Vender o alquilar segunda residencia en Fuerteventura

Introducción

Tener una segunda residencia en Fuerteventura es, para muchos propietarios, una mezcla de ilusión y responsabilidad. Estas viviendas suelen provenir de herencias, compras realizadas en épocas de bonanza, inversiones pensadas para las vacaciones familiares o adquisiciones con la vista puesta en el futuro. Sin embargo, llega un momento en que surge la gran pregunta: ¿qué conviene más en 2025, vender o alquilar? No es una cuestión trivial. La isla, con un mercado marcado por el turismo internacional, la escasez de suelo urbanizable y una normativa fiscal y legal en continua evolución, obliga a analizar cada paso con detalle. Vender significa obtener liquidez inmediata, olvidarse de gastos y simplificar la gestión. Alquilar, en cambio, puede generar ingresos periódicos que ayuden a mantener la propiedad e incluso obtener beneficios a largo plazo. Este artículo, escrito desde la perspectiva inmobiliaria, jurídica y fiscal, analiza cada alternativa con profundidad para que el propietario tome decisiones con datos reales y normativas actualizadas.

✔ La decisión depende de datos objetivos y situación personal.
✔ Fuerteventura combina atractivo turístico y mercado limitado.
✔ Vender y alquilar tienen efectos legales y fiscales distintos.

Vender una segunda residencia en Fuerteventura

La venta es la vía más directa para transformar un activo en capital líquido. Muchos propietarios la consideran la opción más lógica cuando necesitan fondos inmediatos: pagar deudas, invertir en otra propiedad, apoyar a familiares o simplemente diversificar patrimonio. En Fuerteventura, la compraventa se concentra en zonas muy concretas. Corralejo, en La Oliva, es uno de los polos más dinámicos: apartamentos de dos dormitorios se venden en torno a 180.000–200.000 €, con fuerte demanda de extranjeros. En Morro Jable, municipio de Pájara, las villas junto al mar superan los 400.000 € y son muy buscadas por alemanes y nórdicos. En Puerto del Rosario, capital de la isla, el mercado es más local: pisos en torno a 1.500 €/m² atraen a familias majoreras y peninsulares desplazadas por trabajo.

Desde el punto de vista práctico, vender elimina cargas como comunidad de propietarios, IBI, seguros y reparaciones periódicas. Sin embargo, también implica asumir impuestos. El más importante es el IRPF por ganancia patrimonial, que se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición (sumando gastos asociados). También se paga la plusvalía municipal, que desde el Real Decreto-ley 26/2021 permite elegir entre el cálculo objetivo (coeficientes sobre valor catastral) y el real (diferencia entre compra y venta), aplicando el más favorable al contribuyente. Además, si el propietario es no residente, el comprador debe retener un 3 % del precio de compraventa e ingresarlo en Hacienda.

✔ Vender ofrece liquidez inmediata y simplicidad.
✔ Genera obligaciones fiscales (IRPF, plusvalía, retención en no residentes).
✔ Es adecuado si se busca capital rápido o simplificación patrimonial.

Alquilar una segunda residencia en Fuerteventura

El alquiler es la opción de quienes desean mantener la propiedad y obtener ingresos recurrentes. Existen dos caminos claros:

1. Alquiler de larga temporada: regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por la Ley de Vivienda 12/2023, que introdujo cambios relevantes. En zonas declaradas tensionadas, el precio se vincula a un índice de referencia, limitando subidas. La gran ventaja fiscal para el propietario es que en el IRPF se puede aplicar una reducción del 50 % del rendimiento neto en contratos de vivienda habitual del inquilino, e incluso hasta un 90 % en casos concretos (como arrendar en zonas tensionadas con rebaja de renta, o a jóvenes de entre 18 y 35 años). Además, en Canarias existen deducciones autonómicas adicionales: hasta 1.000 € por inmueble puesto en alquiler de vivienda habitual, 75 % de las primas de seguro de impago (máx. 150 €), y el 10 % de los gastos de adecuación y reparaciones (máx. 150 €). En la práctica, estas ventajas hacen que la rentabilidad neta mejore de manera notable, y que este tipo de contratos atraigan a inquilinos más estables. En Puerto del Rosario, un piso de dos dormitorios se alquila entre 650 y 900 € al mes.

