Venta de propiedades heredadas en Lanzarote

Gestionar una herencia ya es bastante emocional como para, además, pelearte con siglas y ventanillas. Aquí te lo explicamos paso a paso y en lenguaje claro para que tengas un plan de acción: qué papeles hay que reunir, qué plazos mandan, qué impuestos hay (y cuáles casi no pesan en Canarias), cómo vender sin bloqueos aunque haya varios herederos y cómo te acompañamos para que todo quede bien hecho a la primera.

1) Antes de tocar nada: comprobar si hay testamento y si hay seguros

1. Certificado de defunción (Registro Civil). Es la partida literal de defunción. La pedimos por ti si nos autorizas.

2. “Últimas voluntades” (Ministerio de Justicia). Es el documento que dice si la persona fallecida dejó testamento y ante qué notaría. Solo puede pedirse tras 15 días hábiles desde el fallecimiento. Con ese papel, la notaría que corresponda nos da copia autorizada del testamento. Si no hay testamento, el camino es la declaración de herederos ante notario (lo gestionamos y te indicamos qué empadronamiento aporta competencia al notario).

3. Seguros con cobertura de fallecimiento. Pide (o te pedimos) el certificado de seguros: indica si había pólizas de vida o accidentes con beneficiarios. Evita que quede dinero sin reclamar.

Documentación base que iremos reuniendo: DNI del fallecido (si lo hubiera), libro de familia, certificado de empadronamiento, escrituras y nota simple de los inmuebles (Registro), recibos de IBI, referencia catastral, y, si hay hipoteca o deudas, los certificados correspondientes.

Idea clave: no firmes nada “provisional” ni vacíes cuentas antes de tener claro el mapa (testamento/herederos, deudas y bienes). Si lo prefieres, aceptaremos la herencia con inventario para que tus bienes personales queden a salvo si aparecen deudas.

2) Aceptación y reparto: qué se firma y cómo se acredita

Con testamento o sin él, el siguiente hito es la escritura notarial de aceptación y adjudicación de herencia (o declaración de herederos si no había testamento, y después aceptación). En esa escritura se dice quién hereda qué.

• Si hay varios herederos, al firmar pasan a ser copropietarios del inmueble (lo que se llama un proindiviso). Desde ese momento ya se puede vender juntos, o bien repartir de otra manera (por ejemplo, que uno se quede la casa y compense al resto) antes de vender. También se puede extinguir el proindiviso y quedarnos con un único titular, lo cual suele facilitar la venta y puede optimizar impuestos en algunos casos.

• Si algún heredero está fuera de Lanzarote o vive en otro país, puede otorgar un poder notarial (incluso por videoconferencia con notario español, según supuestos) para que le representen en la firma. Nosotros coordinamos la agenda con la notaría.

Una vez firmada la aceptación, se presenta para los impuestos de herencia, se inscribe en el Registro de la Propiedad y se actualiza el Catastro. Con eso ya tendrás la titularidad a tu nombre (o al de los coherederos) y podrás vender con normalidad.

3) Plazos e impuestos de la herencia en Canarias (contado sin tecnicismos)

Herencia (Impuesto de Sucesiones). En Canarias, para herencias entre familiares directos (padres‑hijos, cónyuges), existe una bonificación del 99,9% de la cuota del impuesto. Traducido: en la mayoría de herencias directas no pagas prácticamente nada por el impuesto autonómico de heredar. Aun así, hay que presentarlo y cumplir los plazos.

Plusvalía municipal “por heredar” (IIVTNU). Es el impuesto del Ayuntamiento por la subida del valor del suelo urbano. En herencias se declara en 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga hasta 1 año si se pide a tiempo. No lo dejes para el final; te ayudamos a calcular si aplican coeficientes y a presentar la autoliquidación en la Red Tributaria de Lanzarote (o ayuntamiento que corresponda).

