Qué viviendas no se pueden hipotecar y cómo afecta a vender o comprar una propiedad en España

En España, casi todas las compraventas pasan por un banco. Pero, aunque parezca obvio, no todas las viviendas pueden hipotecarse. La ley impone límites, los registros fijan condiciones, los tasadores advierten riesgos y los bancos filtran según sus propios criterios.
Tanto si eres propietario que quiere vender como si estás comprando con financiación, entender qué inmuebles no se pueden hipotecar te evita retrasos, rechazos y sorpresas costosas.

Qué exige la ley para poder hipotecar una vivienda

La hipoteca es un derecho real de garantía regulado en la Ley Hipotecaria, que se inscribe sobre un bien inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, normalmente un préstamo.
Su esencia es sencilla: el propietario ofrece su vivienda como garantía, y el banco, a cambio, le presta dinero. Si no cumple con el pago, la entidad puede ejecutar la hipoteca y recuperar el importe prestado mediante la venta judicial del bien.

Pero detrás de esta simplicidad hay una estructura jurídica muy precisa.
El artículo 104 y siguientes de la Ley Hipotecaria establecen que solo pueden hipotecarse bienes inmuebles o derechos reales enajenables e inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Es decir, no basta con que exista una casa físicamente: debe tener existencia jurídica perfecta.
La hipoteca no se apoya en la realidad material, sino en la realidad registral.

1. Plena propiedad

Para hipotecar un inmueble, el propietario debe tener dominio pleno y actual sobre él.
Esto significa que:

• El inmueble debe estar inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad.

• No puede pertenecer parcialmente a terceros, salvo que todos consientan.

• No puede estar en litigio ni pendiente de adjudicación en herencia.

Ejemplo práctico: si una persona hereda una casa pero aún no ha inscrito la herencia, no puede hipotecarla, porque el Registro sigue reflejando al titular anterior.
De igual modo, si la vivienda está en copropiedad entre hermanos y uno quiere hipotecar solo su parte, necesitará el consentimiento de los demás, salvo que se segregue e inscriba su cuota individualmente.

En resumen, la hipoteca solo es posible sobre bienes cuyo titular registral coincide con el prestatario. Si hay discrepancia, la operación no se autoriza.

2. Enajenabilidad

El segundo requisito es que el bien sea enajenable, es decir, que pueda venderse o transmitirse legalmente.
Esto excluye automáticamente:

• Bienes de dominio público o comunales (calles, montes, plazas, etc.).

• Viviendas con limitaciones legales a la transmisión, como algunas de protección oficial (VPO) sin autorización administrativa.

• Inmuebles con usos no autorizados (por ejemplo, una vivienda construida en suelo rústico sin licencia).

• Derechos personalísimos o no transmisibles (uso, habitación, servidumbre aislada).

La hipoteca implica la posibilidad de ejecución: si el bien no puede venderse legalmente, el banco no tendría forma de recuperar el crédito.
Por eso, toda restricción de enajenabilidad invalida la hipoteca o la limita a la parte legalmente disponible.

Ejemplo: una vivienda VPO que aún no ha cumplido el periodo mínimo de protección no puede hipotecarse libremente sin autorización de la administración autonómica.
De hacerlo, la hipoteca sería nula de pleno derecho respecto al exceso no autorizado.

3. Inscripción registral

El tercer requisito —y quizás el más importante— es que la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
Sin inscripción, no existe jurídicamente a efectos hipotecarios.
El Registro es lo que da vida legal al inmueble y permite que la hipoteca tenga efectos frente a terceros.

Esto tiene implicaciones muy concretas:

• Una finca solo en Catastro o escritura antigua no puede hipotecarse hasta que se inscriba.

• Si existe discrepancia entre la realidad y la descripción registral, debe rectificarse antes de firmar la hipoteca.

• La inscripción debe reflejar la realidad física y jurídica exacta (superficie, linderos, uso, titularidad, cargas previas).

La Ley Hipotecaria (arts. 1, 2 y 9) establece que la hipoteca solo produce efectos frente a terceros desde su inscripción.
Por tanto, si no está correctamente registrada, la garantía no es oponible y carece de fuerza ejecutiva.

4. La relación entre propiedad, registro y préstamo

Los bancos, al conceder hipotecas, no confían en la palabra del cliente, sino en la información que proporciona el Registro de la Propiedad.
El registrador garantiza que el titular es realmente quien dice ser y que el bien no tiene defectos que impidan su ejecución.
Por eso, el notario y el tasador trabajan siempre sobre la nota simple actualizada y no sobre lo que se ve físicamente.

Un error muy común es pensar que si una casa “ya está pagada” o “consta en escritura”, puede hipotecarse sin problema.
En realidad, solo el folio registral actualizado tiene valor legal.
Si la inscripción no está al día, la hipoteca no se inscribe y, por tanto, no existe.

5. Consecuencias de incumplir los requisitos

Cuando alguno de los tres pilares (propiedad, enajenabilidad o inscripción) falla:

• El registrador deniega la inscripción de la hipoteca.