2. Alquiler vacacional: regulado por la normativa autonómica de Canarias, recientemente actualizada en 2025 con la nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Esta norma introduce requisitos más estrictos: solo pueden destinarse a uso turístico las viviendas con más de 10 años de antigüedad y al menos 35 m² útiles; se prohíben nuevas licencias en áreas protegidas; y los Cabildos insulares son los encargados de autorizar la implantación. Además, desde julio de 2025 es obligatorio inscribir cada vivienda en el Registro Único de Alquiler Turístico, con código identificativo para plataformas como Airbnb o Booking. Las sanciones por incumplimiento se han endurecido y pueden superar los 60.000 €. En Corralejo o Morro Jable, un apartamento turístico bien gestionado puede generar más de 15.000 € anuales, y una villa superar los 30.000 €.

✔ Larga temporada = estabilidad, reducción fiscal y deducciones autonómicas.

✔ Vacacional = mayor rentabilidad, pero más requisitos y fiscalidad.

✔ La normativa actual de 2025 refuerza el control y endurece sanciones.

Factores económicos a considerar en 2025

El escenario económico ha cambiado respecto a años anteriores. En 2025, los tipos de interés han descendido tras varias bajadas del Banco Central Europeo, situando el tipo de referencia en el 2,5 %. Esto ha hecho que el Euríbor a 12 meses, índice clave para hipotecas, se haya moderado en torno al 2 %. Este abaratamiento de la financiación ha reactivado la demanda de compraventa, especialmente en el segmento nacional y local, que ahora accede a créditos más accesibles. Para un propietario que desee vender, este contexto es más favorable que en años anteriores, ya que hay más compradores solventes.

En paralelo, el turismo internacional se mantiene muy sólido, con ocupaciones hoteleras y extrahoteleras en torno al 70 %. Esto sostiene la rentabilidad del alquiler vacacional. Por tanto, en 2025 conviven dos fuerzas: la reactivación de la compraventa gracias al crédito más barato y la estabilidad de la demanda turística que impulsa el alquiler vacacional.

✔ Tipos de interés más bajos reactivan la compraventa.
✔ El turismo mantiene estable la demanda de alquiler vacacional.
✔ Ambas opciones son viables según las necesidades del propietario.

Aspectos legales y fiscales

Las implicaciones legales son decisivas. En la venta, el propietario afronta IRPF, plusvalía y retención en caso de no residentes. La documentación debe estar en regla: escrituras, certificado energético, nota simple y recibos de IBI. En el alquiler de larga temporada, los ingresos tributan íntegramente en IRPF y, tras los cambios de la Ley 12/2023, se aplican nuevos índices de referencia para fijar precios en zonas tensionadas. En el alquiler vacacional, además de IRPF se liquida IGIC trimestral. El propietario debe darse de alta en el censo de empresarios, cumplir con la nueva normativa autonómica de 2025 y mostrar el código identificativo en todas las plataformas. El incumplimiento puede suponer sanciones superiores a los 60.000 € y la clausura del inmueble.

✔ Venta = impuestos únicos y trámites concentrados.
✔ Alquiler = tributación recurrente (IRPF e IGIC).
✔ La nueva normativa en Canarias endurece control y sanciones.

Evolución histórica de precios en Fuerteventura

El mercado de Fuerteventura ha demostrado resiliencia en los últimos años. En 2020, la pandemia provocó una caída de precios cercana al 5 %. En 2021 y 2022, con la recuperación turística, los valores repuntaron con fuerza. Entre 2023 y 2025, la evolución ha sido estable, con incrementos moderados en las zonas turísticas. En 2025, el precio medio se sitúa entre 1.600 y 1.900 €/m², con picos superiores en Corralejo y Morro Jable. Esta estabilidad genera confianza tanto en quienes venden como en quienes alquilan.

✔ El mercado cayó en 2020 pero se recuperó rápido.
✔ En 2025 muestra estabilidad y confianza.
✔ Zonas turísticas lideran precios por m².

Perfiles de compradores e inquilinos

En compraventa, el perfil comprador combina locales y extranjeros. Los locales y nacionales se concentran en Puerto del Rosario y municipios con precios más bajos, destinados a residencia habitual. Los extranjeros, sobre todo británicos, alemanes y nórdicos, prefieren villas y apartamentos en el norte y sur turístico. Muchos son jubilados, mientras que otros son teletrabajadores que buscan clima y conectividad.

En el alquiler de larga temporada, predominan familias locales, funcionarios desplazados y trabajadores del sector turístico. En el vacacional, el perfil es mucho más variado: parejas europeas, familias extranjeras y nómadas digitales que buscan estancias largas. Estos últimos son cada vez más frecuentes gracias al teletrabajo, lo que refuerza la rentabilidad del vacacional.

