Introducción

Vender una vivienda en La Palma implica no solo encontrar comprador y cerrar precio, sino también conocer de antemano todos los gastos e impuestos asociados. Estos costes varían según tu condición de residente o no residente, la situación de la vivienda (con o sin hipoteca) y el municipio donde se encuentre. Tener claras estas obligaciones es esencial para evitar sorpresas y calcular el beneficio neto real de la operación.

1. Impuestos sobre la ganancia patrimonial (IRPF / IRNR)

Si eres residente en España:
La ganancia obtenida tributa en el IRPF, según los tramos vigentes en 2025:

• 19 % hasta 6.000 € de ganancia.

• 21 % entre 6.001 € y 50.000 €.

• 23 % entre 50.001 € y 200.000 €.

• 26 % a partir de 200.000 €.

Exenciones en IRPF:

• Mayores de 65 años: si venden su vivienda habitual, están exentos totalmente de tributar por la ganancia (art. 33.4.b de la Ley 35/2006 del IRPF).

• Reinversión en vivienda habitual: si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida (art. 38 de la Ley del IRPF).

• Situación de dependencia severa o gran dependencia: los contribuyentes en estas circunstancias también gozan de exención al transmitir su vivienda habitual.

Si no eres residente:
El comprador debe retener el 3 % del precio de compraventa e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211. Posteriormente, el vendedor no residente regulariza su situación fiscal con el Modelo 210, ajustando la tributación real.
No existen exenciones específicas para no residentes, pero sí se aplican deducciones en determinados supuestos de convenios internacionales para evitar la doble imposición.

2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor que haya experimentado el suelo desde la fecha de adquisición hasta la transmisión. En La Palma, como en el resto de España, lo gestionan directamente los ayuntamientos.

Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y la posterior aprobación del Real Decreto-ley 26/2021, el sistema de cálculo cambió sustancialmente. Desde entonces, el contribuyente puede optar entre dos métodos:

• Método objetivo: se calcula aplicando unos coeficientes, fijados por el Ministerio de Hacienda, sobre el valor catastral del suelo, teniendo en cuenta los años de tenencia. Los ayuntamientos actualizan anualmente estos coeficientes dentro de los límites legales.

• Método real: se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno, siempre que se pueda demostrar documentalmente. Si la diferencia es negativa o no existe incremento, no procede liquidar el impuesto.

Exenciones y no sujeciones reconocidas en la ley:

• Transmisiones en las que no exista incremento de valor, acreditado con escrituras.

• Transmisiones por herencias o donaciones entre determinados parientes en las que las ordenanzas municipales contemplan bonificaciones (por ejemplo, hasta un 95 % en transmisión de la vivienda habitual a hijos o cónyuge).

• Operaciones en las que se acredite pérdida patrimonial: en estos casos, la ley establece que el impuesto no es exigible (art. 104.5 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, modificado por RDL 26/2021).

Consejo práctico: siempre conviene calcular la cuota por ambos métodos y escoger el más favorable. El importe puede variar desde unos cientos hasta varios miles de euros, en función del municipio, el tiempo de propiedad y el valor del suelo. En La Palma, cada ayuntamiento (Santa Cruz, Los Llanos, El Paso, etc.) publica sus ordenanzas fiscales y tablas de coeficientes.

3. Certificado energético (CEE)

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento oficial obligatorio desde 2013 para poder vender o alquilar una vivienda en España. Su exigencia deriva de la Directiva Europea 2010/31/UE y está regulada en España por el Real Decreto 390/2021.

El certificado refleja la eficiencia energética del inmueble, otorgándole una calificación que va desde la letra A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente). Este dato es relevante porque influye en la valoración del inmueble, en el interés de los compradores y, en algunos casos, en el acceso a ayudas o subvenciones para rehabilitación energética.

¿Qué incluye el CEE?

• El consumo anual de energía del inmueble.

• Las emisiones de CO₂ asociadas.

• Recomendaciones de mejora para aumentar la eficiencia energética.

Vigencia: tiene una duración de 10 años, salvo que se realicen reformas significativas en la vivienda, en cuyo caso debe renovarse.

Coste aproximado en La Palma: entre 80 € y 150 €, dependiendo del tipo de vivienda, superficie y técnico certificador.

Consecuencia práctica: ningún notario autoriza una escritura de compraventa si no se aporta el certificado energético o la referencia de su registro autonómico. En Canarias, el documento se tramita ante la Consejería de Transición Ecológica y Energía del Gobierno de Canarias, que emite el número de registro oficial.

