Cargas en un inmueble en La Gomera

31 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Introducción: por qué revisar las cargas antes de vender o comprar

En La Gomera, como en el resto de Canarias, muchos propietarios heredan, compran o venden inmuebles en San Sebastián, Valle Gran Rey, Hermigua o Agulo. El error más habitual es pensar que basta con tener la escritura en la mano para disponer libremente de la vivienda. Sin embargo, lo que realmente determina la situación jurídica del inmueble es lo que aparece inscrito en el Registro de la Propiedad: allí constan las cargas que pesan sobre él y que pueden condicionar su precio, retrasar la venta o incluso bloquear la inscripción de la transmisión.

En este artículo te explico, de forma narrativa y práctica, cuáles son las cargas más comunes en La Gomera, los riesgos que implican y cómo resolverlas antes de que se conviertan en un obstáculo.

1. La hipoteca: la carga más frecuente

En la isla es muy común que las viviendas, sobre todo pisos en San Sebastián o casas en Vallehermoso, tengan una hipoteca inscrita. Aunque el préstamo esté ya pagado, si la cancelación no figura inscrita en el Registro, la carga sigue viva y bloquea la venta. El comprador no aceptará firmar hasta que quede totalmente liberada.

Cuándo hay que liberarla: siempre que quieras transmitir la vivienda libre de cargas. Aunque se pacte que el comprador asuma deudas, los bancos casi siempre exigen cancelación para conceder una nueva hipoteca. Lo recomendable es cancelarla antes de poner el inmueble en venta o coordinar la cancelación el mismo día de la firma.

Riesgo: pensar que haber pagado basta. Mientras no se inscriba la cancelación, la deuda sigue figurando.

Solución: solicitar certificado de deuda cero al banco, firmar la cancelación en notaría y presentarla en el Registro. Todo puede coordinarse en la misma operación de compraventa.

2. Embargos y anotaciones preventivas

A veces, por deudas con Hacienda, Seguridad Social o un particular, el inmueble aparece con anotaciones de embargo. Aunque sean provisionales, figuran en el Registro y paralizan cualquier venta. No importa si la deuda es elevada o reducida: jurídicamente la finca se considera embargada mientras conste la anotación.

Riesgo: el comprador desconfía de inmediato porque percibe la operación como insegura. Ningún banco concede financiación sobre una vivienda con embargo vigente, ya que la entidad se expone a que el inmueble sea subastado judicialmente. El mercado, por tanto, se reduce de forma drástica y el propietario se ve forzado a rebajar el precio o a esperar a solucionar la deuda antes de poder vender. Además, si no se levanta a tiempo, el procedimiento judicial puede culminar en subasta pública y pérdida del bien.

Solución: cancelar la deuda con el organismo o particular acreedor y pedir el alzamiento del embargo. En el caso de Hacienda o Seguridad Social, una vez realizado el pago o aprobado un aplazamiento, emiten un mandamiento de levantamiento que debe presentarse en el Registro de la Propiedad. Si el embargo proviene de un particular, debe otorgarse escritura de alzamiento una vez recibida la deuda o alcanzado un acuerdo. Habitualmente este proceso se coordina en notaría el mismo día de la compraventa: el comprador entrega parte del precio al acreedor para saldar la deuda, se firma el levantamiento del embargo y, de inmediato, se inscribe la vivienda libre de cargas. Esta fórmula aporta seguridad tanto al comprador como al vendedor y permite cerrar operaciones que, de otra manera, quedarían bloqueadas.

3. Condiciones resolutorias y opciones de compra

En La Gomera todavía encontramos viviendas con condiciones resolutorias, especialmente en ventas a plazos que se hicieron décadas atrás, donde el comprador adquiría la vivienda pero el vendedor se reservaba el derecho a resolver la venta si no se terminaban de pagar todas las cuotas. Aunque el pago ya se haya realizado, si la cancelación de esa condición no figura inscrita en el Registro, la carga sigue activa y aparece en la nota simple como limitación grave.

También son habituales las opciones de compra inscritas, en las que un tercero tiene derecho a adquirir la vivienda en un plazo y por un precio pactado. Mientras esté vigente, cualquier transmisión queda condicionada a ese derecho preferente del optante.

Riesgo: la vivienda se considera jurídicamente limitada, porque otro tiene derecho preferente sobre ella. Un comprador no aceptará firmar una compraventa si en el Registro aparece que un tercero podría reclamar la titularidad en cualquier momento. Además, los bancos rechazan financiar operaciones con estas cargas porque generan inseguridad jurídica.

Solución:

En el caso de condiciones resolutorias: aportar carta de pago, firmar escritura de cancelación ante notario y presentarla en el Registro de la Propiedad. Solo así desaparece la condición y el inmueble queda libre.
En el caso de opciones de compra: esperar a que venza el plazo, acreditar registralmente su caducidad o negociar con el titular de la opción su renuncia expresa. Esa renuncia debe formalizarse también en escritura pública para inscribir la cancelación en el Registro.

