Cargas en un inmueble en El Hierro

31 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Introducción: por qué revisar las cargas antes de vender o comprar

En El Hierro, la isla más pequeña y tranquila del archipiélago canario, muchos propietarios heredan, compran o venden inmuebles en Valverde, La Frontera o El Pinar. El error más común es creer que tener la escritura es suficiente para disponer de la vivienda, cuando en realidad lo determinante es lo que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad. Allí constan las cargas que pesan sobre un inmueble y que pueden condicionar el precio, retrasar la venta o incluso impedir la inscripción de la transmisión.

En este artículo te detallo, de forma narrativa y práctica, cuáles son las cargas más habituales en El Hierro, los riesgos que implican y cómo resolverlas para que la operación de compraventa fluya sin problemas.

1. La hipoteca: la carga más frecuente

En El Hierro es habitual que viviendas en Valverde o chalets en La Frontera tengan una hipoteca inscrita. Incluso aunque el préstamo esté pagado, si la cancelación no se inscribe en el Registro, la carga sigue viva y bloquea la venta. El comprador no firmará hasta que quede cancelada.

Cuándo hay que liberarla: siempre que quieras transmitir la vivienda libre de cargas. Aunque se intente dejar a cargo del comprador, los bancos exigen cancelación para conceder nuevas hipotecas. Lo más recomendable es cancelarla antes de poner la casa a la venta o coordinar la cancelación el mismo día de la firma.

Riesgo: pensar que pagar basta. Mientras no se inscriba la cancelación, la deuda sigue figurando y bloquea la operación.

Solución: pedir certificado de deuda cero al banco, firmar cancelación en notaría y presentarla en el Registro. Todo puede coordinarse el mismo día de la compraventa.

2. Embargos y anotaciones preventivas

Por deudas con Hacienda, Seguridad Social o particulares, una vivienda en Valverde o una finca en El Pinar puede aparecer con anotación de embargo. Aunque sea provisional, figura en el Registro y paraliza la venta.

Riesgo: ningún banco financia y el comprador desconfía. El mercado se reduce drásticamente y el inmueble pierde valor. Si no se levanta a tiempo, puede terminar en subasta judicial.

Solución: pagar la deuda y pedir el alzamiento. Hacienda o Seguridad Social emiten mandamiento de levantamiento tras el pago o aplazamiento. Si es un particular, debe otorgarse escritura de alzamiento. Lo habitual es que la notaría coordine que parte del precio del comprador se destine a cancelar la deuda, para que el inmueble quede libre el mismo día de la firma.

3. Condiciones resolutorias y opciones de compra

En El Hierro todavía existen viviendas vendidas a plazos en los años 80 o 90 que conservan inscrita la condición resolutoria. También es posible encontrar opciones de compra inscritas a favor de un tercero.

Riesgo: la finca no se considera libre y ningún comprador aceptará adquirirla con una condición o una opción inscrita. Los bancos tampoco financian operaciones en estas circunstancias.

Solución:

En condiciones resolutorias: aportar carta de pago y firmar cancelación en notaría para inscribirla en el Registro.
En opciones de compra: esperar a su vencimiento, acreditar caducidad o negociar renuncia del titular, formalizada en escritura pública.

Ejemplo práctico: una casa en Valverde vendida hace 30 años a plazos puede seguir constando con condición resolutoria. Si el heredero quiere vender hoy, tendrá que acreditar el pago total y cancelar la carga registral.

4. Servidumbres

Muy comunes en fincas rurales de El Pinar o La Frontera. Pueden ser de paso (camino que atraviesa la finca), de aguas (pozos o canalizaciones), de tendido eléctrico o de medianería.

Riesgo: reducen valor de mercado, dificultan obras o ampliaciones y generan desconfianza en los compradores. Una finca con un camino abierto a terceros es menos atractiva y complica la concesión de hipotecas.

Solución: comprobar en Registro y Catastro la extensión de la servidumbre. Si sigue siendo útil, no puede eliminarse. Si ha caído en desuso o existe alternativa, se puede negociar la extinción con el beneficiario y formalizarla en escritura pública. En caso de oposición, cabe la vía judicial.

