Cargas en un inmueble en La Palma: tipos, riesgos y soluciones

31 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Introducción: por qué revisar las cargas antes de vender o comprar

En La Palma, como en el resto de Canarias, muchos propietarios heredan, compran o venden inmuebles en Santa Cruz, Los Llanos, El Paso o en pueblos rurales como Puntallana o Garafía. El error más común es pensar que basta con tener la escritura en la mano para disponer de la vivienda. Sin embargo, lo que realmente manda es lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad: allí aparecen las cargas que pesan sobre un inmueble y que pueden condicionar el precio, la venta o incluso la posibilidad de inscribir la transmisión.

En este artículo te explico, de forma narrativa y práctica, cuáles son las cargas más habituales en La Palma, qué riesgos implican y cómo resolverlas antes de que se conviertan en un obstáculo.

1. La hipoteca: la carga más frecuente

En la isla es común que las viviendas, sobre todo pisos en Santa Cruz o chalets en Breña Alta, tengan una hipoteca inscrita. Aunque el préstamo esté pagado, si la cancelación no está inscrita en el Registro, la carga sigue viva y bloquea la venta. El comprador no aceptará firmar hasta que quede liberada.

Cuándo hay que liberarla: siempre que quieras transmitir la vivienda libre de cargas. Incluso si piensas dejar deudas a cargo del comprador, la mayoría de bancos exige cancelar para conceder hipoteca al nuevo adquirente. Por eso, lo recomendable es cancelarla en el momento de la venta o antes de publicarla.

Por qué liberarla: porque un inmueble hipotecado reduce el número de compradores interesados y genera desconfianza. Además, aunque el préstamo esté saldado, jurídicamente sigue apareciendo como deuda pendiente hasta que se inscribe la cancelación. Eso puede provocar retrasos y rebajas en el precio final.

Quién se encarga: la cancelación la debe firmar el banco acreedor. El propietario vendedor gestiona la solicitud, pero es habitual delegar en la notaría o en la gestoría que lleva la compraventa. El banco emite el certificado de deuda cero, se firma la escritura de cancelación y luego se presenta en el Registro de la Propiedad. Cuando la cancelación se hace el mismo día de la venta, suele coordinarlo la gestoría de la operación, con fondos que se retienen del precio del comprador.

Riesgo: creer que haber pagado al banco es suficiente, cuando lo esencial es la cancelación registral.
Solución: solicitar al banco el certificado de deuda cero, firmar la escritura de cancelación en notaría y llevarla al Registro. Todo esto puede coordinarse el mismo día de la venta, usando parte del precio del comprador para cancelar.

2. Embargos y anotaciones preventivas

A veces, por deudas con Hacienda, Seguridad Social o un particular, el inmueble tiene una anotación de embargo. Aunque sea provisional, figura en el Registro y alerta a cualquier comprador. No importa si la deuda es pequeña: mientras conste inscrita, la vivienda se considera jurídicamente embargada.

Cuándo hay que liberarlo: siempre antes de transmitir la vivienda, salvo que el comprador acepte expresamente asumirlo, lo cual es raro porque ningún banco financiará una compra con embargos vigentes. Lo recomendable es resolverlo incluso antes de poner la vivienda en venta.

Por qué liberarlo: porque genera desconfianza inmediata en el mercado. Los compradores temen que la deuda crezca, que aparezcan nuevas cargas o que la subasta judicial llegue antes de firmar. El resultado suele ser una rebaja drástica en el precio o la pérdida total de interesados.

Quién se encarga: depende del origen. Si es una deuda con Hacienda o Seguridad Social, la Administración emitirá un mandamiento de levantamiento una vez pagada o fraccionada la deuda. Si es un particular, debe solicitar el alzamiento tras el pago o acuerdo. En ambos casos, la cancelación se presenta en el Registro de la Propiedad. Habitualmente, la gestoría de la operación coordina con la notaría la consignación de parte del precio del comprador para pagar la deuda el mismo día de la venta, de modo que se levante el embargo y se inscriba libre de cargas.

