Cargas en un inmueble en Gran Canaria: tipos, riesgos y soluciones legales

Introducción

Vender bien no es sólo lograr un buen precio: es cerrar sin sustos, con todos los impuestos y gastos bajo control. En Gran Canaria, 2025 trae los mismos “clásicos” (IRPF por la ganancia, plusvalía municipal, certificados y papeleo), con matices si eres no residente o si vendes la vivienda habitual con exención por reinversión o por edad. En esta guía práctica te explico qué paga el vendedor, cómo calcularlo y qué decisiones legales te ahorran dinero.

Diagnóstico rápido: qué tienes que saber antes de calcular

• Tipo de vivienda: habitual o no habitual; nueva o usada; arrendada; VPO; con obra reciente.

• Situación fiscal del vendedor: residente en España vs no residente (reglas distintas).

• Documentación: Nota Simple, Catastro, recibo de IBI, certificado energético (CEE), comunidad, licencias/obras.

• Datos clave para cálculos: precio de compra (y fecha), mejoras demostrables, gastos de compra y de venta, valor catastral del suelo y años de tenencia.

En síntesis:

• Reúne precio/fecha de compra, mejoras y gastos.

• Comprueba si eres residente o no residente.

• Localiza valor catastral del suelo y años de tenencia (para plusvalía).

• Ten a mano CEE, IBI, comunidad y licencias.

IRPF del vendedor residente: así se calcula la ganancia

Qué es: si eres residente fiscal en España, la venta genera ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la base del ahorro. La ganancia = valor de transmisión – valor de adquisición (con ajustes).

Fórmula práctica

• Valor de transmisión = precio de venta – gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor (por ejemplo, honorarios de agencia si los paga el vendedor, notaría parte vendedora si la hay, y tributos ligados a la transmisión cuando estén efectivamente satisfechos).

• Valor de adquisición = precio de compra + inversiones y mejoras acreditadas + gastos y tributos de la adquisición (ITP/IGIC, notaría, registro, gestoría) – amortizaciones (si estuvo alquilada).

Exenciones muy relevantes

• Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el importe total en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después), la ganancia puede quedar exenta total o proporcionalmente.

• Mayores de 65 años: exenta la ganancia por venta de vivienda habitual (también si vendes la nuda propiedad reservándote usufructo).

Ejemplo orientativo (simplificado)

• Compraste por 180.000 € y pagaste 12.000 € entre ITP, notaría y registro.

• Invertiste 15.000 € en mejoras con facturas.

• Vendes por 260.000 € y pagas 7.000 € de honorarios (si los asumes tú).

• Ganancia ≈ (260.000 – 7.000) – (180.000 + 12.000 + 15.000) = 46.000 €.

• Esa ganancia tributa en la base del ahorro a los tipos vigentes del ejercicio.

En síntesis:

• El IRPF se calcula con valores ajustados de adquisición y transmisión.

• Reinversión y +65 pueden dejar exenta la ganancia.

• La plusvalía solo minorará si está pagada en el mismo ejercicio.

• Tipos: los de la base del ahorro en vigor ese año.

Plusvalía municipal (IIVTNU): reglas 2025 y cómo no pagar de más

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno urbano entre compra y venta. Tras la reforma, puedes elegir el método objetivo (coeficientes) o el método real (si demuestra menos base). Cada ayuntamiento de Gran Canaria (Las Palmas de GC, Telde, Santa Lucía, San Bartolomé de Tirajana, etc.) aprueba sus tipos y coeficientes.

Claves de cálculo

• Se toma el valor catastral del suelo y años de tenencia.

• Método objetivo: coeficientes por años sobre el valor del suelo.

• Método real: se prorratea la parte de ganancia real atribuible al suelo; si sale menor, conviene elegirlo.

• Si no hubo incremento (pérdida real en el terreno), no procede exigir plusvalía.

Consejos prácticos

• Pide simulación con ambos métodos antes de firmar.

• Revisa valor catastral y que esté bien distribuido suelo/construcción.

• Si vendes con pérdida, documenta precios y solicita no sujeción.

En síntesis:

• Elige el método (real vs objetivo) que minimice la base.

• No hay plusvalía si no hubo incremento real.

• Tipos y coeficientes dependen del municipio.

Vendedor no residente: retención del 3 % y liquidación definitiva

Si no eres residente fiscal en España y vendes un inmueble en Gran Canaria:

• El comprador debe retener el 3 % del precio (modelo 211) y pagarlo a Hacienda en 1 mes.

• Tú presentas el modelo 210 en 3 meses (después de ese mes) para regularizar: si tu impuesto real es menor, solicitas devolución; si es mayor, ingresas la diferencia.

La ganancia se calcula de forma similar (normas del IRPF aplicables a no residentes), con tipos de gravamen propios del IRNR.

En síntesis:

• El comprador ingresa la retención del 3 %.

• Presentas modelo 210 para ajustar y recuperar si procede.

• Cálculo de ganancia: reglas análogas a IRPF, pero en IRNR.

Otros gastos típicos del vendedor en Gran Canaria

1. Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
   Obligatorio para vender (con excepciones tasadas). Vigencia 10 años. Prepara el CEE y su etiqueta antes de publicar.

2. Notaría y Registro (parte del vendedor)
   En compraventas, lo habitual es que el comprador asuma escritura matriz y registro, y el vendedor su copia, pero puede pactarse. Los aranceles están regulados.

