Introducción: heredar en La Gomera y tomar decisiones inteligentes

Heredar una vivienda en La Gomera supone una mezcla de emoción y responsabilidad. Muchas familias viven fuera de la isla y reciben de repente un inmueble en San Sebastián, Valle Gran Rey o Vallehermoso, o incluso casas rurales en municipios como Agulo, Hermigua o Alajeró. La pregunta surge pronto: ¿aceptamos la herencia y vendemos, alquilamos o conservamos la propiedad familiar?

Esta guía te orienta paso a paso: aceptación de la herencia, documentación necesaria, saneamiento de cargas, impuestos y estrategia de venta adaptada al mercado gomero. El enfoque es práctico, pensado para quienes residen fuera y necesitan resolverlo a distancia con seguridad.

✔ Resumen

• Heredar implica trámites legales y fiscales con plazos concretos.

• Preparar papeles y coordinar desde el inicio acelera todo el proceso.

• Una planificación correcta evita sobrecostes y retrasos en notaría.

1) Aceptar la herencia: pasos y documentos clave

1.1. Documentación inicial

Para iniciar la sucesión en La Gomera necesitarás: certificados de defunción, últimas voluntades y testamento (si lo hubiera), DNI de los herederos, escrituras y nota simple registral de la finca, recibo de IBI, referencia catastral y documentación de cargas pendientes (hipoteca, embargos). En el caso de fincas rústicas, conviene inventariar superficies, linderos y usos agrícolas.

1.2. Escritura de aceptación y adjudicación

La aceptación puede hacerse pura y simple o a beneficio de inventario, modalidad aconsejable si existen dudas sobre deudas del causante. En notaría (San Sebastián o Vallehermoso) se firma la escritura, detallando bienes, valores y adjudicación a cada heredero. Si existen varios, se incorporan compensaciones económicas para equilibrar los lotes.

1.3. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

El ISD debe presentarse en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (ampliable si se solicita prórroga). En Canarias hay amplias reducciones para familiares directos, pero la base mínima viene marcada desde 2022 por el valor de referencia de Catastro si existe. Si no, se usa el valor de mercado debidamente justificado.

1.4. Registro de la Propiedad

Con el ISD liquidado (y la plusvalía municipal por fallecimiento, en su caso), se inscribe la escritura en el Registro. A partir de ahí los herederos son titulares registrales y pueden vender, hipotecar o alquilar.

✔ Resumen

• Certificados, escrituras, nota simple, IBI y Catastro son la base documental.

• La aceptación en notaría puede ser con beneficio de inventario.

• El ISD se paga en 6 meses; se usa valor de referencia o mercado.

• Inscripción en Registro = finca lista para transmitir.

2) Cargas, situaciones especiales y cómo resolverlas

2.1. Hipoteca y deudas

Si la finca heredada tiene hipoteca, lo más práctico es cancelarla con el precio de la venta en notaría. El banco debe emitir certificado de deuda y cálculo de cancelación.

2.2. Usufructos y derechos de terceros

El usufructo viudal es frecuente. El nudo propietario puede vender, pero el usufructo subsiste salvo conmutación o renuncia. También hay que revisar arrendamientos rústicos, servidumbres de paso y ocupaciones.

2.3. Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Si la vivienda es VPO, hay que comprobar precio máximo legal y autorizaciones. Vender fuera de la norma genera sanciones o nulidad.

2.4. Obras y discrepancias

Muchas viviendas gomeras tienen ampliaciones no inscritas. Antes de vender conviene declarar obra nueva o antigua, coordinar Catastro y Registro y legalizar segregaciones. Evitarás rebajas de última hora.

✔ Resumen

• Cancela hipoteca en la firma con parte del precio de venta.

• El usufructo sigue salvo acuerdo o renuncia.

• Revisar arrendamientos y VPO desde el inicio.

• Regularizar ampliaciones antes de salir al mercado.