Ejemplo práctico: una finca en El Pinar con servidumbre de aguas para un canal en desuso puede extinguirla acreditando la desaparición de la necesidad.

5. Usufructos

En herencias en El Hierro es común que el cónyuge supérstite conserve el usufructo vitalicio y los hijos sean nudo propietarios. Esto significa que los herederos no pueden disponer libremente de la vivienda mientras viva el usufructuario.

Riesgo: bloquea la venta y reduce drásticamente el valor. Una casa con usufructo puede valer la mitad de una libre de cargas.

Solución: negociar la conmutación del usufructo calculando su valor según la edad (fórmula 89 – edad, con mínimo del 10 % y máximo del 70 %). Se formaliza en notaría y se inscribe en el Registro. Otra opción es la renuncia voluntaria o esperar a la extinción natural.

Ejemplo práctico: una vivienda en La Frontera heredada por hijos con usufructo vitalicio de la madre obliga a negociar compensación económica para liberarla antes de vender.

6. Arrendamientos inscritos

En El Hierro algunos contratos de alquiler, sobre todo de larga duración, se inscriben en el Registro para dar seguridad a los inquilinos.

Riesgo: el inmueble no puede entregarse libre y el mercado se reduce a inversores. Una familia que quiera vivir en la casa no aceptará comprarla con contrato inscrito.

Solución: revisar nota simple y, si está inscrito, negociar rescisión anticipada con indemnización al inquilino, formalizarla por escrito y cancelar la inscripción. Alternativamente, vender como inversión presentando el contrato y la renta como atractivo financiero.

Ejemplo práctico: un piso en Valverde con contrato inscrito por cinco años restantes será difícil de vender como vivienda habitual, pero puede resultar atractivo para un inversor si el precio refleja esa condición.

7. Afecciones fiscales

Los inmuebles en El Hierro arrastran con frecuencia deudas de IBI, plusvalía o comunidad de propietarios.

Riesgo: el comprador puede heredar la deuda. La Ley de Propiedad Horizontal obliga al nuevo propietario a responder del año en curso y los tres anteriores. El notario no autorizará la escritura si no se presenta certificado de estar al corriente.

Solución: anticiparse y solicitar certificados:

Certificado de IBI en el Ayuntamiento.
Liquidación de plusvalía municipal.
Certificado de comunidad de propietarios, imprescindible para la firma.

Ejemplo práctico: un apartamento en La Restinga con cuotas de comunidad pendientes puede generar un problema para el nuevo comprador si no se regulariza antes de la venta.

8. Limitaciones urbanísticas y turísticas

En El Hierro rigen la Ley del Suelo de Canarias, la Ley de Costas y la normativa turística insular. Una casa en primera línea en La Restinga o Tacorón puede estar afectada por Costas, lo que limita reformas o transmisiones. Una finca rústica en El Pinar puede estar catalogada como suelo agrícola protegido, lo que impide destinarla a residencial o vacacional.

Riesgo: comprar para destinar a alquiler vacacional y descubrir que no es viable. También puede impedir obtener hipoteca si el banco detecta incompatibilidades urbanísticas.

Solución: pedir informe urbanístico en el Ayuntamiento, consultar Registro y Catastro, solicitar certificación de Costas en zonas litorales y, si se planea uso turístico, obtener informe de compatibilidad en el Cabildo de El Hierro. Así se evitan inversiones fallidas.

Ejemplo práctico: un propietario que compre en La Restinga pensando en explotar como vacacional puede encontrarse con que la zona está saturada y no se conceden más licencias. Detectarlo a tiempo evita pérdidas.

Conclusión

En El Hierro, las cargas no son un obstáculo insalvable: son advertencias que, si se gestionan con previsión, permiten una compraventa segura. Identificarlas y resolverlas evita sorpresas de última hora, compradores perdidos y rebajas en el precio.

👉 En CB Tu Hogar revisamos cada inmueble, solucionamos cargas y coordinamos con notaría, Registro y Ayuntamiento para que la venta fluya sin contratiempos.