Riesgo: impide transmitir con normalidad y reduce el interés de los compradores.
Solución: cancelar la deuda y pedir el alzamiento del embargo, o bien consignar parte del precio en notaría para que se libere el mismo día de la venta. Lo fundamental es que el Registro refleje el levantamiento.

3. Condiciones resolutorias y opciones de compra

En La Palma todavía encontramos viviendas transmitidas con condición resolutoria (por ejemplo, ventas a plazos). Mientras no conste el pago total y su cancelación, la carga sigue pesando.

También aparecen inscritas opciones de compra: derechos a favor de un tercero para adquirir la vivienda en un plazo y precio fijado.

Riesgo: la vivienda no está libre para el mercado porque alguien más puede reclamarla.
Solución: aportar carta de pago y cancelar registralmente la condición resolutoria, o bien dejar constancia de la caducidad del derecho. En las opciones de compra, esperar a que caduque o negociar la renuncia.

4. Servidumbres

Las servidumbres son muy frecuentes en fincas rurales de La Palma. Pueden ser de paso —cuando un camino atraviesa la propiedad para dar acceso a un vecino—, de aguas —para usar un pozo o canal de riego—, de vistas, de tendido eléctrico o incluso de medianería. Muchas veces los herederos ni siquiera saben que existen hasta que revisan la nota simple.

Cuándo hay que liberarlas: cuando se quiere vender el inmueble libre de limitaciones o cuando la servidumbre ya no tiene sentido práctico (por ejemplo, un camino alternativo ya construido). Si la servidumbre sigue activa y útil, no se puede eliminar unilateralmente: se mantiene mientras exista la necesidad o el derecho reconocido.

Por qué liberarlas: porque reducen el valor de mercado, dificultan la construcción de nuevas edificaciones y generan conflictos con los compradores. Una finca con un camino de servidumbre abierto a terceros o con una tubería atravesando la parcela puede perder atractivo o rebajar el precio de venta. En ocasiones, los bancos también valoran estas limitaciones a la hora de conceder hipoteca.

Quién se encarga: la gestión suele comenzar con el propietario vendedor, que solicita al Registro la información exacta de la servidumbre y a Catastro la comprobación de linderos. Si se quiere extinguir, normalmente debe firmarse un acuerdo con el colindante beneficiario y elevarlo a escritura pública para cancelarlo en el Registro. En casos de desuso prolongado o cuando se acredite que la servidumbre ha dejado de ser útil, puede solicitarse judicialmente la extinción.

Riesgo: limitan el uso del terreno, impiden ciertas construcciones y rebajan el valor de mercado.
Solución: comprobar en el Registro y en Catastro si siguen vigentes, intentar acuerdos con colindantes o, en algunos casos, extinguirlas por desuso prolongado o falta de utilidad.

5. Usufructos

En herencias es muy frecuente que el cónyuge supérstite conserve el usufructo vitalicio mientras los hijos se convierten en nudo propietarios. Eso significa que, aunque la vivienda figure a su nombre, no pueden disponer plenamente de ella mientras viva el usufructuario: este mantiene el derecho a usarla y disfrutar de sus frutos (por ejemplo, alquilarla y cobrar las rentas).

Cuándo hay que liberarlo: cuando los nudo propietarios quieren vender la vivienda y el usufructuario no está interesado en mantenerla. Mientras exista el usufructo, ningún comprador aceptará adquirirla como libre. Por tanto, el paso lógico es negociar la extinción del derecho.

Por qué liberarlo: porque el usufructo resta liquidez al bien, bloquea la posibilidad de usarlo o alquilarlo por parte de los herederos y, sobre todo, reduce drásticamente el precio de mercado. Una vivienda con usufructo puede valer menos de la mitad que la misma vivienda libre de cargas.

