Heredar una vivienda en El Hierro es, a la vez, un regalo y una responsabilidad. Muchas familias residen fuera de la isla y de repente se encuentran con un inmueble en Valverde, La Frontera o El Pinar, o incluso con fincas rurales en zonas de medianías. La pregunta llega rápido: ¿aceptamos la herencia y vendemos, alquilamos o mantenemos la propiedad?

Esta guía te acompaña paso a paso: aceptación de la herencia, documentos imprescindibles, saneamiento de cargas, impuestos y estrategia de venta en la isla. Está redactada en lenguaje claro, con pautas prácticas que se pueden gestionar a distancia y un enfoque realista de tiempos, costes y decisiones.

✔ Resumen

• Heredar implica trámites legales y fiscales con plazos.

• Preparar la documentación desde el inicio acelera la venta.

• Una decisión informada evita sobrecostes y bloqueos de última hora.

1) Aceptar la herencia: pasos y documentos clave

1.1. Documentación inicial

Para iniciar la sucesión en El Hierro necesitarás: certificados de defunción, últimas voluntades y (si existe) testamento; DNI de los herederos; escrituras y nota simple registral de la propiedad; recibo del IBI, referencia catastral y, si procede, deuda hipotecaria. En fincas rústicas conviene un inventario detallado de superficies, cargas y usos, ya que la isla conserva muchas propiedades con divisiones antiguas.

1.2. Escritura de aceptación y adjudicación

La aceptación puede ser pura y simple o a beneficio de inventario (muy recomendable cuando existen dudas sobre deudas). En la notaría de Valverde o mediante poder notarial se firma la adjudicación, donde se detallan bienes, valores y se asignan a cada heredero. Si hay varios, se pueden establecer compensaciones económicas para cuadrar los lotes.

1.3. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

El ISD debe liquidarse en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (con posibilidad de prórroga si se solicita a tiempo). En Canarias, los familiares directos gozan de amplias bonificaciones, pero desde 2022 la base mínima es el valor de referencia de Catastro, si existe. En su ausencia, se utiliza el valor de mercado debidamente justificado.

1.4. Registro de la Propiedad

Una vez liquidado el ISD (y, en su caso, la plusvalía municipal por fallecimiento), la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Solo entonces los herederos aparecen como titulares registrales y la finca queda lista para venderse, hipotecarse o alquilarse.

✔ Resumen

• Reúne certificados, escrituras, nota simple, IBI y Catastro.

• Firma aceptación en notaría (valora beneficio de inventario si hay dudas).

• Liquida ISD en 6 meses con valor de referencia o de mercado.

• Inscribe la adjudicación para poder vender con seguridad.

2) Cargas, situaciones especiales y cómo resolverlas

2.1. Hipoteca y deudas

Si la vivienda heredada en El Hierro tiene hipoteca, lo más habitual es cancelar en la firma de venta, usando parte del precio del comprador. Para ello se solicita a la entidad bancaria un certificado de deuda y el cálculo de cancelación.

2.2. Usufructos y derechos de terceros

En muchas herencias aparece el usufructo viudal. El nudo propietario puede vender, pero el usufructo subsiste hasta su extinción, salvo que haya acuerdo o renuncia. También pueden existir servidumbres de paso en fincas rústicas o arrendamientos antiguos, que conviene identificar de inmediato para no frenar la operación.

2.3. Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Si la vivienda está sujeta a régimen de protección oficial, es imprescindible comprobar la calificación, precio máximo y autorizaciones. La compraventa sin autorización puede ser anulada o sancionada.

2.4. Obras y discrepancias

En El Hierro abundan casas con ampliaciones o cuartos de aperos no inscritos. Antes de vender conviene regularizar (obra nueva, georreferenciación, coordinación Catastro–Registro). Publicar sin sanear estos aspectos suele generar reservas fallidas o descuentos de última hora.

✔ Resumen

• La hipoteca puede cancelarse en la notaría con el precio del comprador.

• El usufructo se mantiene salvo acuerdo o extinción.

• VPO y servidumbres deben revisarse al inicio.

• Regulariza obras y Catastro antes de salir al mercado.

3) Impuestos y valores: cómo decidir bien

En El Hierro, como en el resto de Canarias, la estrategia fiscal en herencia es clave para evitar pagar de más después.

3.1. Tres valores a diferenciar

• Valor catastral → base de IBI y parte de la plusvalía municipal.

• Valor de referencia de Catastro → mínimo fiscal en ISD/ITP.

• Valor de mercado → precio real que pagarían comprador y vendedor.

3.2. ¿Declarar un valor mayor en la herencia?

Si vas a vender a corto/medio plazo, conviene declarar un valor realista y alto, porque:

• Reduce la ganancia patrimonial en IRPF/IRNR al vender.

