Introducción

En El Hierro, cada vez más propietarios se plantean vender una vivienda que ya está alquilada. Puede tratarse de un piso en Valverde, una casa en La Frontera o una vivienda rural en El Pinar. En todos los casos, el proceso es distinto a una compraventa tradicional: entran en juego los derechos del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda y, en algunos supuestos, la normativa canaria en materia de alquiler y usos turísticos.

En este artículo vamos a recorrer, paso a paso, qué implica vender una vivienda alquilada en El Hierro, cómo afecta al comprador y al arrendatario, y qué precauciones legales debes tener en cuenta para cerrar la operación sin riesgos.

1. Base legal de la compraventa con inquilino

El marco principal lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, modificada por la Ley 12/2023 de la Vivienda):

• Subrogación del comprador: el artículo 14 de la LAU indica que el nuevo propietario queda subrogado en el contrato de alquiler vigente. Si el contrato está inscrito en el Registro, debe respetarse íntegramente hasta su vencimiento.

• Derecho de tanteo y retracto: según el artículo 25 de la LAU, antes de vender la vivienda debes notificar al inquilino tu intención de venta. Tiene 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo y comprar en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. Si no se le notificó, puede ejercer el retracto, adquiriendo la vivienda una vez vendida.

• Desistimiento del inquilino: el artículo 11 de la LAU permite al arrendatario desistir del contrato tras seis meses, con un preaviso mínimo de 30 días. Esto también aplica aunque la vivienda haya cambiado de propietario.

La Ley 12/2023 de la Vivienda refuerza derechos en zonas tensionadas y fomenta rebajas fiscales para arrendamientos a precios asequibles, lo que puede condicionar la rentabilidad y la negociación en una venta.

2. Derechos del inquilino: lo que debes respetar

Al vender una vivienda con arrendatario en El Hierro, el inquilino conserva una serie de derechos que la ley protege de manera muy clara:

Derecho a ocupar la vivienda hasta el final del contrato

El artículo 14 de la LAU establece que el comprador queda subrogado en la posición del arrendador. Esto significa que, aunque cambie el propietario, el contrato de alquiler sigue vigente con todas sus condiciones: duración, renta, actualizaciones y prórrogas pactadas. Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, la protección es aún más fuerte.

Derecho de tanteo y retracto

El artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino el derecho de adquirir la vivienda antes que un tercero (tanteo), siempre que se le notifique fehacientemente la venta con precio y condiciones. Dispone de 30 días naturales para ejercitarlo. Si el propietario incumple, el inquilino podrá ejercer el retracto, comprando la vivienda en las mismas condiciones en que se transmitió al tercero.

Derecho de desistimiento

Según el artículo 11 de la LAU, una vez transcurridos seis meses de contrato, el inquilino puede desistir en cualquier momento, siempre que lo comunique con 30 días de antelación. Esta posibilidad se mantiene incluso si la vivienda ha sido vendida.

✔ Resumen: El comprador debe aceptar que la vivienda está arrendada, salvo acuerdo de rescisión anticipada con el inquilino, normalmente mediante compensación económica. Este acuerdo debe formalizarse por escrito y cancelarse en el Registro si el contrato estaba inscrito.

3. Obligaciones del vendedor

El propietario que decide vender una vivienda arrendada en El Hierro debe cumplir con varias obligaciones:

1. Notificación fehaciente al inquilino: artículo 25.2 LAU, mediante burofax o acta notarial.

2. Plazo de espera de 30 días: durante este periodo el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo.

3. Entregar al comprador copia del contrato de arrendamiento y sus anexos.

4. Acreditar que la vivienda está al corriente en comunidad, IBI y otros tributos locales.

✔ Resumen: Cumplir estas obligaciones evita litigios, facilita confianza y agiliza la venta, algo esencial en El Hierro donde muchos compradores residen fuera.

