Suelo fiscal 2026: la tasación manda en la venta

28 de febrero de 2026

Cristina Benítez

El suelo fiscal de 2026: por qué la tasación hipotecaria pesa más que el precio de escritura

En 2026, comprador y vendedor siguen teniendo libertad para pactar el precio de una vivienda. Se negocia, se firma un contrato de arras y finalmente se eleva a escritura pública. Sin embargo, en la práctica fiscal existe una segunda realidad que muchos propietarios descubren demasiado tarde: Hacienda compara ese precio con valores objetivos y, cuando detecta una diferencia relevante, puede iniciar una comprobación y exigir liquidaciones complementarias.

Ese escenario ha dado lugar a lo que, en la práctica profesional, ya podemos denominar el “suelo fiscal”. No es una figura jurídica formal, pero sí una realidad operativa. Está compuesto por dos elementos que, combinados, marcan el mínimo práctico que la Administración está dispuesta a aceptar sin cuestionar:

El Valor de Referencia del Catastro, aplicable como base imponible mínima en muchos casos de ITP e ISD desde 2022.
La tasación hipotecaria, reforzada por la doctrina reciente del Tribunal Supremo como medio válido y autónomo del artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria.

El resultado es claro: vender por debajo de esos suelos puede generar ajustes fiscales, intereses y tensiones que podrían haberse anticipado con un análisis previo.

✔ En 2026 el precio pactado ya no se analiza de forma aislada.
✔ Hacienda trabaja con valores objetivos y comparables.
✔ Anticipar el suelo fiscal evita sorpresas posteriores.

1) El cambio doctrinal que marca 2026

La tasación hipotecaria ha dejado de ser un documento exclusivamente financiero. Hoy es también una pieza con impacto fiscal.

El artículo 57 de la Ley General Tributaria enumera los medios que la Administración puede utilizar para comprobar valores. Entre ellos aparece expresamente el “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”. Es decir, la tasación que exige el banco para conceder una hipoteca puede convertirse en referencia para Hacienda.

Durante años existió debate sobre el alcance de este medio. La cuestión no era si podía utilizarse, sino si bastaba por sí solo o requería una motivación reforzada o una comprobación adicional.

Las sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2024 y de 26 de enero de 2026 han consolidado un criterio claro: la tasación hipotecaria es un medio autónomo y suficiente cuando existe una diferencia relevante con el valor declarado.

Eso significa que, si una vivienda se escritura por 250.000 euros y la tasación hipotecaria es de 290.000, Hacienda puede apoyarse en esa diferencia para iniciar una comprobación sin necesidad de enviar un perito a visitar el inmueble.

✔ La tasación hipotecaria tiene respaldo legal expreso.
✔ El Supremo ha reforzado su validez como medio autónomo.
✔ La diferencia relevante activa el riesgo de comprobación.

2) La lógica fiscal detrás de la tasación

¿Por qué tiene tanta fuerza una tasación hipotecaria?

Porque no es una opinión informal. Está regulada por la Orden ECO/805/2003, que establece normas técnicas de valoración, metodología comparativa, requisitos de informe y certificación. El tasador debe aplicar criterios objetivos, utilizar testigos de mercado y justificar los ajustes realizados.

Desde la perspectiva judicial, esto otorga a la tasación una apariencia de objetividad técnica que la convierte en un instrumento especialmente útil para la Administración.

Además, la tasación suele ser un documento conocido por las partes. El comprador la solicita para financiar la operación. El vendedor, en muchas ocasiones, conoce su existencia o incluso la ha facilitado previamente en otra negociación.

Cuando esa tasación arroja un valor superior al precio pactado, se genera una contradicción objetiva que Hacienda puede utilizar como punto de partida.

✔ La tasación tiene metodología regulada.
✔ Se basa en comparables y ajustes técnicos.
✔ Su formalidad le otorga fuerza probatoria.

3) El efecto pinza: ITP para el comprador, IRPF para el vendedor

El impacto no se limita al comprador. Existe un doble frente fiscal.

3.1. Para el comprador

En operaciones sujetas a ITP, la base imponible no puede situarse por debajo del Valor de Referencia del Catastro cuando este exista. Si además la tasación hipotecaria es superior al precio escriturado, la Administración puede iniciar una comprobación de valores apoyándose en el artículo 57 LGT.

El resultado puede ser una liquidación complementaria: diferencia de impuesto más intereses de demora.

En la práctica, el comprador suele centrarse en el tipo impositivo, pero el verdadero foco de Hacienda está en la base imponible.

✔ El comprador responde por el ITP.
✔ El Valor de Referencia puede actuar como mínimo legal.
✔ La tasación puede reforzar una comprobación.

3.2. Para el vendedor

En IRPF, la regla general parte del importe real de transmisión. Sin embargo, la normativa establece que ese importe es válido siempre que no resulte inferior al normal de mercado.

Si el precio declarado se separa de forma significativa de los valores objetivos, puede surgir un requerimiento.

Aquí aparece el riesgo más delicado: el vendedor puede verse obligado a tributar por una ganancia patrimonial calculada sobre un valor superior al dinero efectivamente recibido.

Es lo que en la práctica muchos denominan “ganancia teórica” o “ganancia ajustada”, derivada de una regularización administrativa.

