Segunda residencia en El Hierro: ¿vender o alquilar?

Introducción: la decisión que marca el resultado

Tener una segunda residencia en El Hierro —ya sea en Valverde, La Frontera, El Pinar o en entornos rurales como Isora, San Andrés o Sabinosa— plantea en 2025 una duda cada vez más frecuente: ¿conviene vender o alquilar? La respuesta depende de variables muy concretas: la liquidez que necesites, tu horizonte temporal, la fiscalidad y el esfuerzo de gestión que estés dispuesto a asumir.

Este artículo está pensado para propietarios que residen fuera de la isla y buscan una visión profesional con normativa actualizada, ejemplos locales y cálculos claros. Verás las dos rutas posibles (venta vs. alquiler) con checklist, riesgos y números orientativos. Al final tendrás un plan práctico para tomar la decisión con seguridad.

1) Vender: liquidez inmediata y “paz mental”

Por qué elegir vender en El Hierro
Cuando un propietario se plantea vender su segunda residencia en El Hierro suele hacerlo por tres motivos principales: obtener liquidez, liberarse de la gestión y aprovechar la demanda actual del mercado insular.

Liquidez ahora. Vender significa transformar un inmueble en capital disponible en cuestión de semanas o meses. Ese dinero puede reinvertirse en otra vivienda más cerca del lugar de residencia habitual, destinarse a cancelar deudas o usarse como colchón financiero. Muchos herreños residentes en Tenerife o en la península mantienen casas cerradas en El Hierro que apenas usan: vender permite convertir un bien inmovilizado en recursos líquidos.

Cero gestión futura. Con la venta desaparecen todos los gastos asociados: IBI, comunidad de propietarios, seguros, mantenimiento, derramas, reparaciones de urgencia o el simple coste emocional de gestionar incidencias a distancia. Quien reside fuera sabe lo complicado que resulta encargarse de una avería en Tigaday o de coordinar con un fontanero en El Pinar sin estar en la isla.

Mercado local con salida real. Aunque es el mercado más pequeño de Canarias, El Hierro mantiene una demanda constante en tres perfiles: familias locales que buscan vivienda en Valverde o La Frontera; profesionales que se trasladan por motivos laborales o administrativos; y compradores europeos que valoran la tranquilidad, las vistas y el entorno natural único de la isla. Casas rurales en Sabinosa o viviendas con terreno en Isora son especialmente atractivas para este perfil.

✔ Resumen

• Vender = liquidez rápida y sin gestión futura.

• Demanda real en Valverde, La Frontera y entornos rurales singulares.

• Ideal si no quieres ocuparte de gastos, desplazamientos ni cargas a largo plazo.

2) Alquiler larga temporada: estabilidad y deducciones fiscales

El alquiler de larga temporada es una de las opciones más interesantes para quienes no quieren desprenderse de su vivienda en El Hierro pero sí obtener rentabilidad.

Contrato y seguridad jurídica. Se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El contrato debe incluir inventario, certificado de eficiencia energética y la fianza obligatoria. Además, resulta recomendable añadir seguro de impago y de defensa jurídica, especialmente si resides fuera.

Fiscalidad favorable. En el IRPF, los ingresos por alquiler de vivienda habitual disfrutan de reducciones que van del 50 % al 90 % en determinados supuestos. Además, puedes deducirte gastos habituales como comunidad, IBI, seguros, reparaciones o intereses de hipoteca.

Demanda de inquilinos. En El Hierro, la demanda se concentra en Valverde y La Frontera: funcionarios desplazados, familias locales y trabajadores del sector servicios. En El Pinar también existe un mercado estable, aunque más reducido.

✔ Resumen

• Contrato LAU + fianza + certificado energético.

• Seguro de impago y defensa jurídica = tranquilidad.

• Fiscalidad favorable con deducciones y reducciones IRPF.

• Demanda estable: familias locales, funcionarios y profesionales desplazados.

3) Alquiler vacacional/temporal: más ingresos, más normas

Desde julio de 2025, el Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada (NRU) es obligatorio en todo el territorio nacional (Real Decreto 1312/2024, BOE-A-2024-26931). Esto significa que cualquier propietario en El Hierro que desee alquilar por días o semanas debe inscribirse y mostrar el código en todos los anuncios.

Qué exige la norma. Compatibilidad urbanística municipal, seguro de responsabilidad civil, protocolo de limpieza, hojas de reclamaciones y alta en IGIC si prestas servicios de hospedaje (limpieza, check-in, etc.). Las plataformas (Airbnb, Booking) bloquean automáticamente los anuncios sin número de registro.

Zonas con demanda vacacional. Los puntos fuertes del vacacional en El Hierro están en La Restinga (turismo de buceo y naturaleza), Sabinosa (casas tradicionales con encanto), Frontera (zonas como Tigaday) y Valverde para estancias de corta duración. La viabilidad depende siempre de la compatibilidad urbanística confirmada en el Ayuntamiento.

