Venta de propiedades heredadas en Fuerteventura

29 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Heredar una vivienda en Fuerteventura puede convertirse en una gran oportunidad, pero también en un reto lleno de trámites legales, fiscales y emocionales. Muchos propietarios se encuentran con dudas: ¿qué impuestos debo pagar?, ¿cuándo puedo vender?, ¿qué pasa si la vivienda sigue a nombre del fallecido?, ¿cómo repartir entre varios herederos? En este artículo analizamos en detalle el procedimiento de venta de propiedades heredadas en Fuerteventura, siguiendo la normativa vigente en Canarias y España, con ejemplos prácticos, advertencias y recomendaciones que evitarán errores costosos.

Aceptación de la herencia: primer paso imprescindible

Antes de poder vender una vivienda heredada en Fuerteventura, es obligatorio aceptar la herencia. Este trámite se realiza en notaría mediante la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En este documento se incluye el reparto de bienes entre los herederos, incluyendo la propiedad inmueble.

El Registro de la Propiedad solo reconocerá como titulares a los herederos una vez se haya inscrito la aceptación de la herencia, paso indispensable para poder transmitir la vivienda a un comprador. Hasta entonces, legalmente, el inmueble sigue a nombre del fallecido, lo que imposibilita su venta efectiva.

En esta escritura de adjudicación es fundamental incluir todos los bienes (viviendas, garajes, terrenos, cuentas bancarias, etc.) y asignar de forma clara qué porcentaje recibe cada heredero. Si no se hace de forma correcta, después pueden surgir problemas con la inscripción registral o con la Agencia Tributaria.

✔ Resumen: la aceptación y adjudicación en notaría, junto con su inscripción registral, son pasos previos obligatorios para poder vender una propiedad heredada.

¿Cómo se acepta una herencia en Fuerteventura? Documentación necesaria

El proceso de aceptación de herencia exige recopilar y presentar una serie de documentos. Sin ellos, el notario no puede elaborar la escritura. A continuación, detallamos los más habituales:

Certificado de defunción: expedido por el Registro Civil del lugar de fallecimiento. Es el documento que acredita oficialmente la muerte del causante.
Certificado de últimas voluntades: se solicita en el Ministerio de Justicia o de forma telemática. Informa si el fallecido otorgó testamento y, en caso afirmativo, ante qué notario.
Testamento: si existe, debe obtenerse copia autorizada en la notaría donde se otorgó. Si no hay testamento, la herencia se tramita mediante declaración de herederos abintestato.
Certificado de seguros de vida: determina si el fallecido tenía pólizas de vida con beneficiarios.
DNI y libro de familia: tanto del fallecido como de los herederos.
Título de propiedad de la vivienda: escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.
Nota simple registral actualizada: acredita la situación jurídica del inmueble (cargas, hipotecas, embargos, etc.).
Recibo del IBI y referencia catastral: necesarios para identificar el inmueble y calcular impuestos.
Escrituras o documentos de otros bienes: como cuentas bancarias, vehículos o terrenos, en caso de formar parte de la herencia.

Pasos de la aceptación

Recopilar la documentación anterior.
Acudir al notario con todos los herederos (o sus representantes con poder notarial).
El notario redacta la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, detallando los bienes y asignando los porcentajes.
Liquidación de impuestos: Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y plusvalía municipal.
Inscripción en el Registro de la Propiedad, que reconoce legalmente a los herederos como nuevos titulares.

En casos de herencias complejas (con herederos en el extranjero o documentación incompleta), puede ser necesario solicitar documentación adicional o realizar traducciones juradas.

✔ Resumen: aceptar una herencia exige certificados oficiales (defunción, últimas voluntades, testamento), documentación registral y fiscal, y la comparecencia en notaría. Sin estos pasos, la venta no puede realizarse.

Impuestos que afectan a la herencia en Fuerteventura

Al heredar una vivienda, el heredero debe liquidar impuestos antes de vender. Aunque en Canarias los beneficios fiscales son notables, siguen existiendo trámites que no se pueden obviar.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

En Canarias, este impuesto cuenta con bonificaciones de hasta el 99,9 % para herederos directos (hijos, cónyuge y padres). Esto significa que, en la práctica, muchas transmisiones resultan con coste casi nulo. No obstante, siempre debe presentarse la autoliquidación ante la Agencia Tributaria Canaria, aunque el resultado sea cero.

