¿Por qué es tan importante la tasación oficial de una vivienda?

11 de junio de 2025

Cristina Benítez

Guía para compradores y vendedores 2025

Cuando se va a comprar o vender una casa en Tenerife, uno de los pasos clave —y muchas veces poco comprendido— es la tasación oficial del inmueble. No se trata solo de saber cuánto vale una propiedad: hablamos de un documento técnico con valor legal que puede determinar si una compraventa sigue adelante... o se frena en seco.

¿Qué es exactamente una tasación oficial?

La tasación oficial es una valoración realizada por un tasador homologado inscrito en el Banco de España, que establece el valor de mercado de un inmueble bajo criterios normativos. No es una simple estimación. Tiene validez legal ante el banco, Hacienda y los tribunales.

Es un requisito obligatorio para que una entidad financiera conceda una hipoteca.

Esta exigencia está regulada por la Orden ECO/805/2003, que define los criterios que deben seguirse para realizar tasaciones con finalidades hipotecarias, incluyendo el concepto de "valor hipotecario" como base de referencia prudente para entidades financieras.

En CB Tu Hogar, no nos limitamos a hacer una valoración de mercado basada en comparables. Para garantizar que el precio de venta recomendado está realmente alineado con el valor que aceptará un banco, consultamos con un tasador profesional que trabaja con una sociedad homologada por el Banco de España. En caso necesario, incluso realizamos pre-tasaciones orientativas para confirmar que el valor de mercado es defendible también desde el punto de vista hipotecario. Esto nos permite anticiparnos a posibles problemas y proteger la operación desde el principio.

🏦 ¿Por qué es imprescindible para el comprador que necesita hipoteca?

Cuando un comprador solicita una hipoteca, el banco no se fía del precio de venta acordado entre comprador y vendedor. Lo que le importa es el valor de tasación oficial, porque la hipoteca se calcula sobre ese valor (no sobre el precio de compraventa).

Casos habituales:

Si la tasación da un valor inferior al precio acordado, el banco prestará menos, y el comprador tendrá que aportar más dinero de su bolsillo.
Si la tasación da un valor igual o superior, el proceso fluye con normalidad y el banco cubre el porcentaje habitual (80 %, salvo excepciones).

Ejemplo real: Un comprador firma una oferta por 200.000 €, pero la tasación oficial da 180.000 €. El banco solo presta el 80 % de esos 180.000 € (es decir, 144.000 €), no de los 200.000 €. Si no tiene ahorros, la operación peligra.

Además, según la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, el gasto de la tasación recae sobre el comprador. Sin embargo, si la hipoteca fue firmada antes de la entrada en vigor de esta ley, el Tribunal Supremo (STS 705/2015) ha declarado nulas las cláusulas que imponían todos los gastos al consumidor, permitiendo reclamar la devolución de lo pagado.

🧾 ¿Y por qué debería importarle también al vendedor?

Muchos propietarios piensan que la tasación es "cosa del banco" o del comprador. Pero ignorarla puede costar ventas, tiempo y oportunidades. Si el precio de venta no se ajusta al valor de tasación:

Se multiplican las visitas improductivas con compradores que luego no consiguen financiación.
Se producen parones en mitad de la operación, tras haber reservado o firmado arras.
Se genera desconfianza si la tasación baja el valor drásticamente frente al precio acordado.

Vender sin tener en cuenta el valor de tasación oficial es como poner un precio sin saber si alguien puede pagarlo con financiación.

Además, la Ley General Tributaria (art. 57.1.g) permite a la Administración utilizar la tasación oficial como medio de comprobación del valor real en impuestos como el ITP o el impuesto de sucesiones. Esto significa que si la Administración considera que la venta ha sido por debajo del valor real, puede revisar la operación utilizando como referencia la tasación oficial.

