Gastos e impuestos al vender una vivienda en Lanzarote

Introducción

Si vas a vender en Lanzarote en 2025, tu mejor aliado es un plan fiscal y documental claro: qué pagarás, cuándo y cómo reducir riesgos. Aquí encontrarás todo lo que asume el vendedor (IRPF, plusvalía, posibles retenciones si no resides en España), además de gastos típicos (CEE, notaría/registro, cancelación de hipoteca, prorrateos). El objetivo: vender a precio de mercado y firmar sin sobresaltos.

Mapa exprés de costes del vendedor en Lanzarote

• Impuestos potenciales: IRPF (si eres residente), IRNR con retención del 3 % (si eres no residente), plusvalía municipal (si hay incremento del valor del suelo).

• Gastos frecuentes: Certificado de Eficiencia Energética (CEE), copias notariales del vendedor, cancelación registral de hipoteca (si existe), posibles honorarios de comercialización (según pacto), prorrateos de IBI y comunidad, y regularización de suministros.

En síntesis

• Identifica primero si eres residente o no residente.

• Simula IRPF/IRNR y plusvalía antes de poner precio.

• Prepara el CEE y ten lista la cancelación registral si hay hipoteca.

IRPF del vendedor residente: mecánica y decisiones que ahorran

Cuando el vendedor es residente fiscal en España, la venta genera una ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la base del ahorro.

Cómo se calcula la ganancia

• Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión pagados por el vendedor (p. ej., honorarios de agencia si se pacta, copias notariales del vendedor, tributos satisfechos en el ejercicio).

• Valor de adquisición: precio de compra más gastos y tributos de adquisición (ITP/IGIC, notaría, registro, gestoría) y mejoras acreditadas con factura; menos amortizaciones si estuvo alquilada.

Exenciones clave

• Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el importe total en otra habitual dentro de un plazo de 2 años (antes o después), la ganancia queda exenta total o proporcional.

• Mayores de 65 años: exenta la ganancia por transmisión de vivienda habitual (incluida la venta de nuda propiedad con reserva de usufructo).

Mini–ejemplo
Compra 200.000 € + 13.000 € de impuestos y gastos; mejoras 16.000 €; vendes por 290.000 € y asumes 7.000 € en gastos de venta:

• Transmisión: 290.000 – 7.000 = 283.000 €

• Adquisición: 200.000 + 13.000 + 16.000 = 229.000 €

• Ganancia: 54.000 € → tributa por los tramos de la base del ahorro vigentes.

En síntesis

• Documenta mejoras y gastos (sin factura se pierden oportunidades).

• Valora reinversión o exención +65 si aplica.

• Coordina la fecha de pago de tributos para que cuenten en el ejercicio.

Plusvalía municipal en Lanzarote: elige el método adecuado

La plusvalía grava el incremento de valor del suelo urbano entre la compra y la venta. Desde la reforma, puedes optar por:

• Método objetivo (coeficientes por años aplicados al valor catastral del suelo).

• Método real (parte de ganancia real atribuible al suelo).
  Elige el que dé menor base. Cada ayuntamiento de Lanzarote (Arrecife, Tías, Teguise, Yaiza, San Bartolomé, Tinajo, Haría) aprueba sus tipos y coeficientes.

Pistas prácticas

• Pide simulación con ambos métodos antes de firmar.

• Comprueba el desglose catastral suelo/construcción.

• Si acreditas no incremento real del suelo, procede no sujeción.

En síntesis

• Simula real vs objetivo y escoge el más favorable.

• Revisa valor catastral del suelo actualizado.

• Con pérdida real del terreno, no hay plusvalía.

No residentes: retención del 3 % y regularización

Si el vendedor no reside fiscalmente en España:

• El comprador retiene el 3 % del precio e ingresa esa cantidad (modelo 211).

