Segunda residencia en Lanzarote: ¿vender o alquilar?

28 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Si tienes una casa en Lanzarote que apenas usas, es normal que te preguntes: ¿la vendo o la alquilo? La respuesta no es “depende” y ya está. Se puede explicar con calma, sin palabras raras, para que tú mismo veas qué te conviene antes de llamarnos. Aquí va la guía en lenguaje normal, con ejemplos y con un plan claro para que elijas con seguridad.

1) Lo que de verdad estás eligiendo

Vender significa tener dinero en la cuenta ahora, olvidarte de la gestión diaria y cerrar este capítulo. A cambio, ya no tendrás esa renta futura ni la posible subida de precio con los años.
Alquilar significa cobrar mes a mes y conservar la vivienda. A cambio, asumes gestión, desgaste, y un poco de incertidumbre (inquilinos, reparaciones, cambios de normas).

La decisión no se toma con un número sacado de un portal. Se toma mirando tu zona concreta, cómo está tu casa, qué permite tu comunidad de vecinos, qué dice el Ayuntamiento, qué impuestos pagarías y cuánto te compensa cada camino.

Nuestro método junta todo eso y te lo resume en un plan de 72 horas (te lo contamos al final).

2) Qué opciones tienes si decides alquilar

En Lanzarote hay tres formas habituales:

Alquiler como vivienda habitual del inquilino (la ley de alquileres).
Es el contrato clásico: la persona vive ahí de forma permanente. La ley marca una duración mínima (en general, cinco años si el dueño es una persona física, siete si es una empresa) y obliga a pedir una mensualidad de fianza. En Canarias esa fianza se deposita en el organismo autonómico de vivienda (es un trámite sencillo que hacemos por ti). Este alquiler no lleva impuesto canario de ventas sobre servicios (el que en Canarias sustituye al IVA). Fiscalmente, se declara cada año en tu impuesto sobre la renta.
Alquiler por temporada (por meses concretos, sin ser vivienda habitual).
Es útil para estancias de trabajo o estudios. No tiene duración mínima legal como la vivienda habitual, pero hay que ser claros en el motivo y en las fechas. Tampoco lleva el impuesto canario de ventas, y se declara en tu impuesto sobre la renta.
Alquiler vacacional (turístico por días o semanas).
Aquí no manda la ley de alquileres, sino las normas turísticas de Canarias y lo que diga el planeamiento urbano de tu municipio. Hace falta comunicar o pedir licencia donde proceda, cumplir con la comunidad de propietarios (hay edificios que lo limitan o prohíben) y cobrar el impuesto canario de ventas por este servicio, con sus declaraciones periódicas. Requiere más gestión (limpieza, entradas y salidas, atención 24/7) y tiene mejores meses y peores meses.

Traducción útil: si quieres estabilidad y poca gestión, el camino suele ser vivienda habitual. Si prefieres flexibilidad y tu piso está en zona “muy demandada”, el vacacional puede dar más ingreso, pero necesita más trabajo y comprobaciones previas.

3) Lo que miramos antes de recomendarte nada

Tu edificio y tu comunidad de vecinos: ¿hay acuerdos que limiten o prohíban el alquiler turístico? ¿Se permite? ¿Hay cuotas extra si se permite? Lo comprobamos en estatutos y actas.
Tu Ayuntamiento y el planeamiento: ¿en esa calle se admite uso turístico? ¿Hay zonas donde no? ¿Piden declaración responsable o licencia? Lo verificamos por escrito.
Tu vivienda por dentro: ¿está lista para entrar a vivir? ¿Qué arreglos harían falta para pedir el precio que tienes en mente?
La demanda real de tu zona: no hablamos de la isla “en general”, sino de tu radio. Medimos alquileres similares (mismos metros, tipología y estado) y vemos ocupación mensual si pensamos en vacacional.
Tus impuestos: si alquilas como vivienda habitual o por temporada, eso entra en el impuesto sobre la renta; si alquilas vacacional, hay impuesto canario de ventas sobre ese servicio y debes darte de alta para facturar y declarar. Si vendes, miramos dos: el impuesto municipal por la subida del valor del suelo (la “plusvalía”) y la ganancia en tu impuesto sobre la renta (o el impuesto de no residentes si vives fuera de España).
Tu tolerancia a la gestión: ¿quieres cero llamadas? Entonces o venta o alquiler con gestión completa. Si te apetece implicarte, se puede organizar para que sea llevadero.

4) Ejemplo con números sencillos (para visualizar el dinero real)

Imagina un piso en Arrieta con terraza que se usa de verdad y una plaza de garaje. Hemos visto ofertas cerradas en tu zona y creemos que puede salir a 285.000 € después de 3.000 € en arreglos menores. Calculamos la plusvalía municipal con las tablas actuales y salen 2.400 €. Estimamos que en tu impuesto sobre la renta pagarías, por la ganancia, en torno a 6.500 € (cada caso es distinto; en el informe lo afinamos).

Si vendes, lo que te quedaría real en la cuenta sería algo muy parecido a 273.000 €.
Si alquilas como vivienda habitual, vemos una renta de 1.050 € al mes con un mes de piso vacío al año. Entre comunidad, IBI, seguro, pequeños arreglos y una gestión básica, te quedarían unos 8.900–9.300 € antes de tu impuesto sobre la renta. Después de impuestos, 6.800–7.600 € al año.
Si alquilas vacacional, con 95 € por noche de media y 58% de ocupación anual, el bruto es 20.000 € aproximados. Entre comisiones de plataformas, limpiezas, suministros, reposiciones, gestión integral y el impuesto canario de ventas que hay que repercutir y declarar, el neto anual realista queda en 8.000–10.000 € (hay años mejores y peores).

