Vender una vivienda en Fuerteventura que se encuentra alquilada es una operación perfectamente posible, pero también es una de las que más dudas genera a propietarios e inversores. La situación no se limita a encontrar un comprador dispuesto: la ley obliga a respetar los derechos del inquilino, prever la subrogación del comprador y, en algunos casos, reducir el precio de venta para compensar la existencia de un arrendamiento vigente. Todo ello bajo la estricta regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Vivienda de 2023 y la práctica registral.

En Fuerteventura, además, la casuística es particular: el mercado de inversión turística convive con familias locales que alquilan como residencia habitual. Esto provoca que muchas viviendas en venta estén ocupadas con inquilinos, y que la venta se enfoque como producto de inversión (mantener al arrendatario para generar rentabilidad) o como vivienda para uso propio (donde lo habitual es negociar con el inquilino su salida anticipada).

El marco legal que lo regula

El marco principal es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), reformada en varias ocasiones, especialmente en 2019 y 2023. Sus artículos clave son:

• Artículo 14 LAU: si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador queda obligado a respetar su duración íntegra. Si no está inscrito, el comprador también se subroga salvo que actúe como tercero de buena fe protegido por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. En la práctica, la gran mayoría de ventas con arrendamiento implican subrogación.

• Artículo 25 LAU: establece el derecho de tanteo y retracto. El arrendatario tiene derecho preferente a comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. Si el propietario no notifica correctamente la venta, el inquilino puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda una vez firmada con el tercero.

La Ley 7/2023 de Vivienda ha reforzado la protección de inquilinos en ventas en bloque y obliga a mayor transparencia en las notificaciones.

Además, conviene recordar la reforma de 2019: los contratos de arrendamiento tienen una duración mínima de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), salvo que el inquilino decida no renovar. Esto condiciona enormemente el atractivo de la operación para ciertos compradores.

Qué significa vender con inquilino

En términos prácticos, vender una vivienda alquilada supone que el comprador se convierte en arrendador. Hereda el contrato en vigor, debe cobrar la renta, mantener las obligaciones de conservación y devolver la fianza en su momento. El inquilino, por su parte, mantiene el derecho de permanencia hasta el final del plazo contractual y de sus prórrogas legales.

Este es el motivo por el que muchas viviendas en alquiler se venden con un descuento de entre el 10 % y el 20 % respecto a su valor libre. El precio se ajusta porque el comprador adquiere un bien con limitaciones inmediatas de uso.

El derecho de tanteo y retracto

El tanteo da al inquilino un plazo de 30 días naturales desde la notificación para igualar la oferta de compra de un tercero y quedarse con la vivienda. La notificación debe hacerse por un medio fehaciente, normalmente burofax con certificación de texto y acuse de recibo, indicando el precio y condiciones.

Si el propietario vende sin notificar, el inquilino tiene derecho al retracto: puede quedarse con la vivienda en las mismas condiciones en que se transmitió, sustituyendo al comprador. El plazo también es de 30 días, pero empieza a contar desde que el inquilino tiene conocimiento real de la transmisión.

Existen excepciones: no procede el tanteo ni el retracto cuando se trata de ventas en bloque de edificios completos o ventas entre familiares directos (art. 25.7 LAU).

El incumplimiento de esta obligación es una de las principales fuentes de litigio en la compraventa de viviendas arrendadas.

Subrogación del comprador

Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, la obligación de respetarlo es indiscutible: el comprador queda subrogado hasta su vencimiento. Si no lo está, el art. 34 de la Ley Hipotecaria podría proteger al comprador de buena fe, pero en la práctica esto es poco habitual, porque la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige diligencia: cualquier comprador debe solicitar una nota simple, donde constará la existencia de arrendamiento si se ha inscrito. Y aunque no aparezca inscrito, la posesión del arrendatario es un hecho notorio, lo que impide alegar ignorancia.

Por tanto, en la práctica, la subrogación es la regla general: el contrato se mantiene hasta el fin del plazo.

Consecuencias prácticas en Fuerteventura

En Fuerteventura encontramos dos perfiles de venta habituales:

1. Venta como inversión: compradores, nacionales o extranjeros, interesados en adquirir un inmueble con un arrendatario que paga puntualmente, lo que asegura rentabilidad inmediata. Aquí, la existencia del inquilino es incluso un valor añadido.

2. Venta para uso propio: cuando el comprador desea ocupar la vivienda, lo normal es que pida al vendedor que negocie con el inquilino una resolución anticipada del contrato. En estos casos, se suele pactar una compensación económica equivalente a uno o dos meses de renta. No hay obligación legal de pagar indemnización, pero sí es la vía práctica más utilizada para conseguir la entrega libre.

En ambos escenarios, la claridad en la negociación y en los contratos es fundamental para evitar que la operación se bloquee.