• Baja la plusvalía municipal por el método real.

• Da mayor seguridad frente a comprobaciones.

3.3. ¿Y si vendo por debajo del valor heredado?

Si el precio de venta final es inferior al declarado, se genera pérdida patrimonial compensable en IRPF. En plusvalía municipal, el método real permite acreditar que no hubo incremento.

✔ Resumen

• Catastral = IBI; referencia = mínimo fiscal; mercado = real.

• Para vender, conviene un valor heredado alto y justificado.

• Vender por debajo genera pérdida compensable y menos plusvalía.

4) Estrategia de salida: vender con método

4.1. Preparación de la vivienda

Un buen reportaje fotográfico, certificado energético y una limpieza/vaciado respetuoso marcan la diferencia. En El Hierro, donde muchas casas heredadas son rurales, la presentación del terreno y accesos es determinante.

4.2. Comercialización por microzonas

El mercado herreño es pequeño pero diferenciado:

• En Valverde se buscan viviendas prácticas y bien ubicadas.

• En La Frontera destacan las casas con vistas y terrenos fértiles.

• En El Pinar interesa la tranquilidad y el espacio exterior.

Ajustar el precio desde el inicio evita que el inmueble se “queme”.

4.3. Firma en notaría

Si los herederos viven fuera, se puede firmar con poder notarial o ratificación posterior. La coordinación con banco, ayuntamiento y notaría asegura que la venta entre limpia y la herencia quede cerrada.

✔ Resumen

• Presenta la vivienda cuidada, también en exteriores.

• Ajusta precio real desde el inicio.

• Coordina poder notarial y cargas para una firma ágil.

5) Checklist exprés para herederos fuera de la isla

Antes de aceptar

• Certificados, testamento y relación de bienes.

• Nota simple, IBI y referencia catastral.

• Cargas: hipoteca, usufructo, servidumbres.

Aceptación y liquidación

• Escritura de aceptación y adjudicación.

• ISD en 6 meses (prórroga posible).

• Plusvalía por fallecimiento.

• Inscripción registral.

Venta

• Valoración por microzona y reportaje profesional.

• Arras, coordinación bancaria y firma.

• IRPF/IRNR y plusvalía de transmisión.

✔ Resumen

• Orden y plazos claros.

• Valor declarado estratégico para optimizar venta.

• Firma coordinada y fiscalidad bajo control.

6) Errores frecuentes en El Hierro

Sobreprecio inicial

En un mercado pequeño como el herreño, fijar un precio demasiado alto es uno de los fallos más comunes. El inmueble se “quema” en portales y visitas, los compradores pierden interés y finalmente los herederos se ven obligados a aceptar rebajas más drásticas de las que habrían hecho desde el inicio. La clave está en analizar comparables cerrados y fijar un precio de salida realista que atraiga desde el primer día.

Aceptar con valor bajo en la herencia

Parece tentador declarar un valor inferior para pagar menos ISD, pero en Canarias el ahorro es mínimo debido a las bonificaciones. En cambio, el coste futuro es mucho mayor: se incrementa la ganancia patrimonial en IRPF y la plusvalía municipal al vender. Declarar un valor heredado ajustado al mercado es una estrategia más eficiente a largo plazo.

Vender con cargas sin resolver

Hipotecas, usufructos, embargos o discrepancias urbanísticas restan confianza al comprador. Muchos se retiran o piden fuertes rebajas. Sanear la situación antes de publicar es fundamental: obtener certificados de deuda, regularizar obras y aclarar ocupaciones evita sorpresas y acelera la venta.

Descoordinación en la firma

El día de la venta es crítico: sin certificado bancario de deuda, provisión de fondos para impuestos o plusvalía liquidada, la firma se retrasa o incluso se suspende. Esto genera gastos extra y desconfianza. La solución es llevar una agenda de cierre clara, con todas las gestiones coordinadas entre herederos, notaría, banco y ayuntamiento.

✔ Resumen

• Ajusta precio a mercado desde el inicio para evitar que la propiedad se enfríe.

• Declara un valor heredado realista para ahorrar en la venta futura.

• Resuelve hipotecas, cargas y discrepancias antes de publicar.

• Coordina cada paso del cierre para que la venta fluya sin retrasos.

7) Preguntas frecuentes

¿Puedo vender sin viajar a El Hierro?
Sí. Es totalmente posible vender sin desplazarse, siempre que se otorgue un poder notarial especial en favor de un apoderado. Este poder puede firmarse en cualquier notaría de España o en un consulado español en el extranjero, e incluso en notaría extranjera con Apostilla de La Haya. El apoderado puede realizar todos los trámites: aceptación de la herencia, liquidación de impuestos, inscripción en el Registro y firma de la compraventa. En caso de no otorgarse a tiempo, el Código Civil (art. 1259) contempla la ratificación posterior de los actos realizados sin autorización, lo que garantiza la validez del contrato. Con una gestoría y notaría coordinadas en El Hierro, el proceso se desarrolla con agilidad y sin necesidad de viajes.

