¿Qué locales se pueden convertir en vivienda en Tenerife?

Muchos propietarios tienen locales vacíos en Tenerife y se preguntan si podrían transformarlos en vivienda para venderlos o alquilarlos. Es una idea atractiva, pero también compleja: no todos los locales se pueden convertir y la normativa cambia según el municipio. En este artículo descubrirás qué locales pueden transformarse legalmente en vivienda, cuáles son los requisitos y por qué no todos los ayuntamientos aplican la ley de la misma forma.

 Por qué muchos propietarios se plantean convertir su local en vivienda

La transformación de locales comerciales en viviendas es una tendencia al alza. El cierre de muchos negocios de barrio, los cambios de hábitos y la demanda de viviendas asequibles han hecho que muchos propietarios consideren esta opción para revalorizar un inmueble sin uso. Además, en zonas urbanas de Tenerife hay locales con excelente ubicación, fachada a la calle y condiciones ideales para reconvertirse.

✔ En resumen: convertir un local en vivienda puede ser rentable, pero solo si cumple la normativa urbanística y técnica exigida por ley.

Qué dice la ley sobre el cambio de uso de local a vivienda

Normativa estatal aplicable

El cambio de uso está regulado por varias leyes de ámbito estatal que fijan el marco legal mínimo que toda conversión debe respetar:

• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE): define los requisitos básicos que deben cumplir los edificios en materia de seguridad estructural, seguridad contra incendios, salubridad, protección frente al ruido, ahorro energético y accesibilidad. Además, establece las responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotor, proyectista, constructor, dirección facultativa y control técnico). En el caso del cambio de uso, la LOE obliga a que el proyecto esté firmado por un técnico competente y se ejecute conforme a la normativa técnica vigente.

• Código Técnico de la Edificación (CTE): aprobado por el Real Decreto 314/2006, es el documento clave que determina las condiciones técnicas que deben reunir los edificios y las viviendas en España. Regula, entre otros aspectos, la habitabilidad, ventilación, iluminación natural, aislamiento térmico y acústico, accesibilidad, protección frente al fuego y eficiencia energética. En una conversión de local a vivienda, el CTE es la referencia para evaluar si el inmueble puede alcanzar los estándares de habitabilidad exigidos. Ninguna vivienda puede ser aprobada sin cumplir sus secciones básicas (DB-SI, DB-HS, DB-HE, etc.).

• Ley 12/2023, del Derecho a la Vivienda: introduce el principio de vivienda digna y adecuada como derecho ciudadano y obliga a las administraciones a garantizar que las viviendas cumplan unos mínimos de calidad y seguridad. Si bien no regula directamente los cambios de uso, sí refuerza la necesidad de que cualquier vivienda resultante sea habitable, segura y accesible conforme a la ley.

Además de estas normas estatales, cada comunidad autónoma puede tener su propio decreto de habitabilidad que concreta requisitos adicionales sobre superficies, alturas, ventilación o iluminación. En Canarias, estas especificaciones se integran en las ordenanzas municipales y en los planes de ordenación urbana, que desarrollan los principios generales del CTE adaptados al clima y entorno local.

Por tanto, aunque la normativa estatal marca los estándares mínimos que toda vivienda debe cumplir, la viabilidad real del cambio de uso se decide a nivel municipal. El ayuntamiento debe confirmar si el suelo o el edificio permiten uso residencial según su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), y solo entonces se tramita la licencia.

Requisitos para cambiar un local a vivienda en Tenerife

1. Compatibilidad urbanística

El primer paso siempre es comprobar la compatibilidad urbanística. Esto significa analizar si el suelo donde se encuentra el local permite el uso residencial según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio. Este documento es el que define los usos autorizados en cada parcela o zona de la ciudad.

Por ejemplo, en Santa Cruz de Tenerife o en La Laguna existen áreas clasificadas como zonas mixtas, donde se admite tanto el uso comercial como el residencial, mientras que en los ejes comerciales principales o en zonas de uso terciario exclusivo, el cambio está expresamente prohibido. También hay que tener en cuenta si el edificio es predominantemente de viviendas, ya que algunos ayuntamientos exigen que el nuevo uso sea compatible con el resto del inmueble.

El arquitecto encargado del proyecto puede solicitar un informe de compatibilidad urbanística al ayuntamiento antes de iniciar cualquier trámite. Este documento confirma si el cambio de uso es viable o si existen limitaciones urbanísticas, patrimoniales o medioambientales. En caso de estar en zonas históricas o protegidas, se requerirá además el visto bueno de Patrimonio.

✔ En resumen: sin compatibilidad urbanística, el cambio de uso es imposible. Este paso es clave para evitar inversiones innecesarias o proyectos rechazados por el ayuntamiento.

