Segunda residencia en La Gomera: ¿vender o alquilar?

Introducción: la decisión que marca el resultado

Poseer una segunda residencia en La Gomera —ya sea en San Sebastián, Valle Gran Rey, Hermigua, Vallehermoso, Agulo, Alajeró o zonas rurales como Arure o Chipude— plantea en 2025 la gran pregunta: ¿conviene vender o alquilar?. La respuesta no es universal, depende de factores muy personales y económicos: necesidad de liquidez, tiempo disponible, carga fiscal y la capacidad de gestión que pueda asumir el propietario.

Este artículo está pensado para propietarios que residen fuera de La Gomera y buscan un criterio profesional con ejemplos locales, normativa vigente y cálculos orientativos. Aquí encontrarás un análisis profundo de ambas opciones —venta vs. alquiler— con checklist, riesgos, errores frecuentes y un plan de acción realista.

1) Vender: liquidez inmediata y simplificación total

Por qué elegir vender en La Gomera
Muchos propietarios optan por vender su segunda residencia gomera por tres razones clave: conseguir liquidez, eliminar responsabilidades y aprovechar la demanda estable del mercado insular.

Liquidez ahora. Vender significa transformar el inmueble en capital líquido disponible en semanas o meses. Este dinero puede destinarse a múltiples objetivos: reinvertir en otra vivienda más cercana a tu residencia habitual, apoyar económicamente a hijos o familiares, amortizar deudas o disponer de un colchón financiero. En La Gomera, muchas casas permanecen cerradas casi todo el año; vender permite liberar ese activo y convertirlo en recursos utilizables al instante.

Cero gestiones futuras. Con la venta desaparecen las cargas: IBI, comunidad de propietarios, seguros, derramas, averías, mantenimiento de jardines o incluso problemas de suministros. Quien vive fuera de la isla sabe lo complicado que es gestionar a distancia un corte de agua en Hermigua o una filtración en Valle Gran Rey. La venta elimina ese peso.

Mercado con salida real. Aunque La Gomera tiene menor volumen de compraventas que Tenerife o Gran Canaria, la demanda existe y se concentra en tres perfiles: familias locales que buscan vivienda en San Sebastián, compradores europeos que se sienten atraídos por la calma y naturaleza de Valle Gran Rey y Hermigua, y profesionales vinculados al turismo y la administración. Viviendas con encanto tradicional en Agulo o casas con vistas en Vallehermoso también encuentran interesados, sobre todo extranjeros que buscan retiro o teletrabajo.

✔ Resumen

• Vender = liquidez inmediata.

• Se eliminan todos los gastos de mantenimiento y cargas.

• Demanda sólida: locales, profesionales y compradores europeos en busca de tranquilidad.

2) Alquiler de larga temporada: ingresos estables y ventajas fiscales

El alquiler de larga temporada en La Gomera es especialmente atractivo para quienes desean mantener la propiedad y obtener ingresos constantes.

Marco legal y garantías. Se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Todo contrato debe incluir inventario, certificado energético y fianza obligatoria. En este tipo de contratos, el propietario puede protegerse adicionalmente con seguros de impago y de defensa jurídica.

Ventajas fiscales. Los ingresos por arrendamiento disfrutan de reducciones del 50 % al 90 % en el IRPF si se cumplen determinados requisitos, además de la deducción de gastos habituales: IBI, comunidad, reparaciones, seguros e intereses de hipoteca.

Demanda en La Gomera. La necesidad de vivienda estable existe en San Sebastián (funcionarios, trabajadores de servicios públicos y familias locales), en Valle Gran Rey (trabajadores del sector turístico y de hostelería) y en Hermigua (profesionales de temporada vinculados al sector agrícola y turístico). Estos perfiles buscan estabilidad y contratos de más de un año.

✔ Resumen

• Contrato LAU con inventario y fianza.

• Seguro de impago recomendable para propietarios que viven fuera.

• Fiscalidad favorable con reducciones y deducciones.

• Demanda estable en San Sebastián, Valle Gran Rey y Hermigua.

3) Alquiler vacacional o temporal: rentabilidad superior, más normativa

En 2025 el Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada (NRU), regulado por el Real Decreto 1312/2024, es obligatorio en toda España. Toda vivienda que se alquile por días o semanas debe estar inscrita y mostrar el código identificativo en los anuncios. Sin este requisito, las plataformas como Airbnb o Booking bloquean los anuncios y la Administración impone sanciones relevantes.

Obligaciones. Además del NRU, la normativa autonómica canaria exige: compatibilidad urbanística municipal, seguro de responsabilidad civil, protocolo de limpieza y mantenimiento, hojas de reclamaciones y, si se ofrecen servicios de hospedaje, alta censal y liquidación del IGIC.

Dónde funciona en La Gomera. Las zonas más demandadas para el alquiler vacacional son Valle Gran Rey (punto clave del turismo europeo), San Sebastián (principal núcleo de entrada y servicios) y Agulo, por su atractivo rural. Hermigua también destaca entre quienes buscan naturaleza y tranquilidad. Antes de anunciar, es imprescindible confirmar compatibilidad urbanística con el ayuntamiento correspondiente.

✔ Resumen

• Alta en NRU obligatoria desde julio de 2025.

• Compatibilidad urbanística y requisitos autonómicos imprescindibles.

• Mayor rentabilidad bruta, pero más obligaciones fiscales y de gestión.

4) ¿Qué me conviene en mi caso?

Liquidez vs. renta. Si necesitas capital en menos de 12 meses, la venta es la mejor opción. Si no tienes prisa y prefieres un ingreso recurrente, el alquiler puede darte estabilidad o, en vacacional, rentabilidad más alta (siempre que cumplas los requisitos).

