Hoy en día, podemos acceder a una gran oferta de inmuebles a la venta. Podemos observar, que hay algunos que desaparecen rápidamente y otros que se pueden pegar meses y años publicitados. Quiero explicar cada circunstancia que determina la rápidez de la comercialización de tu inmueble, ya que esos factores hacen que todo cambie.
Aunque tu vivienda es única y para ti tiene un valor incalculable. El comprador va hacer una comparación de la oferta. Tenemos que investigar las viviendas con igual o parecidas características (metros, estado de la vivienda, si tiene ascensor, garaje...) porque ellos son tu competencia. En base a ello, debemos ver el precio medio y sacar, con una regla de tres, el precio competitivo para tu vivienda. Los testigos que vamos a escoger para determinar el precio, deben ser los mas competitivos. Ya que si queremos rapidez, es la única manera. 
Comprador
Hay que tener muchos factores en cuenta, para escoger un precio adecuado, les doy unas ideas de varios de ellos que nosotros tenemos en cuenta en todas nuestras valoraciones, la variación es de 0,25% del precio por m2, pero todo suma:
A) Los metros, cuanto mas pequeña la vivienda, mayor el precio medio. Ya que no es lo mismo, 1500€ por 50 m2, que 1500 por 200 m2. Cuanto mas grande la vivienda, mas ajustado al precio competitivo.
B) Demanda de la zona. Por el ministerio de fomentos podemos ver, las ventas trimestrales, que se han realizado en nuestro municipio. Con ese dato podemos deducir qué porcentaje de viviendas de las publicadas se venden. Si vemos que es un pequeño porcentaje, en esa zona no existe gran demanda, por lo cual debemos ajustar más el precio.
C) Estado de la vivienda, si es una vivienda que está para entrar a vivir, ahí no tenemos problemas para calcular el precio. Pero si es una vivienda a reformar, ahí tenemos que ser conscientes, que el cliente comprador, a parte de tener lo ahorrado para acceder a una hipoteca, va a tener que reunir lo de la reforma. Esto hace que nuestro numero de potenciales clientes se reduzca una barbaridad.
D) Si es un piso lo que vamos a vender, es importante la planta que se encuentra. Cuanto más alta, mayor el precio, por las vistas.
E) Interior o exterior, otra de las características que van a determinar el precio. Aunque hay gustos para todo, pero las mas demandas son las exteriores, por ello podemos ser menos competitivos, y darle más holgura a nuestro precio.
F) Ascensor o sin ascensor: como muchos inmuebles que se venden, son antiguos, nos fijaremos que en la demanda bajará si no tiene ascensor y la planta es alta. Subiendo las escaleras, a un sexto piso, el aire que te falta al llegar a casa, no te deja disfrutar de las vistas. Por ello, la demanda es menor, quita a los fumadores sedentarios... ;)
Es la vía por la cual vamos a llegar al comprador de nuestra vivienda. Y lo primero que tenemos que hacer, es tener un buen escaparate. Y La base es la fotografía.
Esta fotografía, tiene que cuidar los detalles, es tan importante saber hacerlas: el encuadre, la luz, Vertical u horizontal, preparación de la escena. Haciendo una buena exposición visual, es determinante para llamar la atención de nuestro cliente.
Luego ¿dónde vamos a publicitar nuestro inmueble?
1.- Portales inmobiliarios: esta es la exposición online, tenemos la mayor tienda inmobiliaria en nuestro teléfono. Los portales inmobiliarios son la vía para ello. Cuando un comprador va a buscar un inmueble, muchos ya van a los portales directamente, los de mas fama: Idealista, Fotocasa, pero cuando haces una búsqueda por internet “pisos a la venta en Santa Cruz de Tenerife”, te salen varios portales, cada cliente tiene sus preferencias, lo mejor es ponerlos en todos o en los primeros que aparecen. Porque aunque haya muchos, vamos a los mejor posicionados, mas rápido, más eficaz. Pero tenemos que tener en cuenta una cosa, los portales son un negocio como otro cualquiera, y aunque te dejen publicitarlos gratuitamente, uno o dos inmuebles. El problema viene en el posicionamiento dentro de la web. Al portal le interesa que las inmobiliarias les paguen por los anuncios, por eso siempre le darán preferencia a su negocio, por mucho que tu pagues, nunca será lo mismo que una inmobiliaria. Las primeras semanas, puede que se venda rápido si has hecho todo adecuadamente, pero luego las llamadas, o la demanda, serán de inmobiliarias para comercializar tu vivienda
2.- Flyer: exposición offline. Me acuerdo en los principios de mi carrera inmobiliaria, había una señora que se encontraba en apuros económicos y tenía una vivienda vacía heredada, que podía sacarle de su hoyo.. Era tal la deuda, y tan altas las comisiones de la inmobiliaria para quien yo trabajaba, que le recomendé que lo hiciera por su cuenta y le indiqué como hacer Flyers y los repartiera por las zonas cercanas. En una semana encontró comprador. Normalmente, los compradores son personas del barrio, que están de alquiler, que quieren independizarse y estar cerca de la familia... Todo funciona si lo hacemos adecuadamente.
El sueño de todo propietario que quiere vender.
Aquí debemos que tener en cuenta qué perfil de comprador al que nos dirigimos, por el precio que tenemos de nuestra vivienda, podemos calcular la cuota hipotecaria que van a tener nuestros clientes. Esa cuota hay que multiplicarla por 4 y ese es el sueldo que tiene que tener nuestro comprador o si son dos, la suma de los dos ingresos. Ya sabes económicamente que sector de la población nos vamos a dirigir. Sabiendo esto, ahora vamos al trato con los que nos contacten:
Lo primero que debemos hacer, es ser simpático por teléfono, y llamarlos lo antes posible. Ya que se te pueden adelantar ofreciéndoles una vivienda que te hace competencia y perder la oportunidad.
En esa llamada, debemos hacer un filtrado, ya que así ahorraremos mucho tiempo. Gente que no tiene perfil para comprar tu vivienda, pero quiere curiosear, te va a hacer perder mucho tiempo y desanimarte en el proceso.
Una vez en la visita, intenta empatizar, y a parte de vender tu casa, intenta conocer al cliente para saber cuales son sus necesidades. Así podrás enseñarle que en esa casa, en ese lugar, tiene todo lo que necesita para vivir y cubrir esas necesidades.
Después de la visita, mantente en contacto si has visto un gran interés. No seas acosador, pero si dale todas las facilidades para la siguiente fase. Y si te pide reservar, haz un contrato de compraventa privado (arras). Hay varios tipos de contratos, el mejor para ti, por seguridad, son las arras penitenciales, regulado por el código civil español en el artículo 1454.
Y una vez firmadas las arras, vete preparando los papeles, que ya conseguiste que otro se case con tu inmueble. Aunque hasta que no firmes en notaría, es mejor no saltar. Se precavido.
Bueno esto es un resumen, bien resumido de todo el proceso. Si quieres mas detalles , o si es demasiado y quieres que te ayudemos, estaremos encantados, contáctanos