2. Condiciones de habitabilidad

Una vez confirmado que el uso residencial está permitido, el local debe cumplir los requisitos técnicos mínimos de habitabilidad que marca el Código Técnico de la Edificación (CTE) y, en su caso, las ordenanzas autonómicas o municipales de Canarias.

Los principales parámetros son:

• Altura libre mínima: 2,50 metros en estancias principales (salón, dormitorios) y 2,20 metros en zonas de paso, baños o cocinas. En algunos municipios se permite reducirla ligeramente en edificios antiguos si la estructura lo justifica.

• Ventilación e iluminación natural directa: las estancias habitables deben disponer de ventanas hacia el exterior o patios con superficie mínima reglamentaria para entrada de luz y aire. No se permiten espacios completamente interiores sin ventilación.

• Fachada a vía pública o patio de dimensiones mínimas: se exige que la vivienda tenga acceso visual o físico a una vía o patio, garantizando su salubridad y ventilación.

• Superficie útil mínima: en la mayoría de municipios de Tenerife se exige entre 38 y 40 m² útiles para viviendas resultantes de cambio de uso, aunque en algunos casos se admiten estudios o lofts de menor tamaño si cumplen el resto de condiciones.

• Aislamiento térmico y acústico: el local debe adaptarse a las exigencias del CTE para proteger del ruido exterior y garantizar eficiencia energética.

• Suministro de servicios básicos: debe contar con instalaciones homologadas de agua potable, electricidad, saneamiento y evacuación de aguas residuales. En locales antiguos suele requerirse una renovación completa de las acometidas.

También se valoran aspectos como la accesibilidad (rampas, puertas de anchura suficiente, ausencia de barreras arquitectónicas) y la correcta evacuación de humos o gases si incluye cocina o calentadores.

✔ En resumen: no basta con tener metros; si el local carece de ventilación, altura o fachada, el cambio será rechazado, aunque esté en zona residencial.

Trámites administrativos paso a paso

1. Encargar un proyecto técnico: debe realizarlo un arquitecto colegiado que estudie la viabilidad del cambio y redacte un proyecto visado conforme al CTE y al PGOU del municipio.

2. Solicitar la licencia de cambio de uso: el proyecto se presenta en el ayuntamiento correspondiente junto con la documentación exigida (memoria técnica, planos, estudio de seguridad, presupuesto y tasas).

3. Ejecutar las obras: una vez concedida la licencia, se ejecutan las obras necesarias con una licencia de obra mayor, ya que se modifica la estructura y las instalaciones del inmueble.

4. Certificación final y cédula de habitabilidad: tras finalizar las obras, el técnico debe emitir el certificado final de obra para que el ayuntamiento otorgue la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad, documento imprescindible para poder vivir en la vivienda o alquilarla.

5. Actualización registral y catastral: con la licencia concedida, se formaliza el cambio de uso ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, indicando que el inmueble pasa a tener uso residencial.

Además, si el cambio afecta a elementos comunes del edificio (fachada, estructura, bajantes, ventilación, instalaciones), será necesaria la autorización de la comunidad de propietarios, especialmente cuando el nuevo uso pueda alterar la estética o el funcionamiento del inmueble.

Diferencias entre ayuntamientos de Tenerife

Aunque todas las conversiones deben cumplir la normativa estatal y el Código Técnico de la Edificación, cada ayuntamiento de Tenerife interpreta y aplica las reglas de forma distinta a través de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y de sus ordenanzas específicas. Estas diferencias pueden determinar si un proyecto se aprueba o se rechaza, incluso cuando las características del local sean idénticas.

Santa Cruz de Tenerife

En la capital, el PGOU de Santa Cruz de Tenerife distingue entre zonas de uso mixto y zonas estrictamente comerciales. En las calles principales del centro y en ejes de alto tránsito comercial —como la Rambla, la Avenida de Anaga o la zona de El Toscal— no se permite el cambio de uso de local a vivienda, para preservar el tejido comercial y la actividad económica.

En cambio, en calles residenciales o en barrios mixtos (como Ofra, La Salle, Cabo Llanos o Los Gladiolos), el cambio de uso puede autorizarse siempre que el local tenga fachada a la vía pública, cumpla las condiciones del CTE y no altere la composición arquitectónica del edificio. Además, el ayuntamiento exige un informe técnico de compatibilidad urbanística previo antes de presentar el proyecto.

Otro punto importante en Santa Cruz es que las viviendas resultantes deben disponer de acceso independiente o un portal común adaptado, especialmente en comunidades con estatutos que limiten los usos distintos del residencial.

