Gastos e impuestos al vender una vivienda en Fuerteventura

29 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Vender una vivienda en Fuerteventura es un proceso que combina aspectos jurídicos, fiscales y administrativos. Más allá del acuerdo con el comprador, el propietario debe prever una serie de impuestos y gastos que, en muchos casos, suponen entre un 8 % y un 15 % del precio de la operación. Esta guía explica de manera exhaustiva todos los conceptos implicados, con referencias expresas a la normativa vigente (artículos concretos de leyes y sentencias) y ejemplos aplicados a la realidad de Fuerteventura.

1. La plusvalía municipal (IIVTNU)

Base legal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) está regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL).

Art. 104.1 TRLHL: “Constituye el hecho imponible de este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título.”
Art. 106 TRLHL: establece que el sujeto pasivo es el transmitente.
Art. 107 TRLHL: regula la base imponible en función del valor del terreno y del período de tenencia.

Reforma legal tras el Tribunal Constitucional

El Tribunal Constitucional, en las sentencias 59/2017, 126/2019 y 182/2021, declaró inconstitucional el antiguo sistema de cálculo cuando generaba cuota sin incremento real. A raíz de ello, el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE-A-2021-18276) introdujo dos opciones de cálculo:

Método objetivo: aplicar coeficientes sobre el valor catastral del suelo, actualizados por Hacienda cada año.
Método real: calcular sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

El contribuyente puede elegir el método más favorable.

Particularidades en Fuerteventura

Puerto del Rosario: bonificación de hasta el 95 % de la cuota para transmisiones de vivienda habitual o de determinados colectivos (pensionistas, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género, menores de 30 años).
La Oliva, Tuineje, Antigua y Pájara: aplican la normativa estatal, con reducciones puntuales en herencias o transmisiones familiares.

Ejemplo práctico: un inmueble adquirido en 2010 por 120.000 € y vendido en 2025 por 150.000 € genera un incremento de 30.000 €. Según el valor catastral y el método elegido, la cuota puede rondar los 3.000 €. En Puerto del Rosario, con la bonificación del 95 %, la carga puede reducirse a apenas 150 €.

2. IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (para residentes)

Base legal

El IRPF se regula en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE-A-2006-20764). Dentro de esta norma destacan varios preceptos esenciales para comprender la tributación en la venta de una vivienda:

Art. 33.1: define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición”. Es decir, si el valor de tu patrimonio aumenta al vender la vivienda, se considera ganancia.
Art. 34.1: establece que la ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, descontando gastos e impuestos inherentes a la operación.
Art. 38: regula la exención por reinversión en vivienda habitual. Si el importe obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, la ganancia queda exenta.
Art. 33.4.b: contempla la exención total para mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir.

Tipos de gravamen en 2025

La ganancia obtenida por la venta de una vivienda tributa en la base del ahorro del IRPF. A diferencia de la base general (donde se integran rentas del trabajo o de actividades económicas), la base del ahorro aplica tipos impositivos más reducidos y específicos para rendimientos del capital mobiliario y ganancias patrimoniales.

En 2025 los tramos progresivos son los siguientes:

Hasta 6.000 € → se aplica un 19 % de tributación.
Entre 6.000 y 50.000 € → el exceso sobre los primeros 6.000 € tributa al 21 %.
Entre 50.000 y 200.000 € → el exceso sobre 50.000 € tributa al 23 %.
Entre 200.000 y 300.000 € → el exceso sobre 200.000 € tributa al 27 %.
Más de 300.000 € → la parte de la ganancia que supere esta cifra tributa al 28 %.

Esto significa que no se aplica un único porcentaje a toda la ganancia, sino que se van aplicando los distintos tramos de manera acumulativa.

Ejemplo: si la ganancia es de 50.000 €, los primeros 6.000 € tributan al 19 % (1.140 €) y los 44.000 € restantes al 21 % (9.240 €), lo que da un total de 10.380 € de impuesto.