• El banco rechaza la operación por falta de garantía válida.

• El notario no puede autorizar la escritura o la autoriza con advertencias que inutilizan el préstamo.

Por ejemplo, si un inmueble pertenece a una sociedad disuelta o está pendiente de herencia, el notario advertirá la imposibilidad de hipotecar hasta que se acredite la titularidad real.

✔ En resumen

Para que una vivienda sea hipotecable debe reunir tres condiciones esenciales:

Sin estas tres condiciones, no hay hipoteca ni seguridad jurídica.
La Ley Hipotecaria (arts. 104 a 108) deja claro que solo los bienes inscritos, transmisibles y de dominio pleno pueden servir como garantía.

Qué dice la Ley Hipotecaria: artículo 108

El artículo 108 es la base legal que define las exclusiones expresas.
Dice textualmente:

“No se podrán hipotecar:
1.º Las servidumbres, salvo que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose la de aguas.
2.º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
3.º El uso y la habitación.”

Interpretación práctica

• Servidumbres: no pueden hipotecarse solas, porque dependen del predio principal. Solo la servidumbre de aguas es hipotecable.

• Usufructos legales: el usufructo concede uso, no propiedad. Solo el usufructo del cónyuge viudo es hipotecable.

• Derechos de uso y habitación: son personales y no transmisibles. Por su naturaleza, nunca pueden servir de garantía hipotecaria.

✔ En resumen: servidumbres, usufructos legales y derechos de uso o habitación no se pueden hipotecar. Ni el Registro ni el banco aceptarán esa operación.

Bienes que tampoco pueden hipotecarse aunque la ley no los prohíba expresamente

La ley no lo dice todo. Existen inmuebles que, por su situación registral o jurídica, tampoco pueden hipotecarse:

• Fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad.

• Fincas recién inmatriculadas (primeras inscripciones) aún dentro del plazo de suspensión de fe pública registral (art. 207 LH).

• Bienes de dominio público o comunales (intransmisibles por naturaleza).

• Edificios sin división horizontal si se pretende hipotecar un piso concreto.

• Elementos comunes o anexos sin folio registral independiente.

• Propiedades con dominio compartido sin acuerdo entre copropietarios o herederos.

En estos casos, el problema no es de fondo sino de falta de inscripción o delimitación jurídica: si el Registro no puede individualizar el bien, no puede admitir una hipoteca.

✔ En resumen: lo que no está inscrito o no es enajenable, no se hipoteca. La inscripción en el Registro es el punto de partida de toda garantía real.

La inmatriculación: el punto débil más frecuente

“Inmatricular” significa inscribir una finca por primera vez en el Registro de la Propiedad.
Aunque parezca un simple trámite, tiene consecuencias importantes.

El artículo 207 de la Ley Hipotecaria establece que los efectos del título de inmatriculación quedan en suspenso durante dos años respecto a la protección frente a terceros.
Eso implica que durante ese tiempo otra persona podría impugnar la inscripción si demuestra un derecho anterior.

Consecuencia práctica

• Legalmente, sí puede hipotecarse una finca recién inmatriculada.

• Registralmente, el asiento es válido, pero sin fe pública plena durante dos años.

• Bancariamente, casi ningún banco la acepta hasta que se consolide o se justifique doble título público (art. 205 LH).

Ejemplo: si heredas una finca nunca inscrita y la registras hoy, el banco puede exigir que pasen dos años o que presentes una herencia y compraventa posterior para demostrar doble título.

✔ En resumen: el banco puede hipotecarla, pero no quiere. Hasta que la finca esté consolidada en el Registro, el riesgo es demasiado alto.

Las advertencias de tasación: el filtro técnico que decide

Las tasaciones homologadas por el Banco de España (Orden ECO/805/2003) no solo ponen un valor; también advierten de cualquier circunstancia que afecte a la validez hipotecaria.
Si el tasador encuentra algo irregular, lo marca como advertencia condicionante, y el banco no puede usar esa valoración a efectos hipotecarios.

Las advertencias más comunes que bloquean una hipoteca

1. Finca no inscrita o pendiente de inmatriculación.

2. Obra nueva no declarada o sin licencia de primera ocupación.

3. Construcción ilegal o fuera de ordenación.

4. Discrepancias entre Registro, Catastro y realidad física.

5. Vivienda ocupada o con contrato no inscrito.

6. Cargas judiciales o embargos.

7. Daños estructurales o ruina técnica.

8. Falta de servicios básicos (acceso, agua, electricidad).

9. Servidumbres o derechos limitativos no aclarados.

10. Uso urbanístico no permitido.

Cuando una advertencia es grave, el tasador indica que “la valoración no es apta a efectos del mercado hipotecario”.
El banco queda legalmente impedido para conceder préstamo con esa garantía.

✔ En resumen: aunque la propiedad sea legal, si la tasación la marca como “condicionada”, el banco no puede usarla para financiar.