Un error común es pensar que si la cuota es bonificada, no hay obligación de declarar. Esta confusión genera sanciones posteriores que encarecen la operación.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Este tributo grava el incremento del valor del terreno desde que el fallecido adquirió la propiedad hasta la transmisión hereditaria. Cada ayuntamiento de Fuerteventura (Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje, Antigua y Betancuria) tiene sus propias ordenanzas fiscales y plazos para liquidarlo. Existen dos métodos de cálculo: el objetivo y el real, y conviene revisar cuál resulta más favorable para cada caso.

✔ Resumen: en Canarias los impuestos están bonificados, pero siguen siendo obligatorios el ISD y la plusvalía municipal. La omisión de liquidación genera sanciones y paraliza la venta.

Gastos adicionales en la aceptación de herencia

Además de impuestos, hay que contar con:

Notaría: honorarios por la escritura de aceptación. Su coste depende del número de bienes y del valor declarado.
Registro de la Propiedad: inscripción de la escritura para reconocer a los herederos como titulares.
Gestoría (opcional): útil para tramitar autoliquidaciones fiscales y presentar documentación ante el Registro.

En la práctica, estos gastos suelen oscilar entre 1.000 € y 3.000 €, pero en casos con múltiples herederos o propiedades, la cifra puede incrementarse. Una previsión adecuada evita sorpresas al momento de vender.

✔ Resumen: los impuestos no son el único gasto; los honorarios de notaría y registro también deben preverse para completar el proceso.

Venta con varios herederos: la indivisión hereditaria

En Fuerteventura es muy frecuente que una vivienda heredada pertenezca a varios hermanos. En ese caso, el inmueble se encuentra en condominio hereditario. Para poder venderlo, todos los herederos deben estar de acuerdo y firmar la escritura de compraventa.

Cuando alguno de los herederos no desea vender, puede plantearse la compra de la parte indivisa por parte de los demás, o bien acudir a una extinción de condominio. Esta última es una solución rápida y con menos carga fiscal que la compraventa tradicional, ya que tributa en Actos Jurídicos Documentados en lugar de en Transmisiones Patrimoniales.

En última instancia, cualquiera de los coherederos puede solicitar en vía judicial la división de la cosa común, que termina en subasta pública. Esta solución es la más desfavorable porque el valor de venta suele ser inferior al de mercado.

✔ Resumen: vender requiere el consentimiento de todos los herederos; si no hay acuerdo, existen vías legales, pero suelen ser menos ventajosas económicamente.

¿Se puede vender antes de aceptar la herencia?

En ocasiones, los herederos necesitan liquidez inmediata para afrontar gastos o impuestos. Aunque no se puede vender legalmente un bien que aún está a nombre del fallecido, existen mecanismos para asegurar la operación:

Contrato de arras: el comprador se compromete a adquirir la vivienda y entrega una señal. Con este compromiso, los herederos pueden aceptar la herencia y liquidar los impuestos con la garantía de que la venta se realizará.
Ratificación posterior: se firma un preacuerdo condicionado a la inscripción registral. Una vez aceptada e inscrita la herencia, los herederos ratifican la venta ante notario. Esta opción requiere asesoramiento jurídico para que la operación sea válida.

✔ Resumen: no se puede transmitir legalmente una vivienda sin aceptarla, pero sí existen fórmulas contractuales para garantizar la venta y obtener liquidez.

Fiscalidad al vender una vivienda heredada

Una vez aceptada la herencia y liquidados los impuestos, la venta genera nuevas obligaciones fiscales:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): los herederos tributan por la ganancia patrimonial, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor declarado en la herencia. Si la vivienda se vende poco después de heredarla, esta ganancia suele ser mínima.
Plusvalía municipal por la venta: en este caso se calcula desde la fecha de aceptación de la herencia hasta la venta al comprador. Si el plazo es corto, la cuota a pagar también lo será.

Además, conviene tener en cuenta que si la vivienda era residencia habitual del fallecido y el heredero también decide habitarla antes de la venta, podrían aplicarse beneficios fiscales específicos.

✔ Resumen: vender una vivienda heredada implica tributar de nuevo, esta vez por la ganancia en IRPF y por la plusvalía municipal en la transmisión al comprador.

Riesgos de vender sin asesoramiento

Muchos propietarios en Fuerteventura cometen errores al vender una propiedad heredada:

Intentar vender sin inscribir la herencia en el Registro.
Desconocer los plazos de liquidación de impuestos y recibir recargos.
Firmar contratos privados sin garantías legales.
No revisar si existen cargas sobre la vivienda (hipotecas, embargos o afecciones urbanísticas).
Bloqueos entre herederos que retrasan meses o incluso años la operación.