3) Impuestos y valores: claves para decidir bien

La fiscalidad es uno de los puntos más delicados al heredar y vender en La Gomera. Una decisión mal planteada en la aceptación puede suponer miles de euros de diferencia en la posterior transmisión. Por eso es fundamental conocer cómo se calculan los distintos valores y qué implicaciones tienen.

3.1. Tres valores distintos

• Valor catastral: fijado por la Administración y utilizado como base para el cálculo del IBI y como referencia para la plusvalía municipal en el método objetivo. Suele estar por debajo del valor real de mercado y no refleja las particularidades de cada vivienda.

• Valor de referencia de Catastro: desde 2022 es el mínimo fiscal que Hacienda admite para calcular el ISD y el ITP. Se basa en estadísticas de compraventas reales, aplicadas a cada zona y tipología. Si existe para tu finca, no se puede declarar por debajo.

• Valor de mercado: es el precio real que alcanzaría el inmueble en una compraventa entre partes independientes. Cuando no existe valor de referencia, es el que debe usarse en el ISD, y conviene justificarlo con tasación o comparables de mercado.

3.2. ¿Conviene declarar un valor alto en la aceptación?

En general, sí, cuando se prevé vender en los siguientes años. Un valor de herencia más alto implica pagar algo más de ISD ahora (aunque en Canarias las bonificaciones suelen reducirlo mucho), pero a cambio genera ventajas a medio plazo:

• IRPF/IRNR (ganancia patrimonial): la ganancia se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición más los gastos. Si declaras un valor alto en la herencia, sube tu valor de adquisición y la ganancia a efectos fiscales será menor.

• Plusvalía municipal (método real): al declarar un valor más alto en el momento de heredar, la diferencia con el precio de venta es menor, reduciendo la base imponible y, en consecuencia, el impuesto.

• Seguridad frente a comprobaciones: declarar lo que realmente vale el inmueble, y no valores arbitrariamente bajos, disminuye el riesgo de inspecciones y liquidaciones complementarias.

3.3. ¿Qué ocurre si se declara un valor bajo?

Declarar un valor bajo puede parecer ventajoso al inicio, ya que reduce mínimamente el ISD. Sin embargo, en Canarias, donde los herederos directos suelen tener grandes bonificaciones, el ahorro es marginal. En cambio, el impacto negativo llega después:

• Se incrementa artificialmente la ganancia patrimonial en IRPF, porque el valor de adquisición es menor.

• Se paga más plusvalía municipal en la venta, sobre todo si se aplica el método real.

• Se aumenta el riesgo de discrepancias con Hacienda en caso de comprobación de valores.

3.4. ¿Qué pasa si se vende por debajo del valor heredado?

En este caso se genera una pérdida patrimonial que puede compensar otras ganancias en el IRPF, siempre dentro de los límites legales. Para la plusvalía municipal, el método real permite demostrar que no ha existido incremento de valor y, por tanto, evitar pagar un impuesto que no corresponde. En los ayuntamientos gomeros (San Sebastián, Valle Gran Rey, Vallehermoso, etc.) es habitual que se admitan estas pruebas, siempre que estén debidamente justificadas.

3.5. Cómo fijar el valor con criterio

• Verifica si existe valor de referencia para la finca; si lo hay, es el mínimo que debes declarar.

• Encarga una tasación profesional o un informe de mercado que respalde un valor ajustado a la realidad.

• Si piensas vender en el corto o medio plazo, valora declarar un importe alto y realista: el ISD será ligeramente mayor, pero ahorrarás en IRPF y plusvalía más adelante.

• Si tu intención es conservar el inmueble muchos años, la estrategia puede variar, pero siempre conviene apoyarse en informes técnicos para justificar el valor declarado.

✔ Resumen

• Diferencia claramente entre catastral, referencia y mercado.

• Declarar un valor alto y realista beneficia fiscalmente si se vende después.

