Vender una vivienda a distancia en La Gomera

31 de agosto de 2025

Cristina Benítez

La Gomera, la isla colombina del archipiélago canario, posee un mercado inmobiliario de menor volumen pero con gran valor patrimonial. A diferencia de Tenerife o Gran Canaria, en La Gomera predominan las compraventas en municipios como San Sebastián de La Gomera, Valle Gran Rey, Vallehermoso, Hermigua, Agulo y Alajeró, donde la mayoría de operaciones se vinculan a herencias, casas rurales o segundas residencias de familias que emigraron a la Península, Europa o Latinoamérica.

Muchos de estos propietarios viven lejos, y viajar a la isla con frecuencia resulta caro y poco operativo. Las conexiones aéreas y marítimas implican escalas en Tenerife, lo que retrasa cualquier gestión. Sin embargo, el marco legal español contempla mecanismos que permiten vender desde cualquier lugar del mundo con plenas garantías jurídicas. Las herramientas clave son el poder notarial especial y la ratificación notarial posterior, reguladas en el Código Civil y en la Ley del Notariado.

✔ Resumen del bloque

Mercado reducido pero muy vinculado a herencias y segundas residencias.
Vender a distancia es habitual y seguro.
Instrumentos jurídicos: poder notarial y ratificación.

Poder notarial especial: la vía más práctica en La Gomera

El poder notarial especial es la opción más recomendada para quienes residen fuera. Consiste en autorizar a un apoderado (abogado, agente inmobiliario o familiar) a realizar todos los trámites de venta en tu nombre.

Fundamento legal y regulación

Se apoya en el artículo 1713 del Código Civil, que establece que el mandato debe otorgarse de forma expresa en instrumento público.
La Ley del Notariado desarrolla las formalidades y la fuerza ejecutiva del documento notarial.
Además, para que sea válido en el extranjero, debe estar legalizado mediante la Apostilla de La Haya (Convenio de 1961), salvo en países con acuerdos bilaterales que reconocen directamente los documentos notariales españoles.

Dónde otorgarlo

En cualquier notaría española, si el propietario está en España.
En un consulado español en el extranjero, que actúa con funciones notariales y garantiza plena validez en España.
En una notaría extranjera, con la condición de añadir la apostilla para su reconocimiento en el ordenamiento jurídico español.

Contenido mínimo del poder notarial
El documento debe contener:

Datos del propietario (nombre, apellidos, DNI/NIE, estado civil).
Datos del apoderado (identificación completa).
Identificación del inmueble: descripción registral, referencia catastral y ubicación exacta en La Gomera (ejemplo: finca en Vallehermoso, inscrita en el Registro de San Sebastián).
Facultades concretas: negociar precio, firmar contrato de arras, firmar escritura pública, cobrar el precio de la compraventa, liquidar impuestos (IRPF/IRNR y plusvalía municipal), cancelar cargas registrales (hipotecas, embargos) y realizar todos los actos necesarios hasta la inscripción registral.
Cláusulas de limitación o condiciones (opcional): por ejemplo, establecer un precio mínimo de venta, un plazo de validez del poder o la obligación de rendir cuentas al poderdante.

Revocación del poder

El poder es revocable en cualquier momento.
Para ello, basta otorgar una nueva escritura de revocación en cualquier notaría.
Es recomendable notificar la revocación tanto al apoderado como a la notaría donde se realice la compraventa, para evitar que se utilice un poder revocado.

Formalidades prácticas en La Gomera

El poder se incorpora al protocolo notarial y puede consultarse por la notaría que tramite la compraventa.
Se suele entregar en formato copia autorizada en papel o copia electrónica con CSV (Código Seguro de Verificación).
El apoderado debe presentar este poder ante notario en La Gomera en el momento de la firma de la compraventa.
El documento se archiva junto con la escritura de compraventa y se envía telemáticamente al Registro de la Propiedad.

✔ Resumen del bloque

Basado en el art. 1713 CC y la Ley del Notariado.
Puede otorgarse en España, en consulado o en notaría extranjera (con apostilla).
Debe incluir identificación completa del inmueble y facultades específicas.
Es revocable en cualquier momento con nueva escritura.
El apoderado lo presenta en notaría de La Gomera para completar la compraventa.