San Cristóbal de La Laguna

El municipio de La Laguna aplica criterios más flexibles en zonas residenciales y periféricas como Finca España, San Matías o Las Chumberas, donde el planeamiento sí permite la convivencia entre locales y viviendas. Sin embargo, mantiene limitaciones en zonas industriales (Los Majuelos, Taco, Guamasa) y en locales con superficie útil inferior a 30 m², por considerarse inadecuados para uso habitacional.

El Ayuntamiento de La Laguna también suele requerir informes acústicos y energéticos específicos, debido a la antigüedad de muchos locales en el casco y a la necesidad de garantizar el aislamiento conforme al CTE. En zonas históricas, el proyecto debe contar además con la autorización de Patrimonio por tratarse de entornos protegidos (por ejemplo, el casco histórico declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO).

 Adeje, Arona y municipios turísticos del sur

En los municipios turísticos del sur de la isla, como Adeje, Arona, Granadilla de Abona o Santiago del Teide, las limitaciones son mucho más estrictas. El motivo principal es la protección del uso turístico y hotelero frente al uso residencial.

Los ayuntamientos de estas zonas suelen exigir un informe urbanístico complementario que demuestre que el cambio de uso no afectará al equilibrio entre viviendas permanentes y alojamiento vacacional. En algunas zonas, incluso, el planeamiento prohíbe de forma expresa nuevos usos residenciales en complejos turísticos, locales situados en plantas bajas de hoteles o en urbanizaciones con uso exclusivo de ocio.

También se presta especial atención al cumplimiento de la normativa acústica, ya que muchos de estos locales se ubican en áreas de ocio nocturno. Las viviendas resultantes deben garantizar un aislamiento superior al estándar para evitar conflictos vecinales.

Otros municipios del norte de Tenerife

Municipios como Puerto de la Cruz, La Orotava, Los Realejos o Tacoronte presentan una regulación intermedia. Suelen autorizar los cambios de uso en zonas residenciales consolidadas, especialmente cuando los locales llevan años sin actividad comercial. Sin embargo, exigen un estudio de viabilidad técnica y urbanística que certifique el cumplimiento del CTE y la compatibilidad con el entorno.

En estos municipios, los ayuntamientos valoran positivamente los proyectos que contribuyan a revitalizar el parque inmobiliario existente, evitando la proliferación de locales vacíos y fomentando el uso habitacional responsable.

✔ En resumen: lo que se aprueba en un municipio puede ser denegado en otro. Santa Cruz prioriza la conservación comercial, La Laguna la flexibilidad residencial, los municipios turísticos protegen el uso vacacional y los del norte promueven la regeneración urbana mediante proyectos técnicamente viables.

 Coste y tiempo aproximado del cambio

El cambio de uso de local a vivienda requiere una inversión inicial que varía según el tamaño del inmueble, su estado, la complejidad de las obras y el municipio donde se tramite la licencia. No obstante, si se realiza correctamente, puede suponer una revalorización del inmueble de entre un 30 % y un 50 %, especialmente en zonas con alta demanda residencial como Santa Cruz, La Laguna o el sur de Tenerife.

Desglose de costes aproximados

1. Proyecto técnico y dirección de obra: entre 1.000 y 2.500 €, dependiendo de la superficie, las condiciones del local y los estudios adicionales que exija el ayuntamiento (acústico, energético, estructural…). El proyecto debe estar firmado por un arquitecto colegiado y visado por el Colegio Oficial.

2. Licencias y tasas municipales: oscilan entre 600 y 1.200 €, aunque algunos municipios aplican recargos en función de la superficie o el valor de ejecución material. En Santa Cruz, por ejemplo, se calcula como un porcentaje sobre el presupuesto de obra presentado en el proyecto técnico.

3. Obras de adecuación: es el apartado más variable. En locales en buen estado, la reforma puede rondar 500 €/m², mientras que en aquellos sin instalaciones o con necesidad de refuerzo estructural puede superar los 800 €/m². Este presupuesto incluye la redistribución interior, fontanería, electricidad, aislamiento acústico, ventilación y acabados básicos.

4. Legalización registral y notarial: entre 500 y 800 €, necesarios para inscribir el nuevo uso en el Registro de la Propiedad y actualizar los datos en el Catastro. Este trámite da validez jurídica al cambio y permite vender o alquilar el inmueble legalmente.

También es recomendable reservar un 10 % adicional del presupuesto total para imprevistos o mejoras durante la ejecución de la obra (por ejemplo, refuerzos estructurales, ventilaciones mecánicas o sustitución de bajantes).

Plazos habituales

El proceso completo —desde la redacción del proyecto hasta la inscripción registral— puede tardar entre 6 y 12 meses, según la agilidad administrativa del ayuntamiento y la magnitud de la reforma. El cronograma medio suele ser:

• 1 mes: estudio de viabilidad y proyecto técnico.

