En una venta con usufructo, tanto el nudo propietario como el usufructuario tienen obligaciones fiscales.

El vendedor debe declarar en el IRPF la parte de la ganancia que le corresponde, y siempre habrá que liquidar la plusvalía municipal de manera proporcional. El comprador asume el ITP, aunque si más adelante consolida el pleno dominio deberá volver a tributar.

✔ El usufructuario declara su parte de ganancia en IRPF.
✔ El nudo propietario hace lo mismo con su porcentaje.
✔ La plusvalía municipal la paga quien venda su derecho.
✔ El comprador paga ITP, y de nuevo si consolida la propiedad.

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🔍 Antes que nada… ¿qué es el usufructo y la nuda propiedad?

Cuando una vivienda está en usufructo, significa que una persona (el usufructuario) tiene derecho a vivir en ella o alquilarla y disfrutar de sus beneficios, aunque no sea completamente suya.

Por otro lado, la nuda propiedad pertenece a otra persona (el nudo propietario), que es quien será el dueño total cuando el usufructo termine (por fallecimiento o renuncia, por ejemplo).

En muchos casos, esto ocurre tras una herencia, donde uno de los herederos se queda con el usufructo y otros con la nuda propiedad.

💼 ¿Se puede vender una vivienda con usufructo?

Sí. Pero hay que tener en cuenta quién vende qué:

• El nudo propietario puede vender su parte (la nuda propiedad).

• El usufructuario puede vender su derecho de uso.

• Para vender el 100% de la vivienda (pleno dominio), ambos deben estar de acuerdo.

Y ahí es donde entramos en materia fiscal.

📑 ¿Qué impuestos hay que pagar y quién los paga?

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Si tú (como usufructuario o nudo propietario) vendes tu parte, debes declarar la ganancia en la declaración de la renta.

• Se calcula la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

• Si eres mayor de 65 años y es tu vivienda habitual, puede estar exenta de IRPF.

💡 En CB Tu Hogar podemos ayudarte a saber si puedes acogerte a esta exención.

2. Plusvalía Municipal

Este impuesto lo cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde que se compró la vivienda hasta la venta.

• Generalmente lo paga el vendedor.

• Si no hay ganancia, puedes solicitar no pagarlo o que te lo devuelvan (como ya ha dicho el Tribunal Supremo en varias sentencias).

📌 Si vendes solo la nuda propiedad, se paga proporcionalmente al valor de esa parte.

3. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto lo paga el comprador, no tú. Pero es importante saber que si más adelante se extingue el usufructo y el comprador pasa a tener el 100% de la propiedad, tendrá que volver a pagar por esa consolidación.

👥 ¿Y si hay varias personas implicadas?

Esto es muy común. Una persona con usufructo, otra con la nuda propiedad… y quizá varios herederos. En estos casos, es esencial actuar con acuerdo y asesoramiento legal.

En CB Tu Hogar estamos acostumbrados a mediar en estas situaciones: buscamos soluciones claras para todos y gestionamos los trámites de forma profesional y humana.

⚖️ ¿Qué dice la ley y los tribunales?

• La ley establece cómo se calcula el valor de cada parte (usufructo y nuda propiedad), en función de la edad del usufructuario.

• El Tribunal Supremo ha dejado claro que si hay beneficios fiscales en el momento de crear el usufructo, se deben mantener aunque cambie la ley.

No estás solo para entenderlo: en CB Tu Hogar trabajamos con asesores fiscales y legales que revisan cada caso.

🛠️ ¿Quién paga qué?

✅ ¿Cómo podemos ayudarte desde CB Tu Hogar?

Sabemos que este tipo de ventas no son sencillas. Hay emociones, herencias, a veces desacuerdos… Por eso te ofrecemos:

• Asesoramiento profesional, claro y sin tecnicismos.

• Coordinación con abogados y asesores fiscales.

• Mediación si hay varios propietarios.

• Gestión completa de la venta (incluyendo valoración y trámites notariales).

• Y, sobre todo, acompañamiento humano en cada paso.

📞 ¿Tienes una vivienda con usufructo y no sabes por dónde empezar?

Llámanos o escríbenos sin compromiso. En CB Tu Hogar nos sentamos contigo, te explicamos todo paso a paso y nos encargamos de que la venta sea segura, legal… y tranquila.

Porque entendemos que no solo vendes una casa, sino una historia.
Y nosotros queremos ayudarte a cerrarla bien.

🔗 Fuentes oficiales consultadas

• Ley del IRPF – Agencia Tributaria

• BOE – Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

• BOE – Plusvalía Municipal: Ley de Haciendas Locales

• Sentencia del Tribunal Supremo sobre beneficios fiscales en consolidación del dominio

• Idealista – Guía fiscal para la venta de nuda propiedad

• Cadena SER – Qué es el usufructo en la declaración de la renta