GASTOS E IMPUESTOS AL VENDER UN INMUEBLE EN EL HIERRO

31 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Vender una vivienda en El Hierro es mucho más que firmar un contrato de compraventa. Detrás de esa decisión hay un entramado de impuestos, normativas y trámites administrativos que conviene conocer con antelación. Muchos propietarios descubren, cuando ya tienen comprador, que deben afrontar gastos que oscilan entre un 8 % y un 15 % del valor de la operación. Esta guía recoge de forma detallada todo lo que implica vender una casa en la isla, con ejemplos reales y referencias legales actualizadas para que el proceso se viva con claridad y sin sorpresas.

1. La plusvalía municipal (IIVTNU)

En El Hierro, como en toda España, el vendedor debe liquidar la plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento del valor del suelo urbano entre la compra y la venta.

Base legal
Se regula en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLHL). El artículo 104.1 señala que se paga cuando existe un aumento de valor; el artículo 106 establece que quien lo paga es el transmitente; y el 107 determina cómo se calcula la base imponible.

La reforma legal
Durante años este impuesto generó conflictos, ya que se cobraba incluso cuando la vivienda se vendía a pérdidas. El Tribunal Constitucional, en sus sentencias 59/2017, 126/2019 y 182/2021, declaró inconstitucional ese sistema. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el propietario puede elegir entre dos métodos:

El método objetivo, aplicando coeficientes sobre el valor catastral.
El método real, calculando sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

Particularidades en El Hierro
Los ayuntamientos de Valverde, La Frontera y El Pinar siguen la normativa estatal, pero con bonificaciones en casos concretos. En Valverde, por ejemplo, las familias que transmiten su vivienda habitual pueden beneficiarse de una reducción de hasta el 95 %.

Ejemplo narrativo
Pensemos en un matrimonio que compró su casa en Valverde en 2010 por 100.000 € y la vende en 2025 por 130.000 €. El incremento es de 30.000 € y la cuota aproximada sería de 2.000 €. Sin embargo, si se aplica la bonificación en Valverde, el importe se reduce a apenas 100 €.

✔ Resumen: La plusvalía se paga salvo que no haya incremento. El método de cálculo más favorable lo elige el contribuyente y en algunos municipios se aplican bonificaciones importantes.

2. El IRPF en la venta de viviendas (para residentes)

Cuando el propietario reside en España, la ganancia obtenida se integra en la base del ahorro del IRPF. Este impuesto mide el beneficio real entre lo que costó la vivienda y lo que se obtiene al venderla.

Base legal
La Ley 35/2006 del IRPF establece en su artículo 33.1 que las ganancias patrimoniales son variaciones en el valor del patrimonio. El artículo 34.1 aclara que se descuentan los gastos e impuestos de la operación. Y el artículo 38 recoge la exención por reinversión en vivienda habitual.

Tipos en 2025

Hasta 6.000 €: 19 %.
Entre 6.000 y 50.000 €: 21 %.
Entre 50.000 y 200.000 €: 23 %.
Entre 200.000 y 300.000 €: 27 %.
Más de 300.000 €: 28 %.

Ejemplo narrativo
Imaginemos a un propietario de El Pinar que vende su vivienda habitual con una ganancia de 50.000 €. De esa cifra, los primeros 6.000 € tributan al 19 % (1.140 €) y los 44.000 € restantes al 21 % (9.240 €). En total, tendría que pagar 10.380 € de IRPF.

Exenciones
Si ese propietario tiene más de 65 años, la operación estaría exenta. También si reinvierte el dinero en otra vivienda habitual en los dos años siguientes o si se encuentra en situación de dependencia severa.

✔ Resumen: La ganancia tributa en tramos progresivos, pero hay exenciones muy relevantes como la reinversión, la edad o la dependencia.

3. IRNR: para vendedores no residentes

Cuando el propietario vive fuera de España, entra en juego el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Base legal
El Real Decreto Legislativo 5/2004 obliga al comprador a retener un 3 % del precio (art. 25.2).

