Exenciones fiscales al comprar una vivienda en Canarias

1 de septiembre de 2025

Cristina Benítez

Comprar una vivienda siempre implica afrontar impuestos y gastos adicionales, pero en Canarias existe un régimen fiscal especial que ofrece ventajas muy interesantes al comprador. El archipiélago, al estar fuera del ámbito del IVA, aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) en lugar del IVA, además de bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Conocer estas exenciones puede suponer un ahorro significativo y ayuda a planificar mejor la operación de compraventa.

En este artículo te explico de forma detallada cuáles son los principales impuestos que afectan a la compra de vivienda en Canarias, qué tipos reducidos y exenciones existen, y qué ayudas autonómicas se pueden solicitar para aliviar la carga fiscal.

1. Vivienda nueva: IGIC en lugar de IVA

En Canarias, cuando compras una vivienda de obra nueva no pagas IVA como ocurre en la península, sino IGIC, que es el Impuesto General Indirecto Canario. Para que se entienda fácil: el IGIC es el equivalente al IVA en las islas, pero con tipos más bajos y con ventajas especiales según quién compre y qué vivienda se adquiera.

El tipo normal que casi todo el mundo paga es el 7 %, y se aplica cuando compras una vivienda nueva sin ninguna condición especial. Pero si la casa que compras es tu primera vivienda habitual, no tienes otra en propiedad y además el precio total de la operación (incluyendo garaje o trastero) no pasa de 150.000 €, entonces la ley permite que en lugar de pagar el 7 % se pague un 5 %. En el caso de familias numerosas, ese límite de precio se amplía porque se entiende que necesitan más espacio.

Existe incluso un tipo todavía más bajo, del 3 %, pensado para ayudar a colectivos que tienen más dificultades para acceder a la vivienda. Aquí entrarían los menores de 35 años, las familias numerosas, las personas con una discapacidad igual o superior al 65 %, las víctimas de violencia de género o quienes tienen rentas anuales bajas (menos de 24.000 € si tributan individualmente o menos de 34.000 € si lo hacen de manera conjunta).

Y todavía hay un caso especial más: las Viviendas de Protección Oficial (VPO) o las de promoción pública. En estas situaciones la ley canaria exime totalmente de pagar IGIC, es decir, el impuesto queda al 0 %.

✔ Resumen: El IGIC sustituye al IVA y, dependiendo de tu situación personal y del tipo de vivienda, puedes pagar menos del 7 %, reducirlo hasta un 5 % o un 3 %, e incluso quedar totalmente exento si compras una VPO.

2. Vivienda usada: ITP y AJD con bonificaciones

En la compraventa de vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar dos impuestos muy concretos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es importante detenerse en qué significan y de dónde vienen, porque la normativa lo regula de forma detallada y muchos compradores desconocen su alcance. El ITP está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Además, la Ley 4/2018, de 13 de julio, de medidas fiscales de Canarias, introduce reducciones específicas para determinados colectivos en la Comunidad Autónoma.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El ITP es el impuesto que se paga siempre que se compra una vivienda de segunda mano. En Canarias, el tipo general es del 6,5 % sobre el valor de compraventa declarado en la escritura. Esto significa que si compras una casa por 120.000 €, tendrías que pagar 7.800 € de ITP.

La ley, sin embargo, prevé tipos reducidos cuando concurren determinadas circunstancias. Por ejemplo, si la vivienda que compras va a ser tu residencia habitual, no posees otra y el precio no supera los 150.000 €, el tipo aplicable baja al 5 %. Esta rebaja se pensó para facilitar el acceso a la vivienda a personas con rentas medias que compran su primer hogar.

Además, existe una bonificación adicional del 20 % sobre el tipo ya reducido para ciertos colectivos especialmente protegidos:

Jóvenes hasta 35 años.
Familias numerosas.
Personas con discapacidad igual o superior al 65 %.
Víctimas de violencia de género.

Esto implica que un joven menor de 35 años que adquiera su primera vivienda habitual en Canarias por un precio de 140.000 € podría ver cómo el impuesto, en lugar de aplicarse al 6,5 %, se reduce primero al 5 % (7.000 €) y después, con la bonificación, al 4 % (5.600 €).

✔ Resumen: El ITP en Canarias parte de un 6,5 %, pero puede bajar al 5 % en viviendas habituales de menor precio y al 4 % en situaciones especiales reguladas por la Ley 4/2018 y el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD.

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Tipo general: 1 %.
Tipo reducido: 0,4 % para los mismos colectivos especiales (jóvenes, familias numerosas, discapacidad, violencia de género).

✔ Resumen: En vivienda usada, el ITP y AJD tienen reducciones y bonificaciones que permiten a determinados perfiles pagar menos impuestos.

3. Subvenciones directas del Gobierno de Canarias

Además de los impuestos reducidos, en Canarias existen también ayudas económicas directas que buscan facilitar el acceso a la vivienda habitual a las familias y personas que cumplen ciertos requisitos. Estas ayudas están reguladas por el Plan de Vivienda de Canarias y gestionadas a través del Instituto Canario de la Vivienda (ICV). Su base legal se encuentra en el Decreto 135/2009, de 20 de octubre, y posteriores convocatorias publicadas en el Boletín Oficial de Canarias (BOC), donde se establecen importes, límites y requisitos.

La ayuda más destacada es una subvención de hasta 11.000 € por vivienda, que nunca puede superar el 20 % del precio de compra (sin contar gastos notariales, registrales o impuestos). El objetivo es que el comprador disponga de un apoyo económico inicial que alivie el esfuerzo que supone afrontar la hipoteca y los costes de entrada.

Requisitos principales que marca la norma:

Haber firmado un préstamo hipotecario que cubra al menos el 50 % del precio de la vivienda, demostrando que la compra es real y no especulativa.
Que el precio de compraventa no supere los 170.000 €. En el caso de familias numerosas o viviendas situadas en islas no capitalinas (como La Gomera, El Hierro, La Palma, Lanzarote o Fuerteventura), el límite se amplía a 200.000 €.
Comprometerse a residir en la vivienda durante un mínimo de 5 años, lo que se controla mediante el padrón municipal y posibles inspecciones del ICV.
Que todos los compradores figuren en la misma unidad de convivencia, salvo excepciones justificadas previstas en la normativa.

✔ Resumen: Estas subvenciones, reconocidas en la normativa canaria y convocadas periódicamente por el Instituto Canario de la Vivienda, son un complemento muy valioso a las reducciones fiscales, pues permiten a jóvenes, familias y colectivos protegidos afrontar la compra de su vivienda habitual con un apoyo directo en efectivo.

4. Ejemplo práctico

Imaginemos un joven de 30 años que compra su primera vivienda habitual en Tenerife por 140.000 €:

Si es obra nueva: pagará un IGIC reducido del 3 % = 4.200 €.
Si es vivienda usada: pagará un ITP bonificado del 4 % = 5.600 €, más un AJD reducido al 0,4 % = 560 €.
Además, puede solicitar la subvención autonómica de hasta 11.000 €.

Este ejemplo muestra el impacto positivo de las bonificaciones y ayudas disponibles en Canarias.

5. Conclusión

La compra de una vivienda en Canarias conlleva impuestos, pero gracias a su régimen fiscal especial y a las ayudas autonómicas, existen importantes ventajas para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género y compradores de vivienda protegida.

Planificar con antelación, conocer los requisitos y acreditar correctamente las condiciones puede marcar la diferencia entre pagar un tipo general o disfrutar de reducciones de hasta la mitad del impuesto.