• Un valor bajo genera sobrecostes futuros y posibles revisiones.

• Tasaciones y comparables son la mejor defensa frente a Hacienda.

4) Estrategia de salida: cómo vender en La Gomera

4.1. Preparación de la vivienda

La primera impresión es decisiva, tanto en fotos como en visitas presenciales. Un reportaje fotográfico profesional, junto con un vídeo de recorrido, permite destacar el inmueble en los portales y redes sociales. Además, es obligatorio contar con el certificado de eficiencia energética, que debe entregarse al comprador.

En viviendas rurales, donde la mayoría cuentan con terreno, accesos o huertos, conviene dedicar tiempo a presentar correctamente los espacios exteriores: limpiar accesos, desbrozar terrenos, ordenar herramientas y mostrar las vistas sin obstáculos. Un vaciado ordenado de enseres y una limpieza general aportan sensación de frescura y evitan que el comprador perciba la vivienda como “abandonada”. En algunos casos, una pintura ligera o reparaciones menores pueden aumentar notablemente el atractivo y acortar plazos de venta.

4.2. Comercialización por microzonas

El mercado gomero no es homogéneo: cada municipio tiene un perfil de comprador distinto. Por eso, la estrategia de venta debe adaptarse a cada zona.

• San Sebastián de La Gomera: existe una demanda constante de pisos céntricos por parte de funcionarios, residentes y familias que buscan proximidad a servicios, colegios y al puerto. Aquí lo que más se valora es la ubicación y el estado de conservación.

• Valle Gran Rey: es el gran polo turístico y de segunda residencia de la isla. Los compradores, tanto extranjeros como peninsulares, buscan viviendas para uso vacacional o inversión en alquiler turístico. Las propiedades con vistas al mar y terrazas son las más codiciadas.

• Vallehermoso y Hermigua: en estas zonas la demanda se concentra en viviendas rurales con terreno agrícola, ideales para quienes buscan una vida tranquila, proyectos de turismo rural o autosuficiencia. El estado legal del terreno (rústico, agrario, protegido) debe revisarse para no entorpecer la venta.

• Agulo y Alajeró: aquí priman las casas tradicionales y con encanto en entornos naturales. Son atractivas para compradores que valoran el patrimonio cultural y paisajístico. Un buen reportaje que destaque los elementos arquitectónicos originales (piedra, madera, patios) marca la diferencia.

En todos los casos, el precio debe fijarse de acuerdo a la realidad de mercado de cada microzona. Una valoración detallada evita salidas irreales y acelera la venta.

4.3. Firma en notaría

Si los herederos residen fuera de la isla, el proceso se simplifica mediante un poder notarial especial o, en su defecto, mediante ratificación posterior de la compraventa. La coordinación es esencial: el banco debe preparar certificado de deuda en caso de hipoteca, el ayuntamiento debe calcular la plusvalía y la gestoría debe organizar provisiones de fondos para impuestos y Registro.

Con la planificación correcta, el día de la firma todo fluye: se cancela hipoteca si existe, se liquidan impuestos, se entrega el precio y se inscribe la compraventa. Así, la herencia se cierra definitivamente con liquidez inmediata para los herederos.

✔ Resumen

• Presenta la vivienda cuidada: reportaje, certificado y limpieza son imprescindibles.

• Destaca según la microzona: céntrico en San Sebastián, vistas en Valle Gran Rey, terreno en Hermigua y casas con encanto en Agulo.

• Coordina notaría, banco y ayuntamiento para una firma sin retrasos y con plena seguridad jurídica.

5) Checklist exprés para herederos fuera de La Gomera

Antes de aceptar

• Certificados y testamento.

• Nota simple, IBI, Catastro.

• Cargas y usufructos.

Aceptación y liquidación

• Escritura notarial de aceptación.

• ISD en 6 meses.

• Plusvalía hereditaria.

• Inscripción en Registro.

