El Hierro, la isla más pequeña y sosegada del archipiélago, concentra su actividad inmobiliaria en Valverde, La Frontera y El Pinar. A diferencia de Tenerife o Gran Canaria, aquí predominan las viviendas familiares heredadas, las casas rurales y las fincas rústicas. Muchos propietarios viven fuera —en la Península, Europa o Latinoamérica— y, aunque desean vender, el viaje, los costes y la coordinación de agendas vuelven el proceso poco práctico. La buena noticia es que la ley española facilita una venta 100 % válida sin desplazarse.

Esta guía te explica cómo vender desde cualquier parte del mundo utilizando dos herramientas jurídicas previstas en el Código Civil y la Ley del Notariado: el poder notarial especial y la ratificación notarial posterior. Además, incluimos un paso a paso, la documentación que necesitas, las implicaciones fiscales y preguntas frecuentes con enfoque realista del contexto herreño.

✔ Resumen del bloque

• El Hierro tiene un mercado de menor volumen y muy vinculado a herencias y segundas residencias.

• La ley permite vender a distancia con plenas garantías.

• Las dos vías habituales son: poder notarial especial y ratificación posterior.

El poder notarial especial: la vía más ágil y segura

El poder notarial especial para vender autoriza a un tercero (el apoderado) a realizar todos los trámites de la compraventa en tu nombre. Es la herramienta más utilizada en El Hierro por su rapidez y control.

Qué es
Un documento público por el que confieres facultades concretas para negociar, firmar contrato de arras, otorgar escritura, cobrar el precio, pagar impuestos y cancelar cargas.

Base legal
Se sustenta en el mandato expreso otorgado en instrumento público (art. 1713 del Código Civil) y en la Ley del Notariado.

Dónde se otorga

• En España: en cualquier notaría.

• En el extranjero: en consulados de España o en notarías locales, añadiendo la Apostilla de La Haya para su validez internacional.

Contenido mínimo

• Identificación de la finca: descripción, referencia catastral y ubicación en El Hierro (Valverde, La Frontera o El Pinar).

• Facultades del apoderado: negociar, firmar, cobrar, pagar y cancelar.

• Plazo o límites (opcional): puedes acotar duración o precio mínimo.

Revocación
Puedes revocar el poder en cualquier momento otorgando una nueva escritura de revocación.

Ventajas prácticas en El Hierro

• Evita viajes con escalas (normalmente vía Tenerife o Gran Canaria).

• Permite coordinar visitas, peritajes y certificados con rapidez.

• Inscripción registral inmediata una vez firmada la compraventa.

✔ Resumen del bloque

• Documento público con plena validez dentro y fuera de España.

• Identifica la finca y delimita claramente las facultades del apoderado.

• Puede revocarse en cualquier momento.

• Es la opción recomendada por rapidez y control.

Ratificación notarial posterior: alternativa para casos urgentes

Cuando no se llega a tiempo a otorgar el poder, existe la ratificación. El art. 1259 del Código Civil permite que un contrato firmado sin autorización previa sea plenamente válido si el propietario lo ratifica después.

Cómo funciona

1. El apoderado firma en una notaría de Valverde o La Frontera dejando constancia de que la operación queda pendiente de ratificación del titular.

2. El propietario comparece después ante un notario (o cónsul) en su ciudad y ratifica lo firmado.

3. Con la ratificación, la escritura queda plenamente eficaz y inscribible en el Registro de la Propiedad.

Cuándo conviene

• Operaciones con comprador decidido y plazos muy cortos.

• Propietarios que no pueden otorgar poder a tiempo por viaje, agenda o trámites de documentación.

Inconveniente principal

• La inscripción registral queda diferida hasta recibir la ratificación.

✔ Resumen del bloque

• Válida, pero menos ágil que el poder previo.

• Útil para salvar operaciones con urgencia.

• La eficacia plena llega tras la ratificación.

Documentación imprescindible para vender desde fuera

Para que la venta a distancia fluya, la preparación documental es clave. Recomendamos tener todo listo antes de comercializar:

• Escritura de propiedad y nota simple registral actualizada (Registros de Valverde o Frontera).

• Certificado de eficiencia energética (obligatorio desde 2013).

• Certificado de comunidad con deuda cero (si la finca es en régimen de propiedad horizontal).

• Recibos de IBI (Cabildo/Ayuntamientos), y últimos suministros (agua, luz) para facilitar gestiones.

• Plusvalía municipal: previsión de autoliquidación según el municipio.

• Herencias: aceptación y adjudicación inscrita en el Registro; si falta algo, coordinar regularización previa.

• Cargas: cancelación o regularización (hipoteca, embargos, afecciones urbanísticas) si existen.

Consejo operativo
Entrega al apoderado un dossier digital (PDFs nombrados y ordenados: 01_escritura.pdf, 02_nota_simple.pdf, etc.). Ahorra semanas.

✔ Resumen del bloque

• Reúne escritura, nota simple, energético y certificado de comunidad.

• Prevé IBI/plusvalía y regulariza herencias antes de publicar.

• Un dossier digital agiliza notaría y registro.

Fiscalidad del vendedor: residentes y no residentes

La tributación varía según tu residencia fiscal:

Si eres NO residente en España

• El comprador debe retener el 3 % del precio y ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 210 (IRNR).

• Después declaras la ganancia; si procede, puedes solicitar devolución parcial o total de la retención.

Si eres RESIDENTE en España

• Tributación en IRPF por la ganancia patrimonial (precio de venta – precio de compra – gastos y mejoras acreditadas).

• Exenciones habituales:

  • Reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF): exención total o parcial si reinviertes en tu nueva vivienda habitual dentro de plazo.

  • Mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual: exentos.

  • Dación en pago de vivienda habitual: exenta.