La consecuencia de estos errores suele ser la pérdida de tiempo, sanciones fiscales, conflictos familiares e incluso nulidad de la compraventa. En un mercado dinámico como el de Fuerteventura, esto supone perder oportunidades valiosas de venta.

✔ Resumen: vender sin asesoramiento genera sanciones, conflictos y pérdida de valor de mercado.

Particularidades del mercado inmobiliario en Fuerteventura

Además de los trámites legales y fiscales, vender una propiedad heredada implica conocer el mercado local. En Fuerteventura, la demanda inmobiliaria es muy diversa: desde compradores internacionales interesados en segundas residencias hasta familias locales que buscan vivienda habitual.

El atractivo turístico de la isla hace que zonas como Corralejo (La Oliva), Morro Jable (Pájara) o Caleta de Fuste (Antigua) tengan un mercado activo, con especial interés en apartamentos y chalets cerca de la costa. En cambio, en municipios como Betancuria o Tuineje predominan viviendas rurales y terrenos con otro perfil de comprador.

Conocer estas diferencias es clave para definir la estrategia de venta y poner la vivienda heredada a precio de mercado, evitando tanto la sobrevaloración como la infravaloración.

✔ Resumen: en Fuerteventura, el perfil de comprador varía por zonas; conocer la demanda real permite vender más rápido y sin pérdidas.

Ejemplo práctico en Fuerteventura

Una familia de Puerto del Rosario hereda una vivienda de sus padres. Tras acudir al notario, inscriben la herencia en el Registro y liquidan tanto el ISD como la plusvalía municipal con bonificación. Posteriormente, ponen la vivienda en venta y, gracias a que todos los hermanos estaban de acuerdo, logran comprador en menos de 4 meses.

El beneficio neto se calculó restando los gastos notariales, la plusvalía municipal, el registro y la tributación en IRPF por la ganancia patrimonial. Al contar con asesoramiento especializado, pudieron resolver la operación sin conflictos internos y con el precio ajustado a la demanda del municipio.

✔ Resumen: con asesoramiento y acuerdo entre herederos, la venta se resuelve en meses y evita sanciones fiscales.

Preguntas frecuentes sobre la venta de propiedades heredadas en Fuerteventura

¿Qué plazo tengo para aceptar una herencia en Canarias?

No existe un plazo concreto para aceptar la herencia, pero sí para liquidar el ISD: 6 meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse prórroga de otros 6 meses, pero con devengo de intereses.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?

Se mantiene la indivisión. Puede acudirse a una división judicial, aunque lo recomendable es alcanzar acuerdos privados, como la compra de la parte indivisa o la extinción de condominio.

¿Puedo vender una vivienda heredada si aún tiene hipoteca?

Sí, la deuda hipotecaria se transmite con la herencia. Se puede cancelar con parte del precio de venta, subrogar al comprador o negociar con la entidad financiera.

¿Cómo se reparten los beneficios de la venta?

Según el porcentaje adjudicado en la herencia. Por ejemplo, si tres hermanos reciben a partes iguales y se vende por 180.000 €, cada uno obtendrá 60.000 € menos impuestos.

¿Es obligatorio pagar plusvalía municipal al heredar?

Sí. Incluso si el valor del terreno no ha aumentado, hay que presentar la autoliquidación. En caso de incremento cero, la cuota puede ser nula, pero la obligación formal sigue existiendo.

¿Qué ocurre si la vivienda heredada está alquilada?

El contrato de arrendamiento sigue vigente. El comprador debe respetarlo hasta su finalización, salvo pacto con el inquilino. Esto puede influir en el precio de venta.

✔ Resumen: las dudas más comunes giran en torno a plazos, acuerdos entre herederos, deudas y obligaciones fiscales.

Conclusión

La venta de propiedades heredadas en Fuerteventura requiere cumplir con una serie de trámites legales y fiscales que, gestionados correctamente, permiten convertir la herencia en liquidez de manera rápida y segura. Aceptar e inscribir la herencia, liquidar impuestos, alcanzar acuerdos entre herederos y conocer el mercado local son pasos fundamentales.

El acompañamiento de notarios, abogados y asesores inmobiliarios evita sanciones, conflictos familiares y pérdida de oportunidades. Planificar bien cada fase garantiza que la vivienda heredada se venda al precio adecuado y sin complicaciones.

✔ Conclusión práctica: con previsión fiscal, asesoramiento legal y estrategia de mercado, la venta de una propiedad heredada en Fuerteventura se convierte en una oportunidad real y beneficiosa.