Vender una propiedad a distancia en Lanzarote

A media mañana, en una notaría de Arrecife, un apoderado hojea la última versión del borrador. En la portada, la referencia catastral y el IBAN del vendedor. Al otro lado del teléfono, la propietaria —residente en Lyon— escucha a su agente repasar el orden de la firma: comprobación del poder, lectura, pagos, carta de pago de hipoteca, presentación telemática a Registro, calendario de impuestos. No habrá videollamada en la mesa; no hace falta. La dueña no está, pero está representada. La escena, que antes sonaba exótica, se ha vuelto cotidiana en Lanzarote: la venta a distancia funciona cuando el papel está bien preparado y alguien coordina el expediente con precisión quirúrgica.

La digitalización notarial iniciada en 2023 no convirtió todas las escrituras en video‑actos, pero sí cambió la manera de preparar una compraventa cuando el propietario vive fuera. Hoy se puede otorgar un poder especial de venta sin viajar, compartir dossieres completos con compradores y notaría, y firmar con trazabilidad bancaria impecable. Lo que antes dependía del avión ahora depende de documentos verificables, relatos honestos y tareas en paralelo: Catastro, Registro, Ayuntamiento y comunidad de propietarios. En este reportaje contamos, con base legal y ejemplos reales, cómo se vende sin pisar la isla, cuándo sirve la ratificación desde otra ciudad y por qué una inmobiliaria que maneja este circuito es la figura que evita los descarrilos.

El marco legal que lo hace posible (con citas literales)

La clave está en distinguir qué puede hacerse online y qué no. La reforma notarial incorporó el artículo 17 ter a la Ley del Notariado. En su arranque, dice literalmente:

«Se podrá realizar el otorgamiento y autorización a través de videoconferencia como cauce para el ejercicio de la función pública notarial, en los siguientes actos o negocios jurídicos».
(Ley del Notariado, art. 17 ter; BOE consolidado)

La lista concreta incluye, entre otros, poderes para actos concretos, poderes para pleitos o Administraciones, revocaciones de poder, pólizas mercantiles, legitimación de firmas, cartas de pago y cancelaciones de garantías, ciertas actas, incluso supuestos técnicos como declaraciones de obra nueva sin cambios de titularidad. La compraventa de un inmueble, por regla general, no entra en el catálogo de videofirma: se firma presencialmente en notaría. Esa es la razón por la que el esquema ganador en una venta a distancia es el de siempre, ahora simplificado: el propietario otorga un poder —online, en consulado o ante notario local con apostilla— y su apoderado comparece en Lanzarote el día D para otorgar la escritura.

¿Qué pasa si alguien firmó “por ti” sin poder suficiente? Aquí opera la figura de la ratificación, prevista en el artículo 1259 del Código Civil, que en su expresión más citada reza:

«Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante».
(Código Civil, art. 1259; BOE consolidado)

Dicho en llano: si el poder no existía o se quedó corto, el titular puede convalidar el acto a posteriori ante cualquier notario de España; esa ratificación viaja telemáticamente a la notaría de Lanzarote y el expediente sigue su curso. No es la vía preferente —añade pasos y depende del criterio del notario—, pero es un salvavidas real cuando la operación ya está lanzada.

Así se vende sin viajar: una jornada tipo, contada desde dentro

La operación arranca antes de publicar. La inmobiliaria —en nuestro caso, CB Tu Hogar— propone un guion de trabajo con tres frentes en paralelo. Primero, el mandato: redactar la minuta del poder con el notario para que recoja facultades claras —vender la finca identificada por referencia catastral y datos registrales, cobrar el precio, otorgar y firmar arras y compraventa, cancelar hipoteca y otras cargas, solicitar y pagar plusvalía, presentar autoliquidaciones en AEAT y Agencia Tributaria Canaria, subsanar y recoger copias—. Ese poder podrá firmarse por videoconferencia (si el notario lo admite y el acto encaja en el 17 ter), en Consulado o ante notario extranjero con Apostilla de La Haya y, cuando proceda, traducción jurada.