Venta

• Valoración profesional.

• Arras y coordinación bancaria.

• Impuestos de transmisión.

✔ Resumen

• Documentación al día.

• Valor estratégico en aceptación.

• Firma fluida y fiscalidad controlada.

6) Errores frecuentes en La Gomera

Sobreprecio inicial

En un mercado insular como el de La Gomera, donde el volumen de compradores es limitado y el boca a boca circula rápido, fijar un precio excesivo es un error que puede salir caro. La vivienda pierde atractivo, acumula visitas sin ofertas y termina con la etiqueta de “quemada”. Esto obliga a rebajar el precio por debajo de lo que se habría aceptado si se hubiera salido al mercado con un valor ajustado desde el principio. La solución es realizar una valoración profesional basada en comparables reales y microzonas.

Declarar un valor bajo en la herencia

Muchos herederos creen que declarar un valor más bajo en la aceptación reduce impuestos de sucesiones, pero en Canarias las bonificaciones hacen que el ahorro sea mínimo. En cambio, al vender se dispara la ganancia patrimonial en IRPF y la plusvalía municipal. Lo que parece un ahorro inmediato se convierte en un sobrecoste futuro mayor. Declarar un valor de referencia o de mercado, aunque suponga pagar algo más al inicio, evita sustos fiscales posteriores y protege la operación de comprobaciones.

No resolver cargas antes de vender

Hipotecas sin cancelar, usufructos pendientes, embargos o discrepancias urbanísticas son cargas que restan liquidez y generan desconfianza en los compradores. En La Gomera, donde muchos interesados buscan segundas residencias o inversión, un inmueble con problemas legales puede quedarse años sin vender. Lo más eficiente es sanear antes: cancelar la hipoteca en la firma, levantar embargos, regularizar obras o inscribir ampliaciones para transmitir con seguridad.

Descoordinación en la firma

El día de la venta en notaría es clave. Si faltan documentos como el certificado bancario de deuda, la liquidación de plusvalía o la provisión de fondos para impuestos, la operación se retrasa o incluso se suspende. Esto no solo genera costes adicionales (gestoría, notaría, viajes) sino que también puede hacer que el comprador retire su oferta. La forma de evitarlo es llevar una agenda de cierre clara, con todas las gestiones coordinadas entre herederos, notario, ayuntamiento y entidad bancaria.

✔ Resumen

• Ajustar el precio a mercado desde el inicio evita que la vivienda se “queme”.

• Declarar un valor heredado realista protege contra sobrecostes fiscales.

• Resolver cargas antes de publicar genera confianza y liquidez.

• Coordinar cada paso del cierre asegura una venta fluida y sin retrasos.

7) Preguntas frecuentes

¿Puedo vender sin viajar a La Gomera?
Sí. Es totalmente posible vender sin desplazarse, siempre que se otorgue un poder notarial especial en favor de un apoderado. Este poder puede firmarse en cualquier notaría de España o en un consulado español en el extranjero, e incluso en notaría extranjera con Apostilla de La Haya. El apoderado puede realizar todos los trámites: aceptación de la herencia, liquidación de impuestos, inscripción en el Registro y firma de la compraventa. En caso de no otorgarse a tiempo, el Código Civil (art. 1259) contempla la ratificación posterior de los actos realizados sin autorización, lo que garantiza la validez del contrato. Con una gestoría y notaría coordinadas en La Gomera, el proceso se desarrolla con agilidad y sin necesidad de viajes.

¿Qué valor uso en la aceptación?
El valor de referencia de Catastro, cuando existe, es el mínimo fiscal exigible por ley. Si no está fijado para tu finca en La Gomera, el valor a declarar debe ser el valor de mercado, que se acredita mediante tasación oficial, informes de profesionales o comparables de ventas recientes en la misma zona. Declarar un valor realista y ajustado al mercado no solo evita comprobaciones y sanciones, sino que también optimiza la fiscalidad futura: un valor de adquisición más alto reduce la ganancia patrimonial a efectos de IRPF/IRNR y la plusvalía municipal en caso de venta posterior.