¿Qué valor uso en la aceptación?
El valor de referencia de Catastro, cuando existe, es el mínimo fiscal exigible por ley. Si no está fijado para tu finca en El Hierro, el valor a declarar debe ser el valor de mercado, que se acredita mediante tasación oficial, informes de profesionales o comparables de ventas recientes en la misma zona. Declarar un valor realista y ajustado al mercado no solo evita comprobaciones y sanciones, sino que también optimiza la fiscalidad futura: un valor de adquisición más alto reduce la ganancia patrimonial a efectos de IRPF/IRNR y la plusvalía municipal en caso de venta posterior.

¿Cuándo pago la plusvalía municipal?
La plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se paga en dos momentos distintos: primero, cuando se adquiere el inmueble por herencia; y segundo, cuando se transmite en una futura venta. Tras la reforma de 2021 (RDL 26/2021), el contribuyente puede optar entre dos sistemas de cálculo:

• Método objetivo, que aplica coeficientes sobre el valor catastral del suelo en función de los años transcurridos.

• Método real, que toma como base la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
  El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable, siempre que existan datos que lo respalden. En muchos casos en El Hierro, el método real permite reducir considerablemente la cuota o incluso acreditar la inexistencia de incremento de valor.

¿Qué ocurre con los muebles y enseres?
Los bienes muebles (mobiliario, electrodomésticos, vehículos, etc.) forman parte de la herencia y deben estar incluidos en el inventario sucesorio. Si los herederos acuerdan transmitirlos junto a la vivienda, debe reflejarse expresamente en el contrato de arras y en la escritura de compraventa. Esta precisión evita reclamaciones posteriores del comprador. En caso contrario, los herederos pueden disponer de los enseres por separado, siempre que exista acuerdo entre ellos y quede constancia documental.

¿Qué pasa si la vivienda heredada tiene deudas o cargas?
Las cargas más habituales en El Hierro son hipotecas pendientes, embargos o usufructos. Existen dos formas de proceder:

• Cancelar previamente la carga (por ejemplo, saldar la hipoteca antes de la venta).

• Cancelar en la notaría con el precio del comprador, que es lo más habitual y evita adelantos de dinero por parte de los herederos.
  La clave es coordinar con la entidad bancaria o con el Registro para obtener certificados actualizados y preparar todo antes de la firma.

¿Cuánto tiempo puede tardar todo el proceso?
De media, la tramitación completa de una herencia en El Hierro (aceptación, impuestos, inscripción registral y posterior venta) suele tardar entre 4 y 8 meses. Si la documentación está en regla y los herederos colaboran, puede resolverse antes. Con poderes notariales, el proceso se agiliza notablemente, ya que no es necesario reunir físicamente a todos los herederos en cada paso. En casos complejos con discrepancias urbanísticas o múltiples herederos, el proceso puede prolongarse hasta un año.

¿Puedo alquilar en vez de vender la vivienda heredada?
Sí. Muchos herederos se plantean alquilar en lugar de vender. En ese caso, la vivienda debe estar inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, contar con certificado de eficiencia energética y cumplir la normativa vigente (Ley de Arrendamientos Urbanos para alquiler de larga duración o normativa autonómica en caso de alquiler vacacional). Es una opción válida, pero conviene analizar la fiscalidad: los ingresos tributan en IRPF y pueden implicar gastos de mantenimiento y gestión.

Conclusión

Heredar una vivienda en El Hierro exige ordenar documentos, fijar bien el valor, resolver cargas y planificar la venta a precio de mercado. Con apoyo profesional local puedes hacerlo todo a distancia y con garantías.

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Fuentes oficiales y normativa útil

• Código Civil (arts. 988 y ss., aceptación de herencia) – BOE.

• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) – BOE.

• Ley 11/2021, de medidas contra el fraude fiscal (valor de referencia de Catastro) – BOE.

• Dirección General del Catastro – Valor de referencia.

• Real Decreto-ley 26/2021, que regula la plusvalía municipal (método objetivo y real) – BOE.

• Colegio de Registradores – Notas simples y coordinación Catastro–Registro.

• Consejo General del Notariado – Guías de herencia.

• Ayuntamientos de El Hierro (Valverde, La Frontera, El Pinar) – Sede electrónica Gobierno de Canarias para gestión de plusvalía y tributos municipales.