GASTOS E IMPUESTOS AL VENDER UN INMUEBLE EN LA GOMERA

31 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Vender una vivienda en La Gomera implica mucho más que firmar la escritura de compraventa. Detrás de cada operación hay impuestos, normativas y trámites que el propietario debe conocer para evitar sorpresas. Estos gastos e impuestos pueden suponer entre un 8 % y un 15 % del precio de venta. En esta guía se explican todos los conceptos, con ejemplos aplicados a municipios como San Sebastián, Valle Gran Rey, Vallehermoso, Agulo, Hermigua o Alajeró.

1. La plusvalía municipal (IIVTNU)

En La Gomera, el vendedor debe pagar la plusvalía municipal cuando existe un incremento de valor del terreno. Este impuesto grava la diferencia de valor del suelo urbano entre la compra y la venta.

Base legal
Está regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLHL). El artículo 104.1 recoge que se paga cuando hay un aumento de valor; el artículo 106 indica que el sujeto pasivo es el transmitente; y el artículo 107 regula la base imponible. Tras las sentencias del Tribunal Constitucional (59/2017, 126/2019 y 182/2021) y la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral) o el método real (diferencia entre compra y venta), optando siempre por el más favorable.

Ejemplo narrativo
Un piso en San Sebastián comprado en 2010 por 120.000 € y vendido en 2025 por 150.000 € genera un incremento de 30.000 €. Según el método de cálculo elegido y las bonificaciones municipales, la cuota podría situarse en torno a 3.000 €, con posibles reducciones en casos de vivienda habitual.

✔ Resumen: El impuesto se paga cuando hay incremento real. El vendedor elige el método más favorable, y algunos municipios aplican bonificaciones.

2. El IRPF en la venta de viviendas (para residentes)

Cuando el propietario reside en España, la ganancia obtenida se integra en la base del ahorro del IRPF. Este impuesto mide el beneficio real entre lo que costó la vivienda y lo que se obtiene al venderla.

Base legal
La Ley 35/2006 del IRPF establece en su artículo 33.1 que las ganancias patrimoniales son variaciones en el valor del patrimonio. El artículo 34.1 aclara que se descuentan los gastos e impuestos de la operación. Y el artículo 38 recoge la exención por reinversión en vivienda habitual.

Tipos en 2025

Hasta 6.000 €: 19 %.
Entre 6.000 y 50.000 €: 21 %.
Entre 50.000 y 200.000 €: 23 %.
Entre 200.000 y 300.000 €: 27 %.
Más de 300.000 €: 28 %.

Ejemplo narrativo
Imaginemos a un propietario de Valle Gran Rey que vende su vivienda habitual con una ganancia de 50.000 €. De esa cifra, los primeros 6.000 € tributan al 19 % (1.140 €) y los 44.000 € restantes al 21 % (9.240 €). En total, tendría que pagar 10.380 € de IRPF.

Exenciones
Si ese propietario tiene más de 65 años, la operación estaría exenta. También si reinvierte el dinero en otra vivienda habitual en los dos años siguientes o si se encuentra en situación de dependencia severa.

✔ Resumen: La ganancia tributa en tramos progresivos, pero hay exenciones muy relevantes como la reinversión, la edad o la dependencia.

3. IRNR: para vendedores no residentes

Cuando el propietario vive fuera de España, entra en juego el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Base legal
El Real Decreto Legislativo 5/2004 obliga al comprador a retener un 3 % del precio (art. 25.2).

Procedimiento narrado
Supongamos que un ciudadano alemán vende en Vallehermoso por 200.000 €. El comprador debe retener 6.000 € y pagarlos a Hacienda a través del Modelo 211. Después, el vendedor declara con el Modelo 210. Si su ganancia real fue pequeña, podrá solicitar la devolución de parte de lo retenido.

✔ Resumen: El comprador retiene un 3 %. El vendedor lo regulariza con Modelo 210 y puede pedir devolución si le corresponde.

4. El Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF)

El Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF) es un conjunto de normas especiales que diferencia a Canarias del resto de España en materia fiscal. Para entenderlo de forma sencilla:

Sustitución de IVA por IGIC: mientras que en la Península se paga el IVA en operaciones económicas, en Canarias se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Este impuesto no afecta a las compraventas entre particulares, pero sí cuando intervienen promotores, empresas o profesionales.
Bonificaciones fiscales en sucesiones y donaciones: la Ley 19/1994 y la Ley 20/1991 prevén beneficios fiscales más ventajosos que en la Península. Esto significa que, en herencias y donaciones, los residentes en Canarias pagan menos impuestos.
RIC (Reserva para Inversiones en Canarias): está regulada en los artículos 27 a 29 de la Ley 19/1994. Permite a empresas, profesionales y autónomos reducir hasta un 90 % de los beneficios no distribuidos si los reinvierten en las islas en proyectos productivos. Es un incentivo para fomentar la inversión en Canarias, pero no aplica a un particular que simplemente vende su vivienda habitual o una segunda residencia.

✔ Resumen: El REF crea ventajas fiscales específicas para Canarias. Resulta especialmente útil para empresas y autónomos que desarrollan actividad económica, pero un particular que vende una vivienda en La Gomera no puede beneficiarse de estas medidas.

5. Otros gastos imprescindibles

Gastos directos y prorrateados

Certificado energético
Obligatorio desde 2013 (RD 235/2013). Evalúa el consumo energético y emisiones de CO₂ de la vivienda. En La Gomera cuesta entre 100 y 150 € y debe inscribirse en el registro autonómico.

