La realidad de vender a distancia en La Palma

La Palma, conocida como La Isla Bonita, tiene un mercado inmobiliario particular. A diferencia de otras islas como Tenerife o Gran Canaria, donde predominan grandes núcleos urbanos y un mercado más dinámico, en La Palma la mayoría de operaciones se concentran en municipios medianos como Los Llanos de Aridane, El Paso, Breña Baja o Santa Cruz de La Palma. Muchos propietarios residen en la Península o en el extranjero: emigrantes palmeros que dejaron atrás su casa familiar, herederos que nunca llegaron a habitar la vivienda, o inversores europeos que compraron en zonas turísticas como Puerto Naos o Tazacorte.

Para todos ellos, viajar a la isla no siempre es posible ni rentable. La distancia, el coste de vuelos y estancias, y las dificultades para coordinar agendas hacen que la venta pueda eternizarse. Sin embargo, el marco legal español prevé soluciones claras: el poder notarial especial y la ratificación notarial posterior, regulados en el Código Civil (arts. 1259 y 1713 y ss.) y en la Ley del Notariado. Estas herramientas permiten vender desde cualquier parte del mundo con plena validez jurídica.

El poder notarial: la herramienta más ágil y segura

El poder notarial especial para vender una vivienda es el recurso más utilizado en La Palma. Se trata de un documento público en el que el propietario autoriza a otra persona —apoderado— para que actúe en su nombre durante todo el proceso de compraventa.

• Base legal: Artículo 1713 del Código Civil, que regula el mandato expreso otorgado en instrumento público.

• Cómo se otorga: Puede firmarse en una notaría española, en un consulado español en el extranjero o en una notaría extranjera, siempre que se añada la apostilla de La Haya.

• Contenido: debe identificar la finca (con referencia catastral y localización en La Palma) y autorizar al apoderado para negociar, firmar contrato de arras, escritura, cobrar el precio, pagar impuestos y cancelar cargas.

• Revocación: el propietario puede revocar el poder en cualquier momento mediante otra escritura.

En la práctica, esto significa que un propietario que viva en Alemania, Venezuela o la Península puede vender su vivienda en Breña Alta, Garafía o Fuencaliente sin necesidad de volar a la isla. El apoderado, normalmente un agente inmobiliario, un abogado local o un familiar de confianza, se encarga de todo el procedimiento.

Resumen ✔

• Documento notarial público con validez plena.

• Se otorga en España o en el extranjero con apostilla.

• Facultades limitadas a la venta del inmueble.

• Revocable en cualquier momento.

• Es la opción más ágil y recomendada en La Palma.

La ratificación notarial: solución en casos urgentes

La ratificación es menos frecuente pero igualmente válida. Según el artículo 1259 del Código Civil, un contrato firmado sin autorización previa será válido si después se ratifica. En La Palma se ha usado en operaciones donde el comprador necesitaba firmar rápido y el propietario aún no había podido otorgar poder.

El procedimiento es sencillo: el apoderado firma en La Palma en nombre del propietario, indicando que la operación queda pendiente de ratificación. Después, el titular comparece en una notaría de su ciudad (en España o en el extranjero con apostilla) y ratifica lo firmado. Solo entonces la compraventa queda plenamente eficaz e inscribible en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de La Palma o Los Llanos.

• Ventaja: evita perder operaciones urgentes.

• Inconveniente: retrasa la inscripción registral hasta recibir la ratificación.

Resumen ✔

• Art. 1259 CC: posibilidad de ratificación posterior.

• Útil en casos urgentes o imprevistos.

• Menos ágil que el poder previo.

Documentación necesaria para vender a distancia en La Palma

En operaciones desde fuera, la documentación adquiere aún más relevancia, pues debe estar preparada y completa para evitar retrasos:

• Escritura de propiedad y nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (Santa Cruz o Los Llanos).

• Certificado de eficiencia energética, obligatorio desde 2013.

• Certificado de comunidad de propietarios, con deuda cero.

• Recibos de IBI, emitidos por el Cabildo o ayuntamientos de la isla.

• Justificante del pago de la plusvalía municipal, que varía según el municipio (en Los Llanos existen bonificaciones específicas).

• En herencias: aceptación y adjudicación inscrita.

Resumen ✔

• Escritura y nota simple.

• Certificado energético.

• Certificado de comunidad.

• IBI y plusvalía.

• Herencias correctamente inscritas.

Fiscalidad del vendedor en La Palma

La fiscalidad depende de si el propietario es residente o no en España:

• No residentes: el comprador debe retener un 3 % del precio y depositarlo en Hacienda mediante el Modelo 210 IRNR. El vendedor declara después la ganancia y puede solicitar devolución si corresponde.

• Residentes en España: tributan en IRPF por la ganancia patrimonial. Se aplican tramos progresivos y existen varias exenciones importantes que conviene conocer:

  • Reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF): si el importe obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.