Lo que rechazan los bancos en la práctica

Más allá de la ley y de la tasación, los bancos tienen sus propias normas internas de riesgo.
Según documentos técnicos de BBVA, CaixaBank, Bankinter y entidades colaboradoras, los inmuebles más rechazados son:

1. Viviendas ocupadas.

2. Viviendas sin cédula de habitabilidad o sin LPO.

3. Nuda propiedad (sin usufructo).

4. Obras ilegales o sin licencia.

5. Inmuebles con discrepancias entre registro y realidad.

6. Propiedades en litigio o con anotaciones judiciales.

7. Fincas rústicas con vivienda no legalizada.

8. Locales o sótanos sin ventilación ni uso permitido.

9. Edificios sin división horizontal.

10. Fincas recién inmatriculadas (riesgo de impugnación).

La razón no es solo legal: en caso de impago, el banco debe poder ejecutar y vender el inmueble sin obstáculos.
Si algo lo impide (ocupantes, defectos urbanísticos, falta de inscripción), no lo consideran garantía realizable.

✔ En resumen: el banco no arriesga. Aunque el inmueble exista y esté a nombre del cliente, si no puede venderlo rápido y limpio, no lo financia.

Consecuencias para el vendedor

Cuando una vivienda no es hipotecable:

• El número de compradores posibles se reduce a quienes disponen de liquidez.

• La venta puede demorarse meses o años.

• El comprador pierde financiación y desiste.

• El notario o el banco detienen la operación hasta regularizar el inmueble.

Por eso, antes de sacar una vivienda al mercado conviene revisar con un profesional:

1. Que esté registrada correctamente.

2. Que tenga licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.

3. Que no existan cargas ni ocupantes.

4. Que el Registro, Catastro y realidad coincidan.

✔ En resumen: una vivienda hipotecable se vende mejor y más rápido. Regularizar antes de ponerla en venta ahorra meses de frustración.

Consecuencias para el comprador o inversor

Para quien compra, el riesgo es distinto: puede enamorarse de una vivienda que el banco no financia.
Por eso, antes de firmar arras o pagar señal:

• Solicita una nota simple registral actualizada.

• Comprueba si la finca está recién inmatriculada.

• Verifica licencias, división horizontal y habitabilidad.

• Pide tasación homologada antes de comprometerte.

• Si hay irregularidades, pide al vendedor que las subsane o que ajuste precio para compensar la falta de financiación.

✔ En resumen: el comprador debe estudiar el inmueble, no solo el préstamo. Una casa no hipotecable puede convertirse en un bloqueo financiero.

Casos en los que sí puede recuperarse la hipotecabilidad

Algunos inmuebles “inhabilitados” pueden volver a ser hipotecables con pasos concretos:

1. Declarar la obra nueva antigua (art. 28.4 LH).

2. Inscribir la división horizontal o el título de propiedad.

3. Regularizar licencias urbanísticas.

4. Esperar dos años tras la inmatriculación.

5. Levantar cargas o embargos.

6. Aportar doble título público para acreditar dominio.

7. Rectificar discrepancias registrales mediante acta notarial o georreferenciación.

✔ En resumen: casi todo puede solucionarse si se actúa con tiempo y asesoramiento técnico. La clave es anticiparse.

Consejos finales para propietarios y compradores

• Antes de vender o hipotecar, revisa la documentación con un registrador o agente especializado.

• Pide la tasación preventiva para detectar advertencias antes del comprador.

• Evita firmar arras sin tener claro que la finca es hipotecable.

• Actualiza el Registro y el Catastro con la realidad física.

• Conserva licencias, cédulas y certificados técnicos; son la base de la hipoteca.

En CB Tu Hogar revisamos estos aspectos antes de cada operación, porque una venta hipotecable es una venta viable.

✔ En resumen: la hipoteca depende tanto del comprador como de la calidad legal del inmueble. Revisar hoy evita perder meses mañana.

Conclusión

La Ley Hipotecaria española, junto con la normativa del Banco de España, delimita claramente qué bienes pueden servir de garantía hipotecaria.
Sin embargo, la verdadera frontera la marcan los tasadores y los bancos, que aplican filtros técnicos y de riesgo aún más estrictos.

En definitiva, no se puede hipotecar lo que no está legalizado, inscrito, consolidado ni libre de limitaciones.
Y si no se puede hipotecar, tampoco se puede vender fácilmente.

Por eso, preparar la vivienda antes de sacarla al mercado —inscripción correcta, licencias, tasación limpia— es el paso más inteligente que puede dar un propietario.

Fuentes oficiales consultadas

• Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, BOE-A-1946-2453).

• Código Civil, artículos 339, 344, 834 y ss.

• Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario.

• Orden ECO/805/2003, normas de valoración de bienes inmuebles.

• Circular 3/2022 del Banco de España.

• Portal de Registradores de España.

• Guías hipotecarias de BBVA, Bankinter y CaixaBank.

• Idealista News, “Por qué los bancos no financian determinadas viviendas”, 2023.

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