Introducción

En La Gomera, muchos propietarios se encuentran con la situación de querer vender una vivienda que ya está alquilada. Puede tratarse de un piso en San Sebastián, una casa en Valle Gran Rey o una vivienda rural en Hermigua. En estos casos, el proceso difiere de una compraventa habitual: entran en juego los derechos del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda y, en algunos supuestos, la normativa canaria en materia de alquiler y usos turísticos.

En este artículo vamos a recorrer, paso a paso, qué implica vender una vivienda alquilada en La Gomera, cómo afecta al comprador y al arrendatario, y qué precauciones legales debes tener en cuenta para cerrar la operación sin riesgos.

1. Base legal de la compraventa con inquilino

El marco principal lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, modificada por la Ley 12/2023 de la Vivienda):

• Subrogación del comprador: el artículo 14 de la LAU indica que el nuevo propietario queda subrogado en el contrato de alquiler vigente. Si el contrato está inscrito en el Registro, debe respetarse íntegramente hasta su vencimiento.

• Derecho de tanteo y retracto: según el artículo 25 de la LAU, antes de vender la vivienda debes notificar al inquilino tu intención de venta. Tiene 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo y comprar en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. Si no se le notificó, puede ejercer el retracto, adquiriendo la vivienda una vez vendida.

• Desistimiento del inquilino: el artículo 11 de la LAU permite al arrendatario desistir del contrato tras seis meses, con un preaviso mínimo de 30 días. Esto también aplica aunque la vivienda haya cambiado de propietario.

La Ley 12/2023 de la Vivienda refuerza derechos en zonas tensionadas y fomenta incentivos fiscales para arrendamientos a precios asequibles, lo que puede condicionar la rentabilidad y la negociación en una venta. En La Gomera, donde existe una importante demanda de alquiler vacacional en municipios como Valle Gran Rey, esta normativa cobra aún más relevancia.

✔ Resumen: La compraventa de una vivienda arrendada se rige por la LAU, que protege al arrendatario. El propietario debe notificar, respetar derechos y valorar el impacto de la Ley de Vivienda en la operación.

2. Derechos del inquilino en La Gomera

Derecho a ocupar la vivienda hasta el final del contrato

El comprador se subroga en la posición del arrendador, manteniendo todas las condiciones pactadas en el contrato: duración, renta y prórrogas. Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, la protección es todavía más sólida, ya que se convierte en un derecho real frente a terceros.

Derecho de tanteo y retracto

El inquilino debe ser notificado de la venta con precio y condiciones. Tiene 30 días para decidir si compra la vivienda en las mismas condiciones. Si el propietario no notifica correctamente, el arrendatario puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda después de la compraventa, lo que puede anular la operación inicial.

Derecho de desistimiento

Tras seis meses de contrato, el inquilino puede desistir con un preaviso de 30 días. Esta posibilidad se mantiene aunque la vivienda sea transmitida a un nuevo propietario. En la práctica, significa que el comprador puede quedarse sin inquilino a corto plazo, lo que debe tenerse en cuenta si la operación se plantea como inversión.

✔ Resumen: El comprador debe aceptar la existencia del contrato salvo que se alcance un acuerdo de rescisión anticipada con el inquilino. Este acuerdo debe formalizarse por escrito y, si el contrato estaba inscrito, cancelarse en el Registro.

3. Obligaciones del vendedor

Notificación fehaciente al inquilino

El artículo 25.2 de la LAU establece la obligación de notificar al inquilino la intención de vender, incluyendo precio y condiciones. Esta comunicación debe hacerse de forma fehaciente, es decir, por un medio que garantice la recepción y el contenido. Lo más habitual es utilizar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, aunque también es válido un acta notarial. De esta forma, el arrendatario no podrá alegar desconocimiento y se asegura la validez del procedimiento.

Plazo de espera de 30 días

Tras la notificación, el arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo y adquirir la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros. Durante ese plazo, el propietario no puede perfeccionar la venta con otro comprador. Respetar este periodo es fundamental, ya que su incumplimiento puede permitir al inquilino ejercer el retracto, anulando la compraventa ya realizada.

Entrega al comprador de copia del contrato de arrendamiento y sus anexos

En la firma, el vendedor debe facilitar al comprador copia íntegra del contrato de arrendamiento, así como cualquier anexo, prórroga o modificación. Esto garantiza que el nuevo propietario conoce exactamente las condiciones que asume al subrogarse en el contrato. La transparencia documental evita malentendidos y aporta seguridad jurídica al comprador.

Certificados de cargas y deudas

El propietario debe acreditar que la vivienda está libre de deudas que puedan afectar al comprador. Para ello, debe entregar:

• Certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad de propietarios (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).

• Últimos recibos de IBI abonados, emitidos por el Ayuntamiento correspondiente.

• Justificantes de otras tasas locales, como recogida de basuras o tributos especiales si los hubiera.

Certificado de eficiencia energética

No debe olvidarse que en toda compraventa es obligatorio aportar un certificado de eficiencia energética en vigor. Su ausencia puede suponer sanciones y retrasar la operación.