• El vendedor presenta modelo 210 para regularizar: si la cuota es inferior al 3 % retenido, procede devolución; si es superior, se ingresa la diferencia.
  El cálculo de la ganancia sigue reglas similares a IRPF, con tipos del IRNR.

En síntesis

• Prevé la retención del 3 % en la hoja de cálculo de la operación.

• Usa el modelo 210 para recuperar (o completar) tras la venta.

• Conserva facturas y justificantes como en IRPF.

Gastos habituales del vendedor en Lanzarote (y cómo gestionarlos)

1. Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
   Obligatorio para vender (con excepciones tasadas) y con vigencia de 10 años. Encárgalo antes de publicar para incorporar su etiqueta en la difusión.

2. Notaría y Registro
   Por práctica común, el comprador asume la escritura matriz y la inscripción, y el vendedor su copia; siempre pactable. Los aranceles no son libres: están regulados.

3. Cancelación de hipoteca

• Escritura de cancelación ante notario + inscripción en el Registro.

• Posible gestoría y comisiones por amortización anticipada según contrato.
  Recuerda: pagar la deuda no cancela el asiento; hay que inscribir la cancelación.

1. IBI, comunidad y suministros

• El IBI suele prorratearse por año natural (salvo pacto).

• Aporta certificado de deuda cero y últimos recibos de comunidad.

• Regulariza suministros en la entrega.

1. Honorarios de comercialización
   Define por escrito qué incluyen (home staging, foto/vídeo, tour 3D, anuncios premium, reporting, negociación) y quién los asume. Claridad = ventas más fluidas.

En síntesis

• CEE listo y visible; evita retrasos de última hora.

• La cancelación requiere escritura e inscripción.

• Ordena prorrateos y honorarios en contrato.

IGIC, ITP y AJD: dónde impactan en una venta típica

• En vivienda usada entre particulares, el comprador paga ITP; el vendedor particular no repercute IGIC.

• En vivienda nueva de promotor/empresa, se aplica IGIC a la entrega y suele añadirse AJD por la escritura.

• Si vendes como empresario o profesional, revisa tu régimen de IGIC y la posible sujeción a AJD.

En síntesis

• Segunda transmisión: foco del vendedor → IRPF/IRNR y plusvalía.

• Promoción/empresa: revisar IGIC + AJD.

• Cuidado con supuestos especiales (VPO, obra nueva, locales).

Calendario fiscal inteligente (qué firmar y cuándo)

• Reinversión: alinea escritura de venta y compra dentro del plazo de 2 años si buscas la exención de vivienda habitual.

• +65: confirma condición de vivienda habitual para vender sin tributación.

• Plusvalía: valora en qué año te interesa devengar el impuesto (puede impactar en tu IRPF).

• Documentación: reúne facturas de mejoras y pagos de impuestos/gastos (adquisición y transmisión) antes de la comercialización.

En síntesis

• La fecha condiciona exenciones y deducibilidad.

• Sin facturas no hay mejora acreditada.

• Coordina plusvalía e IRPF/IRNR.

Escenarios habituales en Lanzarote (para afinar tu estrategia)

• Vivienda con uso turístico o alquiler vacacional: revisa documentación y tiempos de desafectación si procede.

• Herencias y copropiedades: valora alternativas (extinción de condominio) antes de salir al mercado.

• Obras recientes: legaliza y aporta licencias/finales de obra para evitar retrasos en tasación o hipoteca del comprador.

En síntesis

• Alinea uso real del inmueble con la documentación.

• En copropiedad, estudiar repartos puede ahorrar impuestos/tiempos.

• Las obras ordenadas evitan incidencias de última hora.

Tabla rápida: ¿quién paga qué por costumbre?

En síntesis

• Hay usos, pero todo es pactable salvo lo que marque la ley.

• Deja negritas (costes y pagadores) cerradas en el encargo y en la oferta.

