Qué es, cuánto se paga y cuándo se aplica

La plusvalía municipal es uno de los impuestos más importantes al vender una casa en Canarias. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia, pero tras las últimas sentencias del Tribunal Constitucional puedes elegir el método de cálculo más favorable. Además, si la venta genera pérdidas, existe derecho a la exención.

✔ Normalmente la paga el vendedor, salvo pacto distinto en escritura.
✔ El importe depende del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido.
✔ Con pérdidas demostrables no se paga plusvalía.
✔ Puedes reclamar si el cálculo aplicado no es el más ventajoso.

Además de la plusvalía municipal, Hacienda aplica su propio impuesto sobre la ganancia patrimonial por la venta de vivienda. Puedes calcular ese importe fácilmente con la calculadora de IRPF por venta de vivienda y conocer el valor real de tu inmueble con la valoración gratuita de vivienda en España basada en datos oficiales del Catastro y del Registro.

La plusvalía municipal: qué es y cuándo se paga

La plusvalía municipal: qué es y cuándo se paga

La plusvalía municipal es el nombre común del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo gestionado por los ayuntamientos que grava la revalorización del suelo urbano desde que un propietario adquiere una vivienda hasta que la transmite, ya sea por venta, herencia o donación. No afecta al valor de la construcción ni a las mejoras realizadas en el inmueble, sino únicamente al suelo sobre el que se levanta la propiedad.

El cálculo de este impuesto se basa en dos variables principales: el valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia de la vivienda. Tras la reforma legal más reciente, existen dos métodos para determinar la cuota: el método objetivo, que aplica coeficientes fijados por ley en función de los años de posesión, y el método real, que compara el precio de compra con el de venta. El contribuyente puede optar por el sistema que le resulte más beneficioso, lo que supone una mejora significativa respecto a épocas anteriores, donde el cálculo era único y a menudo desfavorable.

Dentro del método objetivo, la ley estatal establece unos coeficientes máximos por tramos de años —recogidos en la Ley 22/2021 y aplicados mediante el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales—, pero cada Ayuntamiento fija sus propios coeficientes dentro de esos límites.
Esto significa que, aunque el marco legal es el mismo para toda España, la cuantía final del impuesto puede variar de un municipio a otro, ya que la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento (Santa Cruz de Tenerife, La Laguna, Arona, Adeje, Granadilla, Los Realejos, La Orotava, etc.) determina los coeficientes aplicables según los años de tenencia.
En la práctica, el impuesto depende del valor catastral del suelo y del coeficiente aprobado por el municipio, lo que explica por qué dos viviendas con características similares pueden generar una plusvalía distinta según la localidad.

Es importante destacar que no siempre existe obligación de pagar la plusvalía municipal. Si se demuestra que el inmueble no ha experimentado un incremento de valor —es decir, que se vende por un precio igual o inferior al de adquisición— el impuesto no se devenga. Este escenario puede darse en contextos de estabilidad del mercado, en transmisiones muy próximas a la compra o cuando el propietario acredita que no ha existido aumento real de valor.

✔ En resumen: la plusvalía municipal es un impuesto que afecta a la mayoría de transmisiones de viviendas en suelo urbano, pero cada caso tiene matices. Analizar el valor del suelo, los años de posesión, los coeficientes municipales y el método de cálculo más favorable permite al propietario optimizar su situación fiscal e incluso evitar el pago cuando la ley así lo contempla

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

¿Cuándo se genera la obligación de pagar la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se devenga en tres situaciones principales que afectan de forma directa a propietarios y herederos:

• Venta de una propiedad: cuando un propietario transmite su vivienda a un comprador, se entiende que se ha producido un incremento en el valor del suelo urbano. En la mayoría de los casos, el vendedor es quien debe abonar este impuesto, salvo que en el contrato se haya pactado lo contrario.
• Herencia de una propiedad: al fallecer el titular, los herederos deben liquidar la plusvalía en el ayuntamiento donde se ubique el inmueble para poder inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad. Este trámite es ineludible y los plazos son limitados, por lo que conviene organizarlo junto con la aceptación de herencia.
• Donación de una propiedad: cuando un inmueble se transmite de manera gratuita —por ejemplo, de padres a hijos—, el donatario es el sujeto obligado al pago. Además de la plusvalía, entran en juego otros tributos como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que hace recomendable estudiar la operación con antelación.

En todos estos casos, el impuesto debe liquidarse en el ayuntamiento correspondiente al municipio donde se encuentra la vivienda. Cada consistorio establece sus propios plazos, modelos de autoliquidación y posibles bonificaciones. Algunos ayuntamientos en Canarias aplican reducciones en transmisiones por herencia o en casos de vivienda habitual, lo que puede suponer un ahorro considerable si se solicita correctamente.

Un detalle importante es que la existencia de hipoteca pendiente no exime del pago de la plusvalía. Aunque quede capital por amortizar, el impuesto se calcula igualmente sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia, no sobre la deuda pendiente. Por eso, al planificar la venta, donación o herencia, es fundamental incluir la plusvalía dentro de la previsión de gastos junto a notaría, registro y cancelación de hipoteca.