Tasas y registros. Habrá aranceles de notaría y registro (por la escritura de aceptación y la inscripción). Son razonables y predecibles; te damos presupuesto cerrado antes de empezar.

Consejo práctico: aunque la herencia directa esté bonificada, conviene fijar un valor de los inmuebles coherente con el “valor de referencia” del Catastro. Ese valor influye en impuestos hoy y en la ganancia si más adelante vendes.

4) Vender la vivienda heredada: dos caminos que funcionan

A) Vender “todos juntos” (si seguís en copropiedad).
Es el camino corto: aceptáis la herencia, inscribís a vuestro nombre y firmáis la compraventa como co‑vendedores. Repartimos el precio en la misma proporción que cada uno hereda o según acordéis.

B) Un heredero se queda la casa y compensa al resto (extinción de condominio) y luego vende.
A veces simplifica la negociación con compradores (un solo titular) y puede tener mejor encaje fiscal según cifras. Estudiamos ambas rutas y os proponemos la que deje más neto después de gastos e impuestos.

En cualquiera de los dos casos coordinamos reparaciones leves (pintura, orden, pequeñas averías), fotos profesionales, certificado energético y documentación completa para que el comprador confíe y pague el precio justo.

5) ¿Qué impuestos hay al vender lo heredado?

1) Impuesto municipal de plusvalía por la venta. Si vendes más tarde, la venta también puede generar plusvalía municipal (de nuevo el impuesto del suelo). Calculamos si existe incremento y cuánto sale con las tablas vigentes.

2) Impuesto sobre la renta por la ganancia al vender. En la declaración de la renta del año en que vendas, declararás una ganancia o pérdida. La “cuenta” es sencilla:

• Valor de adquisición = el valor que pusiste en la herencia (el declarado) + tus gastos (notaría, registro, impuestos de la herencia, tasas) + mejoras justificadas.

• Valor de venta = precio que te paga el comprador – gastos de vender (honorarios, notaría si la paga el vendedor, etc.).

• Ganancia = valor de venta menos valor de adquisición. Si eres no residente, al comprador se le obliga a retener el 3% como pago a cuenta de tu impuesto. Te ayudamos a cuadrarlo para recuperar lo que no proceda.

Truco importante: un buen valor declarado en la herencia, coherente con mercado y valor de referencia del Catastro, evita problemas y puede reducir la ganancia futura si vendes.

6) Caso real (simplificado): tres hermanos, piso en Arrecife

• Situación: piso de 95 m² con garaje. Hay testamento que reparte “por partes iguales”.

• Documentos: pedimos últimas voluntades, obtenemos copia de testamento, nota simple y recibos. No hay deudas.

• Herencia: valor acordado 170.000 € (en línea con valor de referencia y ventas cercanas). En Canarias, por parentesco, Sucesiones sale bonificado casi al 100%. Plusvalía mortis causa: calculada con coeficiente que toca por los años y base que marca la ordenanza; liquidamos dentro de plazo.

• Venta: tras pintura y orden, se publica por 189.000 € y se cierra en 186.000 €.

• Impuestos por la venta:

  • Plusvalía municipal por la venta: la calculamos y se paga porque hay cierta subida del suelo (baja).

  • Renta: ganancia = 186.000 (menos gastos) – (170.000 + gastos de herencia) ≈ poca o moderada. Cada hermano declara su tercio.

• Tiempo y estrés: cero discusiones, porque todo va en hoja común con números claros.

7) ¿Y si hay desacuerdo entre herederos o un piso “bloqueado”?

Nos encontramos a menudo con:

• Un coheredero no quiere vender. Se puede negociar una compra de su parte (con tasación y compensación) o ir a extinción de condominio. Es mejor arreglarlo antes de salir al mercado.

• Documentación incompleta (hipoteca sin cancelar, ampliaciones antiguas, discrepancias Catastro‑Registro). Las solventamos: cancelación registral, rectificación catastral, declaraciones de obra con técnico, etc.