✔ Resumen: Cumplir estas obligaciones evita conflictos legales, protege al vendedor frente a reclamaciones posteriores y da confianza al comprador, especialmente en La Gomera, donde muchos adquirentes proceden de fuera de la isla y exigen máxima seguridad documental.

4. Venta libre vs. venta con inquilino

Venta libre

La vivienda se transmite sin arrendatarios. Es la opción preferida por familias y compradores que buscan mudarse. Permite alcanzar precios de venta más altos y un mercado más amplio. Para lograrlo, es necesario negociar con el inquilino su salida, normalmente con una compensación económica equivalente a varias mensualidades de renta. El importe dependerá del tiempo restante de contrato y de las circunstancias del arrendatario. Este acuerdo debe formalizarse por escrito y, si el contrato estaba inscrito en el Registro, cancelarse allí también.

Venta con inquilino

El contrato se mantiene en vigor y el comprador se convierte en nuevo arrendador. El mercado se limita casi exclusivamente a inversores, por lo que el precio suele ser más bajo. El vendedor evita negociar con el inquilino, pero sacrifica valor de mercado. Para que sea atractivo, conviene preparar un dossier de rentabilidad con contrato, historial de pagos y gastos asociados.

Ejemplo práctico: Un piso en Valle Gran Rey con contrato inscrito al que le restan seis años solo puede venderse como inversión. El comprador valorará la renta que percibe y calculará la rentabilidad. Si se negocia una rescisión anticipada a cambio de tres mensualidades de renta, se abre el mercado a familias y el precio de venta puede aumentar considerablemente.

✔ Resumen: Venta libre = mercado amplio y precios más altos; venta con inquilino = rapidez y menos trámites, pero a un precio reducido.

5. Procedimiento legal paso a paso en La Gomera

Revisión del contrato

Comprobar duración, prórrogas, cláusulas especiales y si está inscrito en el Registro. Esto permite definir si la venta se hará como inversión o libre.

Notificación al inquilino

Comunicar precio y condiciones mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo o acta notarial. Es la única forma de garantizar que se respeta el derecho de tanteo.

Plazo de tanteo

Esperar 30 días naturales tras la notificación. El arrendatario puede ejercer el tanteo y comprar en las condiciones ofrecidas. Si no se cumple este plazo, puede activarse el retracto.

Decisión de venta

Si el inquilino no compra, el propietario debe decidir si vende como inversión (manteniendo contrato) o como vivienda libre (tras acuerdo con arrendatario). Esta decisión condiciona el precio y el tipo de comprador.

Firma en notaría

El vendedor debe aportar contrato de arrendamiento, certificados de comunidad, recibos de IBI y certificado energético. También debe liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

El comprador inscribe la escritura y, si el contrato estaba inscrito, la subrogación queda reflejada. Este paso consolida jurídicamente la operación.

✔ Resumen: seguir este procedimiento garantiza seguridad jurídica, transparencia y evita bloqueos posteriores.

6. Errores comunes a evitar

No notificar al inquilino

Genera riesgo de retracto, lo que permite al inquilino quedarse con la vivienda en las mismas condiciones que un tercero, anulando la operación inicial.

Prometer entrega libre sin acuerdo previo

Sin un pacto firmado con el inquilino, el propietario no puede garantizar la entrega libre. Esto puede derivar en indemnizaciones elevadas o demandas judiciales.

Ignorar la inscripción registral

Si el contrato está inscrito, el comprador está obligado a respetarlo. Pasar por alto este punto puede invalidar compromisos adquiridos con el comprador y bloquear la venta.

Olvidar normativa turística

En municipios como Valle Gran Rey o Hermigua, la normativa turística limita los usos vacacionales. Vender sin comprobar compatibilidad urbanística puede frustrar la operación o reducir el interés de los inversores.

✔ Resumen: notificar, pactar, revisar el Registro y verificar normativa turística son pasos básicos para evitar conflictos y proteger la operación.

7. Consejos prácticos en La Gomera

• Si el comprador es inversor, prepara un dossier de rentabilidad con contrato, historial de pagos y gastos asociados.

• Si buscas venta libre, negocia con el inquilino una compensación justa y deja todo por escrito.

• Verifica la normativa turística en tu municipio antes de destinar la vivienda a uso vacacional.

• Coordina con notaría, gestoría y Registro para agilizar el proceso y generar confianza en el comprador.

Conclusión

Vender una vivienda alquilada en La Gomera exige método, transparencia y cumplimiento de la ley. La clave está en anticipar los derechos del inquilino, preparar toda la documentación y decidir la estrategia más adecuada: venta libre o con inquilino. Con una buena planificación, podrás cerrar la operación sin bloqueos y en condiciones de mercado justas.

👉 En CB Tu Hogar te acompañamos en todo el proceso: desde la notificación al arrendatario hasta la firma en notaría y la inscripción registral.

Fuentes oficiales y normativa útil

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – BOE

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda – BOE

• Código Civil – BOE

• Registro de la Propiedad – Ministerio de Justicia

• Ayuntamientos de La Gomera – ordenanzas fiscales y urbanísticas