3. Cancelación de hipoteca (si existe)

• Escritura de cancelación (notaría) + inscripción en Registro + en su caso gestoría.

• Ojo a comisiones por amortización que pueda cobrar el banco (según tu préstamo).

1. Comunidad / IBI / Suministros

• IBI se prorratea por año natural salvo pacto.

• Aporta certificado de deuda cero de comunidad y últimos recibos.

1. Honorarios de comercialización

• Si contratas agencia, pacta por escrito quién asume los honorarios y qué incluyen (home staging, fotos/vídeo, tour 3D, anuncios premium, reporting, negociación).

En síntesis:

• Prepara CEE y ten claras las tasas reguladas de notaría/registro.

• Si hay hipoteca, cancela jurídicamente (no basta con pagarla).

• Aclara en contrato quién paga honorarios y prorrateos.

IGIC, IVA e ITP: por qué casi nunca afectan al vendedor particular

En Canarias, las ventas de vivienda nueva por promotor/empresa están sujetas a IGIC y a AJD; en la segunda transmisión entre particulares, el comprador paga ITP y el vendedor no repercute IGIC. Como vendedor particular de vivienda usada, tu foco es IRPF y plusvalía, no IGIC. (Si actúas como empresa/promotor, tu operación puede estar sujeta a IGIC y AJD).

En síntesis:

• Vivienda nueva: IGIC lo repercute el promotor al comprador.

• Vivienda usada entre particulares: el comprador paga ITP; el vendedor no IGIC.

• Si actúas como empresario, revisa el régimen de IGIC/AJD.

Checklist fiscal para decidir cuándo firmar

• ¿Puedes acogerte a reinversión (plazo 2 años) o a exención +65? Planifica la fecha.

• ¿La plusvalía te interesa pagarla este año para minorar IRPF? Coordina plazos.

• ¿Dispones de todas las facturas de mejoras (no simples reparaciones) y de gastos de la compra y de la venta?

• Si eres no residente, ¿están claras la retención del 3 % y tu modelo 210?

En síntesis:

• La fecha importa: puede activar o perder exenciones.

• Junta pruebas (facturas/impuestos) antes de la firma.

• Coordina plusvalía e IRPF/IRNR para optimizar.

Errores frecuentes que encarecen tu venta

• Confundir reparaciones con mejoras (no todo suma al valor de adquisición).

• No acreditar pago efectivo de tributos/gastos y perder su deducibilidad.

• No elegir el método de plusvalía que minimiza la base.

• No prever la retención del 3 % si el vendedor es no residente.

• Olvidar CEE o presentarlo tarde.

En síntesis:

• Clasifica bien mejoras vs reparaciones.

• Guarda justificantes y paga a tiempo.

• Compara método real vs objetivo en plusvalía.

• Si eres no residente, anticipa retención y devolución.

Caso práctico (Gran Canaria)

María compró en 2015 por 190.000 € (ITP/Notaría/Registro: 12.500 €). Invirtió 20.000 € en mejoras (baños, ventanas con factura). Vende en 2025 por 275.000 €; asume 6.500 € de honorarios.

• Transmisión: 275.000 – 6.500 = 268.500 €.

• Adquisición: 190.000 + 12.500 + 20.000 = 222.500 €.

• Ganancia IRPF: 268.500 – 222.500 = 46.000 € → base del ahorro (aplican los tipos vigentes del año).

• Plusvalía: solicita simulación real vs objetivo; escoge la menor base y revisa valor catastral del suelo.

• Si María reinvirtiera todo en su nueva habitual en ≤2 años, exención total o proporcional.

En síntesis:

• La documentación y facturas cambian el resultado.

• Elegir bien en plusvalía ahorra cientos o miles de euros.

• Reinversión puede dejar a cero el IRPF.

  
  

  Si piensas vender tu vivienda en Gran Canaria, llegamos a todos los municipios con la misma experiencia y cercanía.

  
  

Preguntas frecuentes

1) ¿Cuánto pagaré de IRPF exactamente?
Depende de tu ganancia calculada y de los tramos de la base del ahorro vigentes en el ejercicio de la venta.

2) ¿Puedo evitar el IRPF si reinvierto?
Sí, si es vivienda habitual y reinviertes el importe total en otra habitual en un plazo de 2 años; si reinviertes una parte, tendrás exención proporcional.

3) ¿Y si tengo más de 65 años?
La ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta (incluida la venta de nuda propiedad con reserva de usufructo).

4) ¿La plusvalía municipal siempre se paga?
No: si demuestras que no hubo incremento real del valor del suelo, no procede. Y desde 2021 puedes elegir el método de cálculo más favorable.

5) ¿Soy no residente: pierdo el 3 % para siempre?
No, es una retención a cuenta: con el modelo 210 regularizas y puedes recuperar si tu cuota es inferior.

6) ¿Qué mejoras cuentan para aumentar el valor de adquisición?
Mejoras y ampliaciones con factura (p. ej., ventanas nuevas, cocina integral), no simples reparaciones o mantenimiento.

7) ¿Es obligatorio el certificado energético?
Sí, con carácter general para vender; su vigencia es 10 años y debes mostrar la etiqueta en la comercialización.

8) ¿Quién paga notaría y registro?
Por uso y costumbre el comprador paga matriz y registro, y el vendedor su copia, pero puede pactarse otra distribución. Aranceles regulados.

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Fuentes oficiales

Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado) — arts. 33–36 (ganancias), 38 (reinversión), 14 (imputación temporal). BOE