  • Mayores de 65 años (art. 33.4.b LIRPF): quienes transmitan su vivienda habitual no tributan por la ganancia, independientemente de que reinviertan o no.

  • Exención por dación en pago (art. 33.4.d LIRPF): cuando la vivienda habitual se entrega al banco para cancelar deudas hipotecarias.

  • Exención por reinversión en rentas vitalicias: mayores de 65 años que reinviertan la ganancia en una renta vitalicia con un máximo de 240.000 €.

• Plusvalía municipal: este impuesto local grava el incremento de valor del terreno desde la compra hasta la venta. Tras la reforma del RDL 26/2021, existen dos métodos de cálculo:

• Método objetivo: se aplican coeficientes fijados por Hacienda al valor catastral del suelo, en función de los años de tenencia. Es un sistema estandarizado, pensado para simplificar el cálculo.

• Método real: se calcula sobre la diferencia real entre el valor de adquisición y el de transmisión del terreno, proporcionalmente a la parte de suelo. Este sistema refleja mejor la ganancia efectiva.

El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable. En La Palma, los ayuntamientos de Los Llanos o Santa Cruz han incorporado bonificaciones adicionales cuando se transmite la vivienda habitual o en casos de herencias.

Resumen ✔

• No residentes: retención 3 % (Modelo 210).

• Residentes: IRPF con tramos y posibles exenciones.

• Exenciones: reinversión, mayores de 65 años, dación en pago, renta vitalicia.

• Plusvalía municipal con bonificaciones locales.

Paso a paso práctico en La Palma

1. Preparar la documentación: escrituras, certificados, impuestos.

2. Nombrar un apoderado de confianza (agente, abogado o familiar).

3. Elegir la modalidad: poder previo o ratificación posterior.

4. Otorgar poder o prever ratificación en notaría o consulado.

5. Remitir la documentación al apoderado en la isla.

6. Comercialización: anuncios profesionales en español, inglés y alemán.

7. Contrato de arras: firmado por el apoderado en nombre del propietario.

8. Firma en notaría de Santa Cruz o Los Llanos: compraventa formalizada.

9. Liquidación de impuestos y registro: el apoderado coordina todo.

Resumen ✔

• Proceso en 9 pasos.

• El apoderado ejecuta todos los trámites.

• El propietario recibe el importe en su cuenta sin desplazarse.

Ejemplo real: herencia en Los Llanos de Aridane

Un caso reciente ilustra la utilidad de este sistema. Tres hermanos residentes en Madrid heredaron una vivienda en Los Llanos. Ninguno podía viajar. Otorgaron un poder notarial conjunto a un abogado en la isla. Éste se encargó de recopilar certificados, actualizar la inscripción registral, coordinar la venta y firmar en notaría. La operación se cerró en tres meses y el importe se distribuyó entre los herederos sin que tuvieran que viajar a La Palma. Sin poder notarial, la venta habría tardado más de un año.

Resumen ✔

• Tres herederos en Madrid.

• Poder conjunto a un abogado local.

• Venta cerrada en 3 meses.

• Ninguno viajó a la isla.

Ventajas en el contexto palmero

✔ Comodidad: propietarios en Península, Europa o Latinoamérica venden sin desplazarse.
✔ Agilidad: con poder previo, la inscripción en Registro de La Palma es inmediata.
✔ Seguridad jurídica: todo se realiza según el Código Civil y la Ley del Notariado.
✔ Acompañamiento local: agentes y abogados en la isla resuelven incidencias propias del contexto post‑volcán y herencias múltiples.
✔ Fiscalidad controlada: presentación de modelos, retenciones y plusvalía gestionadas sin errores.

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor: poder o ratificación?
El poder notarial es más rápido y seguro. La ratificación es una alternativa válida en casos de urgencia, pero retrasa la inscripción.

¿Cuánto cuesta un poder notarial?
Entre 40 y 80 € en España; en el extranjero con apostilla, entre 60 y 120 €.

¿Qué pasa si hay varios herederos?
Cada heredero puede otorgar poder a un mismo apoderado, simplificando el proceso.

¿Puede un extranjero vender sin viajar?
Sí. Con NIE en vigor y poder o ratificación, la venta es plenamente válida.

Conclusión

En La Palma, donde muchos propietarios residen fuera y las herencias son frecuentes, vender a distancia es más que posible: es habitual. El marco legal ofrece dos vías —poder notarial y ratificación— que garantizan seguridad y eficacia. Con un apoderado de confianza y la documentación en regla, el propietario puede cerrar la venta de su inmueble sin desplazarse, recibiendo el dinero en su cuenta y con plena tranquilidad.

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Fuentes oficiales

• Código Civil – Arts. 1259 y 1713 y ss.

• Ley del Notariado

• Modelo 210 IRNR – Agencia Tributaria

• Consejo General del Notariado

• Gobierno de Canarias – Información fiscal no residentes

• Ayuntamiento de Los Llanos de Aridane

• Ayuntamiento de Santa Cruz de La Palma