Caso práctico (Arrecife)

Compraste en 2017 por 210.000 €; gastos de adquisición 13.500 €; mejoras acreditadas 14.000 €. Vendes en 2025 por 300.000 € y asumes 6.000 € en gastos de venta.

• Transmisión: 300.000 – 6.000 = 294.000 €

• Adquisición: 210.000 + 13.500 + 14.000 = 237.500 €

• Ganancia: 56.500 € → tributa por la base del ahorro.
  Para plusvalía, el ayuntamiento simula método real y objetivo con tu valor catastral del suelo y años de tenencia; eliges el que minimiza base. Si la vivienda es tu habitual y reinviertes todo en ≤ 2 años, puedes exonerar la ganancia total o proporcional.

En síntesis

• Documentación + método adecuado = menos impuestos.

• La reinversión puede neutralizar el IRPF.

• Cierra plazos y pagos con calendario.

Preguntas frecuentes

1) ¿Cuánto pagaré por IRPF?
Lo marca tu ganancia calculada y los tramos de la base del ahorro del ejercicio.

2) ¿Puedo dejar a cero el IRPF con reinversión?
Sí, si vendes vivienda habitual y reinviertes todo en otra habitual dentro de 2 años (si reinviertes parte, exención proporcional).

3) ¿Y si tengo más de 65 años?
La venta de tu vivienda habitual está exenta (también si vendes la nuda propiedad y te reservas el usufructo).

4) ¿La plusvalía siempre se paga?
No: con pérdida real del terreno o eligiendo el método más favorable, puede no devengarse o reducirse.

5) Soy no residente, ¿el 3 % es definitivo?
No, es una retención a cuenta. Con el modelo 210 regularizas y puedes recuperar si tu cuota real es menor.

6) ¿Qué cuenta como “mejora”?
Obras que aumentan la calidad o capacidad del inmueble (p. ej., ventanas nuevas, reforma integral). Mantenimiento y reparaciones rutinarias no suman al valor de adquisición.

7) ¿Hace falta el CEE para publicar?
Sí, con carácter general; vigencia 10 años. Mejor tenerlo antes del lanzamiento.

8) ¿Necesito poner el teléfono en la CTA?
No hace falta. Puedes contactar por WhatsApp con el icono presente en toda la web.

CTA final

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Fuentes oficiales (con enlaces)

• Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado, BOE) — arts. 33–36 (ganancias), 38 (reinversión), 14 (imputación temporal). BOE+1

• Reglamento del IRPF – RD 439/2007 (BOE) — reglas de reinversión y vivienda habitual. BOE+1

• AEAT – Reinversión en vivienda habitual (plazo de 2 años). Agencia Tributaria+1

• AEAT – Mayores de 65: exención al vender vivienda habitual (incluye nuda propiedad). Agencia Tributaria+1

• Plusvalía municipal: RDL 26/2021 (método real/objetivo) y TRLRHL – RDL 2/2004 (BOE). BOE+2BOE+2

• Certificado de Eficiencia Energética — RD 390/2021 (BOE) y ficha MITECO. BOEMinisterio de Transición Ecológica

• Aranceles: Notarías – RD 1426/1989 y Registro – RD 1427/1989 (BOE). BOE+2BOE+2

• No residentes (IRNR): TRLIRNR – RDL 5/2004 (BOE) y guía AEAT, modelos 211/210. BOE+1Agencia Tributaria+2Agencia Tributaria+2

• Impuestos indirectos en Canarias: IGIC – Ley 20/1991 (BOE); ITP/AJD – Agencia Tributaria Canaria (modelo 600 y portal). BOE+1Gobierno de CanariasGobierno de Canarias

Nota: Las normas citadas están actualizadas a 2025 según sus textos consolidados. Verifica tipos y coeficientes municipales de la plusvalía en el ayuntamiento concreto (Arrecife, Tías, Teguise, Yaiza, San Bartolomé, Tinajo, Haría) antes de la firma.