4. Venta libre vs. venta con inquilino

Venta libre

La vivienda se entrega sin inquilinos, lo que significa que el comprador puede ocuparla de inmediato o destinarla al uso que prefiera. Este es el escenario más buscado por familias que desean mudarse, así como por compradores que planean reformar y revender. Al no existir un arrendamiento vigente, el mercado potencial es mucho más amplio y competitivo, lo que suele traducirse en un precio de venta más alto.

Para llegar a este escenario es imprescindible un acuerdo con el inquilino. El contrato de arrendamiento no se extingue automáticamente con la venta, por lo que el propietario debe negociar la rescisión anticipada o esperar al vencimiento del contrato. En la práctica, esto suele implicar indemnizar al inquilino con una cantidad que compense su salida, habitualmente equivalente a varias mensualidades de renta. La cifra depende de factores como el tiempo restante de contrato, la renta mensual, la situación personal del arrendatario y la urgencia de la operación.

Además, este acuerdo debe formalizarse por escrito y, si el contrato estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, cancelar también esa inscripción para dejar constancia de que la vivienda queda libre de arrendamientos.

Venta con inquilino

En este caso, la transmisión se realiza manteniendo el contrato de arrendamiento en vigor. El comprador se convierte en el nuevo arrendador, subrogándose en todas las obligaciones pactadas con el inquilino: renta, plazos, actualizaciones y condiciones específicas. El perfil de comprador se reduce casi exclusivamente a inversores interesados en la rentabilidad del alquiler, ya que no podrán ocupar la vivienda hasta el vencimiento del contrato.

El precio de venta suele ser más bajo que en una transmisión libre, pues se limita el uso inmediato del inmueble y el mercado es más reducido. La ventaja para el vendedor es que no necesita negociar la salida del inquilino ni pagar indemnizaciones, lo que agiliza el proceso. Sin embargo, debe estar preparado para recibir ofertas más ajustadas, en función de la rentabilidad que el contrato de alquiler pueda generar al comprador.

Ejemplo práctico

Imaginemos un piso en Valverde con un contrato inscrito en el Registro de la Propiedad al que le restan cinco años de duración. En este caso, la vivienda solo puede venderse como inversión, respetando íntegramente el contrato en vigor. El comprador asumirá la posición de arrendador durante esos cinco años y calculará su oferta de compra en función de la renta percibida y la rentabilidad esperada.

Ahora bien, si el propietario negocia con el inquilino una rescisión anticipada a cambio de tres mensualidades de renta, la vivienda podría salir al mercado como libre. Esto abriría la puerta a compradores residentes que buscan mudarse y, al aumentar la demanda, es muy probable que el precio de venta final se eleve de forma significativa.

5. Procedimiento legal paso a paso en El Hierro

Revisar contrato y comprobar si está inscrito en el Registro

El primer paso es analizar detenidamente el contrato de arrendamiento: duración, prórrogas pactadas, cláusulas especiales (por ejemplo, opción de compra) y el estado de inscripción en el Registro de la Propiedad. Si el contrato está inscrito, el comprador está obligado a respetarlo íntegramente. En caso contrario, se aplican las reglas generales de la LAU. Esta revisión es esencial para definir la estrategia de venta y anticipar posibles obstáculos.

Notificar al inquilino precio y condiciones (burofax o notario)

El artículo 25 de la LAU obliga al arrendador a comunicar al arrendatario la intención de vender, indicando precio y condiciones. La notificación debe hacerse de forma fehaciente, preferiblemente mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo o por acta notarial. De esta manera se garantiza que el inquilino tiene conocimiento real de la operación y puede ejercer, si lo desea, su derecho de tanteo.

Esperar el plazo de 30 días para tanteo

Una vez notificado, el arrendatario dispone de 30 días naturales para decidir si compra la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros. Durante ese periodo el vendedor no puede formalizar la venta con otro comprador. Adelantarse a este plazo puede provocar la nulidad de la operación y la activación del derecho de retracto por parte del inquilino.