Ratificación notarial posterior: alternativa en urgencias

Si no se llega a tiempo de otorgar poder, la ley contempla la ratificación posterior. Según el artículo 1259 del Código Civil, un contrato firmado sin autorización expresa del propietario será válido si este lo ratifica posteriormente de manera formal.

Cómo funciona en la práctica

El apoderado (habitualmente abogado, agente inmobiliario o familiar autorizado de hecho) firma la escritura en una notaría de San Sebastián o Valle Gran Rey, declarando que el contrato queda pendiente de ratificación.
El propietario comparece en notaría o consulado en su lugar de residencia y ratifica el contrato firmado en La Gomera. Esta ratificación debe realizarse en instrumento público para que surta efectos jurídicos.
Una vez aportada la ratificación a la notaría donde se otorgó la escritura inicial, la compraventa adquiere plena eficacia y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Aspectos legales y prácticos a considerar

Hasta que la ratificación se formalice, el contrato se considera un negocio jurídico incompleto, lo que significa que no puede inscribirse ni genera plena seguridad para el comprador.
El plazo entre la firma inicial y la ratificación debe ser lo más corto posible para evitar que el comprador se retire.
La ratificación tiene efectos retroactivos, es decir, valida el contrato desde la fecha inicial de la firma, no desde la fecha de la ratificación.
En la escritura de ratificación deben constar las mismas condiciones acordadas en la firma inicial, sin modificaciones.
El notario exigirá que el propietario ratifique expresamente cada una de las facultades ejercidas por el apoderado.

Ventajas e inconvenientes

Ventaja: permite salvar operaciones con compradores que necesitan firmar con urgencia.
Inconvenientes: genera una fase intermedia de inseguridad, retrasa la inscripción registral y exige una segunda comparecencia del propietario.

✔ Resumen del bloque

Art. 1259 CC: el contrato firmado sin autorización se valida con ratificación posterior.
Procedimiento en dos fases: firma en La Gomera + ratificación en la ciudad del propietario.
Tiene efectos retroactivos pero retrasa la inscripción hasta la ratificación.
Útil en casos de urgencia, aunque menos ágil y seguro que el poder previo.

Documentación necesaria en La Gomera

Para que la venta no sufra retrasos, es fundamental preparar con antelación todos los documentos exigidos por la normativa:

1. Escritura de propiedad y nota simple actualizada

Qué es: La escritura pública acredita la titularidad de la vivienda; la nota simple, expedida por el Registro de la Propiedad, certifica quién figura como propietario y qué cargas afectan al inmueble.
Para qué sirve: Garantiza al comprador y al notario que el vendedor es el verdadero titular y que el inmueble está libre de limitaciones o, en su caso, detalla las cargas a cancelar.

2. Certificado de eficiencia energética

Qué es: Documento obligatorio desde 2013 que clasifica la eficiencia energética del inmueble (de la A a la G).
Para qué sirve: Su entrega es obligatoria en toda compraventa; sin él, la operación no puede formalizarse legalmente. Además, informa al comprador de los consumos y posibles mejoras.

3. Certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios

Qué es: Documento emitido por el administrador o presidente de la comunidad que acredita que la vivienda no tiene deudas de cuotas comunitarias.
Para qué sirve: Evita que el comprador herede deudas del vendedor; el notario exigirá este certificado en el momento de la firma.

4. Recibos de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Qué es: Impuesto municipal que grava la titularidad del inmueble, emitido por el Cabildo o los ayuntamientos de La Gomera.
Para qué sirve: Permite acreditar que el propietario está al día con el pago de tributos locales. El notario puede solicitar el último recibo abonado.

5. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Qué es: Impuesto local que grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió la vivienda hasta que se vende.
Para qué sirve: Debe liquidarse tras la venta; conviene calcularlo previamente porque en municipios como Valle Gran Rey existen bonificaciones específicas que reducen el importe.