Segundo, el dossier: al comprador no le convencen los adjetivos; le convencen pruebas. La carpeta base reúne nota simple actual (para ver cargas), IBI y referencia catastral, certificado energético, certificado de deuda cero con la comunidad (si es propiedad horizontal), planos con metros útiles y una memoria de mejoras con fechas y facturas. Si hubo reforma de instalaciones, se añaden boletines; si la vivienda se transmite amueblada, un inventario; si hay hipoteca, se pide la minuta de cancelación y se agenda la carta de pago con el banco. Este mismo paquete se comparte de forma segura con notaría, Registro y el comprador, y evita una cadena infinita de correos.

Tercero, la verdad del precio. La vivienda se coloca en una banda que se pueda defender. Para eso, la agencia limpia y estudia 8–12 comparables vivos a un radio sensato —no cualquier piso de “la isla”— y ajusta por terraza/patio utilizable, vistas y orientación, ascensor si es altura, garaje/trastero y estado/eficiencia. El anuncio habla de usos reales (mesa para cuatro a la sombra, maniobra de garaje, ventilación cruzada) y no de vaguedades. Las fotos profesionales y un plano útil son parte del argumento, no un adorno.

Con el poder en marcha y el dossier cerrado, llegan las consultas. A distancia, el filtro es más fino: quien pide visita suele haber leído y visto medidas, gastos y actas. La reserva se articula con firma electrónica avanzada y pago bancario trazable; si hay financiación, se encajan condiciones suspensivas (tasación, saneamiento de cargas, certificado comunitario). El día de la firma, el apoderado comparece. El notario verifica el poder, lee la escritura, incorpora anexos, controla la identificación de las partes y el origen de fondos del comprador —cumplimiento de PBC/FT— y recoge el medio de pago: transferencia certificada o cheque bancario nominal. La notaría presenta telemáticamente la escritura al Registro de la Propiedad; a las pocas horas llega el asiento de presentación y, semanas después, la inscripción definitiva. La inmobiliaria coordina la plusvalía municipal (si procede) y el calendario de IRPF o IRNR. Si el vendedor es no residente, el comprador suele practicar la retención del 3% a cuenta; después se regulariza ante la AEAT.

Ratificación: la puerta de emergencia que conviene saber usar

No es el plan A, pero conviene conocerla. A veces, la operación entra en notaría y aflora una facultad ausente —por ejemplo, el poder no autoriza a cancelar hipoteca—. O una reserva se firmó con prisa y quien la firmó no tenía poder. Ahí aparece el art. 1259 CC: el vendedor puede ratificar. ¿Cómo se ve en la práctica? La notaría de Lanzarote remite una minuta de ratificación a la ciudad del vendedor (Sevilla, Madrid, Barcelona…). El vendedor acude a su notario local con DNI/pasaporte (y datos de su régimen económico matrimonial si aplica) y firma la ratificación. Ese documento viaja por red notarial al protocolo de la isla y el expediente queda convalidado. El resultado jurídico es claro: la operación vale como si el poder hubiera existido desde el principio. La precaución es igual de clara: pactar por adelantado con el notario de destino que esa ratificación será aceptada y evitar abusar de esta vía si podemos llegar a tiempo con un poder especial bien redactado.

Dónde se atascan las ventas a distancia (y cómo se desatascan)

El primer atasco típico es el poder “corto”: poderes genéricos que no incluyen venta de la finca X, cobro de precio, cancelación de cargas o gestiones fiscales. La solución pasa por minutar el poder con el notario antes de otorgarlo. El segundo atasco son las cargas que nadie miró: hipotecas antiguas, afecciones fiscales, servidumbres, anotaciones de embargo; la nota simple a tiempo y una minuta de cancelación con el banco lo evitan. Tercer punto: pagos mal organizados o sin trazabilidad. En compraventa, el pago se documenta en escritura; cuanto más claro el circuito, menos dudas. Cuarto: comunidad con derramas o ascensor pendiente. Enseñar actas recientes y el estado de cubiertas/ascensor ahorra regateos desgastantes. Quinto: entrega confusa. Un acta con lectura de contadores, cambio de suministros y inventario cierra bien la transacción.