¿Cuándo pago la plusvalía municipal?
La plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se paga en dos momentos distintos: primero, cuando se adquiere el inmueble por herencia; y segundo, cuando se transmite en una futura venta. Tras la reforma de 2021 (RDL 26/2021), el contribuyente puede optar entre dos sistemas de cálculo:

• Método objetivo, que aplica coeficientes sobre el valor catastral del suelo en función de los años transcurridos.

• Método real, que toma como base la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
  El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable, siempre que existan datos que lo respalden. En muchos casos en La Gomera, el método real permite reducir considerablemente la cuota o incluso acreditar la inexistencia de incremento de valor.

¿Qué ocurre con los muebles y enseres?
Los bienes muebles (mobiliario, electrodomésticos, vehículos, etc.) forman parte de la herencia y deben estar incluidos en el inventario sucesorio. Si los herederos acuerdan transmitirlos junto a la vivienda, debe reflejarse expresamente en el contrato de arras y en la escritura de compraventa. Esta precisión evita reclamaciones posteriores del comprador. En caso contrario, los herederos pueden disponer de los enseres por separado, siempre que exista acuerdo entre ellos y quede constancia documental.

¿Qué pasa si la vivienda heredada tiene deudas o cargas?
Las cargas más habituales en La Gomera son hipotecas pendientes, embargos o usufructos. Existen dos formas de proceder:

• Cancelar previamente la carga (por ejemplo, saldar la hipoteca antes de la venta).

• Cancelar en la notaría con el precio del comprador, que es lo más habitual y evita adelantos de dinero por parte de los herederos.
  La clave es coordinar con la entidad bancaria o con el Registro para obtener certificados actualizados y preparar todo antes de la firma.

¿Cuánto tiempo puede tardar todo el proceso?
De media, la tramitación completa de una herencia en La Gomera (aceptación, impuestos, inscripción registral y posterior venta) suele tardar entre 4 y 8 meses. Si la documentación está en regla y los herederos colaboran, puede resolverse antes. Con poderes notariales, el proceso se agiliza notablemente, ya que no es necesario reunir físicamente a todos los herederos en cada paso. En casos complejos con discrepancias urbanísticas o múltiples herederos, el proceso puede prolongarse hasta un año.

¿Puedo alquilar en vez de vender la vivienda heredada?
Sí. Muchos herederos se plantean alquilar en lugar de vender. En ese caso, la vivienda debe estar inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, contar con certificado de eficiencia energética y cumplir la normativa vigente (Ley de Arrendamientos Urbanos para alquiler de larga duración o normativa autonómica en caso de alquiler vacacional). Es una opción válida, pero conviene analizar la fiscalidad: los ingresos tributan en IRPF y pueden implicar gastos de mantenimiento y gestión.

Conclusión

En La Gomera, heredar y vender una vivienda requiere método: papeles en regla, valor correcto, cargas resueltas y precio de mercado. Con asesoramiento y poderes notariales, los herederos pueden resolverlo a distancia y con tranquilidad.

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Fuentes oficiales y normativa útil

• Código Civil (arts. 988 y ss., aceptación de herencia) – BOE.

• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) – BOE.

• Ley 11/2021, de medidas contra el fraude fiscal – BOE.

• Dirección General del Catastro – Valor de referencia.

• Real Decreto-ley 26/2021, plusvalía municipal – BOE.

• Colegio de Registradores – Notas simples y coordinación Catastro–Registro.

• Consejo General del Notariado – Guías de herencia.

• Cabildo y ayuntamientos de La Gomera (San Sebastián, Valle Gran Rey, Vallehermoso, Agulo, Hermigua, Alajeró) – gestión de plusvalía y tributos locales.