Guía 2025 para vender tu casa y reinvertir sin pagar impuestos

Guía para vender tu vivienda habitual y comprar otra sin pagar de más

Vender una vivienda habitual para comprar otra es una operación frecuente, pero llena de matices fiscales y legales. En Canarias, además, hay particularidades que debes tener en cuenta si quieres hacerlo bien, evitar sobresaltos con Hacienda y no pagar más impuestos de los necesarios.

En esta guía te explico paso a paso qué debes hacer para vender tu vivienda habitual y reinvertir el dinero en otra sin perder la exención fiscal por ganancia patrimonial.

1. Asegúrate de que tu vivienda es habitual a efectos fiscales

Hacienda solo permite la exención por reinversión si la vivienda que vendes ha sido tu vivienda habitual durante al menos tres años continuados o si lo ha sido hasta el momento de la venta por motivos justificados (divorcio, traslado laboral, etc.).

La nueva vivienda también debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo de 12 meses desde la compra o finalización de la obra.

2. Calcula la ganancia patrimonial

La ganancia se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición (lo que pagaste en su momento, sumando notario, ITP, mejoras, reformas legalizadas, etc.).

Ejemplo Tenerife:

• Precio de venta: 270.000 €

• Precio de compra + gastos en 2010: 180.000 €

• Ganancia patrimonial: 90.000 €

Si no hay ganancia, no tienes que tributar ni justificar reinversión.

3. Decide si vas a reinvertir todo o solo una parte

Para evitar pagar IRPF por la ganancia, debes reinvertir todo el importe obtenido, no solo la ganancia.

Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional. Aquí puedes leer qué pasa si no reinviertes todo el dinero.

4. Respeta los plazos

• 2 años desde la venta para reinvertir el importe en la compra de la nueva vivienda (puede ser antes o después).

• Si la nueva vivienda está en construcción, tiene que estar terminada y lista para vivir en un máximo de 4 años.

Puedes ver los detalles específicos en este artículo sobre reinversión en vivienda en construcción.

5. Justifica todos los pagos

Hacienda exige documentar todo:

• Contrato de compraventa.

• Escrituras de ambas operaciones.

• Transferencias bancarias.

• Contrato de préstamo hipotecario, si lo hay.

El pago en efectivo o sin justificante no vale como reinversión.

6. Indícalo correctamente en la declaración de la Renta

Al presentar tu declaración, marca la opción de exención por reinversión en vivienda habitual y detalla la operación. Si no lo haces, podrías perder el derecho y tributar como si no hubieras reinvertido.

Si se te olvidó, puedes solicitar una rectificación dentro de los 4 años siguientes.

7. Revisa los gastos e impuestos adicionales

Aunque reinviertas, hay otros gastos que debes prever:

• Plusvalía municipal (IIVTNU): se paga si ha habido revalorización del suelo.

• Comisión inmobiliaria (si has contratado una agencia).

• Notaría, cancelación de hipoteca y registro.

• Certificado de eficiencia energética.

Puedes verlos desglosados en este artículo sobre gastos e impuestos al vender.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reinvertir en una vivienda que está en construcción?

Sí. Siempre que empieces a pagar en un plazo máximo de 2 años desde la venta, y la vivienda esté terminada y lista para vivir en un plazo máximo de 4 años. Hacienda permite justificar la reinversión con pagos a cuenta.

¿Y si la nueva vivienda está a nombre de mi pareja?

Para que la exención sea válida, la reinversión debe hacerse a nombre del mismo contribuyente que vendió la vivienda anterior. Si solo tu pareja aparece en la escritura, podrías perder el derecho a la exención.

¿Y si la nueva vivienda la alquilo al principio?

Si no se convierte en tu residencia habitual en los 12 meses siguientes, no se cumplirá el requisito de reinversión. La exención podría ser denegada.

¿Puedo incluir una reforma como parte de la reinversión?

Sí, siempre que la reforma se haga en la nueva vivienda y puedas justificar los pagos con facturas nominativas y transferencia bancaria. No valen pagos en efectivo ni mejoras no documentadas.

¿Y si vendo mi casa y compro otra fuera de Canarias?

Puedes reinvertir en cualquier lugar de España, siempre que se trate de tu nueva vivienda habitual. Hacienda no exige que sea en la misma comunidad autónoma.

Conclusión

Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, planifica bien cada paso. Reinvertir correctamente y en plazo puede ahorrarte miles de euros en impuestos. Pero un error, una falta de justificante o una declaración mal presentada pueden costarte muy caro.

Si quieres hacerlo con garantías, en CB Tu Hogar te ayudamos a gestionar toda la operación con claridad, documentación y estrategia.

Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria: Exención por reinversión

• Consulta DGT V0964-18 y V0945-22

• Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife