Vender casa habitada o alquilada en La Laguna, Tenerife

¿Te estás planteando vender una vivienda en La Laguna, pero está habitada o alquilada? Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber para evitar errores y tomar una decisión informada.

Vender una vivienda ocupada no siempre es sencillo, sobre todo si está alquilada. En San Cristóbal de La Laguna, donde la demanda de vivienda sigue alta pero la normativa se vuelve cada vez más estricta, es fundamental entender cómo afecta la situación del inmueble a la operación. ¿Se puede vender? ¿Qué derechos tiene el inquilino? ¿Cómo afecta al precio de venta? Lo resolvemos aquí paso a paso.

¿Es legal vender una vivienda alquilada en San Cristóbal de La Laguna?

Sí, es completamente legal. El propietario puede vender una vivienda aunque esté alquilada. Sin embargo, el inquilino tiene derechos reconocidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especialmente si su contrato está en vigor.

Además, desde 2023, la duración mínima del contrato es de cinco años si el propietario es persona física o de siete si es persona jurídica, con derecho a prórroga obligatoria. Si estás vendiendo una vivienda con contrato en vigor, el comprador quedará subrogado en las mismas condiciones hasta el final del contrato.

¿Qué derechos tiene el inquilino si se vende la vivienda?

El más importante es el derecho de adquisición preferente, que incluye:

• Derecho de tanteo: el inquilino puede igualar la oferta de un comprador si se le notifica correctamente antes de vender.

• Derecho de retracto: si no fue informado, puede quedarse con la vivienda en las mismas condiciones una vez vendida, dentro de un plazo de 30 días desde que tenga conocimiento.

Desde 2024, diversas sentencias del Tribunal Supremo han confirmado la vigencia de este derecho incluso en ventas a fondos de inversión, aunque su aplicación varía caso a caso.

Este derecho puede eliminarse en el contrato solo si está expresamente renunciado por el inquilino, y aún así hay matices legales importantes.

¿Cómo afecta el alquiler al precio de venta?

Una vivienda alquilada suele venderse por debajo del valor de mercado. ¿Por qué? Porque no se entrega libre de cargas y el comprador no puede disponer libremente del inmueble.

Por ejemplo, si un piso en el centro de La Laguna libre vale 160.000 €, el mismo piso alquilado podría venderse entre 135.000 € y 145.000 €, dependiendo del tiempo restante de contrato y del perfil del inquilino.

👉 Si aún no tienes claro si vender o alquilar tu propiedad ocupada, este artículo te ayudará a decidir: [¿Vender o alquilar segunda residencia en Tenerife?]

¿Y si la vivienda está ocupada por un familiar o heredero?

Aunque no haya un contrato de alquiler, la ocupación también puede afectar la venta. Muchos compradores no aceptan una entrega diferida o la incertidumbre de un ocupante que no tiene fecha de salida.

👉 Si la vivienda está habitada por un familiar heredero sin contrato, es recomendable consultar primero la situación legal. Puedes ampliar esta información en el artículo [Cómo vender una casa heredada cuando hay varios herederos].

¿Puedo vender una vivienda alquilada sin avisar al inquilino?

No. La ley exige que se notifique la venta con la oferta concreta para que el inquilino pueda ejercer su derecho de tanteo. Si no se hace, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto tras la venta, anulando de facto la operación.

¿Qué pasa con los contratos sin registrar?

Desde enero de 2025, está en vigor el Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Digital de Alquiler, que busca controlar los contratos y su uso en plataformas. Aunque aún no es obligatorio registrar contratos tradicionales, se prevé una futura regulación más estricta.

Ejemplo real: un piso vendido en La Cuesta con inquilino

En CB Tu Hogar gestionamos recientemente la venta de un piso en La Cuesta. Estaba alquilado a una familia desde hacía 4 años. El propietario quería vender sin conflicto.

👉 Se revisó el contrato: no había renuncia al derecho de tanteo.
👉 Se notificó la oferta por escrito al inquilino.
👉 El inquilino renunció y pidió 3 meses para marcharse.
👉 El comprador aceptó esta condición y se firmó la venta.

Resultado: operación sin conflictos, con precio ajustado y todo conforme a ley.

¿Qué ocurre con los inquilinos sin contrato escrito?

Es más habitual de lo que parece. Si el ocupante puede demostrar el pago de rentas o la permanencia, tiene derechos como arrendatario de hecho. En estos casos, se recomienda asesoramiento legal antes de poner el inmueble a la venta.

👉 Si tienes dudas sobre situaciones irregulares o con ocupantes resistentes, puedes consultar el artículo [Vender un piso con okupas].

¿Conviene vender con el inquilino dentro o esperar a que quede libre?

Depende de tus objetivos. Te ayudamos con esta tabla:

Por eso, antes de publicar la vivienda, es muy útil consultar con profesionales que conozcan bien el mercado local. Puedes ver aquí nuestra guía completa para propietarios que quieren vender en San Cristóbal de La Laguna, donde detallamos precios medios, zonas más demandadas y consejos específicos para lograr una venta segura y rentable.

Preguntas frecuentes

¿Puede negarse el inquilino a dejar la vivienda tras la venta?
Sí, si su contrato está en vigor. El comprador debe respetarlo hasta el final.

¿Cuánto tiempo tiene para ejercer el derecho de tanteo?
30 días naturales desde la notificación de la venta.

¿Puede subirle el alquiler el nuevo propietario?
Solo al finalizar el contrato. No durante la vigencia.

¿Puede el comprador desahuciar al inquilino?
No, salvo causas legales (impago, subarriendo...) o si el contrato lo permite.

Conclusión: vender una casa alquilada en La Laguna es legal, pero requiere estrategia

Si tienes una vivienda en San Cristóbal de La Laguna y estás pensando en vender, es fundamental tener clara la situación legal del inmueble. Una buena estrategia puede marcar la diferencia entre una operación fluida y un problema legal.

👉 Para casos específicos de herencias en este municipio, te dejamos esta guía: Vender casa heredada en La Laguna o La Cuesta: 17 claves.

👉 Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, también puedes vender: ¿Puedo vender mi piso en La Laguna, Tenerife con hipoteca?.

¿Tienes una vivienda ocupada o alquilada que quieres vender en La Laguna?

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Fuentes oficiales consultadas

• Ley de Arrendamientos Urbanos - BOE

• Guía de arrendamientos urbanos – Ministerio de Vivienda

• Índice de referencia de alquileres – INE

• Sentencias sobre tanteo y retracto – El País

• Registro Único de Arrendamientos – AS