✔ Resumen

• Mayor rentabilidad bruta, pero más obligaciones legales.

• Registro NRU y código identificativo obligatorios en 2025.

• IGIC y alta censal si hay servicios de hospedaje.

• Viabilidad ligada a planeamiento municipal.

4) ¿Qué me conviene en mi caso?

Tomar la decisión entre vender o alquilar tu segunda residencia en El Hierro requiere analizar cinco factores clave:

Liquidez vs. renta. Si necesitas capital en un plazo corto (menos de 6 a 12 meses), la venta es la opción lógica porque convierte tu inmueble en dinero inmediato. Si no tienes urgencia y te motiva generar un ingreso recurrente, entonces el alquiler —ya sea de larga temporada o vacacional— puede convertirse en una fuente estable de rentabilidad. En este punto es importante ser honesto: ¿prefieres disponer de todo el dinero hoy para otros proyectos, o mantener un flujo mensual aunque implique más gestión?

Perfil del inmueble. No todos los inmuebles funcionan igual. Un piso céntrico en Valverde, aunque no tenga grandes vistas, suele colocarse bien en el mercado de larga temporada gracias a la proximidad a colegios, oficinas y servicios. En cambio, una vivienda singular en Sabinosa, con jardín, vistas al mar o una arquitectura tradicional, puede tener más atractivo para el mercado vacacional, siempre y cuando cumpla los requisitos urbanísticos y se inscriba en el registro correspondiente.

Tiempo y gestión. El alquiler vacacional es casi un micro-negocio: reservas, limpieza, atención a huéspedes y resolución de incidencias. Si vives fuera y no quieres delegar en una empresa local, puede convertirse en una carga. En esos casos es preferible vender o, como alternativa, alquilar de larga temporada, donde la gestión es mínima y la estabilidad mayor.

Fiscalidad. Vender implica tributar por la ganancia patrimonial en IRPF (o IRNR si resides fuera), además de pagar la plusvalía municipal. Alquilar, en cambio, te permite beneficiarte de deducciones en gastos y reducciones de entre el 50 % y el 90 % en el IRPF si se cumplen condiciones específicas. El análisis fiscal siempre debe hacerse comparando ambos escenarios, porque puede cambiar radicalmente la conveniencia de una opción u otra.

Situación local. Cada municipio (Valverde, La Frontera, El Pinar) tiene su propio planeamiento urbanístico. Que una vivienda tenga demanda turística no significa que pueda alquilarse legalmente como vacacional. Lo primero es comprobar compatibilidad urbanística en tu ayuntamiento. Saltarse este paso es arriesgarse a sanciones y frustraciones posteriores.

✔ Resumen

• Liquidez inmediata: vende si necesitas capital en menos de 12 meses.

• Perfil del inmueble: céntrico = larga temporada; singular con encanto = vacacional (si es compatible).

• Tiempo disponible: si no puedes atender reservas ni incidencias, evita el vacacional.

• Fiscalidad: compara IRPF y plusvalía vs. deducciones y reducciones de alquiler.

• Situación local: confirma siempre compatibilidad urbanística antes de decidir.

5) Números orientativos

Ejemplo: piso en Valverde valorado en 140.000 €.

• Venta: gastos de 3–5 % + plusvalía municipal. Si se compró en 90.000 €, ganancia ≈ 45.000 € (antes de IRPF).

• Larga temporada: alquiler 550 €/mes → 6.600 €/año. Gastos (1.500 €) → RN ≈ 5.100 €. Con reducción IRPF del 60 %, el tributable puede quedar en ≈ 2.000 €.

• Vacacional: ocupación 55 % a 60 €/noche → 12.000 €/año. Costes de gestión 40 % → RN ≈ 7.200 €. Requiere alta IGIC y gestión constante.

6) Errores frecuentes en El Hierro (y cómo evitarlos)

1) Sobreprecio al vender: el efecto “inmueble quemado”.
Cuando el precio de salida se fija por encima de lo que admite la microzona (por apego o por “dejar margen”), el anuncio acumula días en escaparate, baja posiciones y pierde atractivo. Después llegan ofertas a la baja que obligan a recortes mayores que si se hubiese publicado a precio de mercado desde el principio.
Historia breve. Vivienda en Tigaday (La Frontera) publicada un 12–15 % por encima: 90 días sin ofertas, caída del CTR en portales y visitas residuales. Tras dos bajadas escalonadas, se vende por debajo del precio que un informe comparativo recomendaba desde el inicio.
Qué hacer en su lugar. Trabajar con comparables cerrados (ventas escrituradas en los últimos 6–12 meses en la misma microzona), fijar un precio de salida pegado a mercado y medir KPIs: visitas/semana ≥ 4, solicitudes de información ≥ 2/semana, tasa de ofertas ≥ 10 % de las visitas en las dos primeras semanas. Si no se cumplen, ajustar rápido.