Decidir: venta con inquilino o libre tras acuerdo

Si el inquilino no ejerce el tanteo, el propietario debe valorar sus opciones: mantener el contrato y vender la vivienda como inversión, o negociar con el arrendatario una rescisión anticipada para poner el inmueble en el mercado como libre. Esta decisión influirá directamente en el tipo de comprador al que se puede acceder (inversores frente a familias) y en el precio final de la operación.

Firma en notaría: entregar contrato de arrendamiento y certificados

En el momento de la firma, el notario exigirá la documentación necesaria para garantizar una transmisión segura. El vendedor debe aportar copia íntegra del contrato de arrendamiento, certificado de estar al corriente en comunidad de propietarios, últimos recibos del IBI y, en su caso, el certificado energético. También corresponde al vendedor la liquidación de la plusvalía municipal en el Ayuntamiento.

Inscripción en el Registro de la Propiedad: consolidar transmisión y subrogación

Tras la firma, el comprador debe inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para consolidar la titularidad y protegerla frente a terceros. Si existía un arrendamiento inscrito, la subrogación quedará reflejada en la nueva inscripción. Este último paso es crucial para cerrar el círculo legal de la compraventa.

✔ Resumen: seguir esta hoja de ruta paso a paso garantiza seguridad jurídica, evita retractos y da confianza tanto al comprador como al arrendatario, facilitando que la operación llegue a buen puerto.

6. Errores comunes a evitar

No notificar al inquilino → riesgo de retracto

Uno de los errores más graves es vender sin haber informado al inquilino. La ley reconoce al arrendatario un derecho de tanteo y retracto, y si el propietario no notifica correctamente, el inquilino puede anular la compraventa ya realizada y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones. Esto genera inseguridad jurídica y puede derivar en litigios prolongados.

Prometer entrega libre sin acuerdo previo

Comprometerse con un comprador asegurando que la vivienda se entregará vacía, sin haber pactado la salida del inquilino, es un riesgo elevado. El contrato de arrendamiento no se extingue con la venta; sigue vigente hasta su vencimiento. Si el propietario no negocia previamente con el inquilino, se expone a indemnizaciones costosas o incluso a demandas judiciales.

Ignorar si el contrato está inscrito en el Registro

Pasar por alto la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad puede tener consecuencias graves. Si el contrato está inscrito, se convierte en un derecho real frente a terceros, lo que obliga al comprador a respetarlo íntegramente. Ignorarlo puede invalidar compromisos con el nuevo propietario y bloquear la operación.

Olvidar normativa turística en El Pinar o La Frontera

En municipios de El Hierro como El Pinar o La Frontera, la normativa turística es estricta y limita el uso vacacional de determinadas viviendas. Muchos compradores buscan adquirir inmuebles para destinarlos a alquiler vacacional, pero si la normativa no lo permite, la inversión pierde atractivo. No verificar este aspecto puede arruinar una negociación o incluso provocar reclamaciones posteriores.

✔ Resumen: estos errores son evitables con una correcta planificación. Notificar al inquilino, revisar el Registro, pactar con el arrendatario y comprobar la normativa local son pasos que evitan conflictos legales, indemnizaciones inesperadas y pérdida de valor en la operación.

7. Consejos prácticos en El Hierro

• Si el comprador es inversor, prepara un dossier de rentabilidad.

• Si buscas venta libre, negocia una compensación justa con el inquilino.

• Revisa normativa turística local.

• Coordina notaría, gestoría y Registro.

Conclusión

Vender una vivienda alquilada en El Hierro requiere anticipar los derechos del inquilino, cumplir con la legalidad y preparar la operación con transparencia. Así podrás cerrar la venta sin bloqueos y en condiciones justas, ya sea a un inversor o como vivienda libre.

👉 En CB Tu Hogar te asesoramos en todo el proceso: desde la notificación al inquilino hasta la firma en notaría y la inscripción registral.

Fuentes oficiales y normativa útil

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – BOE

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda – BOE

• Código Civil – BOE

• Registro de la Propiedad – Ministerio de Justicia

• Ayuntamientos de El Hierro – ordenanzas fiscales y urbanísticas