El papel de la inmobiliaria: por qué hace de “jefe de orquesta”

En una venta a distancia, el valor de una buena agencia no es una foto bonita; es el control de tiempos y pruebas. CB Tu Hogar redacta con el notario la minuta del poder para que incluya todas las facultades; arma el expediente (Registro, Catastro, Ayuntamiento y comunidad) en paralelo; define la banda de precio con comparables de esta semana —no medias de portal—; organiza arras compatibles con firma por poder; coordina cancelaciones hipotecarias y medios de pago; y acompaña hasta que el asiento se convierte en inscripción. Esa coreografía, cuando funciona, ahorra vuelos y discusiones, y protege el precio porque el comprador ve documentos en lugar de suposiciones.

Dos casos reales, con los nombres cambiados

Ana, propietaria en Arrieta, viviendo en Lyon. En tres videollamadas resolvimos el poder por Portal Notarial del Ciudadano, el expediente documental y el precio con comparables vivos. Publicamos con un relato muy específico: terraza utilizable (medidas, sombra, protección al viento) y vida a pie. Una pareja con teletrabajo pidió visita con los gastos delante; se cerraron arras electrónicas y a los 14 días se firmó en Arrecife. El banco entregó cheque bancario nominal; la notaría presentó telemáticamente, y nosotros liquidamos plusvalía y preparamos su IRPF. Ana no viajó; sí celebró.

Luis y Marta, herederos en Haría, residiendo en Sevilla. La reserva se firmó deprisa y el poder original no incluía cancelar hipoteca. La notaría aceptó la firma ad cautelam y pidió ratificación. Coordinamos con un notario de Sevilla: Luis ratificó en 20 minutos, el documento viajó por la red notarial y el Registro inscribió sin observaciones. El art. 1259 no es teoría: cuando hace falta, es el puente.

Pagos, impuestos y plazos, sin letra pequeña

El pago suele instrumentarse mediante transferencia certificada o cheque bancario nominal, con identificación plena en la escritura (quién paga, cuánto, a quién, cuándo). Si existe hipoteca, el mismo día se firma la carta de pago y la cancelación. Tras la firma, la notaría presenta la escritura en el Registro (asiento de presentación) y, una vez calificada, llega la inscripción. En fiscalidad, la venta puede generar plusvalía municipal (si el valor del suelo ha subido) y ganancia patrimonial en IRPF; si el vendedor es no residente, el comprador practica la retención del 3% a cuenta del IRNR. No son trámites que tengas que “ir siguiendo”: con una gestoría designada desde el principio, entran y salen solas.

¿Y si no estoy fuera del país, sino en otra ciudad de España?

La mecánica es la misma: poder y apoderado. Si has llegado tarde con el poder pero la operación no puede esperar, la ratificación hecha en tu ciudad —ante cualquier notario— convalida lo ya firmado en Lanzarote. No confundir con la legitimación de firmas: legitimar solo acredita que esa firma es tuya; no suple poderes ni subsana contenidos. La ratificación, en cambio, convalida el acto completo conforme al art. 1259 CC que hemos citado.

Conclusión: vender lejos, cerrar cerca

Vender a distancia en Lanzarote ya no es una rareza. Es un procedimiento. Si preparas un poder bien minutarado, montas un dossier de pruebas serio, hablas de usos reales y coordinas pagos e impuestos con alguien que pisa la isla todos los días, el mercado responde. CB Tu Hogar actúa como jefe de orquesta: sincroniza notaría, Registro, Catastro, Ayuntamiento y comunidad para que lo extraordinario —vender sin viajar— se convierta en rutina.

Si te encaja, revisamos hoy tu caso, redactamos la minuta del poder especial y dejamos listo el expediente para que salgas en dos semanas con precio defendible y cierre sin aviones.

Recursos por municipios de Lanzarote
Guías por municipio — Vender en Lanzarote (CB Tu Hogar): https://www.cbtuhogar.es/section/vender-en-lanzarote

Fuentes (lectura recomendada)

• Ley del Notariado — Art. 17 ter (videoconferencia), texto consolidado en BOE.

• Ley 11/2023, de 8 de mayo, que introduce el 17 ter y el protocolo electrónico.

• Código Civil — Art. 1259 (ratificación), texto consolidado en BOE.

• Portal Notarial del Ciudadano (identificación y videoconferencia).

• Registro de la Propiedad (presentación telemática) y Catastro (consulta catastral).

Aviso legal: este reportaje es informativo y no sustituye el asesoramiento notarial y fiscal. Cada caso puede requerir ajustes en redacción de poderes, impuestos o documentación.