✔ El IRPF parte del importe real, pero con referencia al mercado.
✔ Una tasación alta puede convertirse en indicio objetivo.
✔ La comprobación puede influir en ejercicios posteriores.

4) La diferencia relevante como desencadenante

No toda discrepancia genera automáticamente una liquidación. El concepto clave es la diferencia relevante.

Cuando la distancia entre el precio escriturado y la tasación hipotecaria es significativa, la Administración se siente más respaldada para iniciar actuaciones.

En cambio, cuando la diferencia es reducida y se encuentra dentro de márgenes razonables de mercado, la defensa suele resultar más sólida.

La experiencia profesional demuestra que la magnitud porcentual y el importe absoluto influyen decisivamente en el riesgo.

✔ No toda diferencia implica regularización.
✔ La magnitud de la discrepancia es determinante.
✔ La estrategia preventiva depende del caso concreto.

5) El Valor de Referencia del Catastro

Desde 2022, el sistema fiscal incorpora una segunda pieza estructural: el Valor de Referencia del Catastro.

En muchos casos de ITP e ISD, este valor actúa como base imponible mínima. No es el valor catastral tradicional, sino un valor calculado a partir de precios reales de compraventas comunicadas por notarios y registradores, ajustados mediante coeficientes.

En febrero de 2026, el Tribunal Constitucional ha avalado este sistema, destacando su carácter objetivo y la existencia de vías de impugnación individual.

Esto significa que en 2026 conviven dos referencias:

Un valor administrativo objetivo (Valor de Referencia).
Un valor técnico financiero (tasación hipotecaria).

Cuando ambos superan el precio pactado, el riesgo aumenta.

✔ El Valor de Referencia actúa como mínimo en muchos impuestos patrimoniales.
✔ El Tribunal Constitucional ha respaldado su validez.
✔ La combinación con la tasación eleva el suelo fiscal práctico.

6) El margen técnico de la tasación

En la práctica, ninguna tasación es matemática. El resultado depende de:

Elección de testigos comparables.
Ajustes por estado, ubicación, orientación o calidades.
Momento del mercado.

En inmuebles singulares o zonas con poca muestra comparable, la dispersión puede ser mayor.

Por eso, más que centrarse en un porcentaje fijo, resulta más eficaz analizar la coherencia global entre precio pactado, características del inmueble y comparables reales.

✔ La tasación tiene margen técnico.
✔ La singularidad incrementa la variación.
✔ La coherencia documental fortalece la posición del vendedor.

7) La defensa existe: Tasación Pericial Contradictoria

El ordenamiento jurídico no deja indefenso al contribuyente.

Cuando Hacienda regulariza por comprobación de valores, el interesado puede:

Formular alegaciones.
Aportar prueba documental.
Solicitar Tasación Pericial Contradictoria.

Esta última permite confrontar el valor administrativo con una valoración pericial independiente.

Una defensa eficaz combina:

Prueba del precio real (transferencias, arras, justificantes).
Informe técnico alternativo.
Control del procedimiento y de la motivación administrativa.

Sin embargo, la experiencia demuestra que prevenir resulta siempre más eficiente que defender.

✔ Existen mecanismos de impugnación.
✔ La prueba documental es esencial.
✔ La prevención reduce costes y tensión.

8) Qué hacer antes de firmar arras en 2026

La verdadera estrategia empieza antes de cerrar el precio.

Antes de firmar un contrato de arras conviene:

Comprobar el Valor de Referencia del Catastro.
Analizar el rango probable de tasación bancaria.
Revisar comparables reales de mercado.
Preparar documentación que explique el precio pactado.

En operaciones con reforma pendiente, ocupación o singularidad, resulta especialmente recomendable dejar constancia documental del estado real.

El objetivo no es inflar el precio, sino fijarlo correctamente a precio de mercado y con coherencia fiscal.

✔ Revisar el Valor de Referencia aporta claridad.
✔ Anticipar la tasación reduce incertidumbre.
✔ Documentar el estado real protege la operación.

Conclusión

En 2026, vender una vivienda exige una visión más amplia que la mera negociación del precio.

El suelo fiscal formado por el Valor de Referencia del Catastro y la tasación hipotecaria marca el mínimo práctico que Hacienda está dispuesta a aceptar sin cuestionar.

El Tribunal Supremo ha reforzado la validez de la tasación como medio autónomo de comprobación. El Tribunal Constitucional ha avalado el sistema del Valor de Referencia. El escenario es claro: la Administración dispone de herramientas objetivas para contrastar el precio escriturado.

La buena noticia es que este entorno no impide vender con seguridad. Simplemente exige anticipación, análisis técnico y coherencia documental.

Planificar la operación con visión fiscal desde el inicio permite:

Reducir el riesgo de liquidaciones complementarias.
Evitar intereses y conflictos posteriores.
Proteger la rentabilidad real del vendedor.

En un mercado profesionalizado como el actual, el asesoramiento inmobiliario ya no puede limitarse a publicar la vivienda y negociar ofertas. Debe integrar análisis fiscal, técnico y jurídico antes de cerrar el precio.

Vender a precio de mercado y con respaldo documental sólido es la mejor forma de convertir una operación inmobiliaria en una operación fiscalmente segura.

✔ El suelo fiscal es una realidad operativa en 2026.
✔ Tasación y Valor de Referencia condicionan la base imponible.
✔ La prevención estratégica protege al vendedor.