• 2 a 4 meses: tramitación de licencias y pago de tasas.

• 2 a 5 meses: ejecución de las obras.

• 1 mes: obtención de la cédula de habitabilidad y registro final.

En municipios con mayor carga administrativa, como Santa Cruz o La Laguna, los plazos pueden extenderse ligeramente, mientras que en municipios pequeños (Tacoronte, Los Realejos, Güímar) la tramitación suele ser más rápida.

✔ En resumen: aunque el cambio de uso requiere inversión y paciencia, el aumento de valor y la posibilidad de alquilar o vender el inmueble como vivienda compensan ampliamente el esfuerzo.

⚠️ Riesgos y errores comunes

Transformar un local en vivienda sin un análisis técnico y legal adecuado puede derivar en graves problemas administrativos y económicos. Estos son los errores más frecuentes que cometen los propietarios:

1. Iniciar obras sin licencia: es una infracción urbanística que puede acarrear sanciones económicas e incluso la obligación de demoler lo ejecutado. Ningún cambio de uso es legal sin autorización previa del ayuntamiento.

2. No comprobar la compatibilidad urbanística: algunos locales se ubican en zonas donde el uso residencial está prohibido. Invertir en una obra sin este paso previo puede suponer perder toda la inversión.

3. Carecer de ventilación o luz natural: los locales interiores, sin fachada o con patios de ventilación insuficientes, difícilmente obtendrán cédula de habitabilidad. La normativa exige que las estancias habitables tengan luz y ventilación directa.

4. Ignorar a la comunidad de propietarios: si el cambio afecta a la fachada, bajantes o estructura, puede requerirse autorización de la comunidad. Algunos estatutos incluso prohíben expresamente usos residenciales en locales de planta baja.

5. Creer que basta con cambiar el uso en el Registro: el Registro de la Propiedad solo puede modificar el uso una vez exista licencia municipal y certificado final de obra. Sin estos documentos, la vivienda no será reconocida legalmente.

6. Omitir el cumplimiento acústico o energético: muchos ayuntamientos exigen estudios de ruido y eficiencia energética. No presentarlos puede retrasar la licencia o provocar su denegación.

✔ En resumen: saltarse pasos o intentar acortar el proceso puede salir caro. La única forma de garantizar la legalidad del cambio es seguir todos los trámites y contar con asesoramiento profesional.

Conclusión

Convertir un local en vivienda es una oportunidad real de dar valor a un inmueble en desuso y de aumentar su rentabilidad a medio plazo. Sin embargo, no se trata de un simple trámite: implica cumplir requisitos técnicos, urbanísticos y legales muy concretos.

En CB Tu Hogar acompañamos a los propietarios en todo el proceso: desde la comprobación inicial de compatibilidad urbanística hasta la entrega de la cédula de habitabilidad final. Trabajamos con arquitectos, técnicos y notarios especializados para garantizar que el cambio de uso se realice de forma segura, rentable y completamente legal.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo convertir cualquier local en vivienda?
No necesariamente. Solo aquellos que se encuentren en zonas donde el PGOU permita el uso residencial y cumplan las condiciones de habitabilidad.

¿Cuántos metros necesito como mínimo?
Depende del municipio, pero la media oscila entre 38 y 40 m² útiles, con fachada y ventilación natural directa.

¿Cuánto tarda el cambio de uso completo?
Entre 6 y 12 meses, según el tipo de obra y la rapidez del ayuntamiento en conceder licencias.

¿Sube el valor del inmueble tras el cambio?
Sí. En la mayoría de los casos el valor aumenta hasta un 50 %, al pasar de local sin salida comercial a vivienda habitable con demanda estable.

¿Es igual en todos los municipios de Tenerife?
No. Cada ayuntamiento aplica sus propias normas urbanísticas, plazos y criterios técnicos, por lo que la viabilidad varía en cada caso.

Fuentes oficiales

1. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE)
   👉 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567

2. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE)
   👉 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-5515

3. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
   👉 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203

4. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife – Gerencia de Urbanismo
   👉 https://www.urbanismosantacruz.es

5. Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna – Urbanismo y Planeamiento
   👉 https://www.aytolalaguna.es/servicios/urbanismo/

6. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – Gobierno de España
   👉 https://www.mivau.gob.es

7. Registro de la Propiedad – Colegio de Registradores de España
   👉 https://registradores.org

8. Catastro Inmobiliario – Dirección General del Catastro
   👉 https://www.sedecatastro.gob.es

9. Instituto Nacional de Estadística (INE) – Vivienda y construcción
   👉 https://www.ine.es

10. Gobierno de Canarias – Normativa Urbanística y Territorial
    👉 https://www.gobiernodecanarias.org/vivienda/