✔ En resumen: la obligación de pagar la plusvalía municipal aparece en ventas, herencias y donaciones, y siempre debe liquidarse en el municipio donde se ubica el inmueble. Anticiparse a estos trámites es clave para evitar sanciones y retrasos en la transmisión. Si quieres conocer cómo se aplica este impuesto y otros gastos en tu municipio concreto, consulta nuestra sección Vender en Canarias, donde encontrarás guías detalladas por cada isla y localidad.

¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?

• En la venta: el vendedor.

• En herencias y donaciones: los herederos o donatarios.

  Nota: También existen excepciones en la responsabilidad del pago de plusvalía, mira nuestro artículo sobre le tema: Excepciones en el pago de plusvalía

Sin embargo, las partes pueden acordar que el comprador asuma el pago en el contrato de compraventa.

Si estás en proceso de divorcio, consulta también Fiscalidad al vender una vivienda por divorcio para saber cómo se reparte la plusvalía.

Y si la propiedad es compartida, descubre las opciones legales para manejar una propiedad compartida tras el divorcio y facilitar la venta.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Hoy en día la plusvalía municipal no se calcula de una única manera, como ocurría en el pasado. Tras la reforma normativa introducida para adaptarse a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, los ayuntamientos deben ofrecer dos métodos de cálculo, y es el propio contribuyente quien puede escoger cuál de ellos resulta más ventajoso en su caso.

• Método objetivo: se toma como referencia el valor catastral del suelo de la vivienda en el momento de la transmisión, al que se aplican unos coeficientes fijados por ley en función de los años que el propietario ha tenido el inmueble. Cuanto más tiempo se haya mantenido en propiedad, mayor será el coeficiente, aunque existe un límite máximo que no puede superarse. Este sistema es rápido y claro, pero en muchos casos da lugar a una cuota más alta que la realidad del mercado.
• Método real: en lugar de aplicar coeficientes genéricos, se analiza la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión del inmueble. Si la venta arroja una ganancia, esa diferencia se utiliza como base imponible para calcular el impuesto. Por el contrario, si se demuestra que no ha habido incremento de valor —por ejemplo, cuando se vende por debajo del precio de compra— la plusvalía no se devenga y, por tanto, no se paga.

La elección entre uno u otro método puede marcar una diferencia importante en la cantidad a abonar. En operaciones de compraventa recientes, con pocos años de tenencia, suele ser más favorable el cálculo real. En cambio, en propiedades antiguas, especialmente en zonas de fuerte revalorización, el sistema objetivo puede dar resultados más ajustados.

Es esencial que el propietario compare ambos cálculos antes de presentar la autoliquidación en el ayuntamiento correspondiente. De esta manera se asegura de cumplir con la obligación tributaria, pero evitando pagar de más.

✔ En resumen: el cálculo de la plusvalía municipal ya no es único, sino que ofrece dos vías. Elegir correctamente el método permite al propietario ahorrar dinero y, en algunos casos, quedar exento del pago si se demuestra que no ha existido ganancia real.

¿Cuánto se paga de plusvalía en Canarias?

La cantidad exacta a pagar por la plusvalía municipal en Canarias no es uniforme, ya que depende de varios factores:

• El valor catastral del suelo, que es la base principal del cálculo. Este valor lo fija el Catastro y varía según la ubicación exacta del inmueble.
• El número de años transcurridos desde la adquisición, porque a mayor tiempo de tenencia, mayor será el coeficiente aplicable (con un límite máximo).
• El municipio concreto, ya que cada ayuntamiento fija sus propios tipos impositivos dentro de los márgenes legales. Así, el importe puede ser diferente entre vender en Santa Cruz de Tenerife, en La Laguna, en Adeje o en Arrecife.

Por este motivo, dos viviendas de características similares pueden generar cuotas de plusvalía muy distintas si se encuentran en municipios diferentes. Para evitar errores y sobrecostes, lo recomendable es solicitar un cálculo previo en el ayuntamiento o contar con la ayuda de un profesional que conozca la normativa local.

Plazo para pagar la plusvalía municipal

La normativa establece plazos muy concretos que no conviene pasar por alto:

• En caso de venta: el propietario dispone de 30 días hábiles desde la transmisión para presentar y liquidar el impuesto en el ayuntamiento correspondiente.
• En caso de herencia: los herederos tienen 6 meses desde el fallecimiento del titular, prorrogables por otros 6 si se solicita en tiempo y forma.

Cumplir con estos plazos es esencial. Un retraso puede implicar recargos, intereses e incluso sanciones, lo que eleva el coste total de la operación.

Conclusión

La plusvalía municipal puede representar un gasto importante en la venta, herencia o donación de una vivienda en Canarias. Planificar la operación, calcular el impuesto con antelación y cumplir los plazos de pago son pasos clave para evitar problemas económicos y fiscales.

Si tienes una vivienda en Tenerife y estás valorando venderla, ponemos a tu disposición una guía detallada por cada municipio, con todos los pasos que debes seguir en este proceso. Además, en nuestra sección Vender en Canarias encontrarás toda la información organizada por islas y localidades, para que tomes decisiones con seguridad y cuentes con apoyo especializado en cada zona

Fuentes oficiales consultadas:

• BOE - Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales

• Agencia Tributaria - Información sobre Plusvalía Municipal

• Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife - Impuestos locales