Procedimiento narrado
Supongamos que un ciudadano alemán vende en La Frontera por 200.000 €. El comprador debe retener 6.000 € y pagarlos a Hacienda a través del Modelo 211. Después, el vendedor declara con el Modelo 210. Si su ganancia real fue pequeña, podrá solicitar la devolución de parte de lo retenido.

✔ Resumen: El comprador retiene un 3 %. El vendedor lo regulariza con Modelo 210 y puede pedir devolución si le corresponde.

4. El Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF)

Canarias tiene un sistema fiscal propio que influye en las operaciones inmobiliarias.

Sustitución del IVA por IGIC.
Bonificaciones en herencias y donaciones.
La RIC (Reserva para Inversiones en Canarias) permite reducciones fiscales, pero solo para empresas y autónomos.

✔ Resumen: El REF aporta ventajas a empresas, pero los particulares que venden su casa en El Hierro no pueden aplicar la RIC.

5. Otros gastos imprescindibles

Gastos directos y prorrateados

Certificado energético
Es un documento oficial regulado por el Real Decreto 235/2013 que evalúa el consumo de energía y las emisiones de CO₂ de una vivienda. Clasifica el inmueble en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Para elaborarlo, un técnico acreditado visita la propiedad, toma datos de orientación, aislamiento, cerramientos, instalaciones y sistemas de climatización, y con un software homologado genera el certificado. Este informe debe inscribirse en el registro de la Comunidad Autónoma y es obligatorio para vender o alquilar. Su utilidad es doble: informa al comprador sobre el gasto energético aproximado y fomenta la eficiencia energética en el parque inmobiliario.

Cancelación de hipoteca
Aunque la deuda esté completamente pagada, la carga hipotecaria sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad hasta que se haga la cancelación registral. Según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, solo la escritura de cancelación permite eliminarla del folio registral. El proceso comienza solicitando al banco un certificado de deuda cero; después, un representante de la entidad acude a la notaría a firmar la escritura de cancelación, y finalmente se inscribe en el Registro. Este trámite es obligatorio porque, si no se hace, la vivienda se considerará como gravada con hipoteca aunque en la práctica esté saldada. Los costes de notario, registrador y gestoría suelen oscilar entre 500 y 1.000 €.

Si la hipoteca aún no está completamente saldada, el procedimiento es distinto: en la misma compraventa se retiene del precio pendiente la cantidad necesaria para pagar al banco. La notaría o la gestoría hacen una provisión de fondos y se ocupan de cancelar la deuda con cargo a esa retención. Una vez abonado lo pendiente, se tramita la escritura de cancelación y se inscribe en el Registro. En muchas operaciones este proceso puede hacerse el mismo día de la firma de compraventa, de modo que el comprador recibe la vivienda libre de cargas y el banco cobra la deuda pendiente.

Agencia inmobiliaria
Los honorarios suelen ser del 3 % al 5 %. En El Hierro, además de la publicidad, la agencia coordina visitas con compradores que muchas veces residen en Tenerife o en la Península, gestionando traducciones y trámites a distancia.

IBI
Devenga el 1 de enero (art. 63 TRLHL). Aunque por ley corresponde íntegramente al propietario de esa fecha, en la práctica suele pactarse un prorrateo con el comprador si la venta se realiza a mitad de año. El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 1163/2018 de 15 de marzo, ha reconocido que, aunque el devengo es único a 1 de enero, las partes pueden pactar que el pago del IBI se distribuya proporcionalmente entre vendedor y comprador en función del tiempo de posesión durante el año. Este criterio se apoya en la autonomía de la voluntad recogida en el artículo 1255 del Código Civil, siempre que no contravenga la ley ni el orden público.

Comunidad de propietarios
Aquí no hay prorrateo legal. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al transmitente a entregar un certificado de estar al corriente. Si existen deudas, debe liquidarlas en su totalidad antes de la venta. El comprador solo podría responder de la anualidad en curso y de los tres años anteriores, pero eso no sustituye la obligación del vendedor de pagar antes de firmar.

