para la concesión de nuevas licencias turísticas. El objetivo de estas medidas es contener la saturación en áreas donde la densidad de viviendas vacacionales supera la capacidad de los servicios locales e impacta en la oferta de vivienda residencial.

Estas moratorias afectan directamente a los nuevos inversores que quieran destinar un inmueble al uso turístico en dichas zonas. Aunque los propietarios con licencias previas pueden continuar operando, no se permiten nuevas altas hasta que se revise el equilibrio entre oferta turística y residencial. Esto crea un escenario de fuerte competencia entre las viviendas ya autorizadas, que aumentan su valor precisamente por la escasez de licencias disponibles.

Restricciones por zonificación y comunidades de vecinos

Los ayuntamientos disponen de mayor margen para regular el alquiler turístico en 2025. Algunos municipios han delimitado zonas de uso exclusivamente residencial, donde no se permite la actividad turística bajo ninguna circunstancia. Estas restricciones suelen aplicarse en barrios con infraestructuras limitadas, alta densidad de población local o escasez de vivienda habitual.

A ello se suma la normativa relativa a las comunidades de propietarios en edificios plurifamiliares. La Ley de Propiedad Horizontal, reforzada por jurisprudencia reciente, permite que las comunidades acuerden limitar o prohibir el uso turístico de los pisos dentro del inmueble, siempre que lo aprueben las tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación. Esto significa que, aunque un propietario cumpla con la normativa autonómica y obtenga licencia, puede encontrarse con la oposición vecinal que le impida destinar su vivienda a uso vacacional. Las comunidades también están facultadas para imponer recargos en los gastos comunes a los pisos que se utilicen como viviendas turísticas, con el objetivo de compensar el mayor desgaste de las zonas comunes.

Además, los municipios están exigiendo mayores estándares de seguridad (detectores de humo, extintores, planes de evacuación), accesibilidad (adaptación para personas con movilidad reducida) y sostenibilidad (eficiencia energética, control de residuos). El incumplimiento de estas exigencias puede derivar en multas elevadas, la retirada de la licencia turística o incluso el cierre del inmueble a la actividad vacacional.

✔ Resumen del bloque: el alquiler turístico en Tenerife en 2025 exige inscripción obligatoria en el registro autonómico, está limitado en zonas con moratorias de licencias, puede prohibirse en áreas de uso residencial y está sujeto a restricciones de las comunidades de vecinos. El incumplimiento puede derivar en sanciones, recargos comunitarios o cierre de la actividad.

4. Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

En el alquiler residencial de larga duración, los arrendadores personas físicas están exentos de este impuesto siempre que sus ingresos anuales no superen el millón de euros. Este umbral tan elevado hace que, en la práctica, la mayoría de los propietarios particulares en Tenerife queden excluidos de la obligación de darse de alta o tributar por IAE. Solo los grandes tenedores o sociedades patrimoniales con ingresos muy altos podrían verse afectados en el ámbito residencial.

En cambio, el alquiler turístico plantea un escenario distinto. Si la actividad se limita a la mera cesión del uso del inmueble, no se considera que el arrendador esté desarrollando una actividad empresarial y, por tanto, no se aplica el IAE. Sin embargo, cuando el propietario ofrece servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, lavandería, restauración, recepción de clientes), contrata personal para gestionarlos o administra varios inmuebles de forma continuada, Hacienda entiende que existe una actividad económica organizada. En este caso, el arrendador debe darse de alta en el epígrafe correspondiente del IAE y cumplir con todas las obligaciones derivadas.

En 2025 se ha reforzado la vigilancia en este punto: Hacienda y Turismo de Canarias realizan inspecciones conjuntas, cruzando datos de los registros de viviendas vacacionales, la información remitida por las plataformas digitales y las declaraciones fiscales de los propietarios. Este control busca detectar a quienes operan de facto como empresarios turísticos sin haberse dado de alta en el IAE. Además, las sanciones por incumplimiento incluyen no solo multas económicas, sino también la posible inhabilitación para seguir desarrollando la actividad turística.

Para los propietarios que gestionan varios pisos turísticos en zonas como Costa Adeje, Los Cristianos o Puerto de la Cruz, el riesgo de que Hacienda los considere empresarios es elevado. Incluso aunque deleguen la gestión en terceros, la titularidad de varias propiedades destinadas al alquiler turístico puede ser suficiente para que la Administración exija el alta en el IAE.

✔ Resumen del bloque: el IAE no afecta al arrendamiento residencial normal, pero sí al turístico cuando pasa a considerarse actividad económica organizada, especialmente con servicios de hotelería, personal contratado o gestión de varios inmuebles. En 2025, la vigilancia se ha intensificado y las sanciones por incumplimiento son más frecuentes.

5. Gastos deducibles

Los gastos deducibles se mantienen en su esencia en ambas modalidades de alquiler. El propietario puede restar de sus ingresos anuales conceptos como el IBI, las cuotas de comunidad, los seguros, la amortización del inmueble, las reparaciones, los intereses hipotecarios, los honorarios de inmobiliarias y otros gastos de conservación. Estos elementos son comunes tanto en el alquiler residencial como en el turístico, y su adecuada contabilización puede marcar la diferencia entre declarar un rendimiento elevado o ajustar de forma correcta la carga fiscal.

La diferencia práctica aparece en cómo se aplican estas deducciones dentro del IRPF y en la posible calificación de la actividad. En el alquiler residencial, las deducciones se aplican siempre sobre los rendimientos del capital inmobiliario y, tras restarlas, se aplica la reducción del 50 % o los porcentajes superiores si se cumplen los requisitos de zona tensionada o alquiler a colectivos prioritarios.