2) Alquilar sin registrar: sanciones y bloqueo de anuncios.
Desde julio de 2025, el NRU es obligatorio para alquiler turístico/temporal. Publicar sin número de registro provoca despublicaciones automáticas en plataformas y exposición a sanciones.
Historia breve. Apartamento en La Restinga anunciado sin código: el portal bloquea el anuncio y el propietario recibe un requerimiento. Entre idas y venidas, pierde la temporada alta.
Qué hacer en su lugar. 1) Certificado de compatibilidad urbanística en el ayuntamiento (Valverde, La Frontera o El Pinar). 2) Alta en el NRU y colocación del código en todo anuncio. 3) Si prestas servicios de hospedaje: alta censal e IGIC, seguro de RC, protocolo de limpieza y hojas de reclamaciones. 4) Política de cancelación y respuesta a incidencias en < 1 hora.

3) Confundir bruto con neto en vacacional: la trampa de las cifras bonitas.
70 €/noche con buena ocupación suena atractivo hasta que aparecen limpiezas, lavandería, reposiciones, consumos, comisiones (12–18 %), mantenimiento y gestoría. El resultado real puede quedarse un 35–45 % por debajo del bruto.
Historia breve. Casa con vistas entre Isora y San Andrés: cálculo optimista de 16.000 € brutos; al cerrar cuentas, RN ≈ 9.200 € tras comisiones, limpiezas y suministros.
Qué hacer en su lugar. Construir un P&L (ingresos y gastos) antes de decidir. Regla práctica en El Hierro: RN gestionando tú = 60–65 % del bruto; RN delegando a empresa = 50–55 % (depende de comisiones y ocupación real). Decide con ese neto, no con el bruto.

4) Ignorar la compatibilidad urbanística: inversión a ciegas.
Que una vivienda sea atractiva no implica que el planeamiento permita destinarla a uso turístico. Reformar, amueblar y fotografiar para descubrir después que el uso es incompatible resulta el error más costoso.
Historia breve. Vivienda tradicional en Sabinosa preparada para vacacional; al pedir el código, el Ayuntamiento informa de incompatibilidad en esa parcela. Meses de trabajo sin retorno.
Qué hacer en su lugar. Antes de invertir: solicitud de compatibilidad y, si procede, informe urbanístico. Después, NRU y resto de requisitos. Además, revisar estatutos de comunidad: algunas comunidades limitan usos y servicios.

5) Olvidar la plusvalía municipal: pagar de más por elegir mal el método.
Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre método objetivo (valores catastrales/coeficientes) o método real (ganancia efectiva). Elegir sin comparar puede costar miles de euros.
Historia breve. Piso en Valverde con revalorización moderada: el método objetivo arrojaba cuota superior a la resultante por método real (precio de compra/venta menos gastos y mejoras). Al calcular ambos y elegir el menor, el vendedor ahorró una cifra relevante.
Qué hacer en su lugar. Pedir preliquidación por ambos métodos antes de firmar. Preparar escrituras de compra y venta, justificantes de gastos y mejoras y valorar si conviene vender con arras aplazadas para cuadrar ejercicio fiscal.

✔ Resumen

• Precio a mercado desde el día 1, medido con KPIs, evita “quemar” la propiedad.

• En vacacional, registro NRU, compatibilidad e IGIC (si procede) antes de publicar.

• Decide con neto (P&L real), no con el bruto.

• Plusvalía: compara objetivo vs. real y elige el método que minimice la cuota.

7) FAQ para propietarios fuera de El Hierro para propietarios fuera de El Hierro

¿Puedo vender o alquilar sin viajar? Sí, con poder notarial o ratificación, y delegando la gestión a profesionales.
¿El registro vacacional es obligatorio? Sí, en toda España desde 2025.
¿Qué es más rentable: larga temporada o vacacional? Depende del perfil de la vivienda, la compatibilidad urbanística y el tiempo que dediques.
¿Hay reducciones fiscales? Sí, en larga temporada hasta el 90 % en IRPF si cumples requisitos.

Vendemos tu vivienda en cualquier municipio de El Hierro, con asesoramiento experto en toda la isla.

Conclusión

Decidir entre vender o alquilar tu segunda residencia en El Hierro es cuestión de método: revisar números reales, compatibilidad urbanística, normativa vigente y tu capacidad de gestión. Ambas rutas son válidas: vender si buscas liquidez y sencillez, alquilar si quieres mantener el activo con ingresos recurrentes. Lo importante es hacerlo con datos y un plan ejecutable incluso viviendo fuera.

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Fuentes y normativa útil

• Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada (BOE-A-2024-26931)

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (BOE-A-2023-12214)

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), texto consolidado

• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, sobre plusvalía municipal (BOE-A-2021-17910)

• Ayuntamiento de Valverde – Planeamiento urbanístico

• Ayuntamiento de La Frontera – Urbanismo

• Ayuntamiento de El Pinar de El Hierro – Normativa urbanística