6. Documentación de herencias (aceptación y adjudicación inscrita)

Qué es: Escritura de aceptación y adjudicación de herencia inscrita en el Registro de la Propiedad.
Para qué sirve: Acredita que los herederos ya figuran como titulares legales, condición imprescindible para poder vender la finca heredada.

✔ Resumen del bloque

Escritura y nota simple: acreditan titularidad y cargas.
Certificado energético: obligatorio en toda venta.
Certificado de comunidad: garantiza que no hay deudas pendientes.
IBI y plusvalía: control fiscal municipal.
Herencias: deben estar regularizadas e inscritas antes de vender.

Fiscalidad: residentes y no residentes

No residentes:

El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el Modelo 210 IRNR.
El vendedor declara la ganancia y puede solicitar devolución parcial si procede.

Residentes en España:

Tributan en IRPF por la ganancia patrimonial.
Exenciones destacadas:
- Reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF).
- Mayores de 65 años que transmiten vivienda habitual.
- Dación en pago.
- Reinversión en rentas vitalicias (mayores de 65, hasta 240.000 €).

Plusvalía municipal:
Tras el RDL 26/2021, se permite elegir entre cálculo objetivo (coeficientes sobre valor catastral) y cálculo real (diferencia entre compra y venta). Los ayuntamientos de San Sebastián, Hermigua o Agulo pueden aplicar bonificaciones específicas.

✔ Resumen del bloque

No residentes: retención 3 % (Modelo 210).
Residentes: IRPF con exenciones.
Plusvalía municipal con bonificaciones locales.

Paso a paso práctico

Preparar documentación completa.
Nombrar apoderado de confianza.
Elegir poder notarial o ratificación.
Comercializar la vivienda (ES/EN/DE).
Firmar contrato de arras.
Otorgar escritura en notaría de San Sebastián, Vallehermoso o Valle Gran Rey.
Liquidar impuestos (IRPF/IRNR y plusvalía).
Inscribir en el Registro.

✔ Resumen del bloque

Proceso en 8 pasos.
El apoderado coordina todo.
El propietario cobra sin desplazarse.

Caso práctico: herencia en Valle Gran Rey

Dos hermanos residentes en Alemania heredaron una casa en Valle Gran Rey. Ninguno podía viajar. Otorgaron poder notarial a un abogado local, que recopiló certificados, organizó la venta y firmó en notaría. En 3 meses la operación estaba cerrada e inscrita, y el dinero transferido a sus cuentas en Alemania.

✔ Resumen del bloque

Herederos en el extranjero.
Poder notarial a profesional local.
Venta cerrada en 3 meses.
Sin necesidad de viajar.

Ventajas de vender a distancia en La Gomera

✔ Comodidad: propietarios en Península o extranjero venden sin viajar.
✔ Rapidez: poder previo asegura inscripción inmediata.
✔ Seguridad jurídica: amparo en Código Civil y Ley del Notariado.
✔ Gestión local: agentes y abogados resuelven trámites insulares.
✔ Fiscalidad: liquidaciones bien coordinadas.

Preguntas frecuentes

¿Qué conviene más, poder o ratificación?
El poder es más rápido y seguro; la ratificación es útil en urgencias.

¿Cuánto cuesta un poder notarial?
En España, 40–80 €; en el extranjero con apostilla, 60–120 €.

¿Qué pasa con varios herederos?
Pueden otorgar poder al mismo apoderado para simplificar.

¿Un extranjero puede vender sin viajar?
Sí, con NIE en vigor y poder/ratificación.

¿Qué pasa con hipotecas o cargas?
El poder puede facultar al apoderado para cancelarlas en la misma escritura o previamente. Requiere coordinación con la entidad bancaria y el Registro.

En la Gomera, trabajamos en cualquier municipio de la isla para que vender tu vivienda sea más sencillo.

Conclusión

En La Gomera, donde abundan las operaciones por herencia y propietarios no residentes, vender a distancia es una solución práctica y segura. Con un poder notarial o ratificación, y con la documentación bien preparada, puedes cerrar tu operación sin pisar la isla y con garantías legales y fiscales.

👉 En CB Tu Hogar te acompañamos en cada paso para que vendas a precio de mercado, con plena seguridad jurídica.