  • Rentas vitalicias (mayores de 65): exención hasta 240.000 € si reinviertes la ganancia en una renta vitalicia.

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Tras el RDL 26/2021, puedes elegir el método que más te favorezca:

• Objetivo: coeficientes oficiales sobre el valor catastral del suelo según años de tenencia.

• Real: diferencia entre valor de adquisición y transmisión del suelo.
  En Valverde, La Frontera y El Pinar existen bonificaciones en supuestos concretos (vivienda habitual, herencias). Conviene revisarlas antes de firmar.

✔ Resumen del bloque

• No residentes: retención 3 % (Modelo 210 IRNR).

• Residentes: IRPF con exenciones por reinversión, mayores de 65, dación en pago y rentas vitalicias.

• Plusvalía: elige entre método objetivo o real; revisa bonificaciones municipales.

Paso a paso: vender desde fuera en El Hierro

1. Diagnóstico y precio
   Análisis de mercado y estrategia de salida a precio de mercado (evitar sobreprecio que “quema” el inmueble).

2. Poder notarial o plan de ratificación
   Si hay tiempo, otorga poder. Si la operación es urgente, prepara ratificación.

3. Dossier documental
   Escritura, nota simple, energético, comunidad, IBI, plusvalía, herencia, cargas.

4. Comercialización profesional
   Reportaje fotográfico, planos, ficha técnica y difusión en portales nacionales e internacionales (ES/EN/DE).

5. Visitas y negociación
   El apoderado organiza visitas, filtra compradores y defiende la operación (precio, plazos, condiciones).

6. Contrato de arras
   Firma por el apoderado con condiciones claras (arras confirmatorias/penitenciales, plazos de firma, reparto de gastos y estado de cargas).

7. Firma en notaría de El Hierro
   En Valverde o La Frontera, con lectura pormenorizada de la escritura y comprobación registral actualizada.

8. Liquidación de impuestos
   IRPF o IRNR (Modelo 210) y plusvalía en el municipio correspondiente.

9. Inscripción registral
   Presentación telemática y seguimiento hasta la inscripción.

✔ Resumen del bloque

• 9 pasos encadenados con un responsable claro (apoderado).

• Arras bien redactadas evitan conflictos.

• La inscripción consolida la seguridad jurídica.

Ejemplo real (anonimizado): herencia en Valverde

Tres coherederos residentes en la Península otorgaron poder conjunto a un abogado de El Hierro. En paralelo, se regularizó una mejora pendiente en Catastro y se pidió nota simple actualizada. Tras 6 semanas de comercialización, se firmaron arras con un comprador alemán. A los 30 días se otorgó escritura en Valverde, se autoliquidó la plusvalía y se presentó la escritura al Registro. Los vendedores no viajaron y recibieron el dinero en sus cuentas.

✔ Resumen del bloque

• Poder conjunto + regularización rápida = venta ágil y segura.

• Coordinación documental y fiscal desde la isla.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué es mejor, poder o ratificación?
El poder es más rápido y seguro porque permite inscribir sin esperas. La ratificación es útil para urgencias, pero retrasa la inscripción.

¿Cuánto cuesta un poder notarial?
En España suele oscilar entre 40 y 80 €; en el extranjero, con apostilla, entre 60 y 120 € (orientativo, depende del arancel local y copias).

Si hay varios herederos, cómo se organiza?
Cada heredero otorga poder al mismo apoderado o confieren un poder mancomunado. Simplifica trámites y firma.

¿Un extranjero puede vender sin viajar?
Sí. Con NIE y poder/ratificación, la venta es plenamente válida. El apoderado gestiona certificados, firma y liquidaciones.

¿Qué pasa con hipotecas o cargas?
Se cancelan en la propia escritura (con carta de pago) o antes si conviene. El apoderado coordina con la entidad y el Registro.

✔ Resumen del bloque

• Poder previo = más rapidez; ratificación = alternativa de emergencia.

• Herencias: poder conjunto simplifica.

• Cargas: plan de cancelación coordinado con notaría.

Conclusión y siguiente paso

En El Hierro, la venta a distancia es habitual y segura cuando se organiza con método: poder notarial o ratificación, un dossier documental completo, una estrategia comercial profesional y una gestión fiscal sin fallos. Con un apoderado de confianza en la isla, puedes vender con tranquilidad y recibir el importe en tu cuenta sin moverte de tu ciudad.

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Fuentes oficiales (enlaces)

• Código Civil – Texto consolidado (BOE) — Arts. 1259 (ratificación) y 1713 y ss. (mandato):
  https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763

• Ley del Notariado – Texto consolidado (BOE):
  https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-624

• RDL 26/2021 (métodos de cálculo de la plusvalía municipal) – BOE:
  https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-18030

• Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 IRNR (retención 3 % no residentes) – Procedimiento y presentación:
  https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GF00.shtml

• Consejo General del Notariado – Información general sobre poderes, apostilla y trámites:
  https://www.notariado.org

• Gobierno de Canarias – Portal tributario (información fiscal en Canarias):
  https://www.gobiernodecanarias.org/tributos/

• Ayuntamiento de Valverde (El Hierro) – Portal institucional / sede electrónica:
  https://aytovalverde.org
  https://aytovalverde.sedelectronica.es

• Ayuntamiento de La Frontera (El Hierro) – Portal institucional / sede electrónica:
  https://www.aytofrontera.org

• Ayuntamiento de El Pinar de El Hierro – Portal institucional / sede electrónica:
  https://www.aytoelpinar.org

Este artículo está redactado con enfoque práctico para propietarios que viven fuera de El Hierro. Si necesitas adaptar el texto a tu caso (herencia, cargas, fiscalidad, plazos), preparamos tu plan de venta a medida con checklist documental y calendario de hitos.