Quién se encarga: el acuerdo debe formalizarse en escritura pública ante notario, y después inscribirse en el Registro de la Propiedad. Lo negocian directamente los nudo propietarios con el usufructuario, y la notaría calcula el valor económico conforme a las tablas de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Cuánto se paga al usufructuario: el valor económico del usufructo se determina aplicando un porcentaje sobre el valor total de la vivienda según la edad del usufructuario. La fórmula legal es:
Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario (con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %).

Por ejemplo:

Si el usufructuario tiene 70 años → 89 – 70 = 19 %. El usufructo equivale al 19 % del valor de la vivienda.
Si tiene 50 años → 89 – 50 = 39 %. El usufructo vale el 39 % de la vivienda.
Si tiene 85 años → se aplica el mínimo del 10 %.

Ese es el importe que, aproximadamente, deberían abonar los nudo propietarios para conmutar el usufructo y dejar la vivienda libre. En muchos casos se acuerda un pago único; en otros, una renta vitalicia o una compensación en especie.

Riesgo: intentar vender sin tener en cuenta que el usufructo impide la posesión plena.
Solución: llegar a un acuerdo económico con el usufructuario para conmutar el derecho, o esperar a su extinción natural. También cabe la renuncia voluntaria, que debe igualmente formalizarse en notaría.

6. Arrendamientos inscritos

Un contrato de alquiler puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Cuando está inscrito, el arrendamiento se convierte en un derecho real frente a terceros, lo que significa que el comprador está obligado a respetarlo mientras dure el contrato, incluso aunque no lo conociera previamente.

Cuándo hay que tenerlo en cuenta: siempre que se quiera vender una vivienda que se ha alquilado, sobre todo si el contrato es de larga duración. Si el contrato no está inscrito, la regla general es que el comprador solo queda obligado a respetar los plazos mínimos de la LAU; pero si está inscrito, debe respetar íntegramente el contrato en todos sus términos.

Por qué liberarlo o pactarlo: porque un inmueble con arrendatario inscrito en el Registro tiene un mercado mucho más reducido. El perfil de comprador cambia: no se trata de alguien que quiera vivir en la vivienda, sino de un inversor interesado en la rentabilidad del alquiler. Eso puede suponer rebajar el precio o prolongar los plazos de venta.

Quién se encarga: el propietario vendedor debe revisar la nota simple y, en su caso, negociar directamente con el inquilino. Si se busca entregar la vivienda libre, hay que pactar una rescisión anticipada del contrato. Esto suele implicar una indemnización, que normalmente equivale a una o varias mensualidades de renta, dependiendo de lo que falte de contrato y de la buena voluntad de las partes. El acuerdo debe documentarse por escrito y, en caso de estar inscrito, cancelarse también en el Registro.

Ejemplo práctico: un piso en Los Llanos con un contrato inscrito de 5 años restantes se venderá con dificultad a una familia que quiera habitarlo. En cambio, si se negocia con el inquilino su salida mediante el pago de tres meses de renta, el inmueble se puede vender como libre de arrendamiento, con un abanico mucho más amplio de compradores.

Riesgo: comprar una vivienda pensando que está libre y encontrarse con inquilinos con derecho a seguir.
Solución: revisar siempre la nota simple. Si hay arrendamiento inscrito, negociar con el inquilino (rescisión, indemnización) o vender la vivienda ya alquilada, asumiendo que el perfil de comprador es distinto (inversor).

7. Afecciones fiscales

Los inmuebles pueden arrastrar deudas por IBI, plusvalía municipal o cuotas de comunidad de propietarios. Aunque estas deudas no siempre figuren inscritas en el Registro, en la práctica aparecen en el momento de la firma o incluso después, y los compradores más prudentes exigen pruebas de que todo está regularizado antes de cerrar la operación.

Cuándo hay que liberarlas: siempre antes de firmar la escritura de compraventa. Lo ideal es anticiparse y solicitar certificados actualizados incluso antes de poner la vivienda a la venta, para evitar sorpresas de última hora o negociaciones forzadas en notaría.