Exenciones y beneficios fiscales

La Ley del IRPF contempla varios supuestos en los que la ganancia obtenida por la venta de una vivienda no tributa o lo hace de forma reducida. Estos son los principales:

Reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF): si el importe total obtenido por la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años (anteriores o posteriores a la transmisión), la ganancia queda exenta total o parcialmente. Si solo se reinvierte una parte, la exención será proporcional.
Mayores de 65 años (art. 33.4.b LIRPF): la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual está exenta, aunque no exista reinversión. También se aplica la exención si venden cualquier otro inmueble y destinan el importe a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 €.
Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.c LIRPF): están exentas las ganancias obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual.
Dación en pago de la vivienda habitual: de acuerdo con el Real Decreto-ley 6/2012, y reconocido por la Dirección General de Tributos, no se somete a tributación la ganancia patrimonial cuando se entrega la vivienda habitual para cancelar deudas hipotecarias.
Transmisión de vivienda por nulidad matrimonial, divorcio o separación: en caso de que la vivienda habitual se adjudique a uno de los cónyuges, se mantiene la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión si este la continúa usando.

Ejemplo práctico

Un propietario vende su vivienda habitual en Fuerteventura por 200.000 €, obteniendo una ganancia de 50.000 €.

Si reinvierte los 200.000 € en una nueva vivienda habitual en el plazo legal, la ganancia está totalmente exenta.
Si solo reinvierte 100.000 €, el 50 % de la ganancia (25.000 €) estará exento y el resto tributará.
Si el vendedor tiene más de 65 años, la ganancia está totalmente exenta, aunque no reinvierta en otra vivienda.
Si el vendedor está en situación de dependencia severa reconocida, también estaría exento.

3. IRNR: Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Base legal

El IRNR se regula en el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (BOE-A-2004-4214).

Art. 25.2: “En las transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español, el adquirente estará obligado a retener e ingresar en el Tesoro el 3 % del importe acordado.”

Procedimiento

El comprador retiene un 3 % del precio y lo ingresa mediante el Modelo 211.
El vendedor presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia real.
Si el impuesto es menor al 3 %, puede solicitar devolución.

Ejemplo: un ciudadano francés vende en Corralejo por 200.000 €. El comprador retiene 6.000 € y lo ingresa en Hacienda. Si la ganancia fue de 10.000 €, el vendedor regulariza mediante Modelo 210.

4. Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF)

Base legal

El REF se regula en la Ley 19/1994, de 6 de julio (BOE-A-1994-14935).

Aspectos clave

Sustitución del IVA por el IGIC. En ventas entre particulares no aplica, pero sí en promotores y sociedades.
Bonificaciones en sucesiones y donaciones más ventajosas que en Península.

La Reserva para Inversiones en Canarias (RIC)

La RIC está regulada en los artículos 27 a 29 de la Ley 19/1994. Permite a empresas y profesionales con actividad económica en Canarias reducir hasta un 90 % de sus beneficios no distribuidos si los destinan a inversiones en las islas.

👉 No aplica a particulares que venden su vivienda habitual o una segunda residencia como acto privado.
Solo pueden beneficiarse las sociedades, empresarios y autónomos que tributen en estimación directa y que destinen las cantidades a inversiones productivas.

Esto significa que un propietario que vende su casa en Fuerteventura no puede aplicar la RIC salvo que lo haga en el marco de una actividad empresarial.

5. Otros gastos obligatorios

Certificado de eficiencia energética: regulado en el RD 235/2013 (BOE-A-2013-3904). Es un documento obligatorio desde 2013 para vender o alquilar una vivienda. Analiza el consumo de energía y las emisiones de CO₂, clasificando el inmueble en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Para obtenerlo, un técnico acreditado visita la propiedad, toma medidas de orientación, cerramientos, ventanas, instalaciones de agua caliente y climatización, y con un software homologado emite el certificado. Posteriormente, debe inscribirse en el registro de la Comunidad Autónoma, en Canarias ante la Consejería de Transición Ecológica. El coste en Fuerteventura oscila entre 80 € y 150 €.

