¿Puedo vender una casa con uso adjudicado tras divorcio?

Cuando una pareja se separa y hay hijos menores, uno de los aspectos que genera más dudas es la vivienda familiar. Puede que el inmueble sea de ambos, pero el uso está adjudicado a uno solo. En estos casos, muchas personas se preguntan: ¿puedo vender mi parte? ¿puedo venderla aunque no vivamos allí? ¿qué pasa si mi ex tiene el uso?

Vamos a explicarlo con claridad, basándonos en la ley y en lo que realmente ocurre en la práctica.

¿Qué significa que el uso de la vivienda esté adjudicado?

En un divorcio con hijos, el juez suele asignar el uso de la vivienda familiar al progenitor que convive con los menores. Esto no implica que esa persona sea la dueña, sino que tiene derecho a vivir en ella mientras se cumpla esa circunstancia.

Este uso exclusivo se reconoce aunque la vivienda sea de los dos o incluso de uno solo. Es una medida de protección a los menores, regulada en el artículo 96 del Código Civil.

Resumen: el uso no cambia la propiedad, pero limita lo que puede hacerse con la vivienda.

¿Hasta cuándo dura el derecho de uso?

Este derecho tiene límites, aunque no siempre está claro para los propietarios. Depende de varios factores:

• Si hay hijos menores, el uso se mantiene mientras vivan en la vivienda y dependan económicamente del progenitor custodio. En cuanto los hijos se emancipan o dejan de convivir de forma habitual, el uso puede extinguirse.

• Si no hay hijos o son mayores, el juez puede adjudicar el uso al cónyuge más necesitado, pero de forma temporal y siempre que existan razones justificadas. El Tribunal Supremo (STS 458/2016, de 6 de julio) ha dejado claro que no puede asignarse indefinidamente.

• Si el beneficiario convive con una nueva pareja estable, el uso se extingue. Así lo establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 641/2018), ya que la vivienda deja de ser hogar familiar.

• También puede extinguirse por mutuo acuerdo mediante convenio regulador o por resolución judicial si cambian las circunstancias.

Conclusión: el derecho de uso no es eterno. Debe revisarse periódicamente según la situación familiar.

¿Se puede vender la vivienda si hay un uso adjudicado?

Sí, legalmente se puede vender, pero con importantes matices:

• Se vende la nuda propiedad, no el uso. Es decir, quien la compre no podrá utilizarla hasta que ese derecho de uso desaparezca.

• Como el comprador no podrá entrar a vivir, el precio suele ser menor que el de una vivienda libre.

• Si los dos propietarios están de acuerdo y el uso ya no está en vigor, se puede vender normalmente.

Conclusión: vender una vivienda con uso adjudicado es posible, pero no es una venta al uso. Requiere una estrategia específica y un comprador dispuesto a esperar.

¿En qué casos se extingue el uso de la vivienda tras el divorcio?

La ley y la jurisprudencia establecen varios escenarios en los que ese derecho de uso puede cesar:

1. Cuando los hijos alcanzan la mayoría de edad y ya no conviven con el progenitor.

2. Si el beneficiario del uso forma una nueva familia o convive con una nueva pareja estable (STS 641/2018).

3. Por mutuo acuerdo entre las partes.

4. Por resolución judicial, si se acredita que ya no existe la necesidad de mantener ese uso.

En esos casos, la vivienda podrá ponerse a la venta como cualquier otro inmueble.

¿Qué opciones tengo si quiero vender mi parte pero mi ex tiene el uso?

Depende de si la vivienda es ganancial o está en proindiviso:

• Si es ganancial y no se ha hecho la liquidación, primero habrá que repartir los bienes.

• Si está en proindiviso (es decir, ya hay una adjudicación de porcentajes), puedes vender tu parte, pero el comprador asume que no podrá usarla.

Otra opción es negociar una salida pactada:

• Llegar a un acuerdo privado para vender y repartir el dinero.

• Extinguir el uso de mutuo acuerdo mediante convenio regulador complementario.

¿Y si no hay acuerdo?

Si no se llega a un acuerdo y la vivienda está en copropiedad, se puede solicitar la disolución del condominio (art. 400 y ss. Código Civil). Este procedimiento judicial permite vender la vivienda incluso sin el consentimiento del otro copropietario.

En estos casos, es habitual que el juez ordene la venta forzosa y el reparto del dinero.

Importante: el derecho de uso seguirá vigente, por lo que afecta al comprador.

En resumen

• La vivienda puede venderse incluso si el uso está adjudicado a tu ex.

• Se venderá la nuda propiedad, no el uso.

• Es clave saber si el uso sigue vigente o ya se ha extinguido.

• Hay compradores para estos casos, pero el precio no será el mismo.

• Si hay acuerdo, todo es más fácil. Si no, existen vías legales para desbloquear la situación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi parte aunque mi ex tenga el uso?

Sí, puedes vender tu nuda propiedad, pero el comprador no podrá usar la vivienda mientras siga vigente ese derecho.

¿El uso de la vivienda puede quitarse si mi ex vive con otra pareja?

Sí. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 641/2018) establece que si el progenitor beneficiario convive con una nueva pareja estable, el uso puede extinguirse.

¿Hay compradores para viviendas con uso adjudicado?

Sí, pero suelen ser inversores que compran a largo plazo o con descuento. Es importante preparar bien el anuncio y explicar la situación.

¿Hace falta abogado para vender en estos casos?

No obligatoriamente, pero sí es recomendable contar con asesoramiento jurídico si hay conflicto o desacuerdo. En la parte inmobiliaria, puedes contar con nosotros para gestionarlo con transparencia y precisión.

Fuentes oficiales consultadas

• Código Civil - Artículo 96

• STS 641/2018, de 20 de noviembre

• [STS 409/2020, de 6 de julio]

• [STS 458/2016, de 6 de julio]

¿Necesitas vender tu vivienda tras el divorcio y no sabes por dónde empezar?