¿Y cómo comparamos eso con vender? Traemos esos ingresos de 5 o 10 años a “dinero de hoy”. Si el total de alquilar no supera claramente esos 273.000 € que tendrías ya mismo —o si tú prefieres liquidez por tu proyecto—, vender tiene sentido. Si el alquiler te da más neto y soportas la gestión (o la delegas), alquilar puede ser la mejor jugada.

Lo verás en una hoja clara: supuestos arriba, números debajo, y un pequeño “¿qué pasa si?” moviendo precio, ocupación o gastos. Sin fórmulas raras: lo que entra y lo que sale.

5) Ventajas y desventajas, dicho en cristiano

Vender ahora

Ventajas

Dinero ya y cero llamadas de fontaneros, check‑ins o vecinos.
Te olvidas del impuesto canario de ventas, declaraciones trimestrales y normativa turística.
Si la casa necesita inversiones grandes (instalaciones, carpinterías, aislamiento), no las asumes.

Desventajas

Pagas impuesto municipal por el suelo (si toca) y la ganancia en tu impuesto sobre la renta (o el de no residentes).
Renuncias a una posible subida del precio con los años y a las rentas futuras.

Alquilar como vivienda habitual

Ventajas

Estabilidad: cobras cada mes y no hay impuesto canario de ventas.
Puedes deducir gastos en tu renta (te lo preparamos) y contratar un seguro de impago.
La gestión se puede delegar casi al 100%.

Desventajas

Te comprometes a una duración mínima por ley.
Existe riesgo de impago o daños (se mitiga con selección y seguro).
Si en el futuro se declararan “zonas tensionadas” en tu municipio, podrían cambiar criterios sobre actualizaciones de renta.

Alquilar vacacional

Ventajas

Ingresos brutos más altos donde hay buena demanda y buena ubicación.
Puedes reservarte semanas para uso propio.
Ajustas precios por temporada.

Desventajas

Más papeleo: alta para facturar, declarar el impuesto canario de ventas, cumplir con turismo y con tu comunidad.
Más trabajo: limpiezas, entradas y salidas, atención al huésped y reposiciones.
Riesgo de que cambien normas del ayuntamiento o de la comunidad.

6) Los atascos típicos (y cómo los evitamos)

Comunidad: hay edificios que limitan o prohíben el uso turístico. Revisamos estatutos y actas antes de prometer nada.
Ayuntamiento: no todas las zonas admiten alojamiento turístico. Pedimos informe o comprobación formal.
Impuestos: calculamos por adelantado lo que pagarías al vender o al alquilar (incluidas las declaraciones del impuesto canario de ventas si vas por vacacional).
Precio fuera de realidad: usamos comparables muy parecidos a tu casa, con fotos y estado similares, no medias de la isla.
Operativa: si vas a vacacional, montamos una red de limpieza y mantenimiento con tiempos de respuesta. Si vas a vivienda habitual, dejamos contrato claro, fianza depositada y seguro de impago.

7) Tu plan en 72 horas (lo que hacemos contigo)

Día 1

Visita técnica o videollamada, fotos del estado real.
Pedimos nota simple, recibo del IBI, certificado energético y, si es piso, certificado de deuda cero con la comunidad.
Revisamos estatutos/actas de tu edificio y planeamiento del ayuntamiento.

Día 2

Te damos precio de venta defendible (con anuncios cerrados parecidos) y dos proyecciones de alquiler: vivienda habitual y vacacional.
Calculamos impuestos de cada camino y te enseñamos el neto real que te quedaría.

Día 3

Decisión guiada: te explicamos pros y contras con tus números, resolvemos dudas y fijamos plan de acción.
Si es venta: arreglos finos, fotos profesionales, texto que explique usos reales, comparables encima de la mesa y salida en 14 días.
Si es alquiler:
- Vivienda habitual: selección con solvencia, contrato, fianza depositada, inventario, lecturas de contadores.
- Vacacional: compatibilidad urbanística y de comunidad por escrito, alta para facturar, protocolo de limpieza y entradas, comunicación de viajeros y calendario de precios.

8) Preguntas que suelen salir (respuestas cortas)

¿Puedo empezar como vacacional y cambiar a vivienda habitual? Sí, pero revisa comunidad y ayuntamiento. Y si cambias, cuadra bien impuestos y contratos.
¿Y si estoy fuera de España? No pasa nada: te representamos con poder notarial y coordinamos todo a distancia.
¿Qué pasa si vendo con inquilino dentro? El comprador hereda el contrato en sus condiciones (eso se explica bien en el anuncio y en la negociación).
¿Puedo deducir gastos si alquilo como vivienda habitual? Sí: comunidad, IBI, seguro, pequeñas reparaciones y parte del valor de la vivienda cada año (te lo preparamos).
¿Cómo sé si el vacacional me compensa? Con números reales de ocupación y precios de tu zona y sumando todos los costes. Si aun así sale bien y te encaja la gestión, adelante.

9) Lo hacemos contigo, paso a paso

En CB Tu Hogar no te pedimos fe: te ponemos papeles y números delante. Te ayudamos a elegir y luego ejecutamos la opción elegida: vender con precio defendible, o alquilar con contrato y fianza en regla, o montar un vacacional bien hecho si tu edificio y tu calle lo permiten. El objetivo es que, cuando nos llames, ya vengas con una idea clara y solo quede ajustar los detalles.

Recursos por municipios de Lanzarote

Guías por municipio — Vender en Lanzarote (CB Tu Hogar): https://www.cbtuhogar.es/section/vender-en-lanzarote

Aviso: Esta guía es informativa. Cada casa y cada comunidad son distintas. En la primera llamada te decimos qué papeles mirar y qué normas aplican en tu caso para que no te lleves sorpresas.