Por qué liberarlas: porque generan desconfianza inmediata. Un comprador que sospecha de deudas ocultas puede retener parte del precio, retrasar la firma o directamente desistir de la compra. Además, en el caso de las cuotas de comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nuevo propietario responde con el inmueble de las deudas del año en curso y los tres anteriores. Eso significa que, aunque el vendedor sea el deudor, el comprador acaba asumiendo esa carga si no se ha resuelto.

Quién se encarga: corresponde al vendedor obtener y aportar los certificados de estar al corriente:

Certificado de IBI: se solicita en el Ayuntamiento, normalmente en el área de gestión tributaria.
Plusvalía municipal: se liquida también en el Ayuntamiento. Es obligatorio acreditar que está pagada o provisionar su importe en notaría.
Certificado de comunidad: lo expide el administrador de fincas o el presidente de la comunidad, y es indispensable para poder otorgar la escritura.

Ejemplo práctico: si un piso en Santa Cruz acumula dos años de cuotas impagadas, la comunidad puede reclamar al nuevo propietario una vez inscrita la compraventa. Por eso el notario siempre exigirá el certificado de estar al corriente antes de firmar.

Riesgo: el comprador retendrá parte del precio o se negará a firmar si sospecha deudas ocultas.
Solución: pedir certificados en Ayuntamiento y comunidad de propietarios, y regularizar pagos antes de publicar la vivienda.

8. Limitaciones urbanísticas y turísticas

En La Palma, además de la Ley del Suelo de Canarias, existen limitaciones derivadas de la Ley de Costas y de la nueva normativa turística. Esto significa que una casa en primera línea de mar puede estar afectada por el deslinde marítimo-terrestre, lo que restringe su uso, impide reformas o incluso limita su transmisibilidad. Por otro lado, una finca en suelo rústico puede estar sujeta a fuertes limitaciones: no todas las parcelas rústicas pueden destinarse a uso residencial ni turístico, y muchas veces requieren autorizaciones específicas del Cabildo o del Ayuntamiento.

Cuándo hay que revisarlo: siempre antes de comprar y, si eres heredero o propietario que quiere vender, antes de poner la vivienda en el mercado. En La Palma es habitual que en zonas costeras como Puerto Naos o Tazacorte existan afecciones de Costas, mientras que en entornos rurales como Puntallana o Garafía lo que pesa son las limitaciones de uso agrícola o de protección paisajística.

Por qué liberarlo o comprobarlo: porque comprar con un objetivo concreto (por ejemplo, destinar la vivienda a alquiler vacacional) y descubrir después que el planeamiento no lo permite es uno de los errores más caros. Además, estas limitaciones pueden reducir drásticamente el valor de mercado y bloquear el acceso a hipotecas, ya que los bancos también revisan la compatibilidad urbanística.

Quién se encarga: corresponde al propietario o al comprador solicitar:

Informe urbanístico municipal, donde conste la clasificación del suelo y sus usos autorizados.
Consulta en Catastro y en el Registro sobre afecciones urbanísticas.
Certificación de la Demarcación de Costas si la vivienda se ubica cerca del litoral.
Informe de compatibilidad turística en el Cabildo o Ayuntamiento, si se planea destinarla a vacacional o turística.

Ejemplo práctico: una vivienda en Breña Baja puede parecer ideal para destinarla a vacacional, pero al pedir el informe de compatibilidad turística resulta que la zona está saturada y no admite más licencias. Detectarlo antes evita una inversión fallida.

Riesgo: comprar para un fin (por ejemplo, alquiler vacacional) y descubrir que urbanísticamente no es viable.

Solución: pedir certificados en Ayuntamiento y comunidad de propietarios, y regularizar pagos antes de publicar la vivienda.

Conclusión

En La Palma, las cargas no son un problema insalvable: son advertencias que, si se gestionan con orden, permiten una compraventa segura. Conocerlas y resolverlas de antemano evita perder tiempo, compradores y dinero.

👉 En CB Tu Hogar revisamos cada inmueble, saneamos cargas y coordinamos con notaría, Registro y Ayuntamiento para que la venta fluya sin sobresaltos.