Ejemplo práctico: una vivienda en Agulo que se vendió en los años 90 a plazos puede seguir apareciendo con condición resolutoria inscrita aunque esté totalmente pagada. Si el heredero actual quiere venderla, tendrá que presentar en el Registro una escritura de cancelación con la carta de pago del vendedor original o de sus herederos. Hasta entonces, la finca seguirá constando como sujeta a condición.

4. Servidumbres

Muy frecuentes en fincas rurales de Hermigua, Vallehermoso o Valle Gran Rey. Una servidumbre es un derecho real a favor de un tercero que limita el pleno dominio de la propiedad. En La Gomera suelen aparecer servidumbres de paso (un camino que cruza la finca para dar acceso a otro vecino), de aguas (uso de un pozo, acequia o canal), de vistas, eléctricas (postes o tendidos) o de medianería (paredes comunes entre propiedades).

Riesgo: estas limitaciones reducen la autonomía del propietario, dificultan obras de ampliación o nuevas construcciones, rebajan el valor de mercado y generan desconfianza entre los compradores. Una parcela con un camino de servidumbre abierto a vecinos o con tuberías atravesando el terreno es menos atractiva para el mercado y puede incluso complicar la concesión de hipotecas.

Solución: revisar siempre la nota simple del Registro y la cartografía del Catastro para identificar la extensión exacta de la servidumbre. Si la servidumbre sigue siendo útil para el beneficiario (por ejemplo, acceso único a su finca), no puede extinguirse unilateralmente y se mantiene vigente. En cambio, si ha caído en desuso o ya existe un acceso alternativo, el propietario puede negociar con el colindante un acuerdo de extinción, formalizarlo en escritura pública y presentarlo en el Registro. En casos de conflicto o negativa, cabe la vía judicial para acreditar el desuso y solicitar la cancelación.

Ejemplo práctico: una finca en Hermigua puede tener una servidumbre de aguas inscrita desde hace 50 años para uso de un canal de riego que hoy ya no existe. Si se demuestra la desaparición de la necesidad, puede pedirse la extinción en notaría o, en caso de oposición, por sentencia judicial.

5. Usufructos

En herencias es habitual que el cónyuge supérstite conserve el usufructo vitalicio mientras los hijos se convierten en nudo propietarios. Esto significa que los hijos, aunque figuren como propietarios en el Registro, no pueden disponer libremente del inmueble, porque el usufructuario mantiene el derecho de uso y disfrute: puede habitar la vivienda, alquilarla y cobrar las rentas mientras viva.

Riesgo: el usufructo bloquea cualquier intento de venta como vivienda libre, ya que ningún comprador pagará el precio de mercado si no puede disponer de la propiedad hasta que fallezca el usufructuario. Además, reduce drásticamente el valor: una vivienda con usufructo puede valer la mitad o menos respecto a una sin cargas. También genera tensiones familiares, porque los nudo propietarios no pueden monetizar el bien aunque lo necesiten.

Solución: la vía más práctica es negociar la conmutación del usufructo. El valor se calcula según la edad del usufructuario conforme a la fórmula legal: 89 – edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Con ese porcentaje, se establece cuánto deberían pagar los nudo propietarios para extinguirlo. Este acuerdo se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Otra opción es pactar una renta vitalicia o una compensación en especie. También existe la posibilidad de renuncia voluntaria por parte del usufructuario, aunque requiere igualmente documento notarial. Si ninguna de estas vías prospera, solo cabe esperar la extinción natural del usufructo con el fallecimiento del titular.

Ejemplo práctico: una vivienda en Valle Gran Rey heredada por tres hijos con usufructo vitalicio a favor de la madre no puede venderse libremente. Si los hijos quieren vender, deberán llegar a un acuerdo con la madre para compensarla económicamente. Según su edad, el valor del usufructo puede representar entre el 10 % y el 40 % del valor de la casa. Una vez abonado y formalizado, la vivienda quedará libre para ser transmitida sin obstáculos.

6. Arrendamientos inscritos

Un contrato de alquiler puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, convirtiéndose en un derecho real frente a terceros. Esto significa que, aunque el inmueble se venda, el comprador está obligado a respetar el arrendamiento en los términos pactados hasta la finalización del contrato. En La Gomera, esto ocurre con frecuencia en pisos situados en zonas demandadas como Valle Gran Rey o San Sebastián, donde algunos propietarios inscriben contratos de larga duración para dar mayor seguridad a los inquilinos.

Riesgo: el mercado de compradores se reduce considerablemente. Las familias que buscan vivienda para uso propio se descartan automáticamente, ya que el inmueble no se puede entregar libre. El perfil de comprador pasa a ser únicamente el inversor, interesado en la rentabilidad del alquiler. Esto conlleva una reducción del precio de venta y puede alargar el tiempo de comercialización. Además, si el contrato está inscrito y queda todavía un plazo largo por cumplir, la desvalorización puede ser significativa.