En el alquiler turístico, además de los gastos generales, son deducibles aquellos ligados directamente a la prestación de servicios adicionales: limpieza, lavandería, suministros contratados de forma específica para los huéspedes, publicidad en plataformas digitales como Airbnb o Booking, comisiones de gestión a intermediarios y cualquier gasto derivado de la explotación turística. Estos gastos suelen ser más elevados y variables, lo que obliga al arrendador a llevar un control contable más riguroso.

Ahora bien, si Hacienda considera que el propietario está desarrollando una actividad económica, la deducibilidad de los gastos cambia de marco jurídico: ya no se rige por las normas de los rendimientos de capital inmobiliario, sino por las de actividades económicas. Esto implica:

• Obligación de llevar libros contables y registros oficiales.

• Posibilidad de deducir gastos de personal contratado, suministros afectos de forma parcial al inmueble o incluso la amortización de mobiliario específico.

• Mayor control fiscal sobre la justificación documental de cada gasto, con riesgo de sanciones si no se acredita adecuadamente.

En la práctica, un propietario de Santa Cruz que alquila su piso a una familia con contrato de larga duración podrá deducir gastos fijos como el IBI y la comunidad, beneficiándose de las reducciones en IRPF. En cambio, un arrendador de un apartamento en Costa Adeje que lo explota como vacacional deberá sumar gastos más amplios (limpieza entre estancias, comisiones de plataformas, reposición de menaje) y, si ofrece servicios continuados, entrar en el régimen de actividad económica.

✔ Resumen del bloque: en ambos alquileres se deducen gastos generales, pero el turístico admite además los vinculados a la prestación de servicios. Si Hacienda lo califica como actividad económica, cambian las reglas de deducción y se exige una gestión contable más compleja.

6. Cambios en la RIC y beneficios fiscales en Canarias

En 2025 se ha aprobado una modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias (RIC) que afecta directamente a la inversión en vivienda:

• La RIC puede aplicarse a la construcción o adquisición de viviendas destinadas al alquiler residencial habitual, lo que supone una oportunidad para quienes reinvierten beneficios en este tipo de arrendamientos.

• En cambio, la normativa excluye expresamente el alquiler turístico de los beneficios de la RIC. Es decir, si un propietario destina fondos de la RIC a una vivienda que luego alquila como vacacional, perderá los incentivos fiscales.

✔ Resumen del bloque: la RIC solo se aplica al alquiler residencial habitual. El vacacional queda excluido de este beneficio fiscal.

7. Consecuencias prácticas para propietarios en Tenerife

Los cambios normativos de 2025 obligan a los propietarios a revisar con cuidado el destino de sus inmuebles y a calcular no solo la rentabilidad bruta, sino también la rentabilidad neta, que es la que realmente determina el beneficio final después de impuestos y gastos.

El alquiler turístico suele ofrecer una rentabilidad bruta más alta, especialmente en zonas de gran demanda como Costa Adeje, Playa de las Américas o Puerto de la Cruz. Un apartamento vacacional puede generar ingresos mensuales muy superiores a un arrendamiento residencial. Sin embargo, cuando se descuentan:

• Los gastos de gestión (limpieza, lavandería, reposición de menaje, publicidad en plataformas, comisiones de agencias).

• El pago del IGIC en los casos en que se presten servicios.

• Las posibles cuotas de IAE si se considera actividad económica.

• La mayor carga de mantenimiento por la rotación constante de inquilinos.

La rentabilidad neta se reduce de forma notable. A ello se añade el riesgo de sanciones por operar sin registro o sin cumplir con las exigencias municipales. Por tanto, aunque el turístico promete ingresos altos, la realidad es que la diferencia con el residencial puede ser mucho menor una vez ajustados todos los costes y obligaciones.

El alquiler residencial, en cambio, ha perdido parte de la ventaja fiscal con la reducción general del 60 % al 50 %. Aun así, gracias a las bonificaciones adicionales (hasta el 90 % en zonas tensionadas o contratos a jóvenes), la rentabilidad neta puede situarse en niveles muy competitivos. Además, la estabilidad de un contrato de larga duración reduce los costes de gestión, evita rotación constante y proporciona una mayor previsión de ingresos.

En términos de planificación financiera, muchos propietarios están valorando que el alquiler residencial, aunque menos vistoso en cifras brutas, resulta más seguro y eficiente en rentabilidad neta, sobre todo cuando se considera la posibilidad de aplicar la RIC y obtener ventajas fiscales adicionales que el vacacional tiene expresamente prohibidas.

✔ Resumen del bloque: en 2025, el alquiler turístico sigue siendo atractivo en rentabilidad bruta, pero los gastos y obligaciones reducen su rentabilidad neta real. El residencial, aunque con menor reducción general, puede ser fiscalmente más ventajoso y aportar estabilidad, especialmente en zonas tensionadas o con contratos bonificados.

Conclusión

El alquiler en Tenerife se enfrenta a un nuevo escenario fiscal y legal. El turístico exige más control, licencias, IGIC y queda fuera de los beneficios de la RIC, mientras que el residencial aporta seguridad, deducciones y la posibilidad de acceder a reducciones de hasta el 90 % en determinados supuestos. Cada propietario debe analizar su caso en función de la zona, el tipo de inmueble y sus objetivos financieros.

En CB Tu Hogar entendemos estas diferencias y acompañamos a los propietarios en la elección más adecuada para su vivienda en Tenerife, con asesoramiento fiscal y legal completo.

Fuentes oficiales y de referencia

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

• Agencia Tributaria Canaria – IGIC

• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – IRPF y alquiler

• [Real Decreto 1312/2024, regulación de viviendas de uso turístico]

• Régimen Económico y Fiscal de Canarias (RIC)

• Idealista, El País, Arrenta, CB Tu Hogar