Cancelación de hipoteca
Si la vivienda tiene hipoteca, aunque esté pagada, hay que cancelarla en el Registro (art. 82 Ley Hipotecaria). Si no está saldada, el día de la venta se retiene la deuda pendiente y la notaría o gestoría hace la provisión de fondos. El banco recibe su parte y se firma la cancelación. El coste total suele ser de 500 a 1.000 €.

Agencia inmobiliaria
En La Gomera, los honorarios suelen ser del 3 % al 5 %. La agencia gestiona visitas, publicidad y coordinación con compradores, muchos de ellos residentes fuera de la isla.

IBI
Devenga el 1 de enero (art. 63 TRLHL). Legalmente lo paga el propietario de esa fecha, pero se puede pactar el prorrateo según el tiempo de posesión, amparado en la STS 1163/2018 y el art. 1255 del Código Civil.

Comunidad de propietarios
No es prorrateable. El art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al transmitente a entregar certificado de estar al corriente. Debe liquidar deudas antes de la venta.

Suministros
No se prorratean. Agua, luz, gas o internet deben estar al día en la firma y con recibos justificativos.

✔ Resumen: Certificado energético, cancelación de hipoteca y agencia son gastos directos. El IBI puede prorratearse, pero comunidad y suministros deben estar pagados al 100 %.

6. Ejemplo completo en La Gomera

Un vecino de San Sebastián vende en 2025 por 200.000 € una vivienda comprada en 2010 por 140.000 €.

Ganancia IRPF: 60.000 € → 13.000 € aprox.
Plusvalía municipal: 3.000 €, con posible reducción.
Certificado energético: 120 €.
Cancelación hipoteca: 800 €.
Honorarios agencia (4 %): 8.000 €.

Total gastos: 24.920 €, el 12,4 % del precio de venta.

7. Preguntas frecuentes

¿Siempre se paga plusvalía en La Gomera?
No siempre. Este impuesto, regulado en los arts. 104 a 110 del TRLHL, grava únicamente el incremento de valor de los terrenos urbanos. Tras las sentencias del Tribunal Constitucional (59/2017, 126/2019 y 182/2021) y la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre calcularlo con el método objetivo (coeficientes aplicados al valor catastral) o con el método real (comparando precio de compra y de venta). Si no hay incremento real, no se paga. Ejemplo: si una vivienda en Valle Gran Rey se compró en 2010 por 120.000 € y se vende en 2025 por 115.000 €, no hay ganancia y no procede liquidar plusvalía.

¿Qué ocurre si tengo más de 65 años?
El art. 33.4.b de la Ley 35/2006 del IRPF establece que, cuando se transmite la vivienda habitual, los mayores de 65 años quedan totalmente exentos de tributar por la ganancia obtenida. Es decir, aunque la vendan con beneficio, Hacienda no les exige pagar impuestos, incluso aunque no reinviertan el dinero en otra vivienda. Se trata de una medida de protección social que busca dar liquidez a los mayores en su etapa de jubilación.

¿Y si soy no residente?
En este caso aplica el art. 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del IRNR). El comprador está obligado a retener un 3 % del precio de venta y a ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211. El vendedor, con el Modelo 210, declara la ganancia real y regulariza su situación. Si la retención fue mayor de lo que corresponde, puede solicitar devolución. Ejemplo: un ciudadano alemán vende por 200.000 € en San Sebastián; el comprador retiene 6.000 €, pero si la ganancia real solo fue de 2.000 €, el vendedor podrá recuperar parte de esa retención.

¿Se paga IGIC en la venta?
En operaciones entre particulares no se paga. Sí procede cuando quien vende es un promotor o una empresa, según la Ley 20/1991 y la Ley 19/1994 del REF. En ese caso, en lugar de IVA se aplica el IGIC, con tipos generalmente más bajos que el IVA peninsular (tipo general 7 %).

¿El IBI siempre lo paga el vendedor?
El art. 63 del TRLHL señala que el IBI se devenga el 1 de enero y corresponde al propietario de esa fecha. Sin embargo, el Tribunal Supremo en la STS 1163/2018 reconoció que las partes pueden pactar prorratearlo en función del tiempo de posesión durante el año, conforme al art. 1255 del Código Civil. Ejemplo: si la vivienda se vende en julio, es habitual acordar que comprador y vendedor paguen medio año cada uno.

¿Qué pasa con comunidad y suministros?
El art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a entregar certificado de estar al corriente de pagos. No son gastos prorrateables: el vendedor debe liquidarlos íntegramente antes de la venta. Lo mismo ocurre con agua, luz o internet: deben estar pagados y al día en el momento de la firma, con justificantes de los últimos recibos.

¿Puedo aplicar la RIC?
No, salvo sociedades o autónomos con actividad económica. La Reserva para Inversiones en Canarias, regulada en los arts. 27 a 29 de la Ley 19/1994, solo beneficia a empresas y profesionales que reinvierten beneficios en proyectos en Canarias. Un particular que vende su casa no puede acogerse a este régimen.

Conclusión

Vender una vivienda en La Gomera exige conocer con detalle la normativa estatal y local. La plusvalía, el IRPF o IRNR, el certificado energético, la cancelación de hipoteca y los honorarios inmobiliarios son parte del proceso. Una planificación adecuada asegura la venta sin problemas y con el mejor beneficio neto.

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