Excepciones en el Pago de la Plusvalía Municipal

 ¿Cuándo Puede Ser Responsabilidad del Comprador?

Introducción: ¿Quién paga realmente la plusvalía municipal?

Cuando se vende un inmueble en Tenerife, uno de los impuestos más relevantes es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.

En la mayoría de los casos, el vendedor es quien debe pagar este impuesto.
Sin embargo, hay excepciones que debes conocer: en determinadas situaciones, el comprador puede ser el obligado al pago o la operación puede quedar exenta.

En CB Tu Hogar, inmobiliaria en Tenerife, te explicamos todo lo que necesitas saber para evitar sorpresas.

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¿Quién debe pagar la plusvalía municipal en una compraventa?

📌 Norma general:

• En transmisiones onerosas (compraventa), el vendedor es el sujeto pasivo obligado a pagar la plusvalía municipal.
  (Artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004 - TRLRHL)

📌 Transmisiones lucrativas:

• En herencias o donaciones, el obligado al pago es el adquirente (heredero o donatario).

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Excepciones: ¿Cuándo paga la plusvalía municipal el comprador?

🔴 Si el vendedor es NO residente en España

Cuando el transmitente no tiene residencia fiscal en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente:
debe liquidar y pagar la plusvalía directamente ante la administración.

• Base legal: Artículo 106.2 del TRLRHL.

• Importante: El comprador puede repercutir el importe pagado al vendedor, salvo que se haya pactado otra cosa en contrato.

💡 Este supuesto es muy frecuente en Tenerife, donde muchos vendedores son extranjeros.

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Otras situaciones en las que NO se paga plusvalía municipal

📌 Venta sin incremento de valor

• Si el precio de venta es igual o inferior al precio de compra del inmueble, no se devenga plusvalía municipal.

• Es obligatorio acreditarlo documentalmente ante el Ayuntamiento (escrituras de compra y venta, informes periciales, etc.).

📌 Transmisión entre cónyuges o a favor de hijos

• En caso de nulidad, separación o divorcio, si uno de los cónyuges cede la vivienda habitual al otro o a los hijos por resolución judicial, está exenta del pago de plusvalía.

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📌 Dación en pago o ejecuciones hipotecarias

• Cuando el propietario entrega su vivienda habitual al banco para cancelar la deuda hipotecaria, puede solicitar exención del pago de la plusvalía.

📌 Bienes de interés cultural

• Si el inmueble está declarado Bien de Interés Cultural (BIC) y ha sido objeto de obras de conservación o restauración, se puede solicitar exención total o parcial.

📌 Derechos de servidumbre

• La constitución o transmisión de derechos de servidumbre (por ejemplo, paso, luz o agua) no está sujeta a plusvalía municipal.

📌 Transmisiones por entidades públicas exentas

• Cuando el transmitente es el Estado, la Comunidad Autónoma, el Ayuntamiento o la Seguridad Social, la operación está exenta de pagar este impuesto.

¿Qué pasa si el vendedor residente no paga la plusvalía municipal?

• La administración debe reclamar el impuesto directamente al vendedor.

• El comprador no tiene obligación legal de pagarlo salvo que expresamente se haya pactado en el contrato de compraventa.

💡 Consejo práctico: revisa bien las cláusulas de la escritura de compraventa para asegurarte de que no asumes accidentalmente esta obligación.

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Consejos para compradores antes de firmar

✔️ Revisa la escritura de compraventa:
Asegúrate de que quede claro quién paga la plusvalía.

✔️ Negocia en caso de duda:
Si el vendedor propone que el comprador pague la plusvalía, puedes negociar una rebaja equivalente en el precio de compra.

✔️ Consulta con un asesor fiscal:
Cada caso puede tener matices legales que deben revisarse antes de firmar.

Conclusión: No te lleves sorpresas con la plusvalía municipal

Aunque la regla general es que el vendedor pague la plusvalía, existen excepciones muy relevantes en Tenerife, especialmente con vendedores extranjeros o transmisiones especiales.

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📚 Fuentes oficiales consultadas:

• Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL)

• Real Decreto Legislativo 2/2004

• Ministerio de Hacienda - Información Plusvalía Municipal