Perfil del inmueble. Pisos céntricos en San Sebastián funcionan mejor en larga temporada. En cambio, viviendas tradicionales con encanto, con terraza o jardín, en Agulo, Hermigua o Valle Gran Rey, tienen gran potencial en el mercado vacacional.

Tiempo y gestión. El alquiler vacacional es prácticamente un micro-negocio: requiere atender reservas, limpieza y atención al cliente. Si no puedes asumirlo o delegarlo, mejor optar por la venta o el alquiler de larga duración.

Fiscalidad. Vender implica tributar por la ganancia patrimonial (IRPF o IRNR) y pagar la plusvalía municipal. Alquilar permite aplicar deducciones y reducciones fiscales, que pueden ser muy ventajosas.

Situación local. La compatibilidad urbanística varía entre municipios. Valle Gran Rey, por ejemplo, tiene zonas especialmente protegidas donde el uso turístico puede no estar permitido. Consultar siempre en el ayuntamiento correspondiente.

✔ Resumen

• Liquidez: venta si necesitas capital rápido.

• Perfil: céntrico = larga temporada; singular y con encanto = vacacional (si es compatible).

• Tiempo: si no puedes gestionarlo, mejor venta o larga temporada.

• Fiscalidad: analiza impuestos de venta vs. reducciones del alquiler.

• Situación local: confirma planeamiento y compatibilidad antes de decidir.

5) Números orientativos

Ejemplo: piso en San Sebastián valorado en 160.000 €.

• Venta: gastos de 3–5 % + plusvalía municipal. Si se compró en 110.000 €, ganancia ≈ 45.000 € (antes de impuestos).

• Larga temporada: alquiler 600 €/mes → 7.200 €/año. Gastos ≈ 1.800 € → RN ≈ 5.400 €. Con reducción del 60 %, tributable ≈ 2.160 €.

• Vacacional: ocupación 60 % a 65 €/noche → ≈ 14.000 € brutos. Costes de gestión 40 % → RN ≈ 8.400 €. Requiere NRU, IGIC y gestión activa.

6) Errores frecuentes en La Gomera (y cómo evitarlos)

Sobreprecio al vender. Fijar un precio demasiado alto provoca que el inmueble se “queme” en portales, acumulando días sin ofertas. La consecuencia es tener que bajar más de lo necesario después. La solución está en usar comparables de ventas recientes en la zona y KPIs claros (visitas, ofertas recibidas, tiempo en mercado).

Alquilar sin registrar. En 2025, publicar sin el código del NRU significa sanciones y bloqueo en portales. Muchos propietarios pierden temporadas enteras por no regularizar a tiempo. Lo correcto es obtener el certificado de compatibilidad urbanística y tramitar el alta antes de anunciar.

Confundir bruto con neto. El alquiler vacacional puede parecer atractivo en bruto, pero entre comisiones, limpiezas, reposiciones, suministros y gestoría, el beneficio real puede caer hasta un 40 %. La decisión siempre debe basarse en el neto.

Ignorar compatibilidad urbanística. Cada ayuntamiento de La Gomera aplica ordenanzas distintas. Reformar una casa en Agulo para alquiler turístico sin confirmar la compatibilidad es arriesgar capital. Siempre hay que solicitar certificado previo.

Olvidar la plusvalía. La plusvalía municipal ofrece dos métodos de cálculo: objetivo o real. Elegir sin comparar ambos puede suponer pagar de más. Conviene pedir simulación por los dos antes de cerrar la operación.

✔ Resumen

• Precio a mercado = evitar que el inmueble se queme.

• NRU y compatibilidad antes de anunciar en vacacional.

• Calcular siempre el neto real, no solo el bruto.

• Confirmar compatibilidad urbanística y estatutos de comunidad.

• Elegir entre plusvalía objetiva o real según convenga fiscalmente.

7) FAQ para propietarios fuera de La Gomera

¿Puedo vender o alquilar sin viajar? Sí. Para vender, con poder notarial o ratificación posterior. Para alquilar, puedes delegar en empresas locales.

¿El registro vacacional es obligatorio en La Gomera? Sí, desde julio de 2025.

¿Qué me conviene más: larga temporada o vacacional? Depende del perfil de tu vivienda, tu tiempo disponible y la compatibilidad urbanística.

¿Existen reducciones fiscales por alquiler? Sí, del 50 % al 90 % en el IRPF si se cumplen requisitos, además de deducciones de gastos.

En la Gomera, trabajamos en cualquier municipio de la isla para que vender tu vivienda sea más sencillo.

Conclusión

Decidir entre vender o alquilar tu segunda residencia en La Gomera exige método: revisar números reales, compatibilidad urbanística, fiscalidad y tu capacidad de gestión. Ambas opciones son válidas: vender si priorizas liquidez y tranquilidad, alquilar si buscas ingresos recurrentes y conservar el activo. La clave es tomar la decisión con información completa y una estrategia adaptada a tu caso.

👉 En CB Tu Hogar evaluamos tu vivienda en La Gomera, verificamos compatibilidades y diseñamos un plan claro con tu neto real después de impuestos.

Fuentes y normativa útil

• Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada (BOE-A-2024-26931)

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (BOE-A-2023-12214)

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), texto consolidado

• Real Decreto-ley 26/2021, sobre plusvalía municipal (BOE-A-2021-17910)

• Ayuntamiento de San Sebastián de La Gomera – Urbanismo

• Ayuntamiento de Valle Gran Rey – Urbanismo

• Ayuntamiento de Hermigua – Urbanismo

• Ayuntamiento de Vallehermoso – Normativa urbanística