Suministros
Tampoco se prorratean como norma general. Agua, luz, gas o internet deben estar totalmente al día en el momento de la firma. Lo habitual es aportar los últimos recibos pagados y cerrar las facturas pendientes hasta la fecha de la compraventa. Después, el comprador decide si cambia la titularidad o contrata nuevos servicios.

✔ Resumen:

Certificado energético, cancelación de hipoteca y honorarios de agencia son gastos directos del vendedor.
El IBI se puede pactar prorratear.
Comunidad y suministros no se prorratean: deben estar pagados en su totalidad antes de la firma.
El certificado de comunidad y los recibos de suministros garantizan seguridad al comprador.

6. Ejemplo completo en El Hierro

Un vecino de Valverde vende en 2025 su vivienda por 150.000 €, que había comprado en 2010 por 100.000 €.

Ganancia IRPF: 50.000 € → 10.380 €.
Plusvalía municipal: 2.000 €, reducida a 200 € por bonificación.
Certificado energético: 120 €.
Cancelación hipoteca: 700 €.
Honorarios agencia (4 %): 6.000 €.

Total de gastos: 17.400 €, un 11,6 % del precio de venta.

7. Preguntas frecuentes

¿Siempre se paga plusvalía en El Hierro?
No. Si no hay incremento real, no procede. La obligación de pago está regulada en los artículos 104 a 110 del TRLHL (Real Decreto Legislativo 2/2004). Tras las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017, 126/2019 y 182/2021, se aclaró que no procede exigir este impuesto cuando la transmisión no genera incremento de valor. Además, el Real Decreto-ley 26/2021 permite al contribuyente elegir entre el método objetivo o el real para calcularlo, garantizando que solo se pague en casos de ganancia efectiva.

¿Qué ocurre si tengo más de 65 años?
La ganancia de la vivienda habitual queda exenta. Así lo establece el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF, que señala que estarán exentas las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Es decir, un propietario que venda su residencia habitual en El Hierro una vez superada esa edad no tendrá que tributar por la plusvalía generada, incluso aunque no reinvierta el importe en otra vivienda. Esta exención busca proteger a las personas mayores y darles liquidez en una etapa vital en la que la reinversión en una nueva vivienda no siempre es posible ni necesaria.

¿Y si soy no residente?
El comprador retiene un 3 % del precio, obligación prevista en el artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del IRNR). Este porcentaje se ingresa en Hacienda mediante el Modelo 211. Posteriormente, el vendedor debe presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia real obtenida y, en su caso, solicitar devolución si la retención supera la cuota a pagar.

¿Se paga IGIC en la venta?
No, salvo que se trate de promotores o empresas, ya que en esos casos sí se aplica el IGIC conforme a lo previsto en la Ley 20/1991 de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias y la Ley 19/1994 del REF. En las transmisiones entre particulares no procede su exigencia, puesto que la ley establece que el IGIC sustituye al IVA únicamente en operaciones empresariales o profesionales.

¿El IBI siempre lo paga el vendedor?
Legalmente corresponde al propietario a 1 de enero, pero se suele prorratear. El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 1163/2018 de 15 de marzo, ha precisado que, aunque el devengo corresponde íntegramente al titular a 1 de enero conforme al art. 63 TRLHL, nada impide que comprador y vendedor acuerden repartir el gasto en proporción al tiempo de posesión durante el año. Esta posibilidad se apoya en la autonomía de la voluntad reconocida en el art. 1255 del Código Civil, siempre que no se vulnere la ley ni el orden público.

¿Qué pasa con comunidad y suministros?
El vendedor debe entregarlos al día. No se prorratean, sino que se liquidan en su totalidad antes de la venta.

¿Puedo aplicar la RIC?
No, salvo empresas o autónomos con actividad económica.

Conclusión

Vender una vivienda en El Hierro requiere conocer la normativa estatal, autonómica y local. Desde la plusvalía hasta el IRPF o IRNR, pasando por los certificados y gastos registrales, cada detalle cuenta. Una buena planificación no solo evita conflictos legales, sino que permite al propietario maximizar el beneficio neto de la operación.

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