• Okupación o alquileres antiguos. Revisamos contratos y plazos, y te ayudamos a desocupar de forma legal o a vender con inquilino si conviene.

8) ¿Cómo te ayudamos desde CB Tu Hogar? (lo que hacemos por ti)

1. Revisión exprés de papeles (48‑72 h). Te decimos qué falta y te pedimos solo lo imprescindible.

2. Coordinación notarial completa (testamento o declaración de herederos, aceptación y reparto). Si estás fuera, organizamos poderes y, cuando sea posible, videoconferencia con notaría española.

3. Plan fiscal: herencia (bonificaciones en Canarias), plusvalías (por heredar y por vender), renta (residentes y no residentes). Te enseñamos el neto que recibirás de verdad.

4. Puesta a punto y venta profesional: calendario de trabajos, fotos, relato honesto del piso, comparables reales y precio defendible.

5. Cierre sin sorpresas: comprador cualificado, arras y firma con toda la documentación lista.

Objetivo: que pases de “no sé ni por dónde empezar” a “todo bajo control” con un interlocutor y un timeline claro.

9) Preguntas muy típicas (respuesta corta)

¿Puedo renunciar a la herencia si hay deudas? Sí. Y también puedes aceptarla “con inventario”, así tus bienes personales no responden de deudas que superen el valor heredado.

¿Se puede vender sin inscribir antes? Lo responsable es inscribir primero la herencia. Algunos compradores financieros “acortan” pasos, pero encarece o empeora condiciones. Nosotros preferimos seguridad jurídica: aceptación inscrita y venta después.

¿Y si soy no residente? Se puede vender; el comprador retiene un 3% del precio a cuenta de tu impuesto. Te ayudamos a recuperar lo que no proceda y a coordinar todo a distancia.

¿Cuánto tarda todo? Depende de papeles y agenda notarial. Con documentación a mano, la aceptación puede cuadrarse en pocas semanas y la venta en paralelo si el inmueble está listo.

10) Enlaces útiles de CB Tu Hogar

• Vender en Lanzarote por municipios (recursos y guías): https://www.cbtuhogar.es/section/vender-en-lanzarote

Fuentes consultadas (con enlaces)

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Canarias — Agencia Tributaria Canaria: https://www3.gobiernodecanarias.org/tributos/atc/w/sucesiones-y-donaciones

• Bonificación 99,9% ISD Canarias (nota oficial Gobierno de Canarias): https://www3.gobiernodecanarias.org/noticias/el-consejo-de-gobierno-ha-aprobado-la-bonificacion-del-impuesto-sobre-sucesiones-y-donaciones-a-un-999/

• Plusvalía municipal en Lanzarote (IIVTNU) — Red Tributaria de Lanzarote: https://redtributarialanzarote.es/normativa/iivtnu/

• Plazo de plusvalía por herencia (6 meses prorrogables) — TRLHL (arts. 104–110) y doctrina municipal: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214

• Venta de inmueble: ganancia patrimonial (IRPF/IRNR) — Agencia Tributaria: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/que-ocurre-cuando-vendo-inmueble.html y retención 3% no residentes: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/cuestiones-especificas-sobre-tributacion-inmuebles/ganancia-patrimonial-derivada-transmision.html

• Certificado de Últimas Voluntades — Ministerio de Justicia: https://sede.mjusticia.gob.es/tramites/certificado-actos-ultima

• Certificado de Seguros con cobertura de fallecimiento — Ministerio de Justicia: https://sede.mjusticia.gob.es/tramites/certificado-contratos-seguro

• Código Civil (beneficio de inventario, art. 1010 y ss.) — BOE: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1889-4763

• Valor de referencia (Catastro) — Información y consulta: https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx

Aviso: Esta guía es informativa. Cada herencia es distinta. Te decimos qué papeles mirar, qué plazos aplican en tu caso y qué números te quedarán netos si vendes. Si quieres, empezamos con una revisión gratuita y te damos un plan en 72 horas.