Cancelación de hipoteca: regulada en el art. 82 de la Ley Hipotecaria (BOE-A-1946-3552). Aunque el préstamo esté pagado, si no se cancela en el Registro de la Propiedad seguirá apareciendo como carga. El proceso comienza solicitando al banco un certificado de deuda cero. Después, un apoderado de la entidad comparece en notaría para firmar la escritura de cancelación. Finalmente, se presenta en el Registro para que se elimine del folio registral. Los gastos incluyen notario, registrador y, en ocasiones, gestoría, con un coste de 500 € a 1.000 €.

Honorarios de agencia inmobiliaria: suelen estar entre el 3 % y el 5 % del precio de venta. Este porcentaje retribuye el trabajo de la agencia en la valoración del inmueble, diseño de la estrategia de marketing, publicación en portales, gestión de visitas, filtrado de compradores, negociación de la oferta, comprobación de la documentación y coordinación de la firma en notaría. En Fuerteventura, donde los compradores pueden ser tanto locales como extranjeros, la agencia también asume traducción de documentos, coordinación con abogados y notarios, y asesoramiento fiscal básico.

6. Gastos prorrateados

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el art. 63 del TRLHL establece que este tributo se devenga el 1 de enero de cada año y corresponde al propietario de la vivienda en esa fecha. En la práctica, cuando la compraventa se realiza a mitad de año, es habitual pactar en la escritura un prorrateo entre comprador y vendedor para que cada uno pague la parte proporcional que le corresponde. Esto no es obligatorio legalmente, sino fruto del acuerdo entre las partes.

Comunidad de propietarios: el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (BOE-A-1960-10906) obliga al transmitente a aportar un certificado emitido por el administrador o presidente de la comunidad que acredite que está al corriente de pago de las cuotas. Si existen deudas pendientes, deben liquidarse antes de la venta, ya que el comprador podría llegar a responder de ellas con el límite de la anualidad en curso y los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH).

Suministros: los contratos de agua, luz, gas e internet deben mantenerse al día hasta el momento de la firma de la escritura de compraventa. En esa fecha se procede a la lectura de contadores o al cálculo estimado de consumos, y se liquidan las facturas pendientes. Posteriormente, el comprador puede optar por cambiar la titularidad de los contratos o contratar nuevos suministros. Es recomendable aportar justificantes de los últimos recibos pagados para acreditar que no existen deudas.

7. Ejemplo completo en Fuerteventura

Vivienda en Antigua vendida en 2025 por 200.000 €, comprada en 2010 por 140.000 €.

Ganancia IRPF: 60.000 € → 13.000 € de impuestos aprox.
Plusvalía municipal: 3.000 €, reducida a 1.500 € con bonificación.
Certificado energético: 120 €.
Cancelación hipoteca: 800 €.
Honorarios agencia (4 %): 8.000 €.

Total gastos: 23.420 €, el 11,7 % del precio de venta.

8. Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Siempre se paga plusvalía en Fuerteventura?
No. Según el RDL 26/2021 y la STC 59/2017, no se paga si no hay incremento de valor real.

¿Qué ocurre si soy mayor de 65 años?
El art. 33.4.b LIRPF exime de tributar por la ganancia en la venta de la vivienda habitual.

¿Y si no soy residente?
El comprador retiene el 3 % (art. 25.2 LIRNR). El vendedor declara con Modelo 210.

¿Se paga IGIC en estas operaciones?
No en ventas entre particulares, solo si intervienen promotores o sociedades.

¿El IBI lo paga siempre el vendedor?
Legalmente lo paga quien fuera propietario a 1 de enero, aunque suele pactarse el prorrateo.

¿Puedo aplicar la RIC si vendo mi vivienda?
No. La RIC solo es aplicable a empresas, profesionales y sociedades que desarrollen actividad económica en Canarias. Un particular que vende su casa no puede acogerse a ella.

Conclusión

La venta de una vivienda en Fuerteventura exige una revisión exhaustiva de:

Impuestos locales: plusvalía municipal.
Impuestos estatales: IRPF o IRNR.
Normativa canaria: REF y bonificaciones.
Gastos adicionales: certificado energético, cancelación hipotecaria, honorarios inmobiliarios.

Conocer la legislación y planificar cada paso es la mejor manera de evitar costes innecesarios y asegurar el máximo beneficio neto.

👉 Para un cálculo exacto y adaptado a tu caso, contacta con CB Tu Hogar.