Solución: el propietario debe revisar siempre la nota simple para comprobar si el contrato figura inscrito. Si el objetivo es vender la vivienda libre, debe negociarse con el inquilino una rescisión anticipada. Normalmente esto implica el pago de una indemnización, que puede oscilar entre una y varias mensualidades según el tiempo que reste de contrato y el acuerdo entre las partes. Ese pacto debe recogerse por escrito y, si el contrato estaba inscrito, presentarse en el Registro para cancelar la inscripción. La otra alternativa es vender la vivienda como inversión, presentando al comprador el contrato vigente y las rentas que percibe el arrendatario como atractivo financiero.

Ejemplo práctico: un piso en San Sebastián de La Gomera con un contrato inscrito de cinco años restantes difícilmente se venderá a una familia que quiera mudarse de inmediato. Sin embargo, puede ser atractivo para un comprador inversor que busque una rentabilidad estable, siempre que el precio de venta refleje esa situación.

7. Afecciones fiscales

Los inmuebles también pueden estar gravados con deudas fiscales o de comunidad que, aunque no siempre figuren en el Registro de la Propiedad, surgen en el momento de la firma y bloquean la operación si no se regularizan a tiempo. En La Gomera esto se ve con frecuencia en viviendas en comunidades pequeñas donde algunos propietarios arrastran cuotas de varios años.

Deudas habituales:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): se gestiona en el Ayuntamiento correspondiente. Una deuda de IBI puede impedir la firma porque el comprador exige justificante de estar al corriente.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): de liquidación obligatoria en cada transmisión. Si no está pagada o provisionada, la notaría retendrá parte del precio de la venta.
Cuotas de comunidad: según la Ley de Propiedad Horizontal, el nuevo propietario responde con el inmueble de las deudas del año en curso y de los tres anteriores, aunque el impago haya sido del vendedor.

Riesgo: el comprador puede exigir retenciones en el precio, retrasar la firma o desistir de la compra. En el caso de las comunidades, si no se presenta certificado de estar al corriente, el notario no autorizará la escritura de compraventa.

Solución: el vendedor debe anticiparse y solicitar certificados actualizados en cada organismo:

Certificado de IBI en el Ayuntamiento.
Liquidación o autoliquidación de la plusvalía municipal en el mismo Ayuntamiento, acreditando su pago o depositando la provisión en notaría.
Certificado de comunidad emitido por el administrador de fincas o el presidente, imprescindible para poder escriturar.

Ejemplo práctico: una vivienda en San Sebastián con dos años de comunidad impagada obliga al nuevo comprador a hacerse cargo de esas cuotas si no se regulariza antes de la firma. Por eso, los notarios siempre exigen el certificado de deuda cero de la comunidad. Resolverlo antes evita tensiones, retrasos y posibles rebajas en el precio.

8. Limitaciones urbanísticas y turísticas

En La Gomera operan la Ley del Suelo de Canarias, la Ley de Costas y la normativa turística insular. Estas normas imponen restricciones que afectan directamente al valor y a la posibilidad de uso de una vivienda. Una casa en primera línea de Valle Gran Rey puede estar afectada por el deslinde marítimo-terrestre, lo que implica limitaciones para reformar, ampliar o incluso transmitir. Del mismo modo, una finca rústica en Alajeró puede estar clasificada como suelo protegido o agrícola, lo que impide su transformación en uso residencial o turístico.

Riesgo: adquirir un inmueble pensando en destinarlo a alquiler vacacional o a explotación turística y descubrir después que no cumple los requisitos urbanísticos. Además, estas limitaciones pueden frenar la financiación: los bancos también revisan la compatibilidad urbanística antes de conceder una hipoteca, y si la finca tiene restricciones graves, rechazan la operación. El resultado puede ser una inversión bloqueada y una pérdida económica considerable.

Solución: siempre debe pedirse un informe urbanístico municipal que aclare la clasificación del suelo y sus usos autorizados. Es recomendable consultar también la información del Catastro y del Registro para comprobar si existen afecciones inscritas. En zonas costeras, es indispensable pedir un certificado de la Demarcación de Costas para verificar si el inmueble está dentro del dominio público marítimo-terrestre. Por último, si la intención es destinarlo a vacacional, hay que solicitar un informe de compatibilidad turística en el Cabildo o en el Ayuntamiento, ya que en muchos municipios gomeros existen cupos, limitaciones de plazas o zonas saturadas donde no se conceden nuevas licencias.

Ejemplo práctico: un propietario que compre una vivienda en Playa Santiago pensando en explotarla como vacacional puede descubrir, al solicitar la licencia, que la zona ya está saturada y no se permiten más registros. Detectar esa limitación a tiempo evita una inversión fallida y permite replantear la estrategia de venta o uso.

Conclusión

En La Gomera, las cargas no son un muro: son advertencias que, si se gestionan bien, permiten vender o comprar con seguridad. Detectarlas y resolverlas a tiempo evita perder compradores, dinero y meses de esfuerzo.

👉 En CB Tu Hogar revisamos cada inmueble, saneamos cargas y coordinamos con notaría, Registro y Ayuntamiento para que la venta sea fluida y segura.