El Tribunal Supremo (STS de 4 de diciembre de 2024 y STS de 12 de mayo de 2025) ha ratificado que la Administración puede utilizar la tasación hipotecaria para estos fines sin necesidad de una visita previa al inmueble, dándole plena validez jurídica. Esto refuerza la importancia de contar con una tasación oficial bien hecha.

📊 ¿Cómo se calcula una tasación oficial?

El tasador analiza:

Superficie construida y útil (según catastro y registro)
Estado de conservación
Año de construcción y materiales
Localización, entorno y servicios cercanos
Precios de venta recientes en la misma zona
Normativa urbanística vigente (si hay afecciones o limitaciones)

Todo ello se recoge en un informe técnico sellado que se entrega a la entidad financiera. Esta valoración tiene una validez legal de 6 meses.

🧠 ¿Es lo mismo una valoración de mercado que una tasación oficial?

No. Una valoración de mercado (como las que realizamos en CB Tu Hogar) se basa en el análisis realista del precio al que se puede vender una vivienda, teniendo en cuenta la oferta actual, la demanda, el perfil del comprador y las estrategias de comercialización.

La tasación oficial es más rigurosa y técnica, centrada en el valor hipotecario. Pero ambas son complementarias:

La valoración ayuda a definir el precio de salida realista.
La tasación permite comprobar si los compradores podrán conseguir financiación para ese precio.

En CB Tu Hogar, para asegurar que nuestras valoraciones estén alineadas con los criterios técnicos de una tasación oficial, colaboramos con tasadores que trabajan para sociedades homologadas por el Banco de España. Cuando el caso lo requiere, solicitamos pre-tasaciones orientativas que nos permiten confirmar con antelación que el valor estimado es defendible tanto para el banco como para la administración tributaria.

✅ ¿Cuándo conviene encargar una tasación oficial como propietario?

Aunque lo habitual es que la solicite el comprador a través de su banco, hay situaciones donde el vendedor puede adelantarse:

Cuando quiere vender a un comprador extranjero que necesita financiación en España.
Cuando la propiedad está en proceso de herencia o divorcio, y se necesita un valor de referencia válido legalmente.
Cuando se ha invertido mucho en reformas y se quiere justificar el nuevo valor de mercado.
Cuando ha habido varias operaciones fallidas por motivos de tasación baja.

En todos estos casos, tener un informe de tasación oficial puede evitar conflictos fiscales, acelerar la venta y servir como respaldo jurídico ante la Administración.

✍️ Conclusión: tasar no es un gasto, es una herramienta clave para vender bien

Tener clara la diferencia entre valoración de mercado y tasación oficial puede ahorrar meses de incertidumbre y frustración. En un mercado como el de Tenerife, donde la mayoría de los compradores necesita financiación, conocer de antemano cuál es el valor que aceptará un banco es fundamental para cerrar una venta.

Si estás pensando en vender tu vivienda, cuenta con asesoramiento profesional desde el primer paso. En CB Tu Hogar te ayudamos a valorar, posicionar y preparar tu vivienda para que la tasación no sea un obstáculo... sino una garantía.

📄 Preguntas frecuentes sobre tasación oficial

¿Quién paga la tasación oficial?
La paga el comprador, salvo que ambas partes acuerden otra cosa.

¿Cuánto cuesta?
Depende de la tasadora y la vivienda, pero suele rondar entre 300 € y 600 €.

¿Cuánto tarda?
Entre 3 y 5 días laborables, dependiendo de la tasadora y de la documentación disponible.

¿Cuánto tiempo tiene validez?
Tiene una validez legal de 6 meses.

¿Se puede reclamar si no estoy de acuerdo con la tasación?
Sí, pero solo si se demuestra un error técnico evidente. No basta con que al propietario "le parezca poco".

¿Puede Hacienda usar la tasación para valorar impuestos?
Sí. Según el art. 57.1.g de la Ley General Tributaria y las recientes sentencias del Tribunal Supremo, la Administración puede usarla como base para determinar valores fiscales sin necesidad de visitar el inmueble.