4. Cancelación de hipoteca (si existe)

Si la vivienda que quieres vender en La Palma tiene una hipoteca, es fundamental asegurarse de que quede cancelada antes de transmitirla al comprador. Aunque la deuda esté totalmente pagada, mientras la cancelación no figure inscrita en el Registro de la Propiedad, la carga sigue existiendo jurídicamente.

Proceso de cancelación:

1. Certificado de deuda cero: lo emite la entidad bancaria una vez liquidado el préstamo.

2. Escritura de cancelación de hipoteca: se firma ante notario, normalmente por un apoderado del banco.

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad: el documento notarial se presenta para dejar constancia de que la carga ha desaparecido. Hasta que este paso no se realiza, la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple.

Costes aproximados: entre 100 € y 300 €, sumando notaría, registro y, en algunos casos, gestoría.

Base legal: el artículo 1.501 del Código Civil y el artículo 1 de la Ley Hipotecaria establecen que la hipoteca es un derecho real que grava la finca y que debe constar inscrito en el Registro. Por tanto, para transmitir una finca libre de cargas, no basta con haber pagado: es necesario formalizar y registrar la cancelación. Además, el artículo 146.1 del Reglamento Hipotecario señala que toda cancelación debe constar mediante escritura pública y posterior inscripción.

Consecuencia práctica: ningún comprador aceptará adquirir una vivienda hipotecada si no se acredita la cancelación registral. Incluso si el comprador estuviera dispuesto, la mayoría de bancos no concederán una nueva hipoteca mientras subsista la carga inscrita.

5. Gastos notariales y registrales

En una compraventa en La Palma, los gastos de notaría y registro se reparten conforme a la legislación y la costumbre jurídica en España. El artículo 1.455 del Código Civil establece que, salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa corresponden al vendedor y los de la primera copia y los posteriores a la venta corresponden al comprador. Sin embargo, la práctica habitual en Canarias, avalada por la jurisprudencia, es que el comprador pague la escritura matriz y su inscripción en el Registro de la Propiedad, mientras que el vendedor asume los gastos que le sean propios.

Obligaciones del vendedor:

• Copia autorizada de la escritura: el vendedor debe costear las copias que solicite para sí mismo.

• Cancelación de cargas: si existe una hipoteca u otra carga que debe ser cancelada, los gastos notariales y registrales de esa cancelación corresponden siempre al vendedor. Esto deriva del principio general de que debe transmitirse la finca libre de cargas, recogido en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria.

• Otros trámites propios: por ejemplo, escrituras de subsanación necesarias por errores de su título, si los hubiera.

Coste aproximado en La Palma: estos conceptos suelen situarse entre 600 € y 1.200 €, dependiendo del valor del inmueble, la extensión de la escritura y el número de copias solicitadas.

Consecuencia práctica: aunque lo más visible es que el comprador paga la escritura principal y el registro, el vendedor también debe prever sus propios gastos documentales y, sobre todo, los de cancelación de cargas. Esta previsión evita conflictos en notaría y asegura una transmisión fluida.

6. Honorarios de agencia

Si recurres a una agencia inmobiliaria para gestionar la venta, deberás pagar sus honorarios.
En Canarias, la comisión media oscila entre el 3 % y el 5 % del precio final de venta.

7. Estimación general de coste total

En total, los gastos al vender una vivienda en La Palma suelen representar entre el 5 % y el 15 % del precio de venta.

Ejemplo práctico:
Si vendes una vivienda por 250.000 €, los gastos globales pueden situarse entre 12.500 € y 37.500 €, dependiendo de los impuestos, la plusvalía y los honorarios profesionales.

8. Valor de referencia del Catastro

Desde 2022, Hacienda utiliza el valor de referencia catastral como base mínima para calcular impuestos.
Si el precio de la venta es inferior a ese valor, la Agencia Tributaria puede recalcular la tributación y exigir que se tribute conforme al valor de referencia, aunque hayas vendido por menos.

Resumen en tabla comparativa

Fuentes oficiales y normativa útil

• Ley 35/2006, del IRPF – BOE

• Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes – BOE

• Real Decreto-ley 26/2021, sobre plusvalía municipal – BOE

• Catastro – Ministerio de Hacienda

• Certificado energético – Ministerio de Transición Ecológica

• Colegio Notarial de Canarias

• Cabildo de La Palma – Ordenanzas y tributos locales