✔ Compradores locales y nacionales = mercados urbanos.
✔ Extranjeros = zonas costeras y turísticas.
✔ Alquiler vacacional atrae turistas y teletrabajadores.

Consejos prácticos para propietarios

Antes de vender, preparar la vivienda y la documentación es clave. Escrituras, certificado energético, nota simple y recibos de IBI deben estar en orden. También es recomendable realizar mejoras estéticas: pintura, pequeñas reparaciones, orden y limpieza. Todo ello mejora la percepción y acelera la venta.

En alquiler, especialmente vacacional, la preparación es aún más rigurosa. Es obligatorio registrar la vivienda, contratar seguro de responsabilidad civil, disponer de inventario y cumplir con estándares de limpieza y equipamiento. Además, la gestión debe planificarse: autogestión o delegación en empresas profesionales. Con la normativa de 2025, mostrar el código identificativo en anuncios es obligatorio, y no hacerlo acarrea sanciones inmediatas.

✔ Preparar documentación agiliza la venta.
✔ Cumplir normativa garantiza ingresos en alquiler.
✔ Delegar gestión vacacional aumenta la tranquilidad.

Errores frecuentes de propietarios

Los errores más comunes son tres: inflar el precio de venta creyendo que el turismo pagará cualquier cifra, alquilar sin licencia turística pensando que nadie controla y subestimar los costes de gestión. Sobrevalorar un inmueble bloquea visitas y retrasa la operación. Alquilar sin registrar expone a sanciones severas. Y pensar que el alquiler vacacional es “ingreso limpio” es un error: limpieza, mantenimiento y comisiones reducen la rentabilidad neta. Con las nuevas normativas de 2025, la falta de registro o la omisión del código identificativo en plataformas puede derivar en multas elevadas.

✔ Sobrevalorar frena la venta.
✔ Alquilar sin licencia expone a sanciones severas.
✔ Ignorar normativa actualizada multiplica riesgos.

Comparativa con otras islas

En Tenerife y Gran Canaria, la densidad poblacional sostiene un mercado más dinámico en compraventas y alquileres de larga temporada. En Fuerteventura y Lanzarote, el turismo es el motor, y el alquiler vacacional gana protagonismo. En cifras, Tenerife tiene un precio medio de 2.000 €/m² en 2025, Gran Canaria 1.900 €/m², mientras que Fuerteventura se sitúa en torno a 1.700 €/m². Esta diferencia hace que, aunque los precios sean más bajos, la rentabilidad relativa del alquiler turístico sea más elevada en las islas orientales.

✔ Tenerife y Gran Canaria = liquidez en compraventas.
✔ Fuerteventura y Lanzarote = fuerza en alquiler vacacional.
✔ Cada isla exige estrategia adaptada.

Conclusión

La decisión entre vender o alquilar una segunda residencia en Fuerteventura no tiene respuesta universal. Vender proporciona liquidez inmediata, seguridad y menos gestiones. Alquilar genera ingresos periódicos y mayor rentabilidad a largo plazo, aunque conlleva obligaciones fiscales y legales que en 2025 se han reforzado tanto a nivel estatal como autonómico. La clave está en analizar cada situación personal, la evolución del mercado y la normativa aplicable. Con asesoramiento profesional, ambas opciones pueden resultar rentables y seguras. Lo importante es no improvisar y decidir con un plan claro.

✔ Venta = liquidez y simplicidad.
✔ Alquiler = ingresos recurrentes y visión de futuro.
✔ La bajada de tipos reaviva la compraventa.
✔ La normativa de 2025 refuerza controles en alquiler vacacional.

Fuentes oficiales

• Banco Central Europeo (BCE), tipos de interés 2025: https://www.ecb.europa.eu

• Euríbor y evolución hipotecaria en España (INE): https://www.ine.es

• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12233

• Orden ECO/805/2003, normas de valoración de bienes inmuebles (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-16533

• Registradores de España, precios de compraventa: https://registradores.org

• Agencia Tributaria Canaria: información sobre ITP/AJD e IGIC: https://www3.gobiernodecanarias.org/tributos/

• Gobierno de Canarias, Registro General Turístico: https://www.gobiernodecanarias.org/turismo

• Proyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Canarias, 2025): https://www.gobiernodecanarias.org

• Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214

• Real Decreto-ley 26/2021, adaptación del IIVTNU (BOE): https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910