Riesgos de no hacerlo bien

Si el procedimiento no se respeta con rigor, aparecen riesgos graves:

• Ejercicio del retracto por el inquilino: si no se le notificó correctamente la venta, puede quedarse con la vivienda en las mismas condiciones que el comprador.

• Subrogación forzosa no deseada: el comprador puede verse obligado a heredar un contrato de 5 o 7 años que desconocía o no deseaba.

• Retrasos en la compraventa: reclamaciones u oposiciones del arrendatario pueden aplazar la firma durante semanas o meses.

• Pérdida de valor: vender ocupado sin transparencia documental puede devaluar la vivienda entre un 10 % y un 20 %.

Cómo se pueden evitar estos riesgos

La clave es anticipar y documentar todo el proceso:

1. Notificación fehaciente: enviar al inquilino un burofax con precio y condiciones de la venta, otorgándole los 30 días legales para ejercer su derecho de tanteo. Así se blinda al propietario frente a un futuro retracto.

2. Documentar la renuncia: conservar el acuse de recibo o la respuesta expresa del arrendatario. Si guarda silencio durante el plazo, también debe quedar constancia. Esto evitará impugnaciones.

3. Incorporar cláusula de subrogación: en contrato de arras y en la escritura debe constar que el comprador conoce y acepta la existencia del contrato de arrendamiento. Así no podrá alegar desconocimiento ni reclamar daños.

4. Negociar con el inquilino: si el objetivo es vender libre, lo más seguro es pactar una resolución anticipada a cambio de compensación. Firmar un documento de terminación evita conflictos y subidas artificiales de precio.

5. Transparencia en la publicidad: anunciar la vivienda indicando que está alquilada o libre según corresponda genera confianza y evita que el comprador se sienta engañado.

Ejemplos recientes, como la sentencia del Tribunal Supremo en el caso Blackstone en Madrid, muestran que los tribunales protegen de forma estricta el derecho de tanteo y retracto. Por eso, la única manera de evitar el riesgo de anulación es cumplir con los trámites legales al pie de la letra y dejar rastro documental sólido.

Cómo blindar la operación

El propietario debe:

• Revisar el contrato de arrendamiento y comprobar su duración.

• Notificar correctamente al inquilino mediante burofax.

• Esperar 30 días y documentar su renuncia o silencio.

• Reflejar en contrato de arras y escritura que el comprador asume la subrogación.

• Coordinar con notario y Registro la incorporación del contrato a la escritura.

Si se desea la vivienda libre, se recomienda negociar con el inquilino un acuerdo de resolución anticipada antes de poner la vivienda en el mercado. Esto permite vender con precio más alto y evita conflictos.

Ejemplo práctico en Fuerteventura

Un propietario en Corralejo tiene una vivienda alquilada por 700 € al mes. Quiere venderla en 180.000 €. Notifica al inquilino mediante burofax, que no ejerce el tanteo en 30 días. Finalmente la vende a un inversor alemán, que acepta la subrogación y mantiene al arrendatario. La operación se cierra sin conflictos y el comprador empieza a percibir la renta desde el primer mes.

En otro caso, una familia en Puerto del Rosario quería comprar para uso propio. El vendedor negoció con el inquilino la entrega anticipada a cambio de dos meses de renta como compensación. Se firmó un documento de resolución, se devolvió la fianza y la vivienda se entregó libre en notaría.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Puedo vender la vivienda sin informar al inquilino?
No. El art. 25 LAU obliga a notificar precio y condiciones. Si no lo haces, el inquilino puede ejercer el retracto.

¿Qué pasa con la fianza?
El nuevo propietario se convierte en arrendador y hereda la obligación de devolverla al final del contrato.

¿El comprador puede subir la renta tras la compra?
No. Debe respetar la renta pactada hasta que finalice el contrato.

¿Qué pasa si el contrato no está inscrito?
Aunque no esté inscrito, la posesión notoria del arrendatario obliga al comprador a respetarlo. La inscripción refuerza la protección, pero la falta de ella no anula el contrato.

¿El inquilino puede negarse a permitir visitas?
Sí, salvo que el contrato establezca lo contrario. Lo recomendable es pactar horarios de visita.

Conclusión

Vender una vivienda alquilada en Fuerteventura es un proceso regulado y sensible. No basta con ponerla en venta: hay que informar al inquilino, respetar sus derechos, subrogar al comprador y coordinar la operación con rigor jurídico. Hecho correctamente, puede ser una oportunidad tanto para inversores como para propietarios que buscan liquidez. Hecho de forma incorrecta, puede derivar en litigios, pérdidas económicas y operaciones frustradas.

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Fuentes oficiales y referencias

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU)

• Ley Hipotecaria

• Ley 7/2023 de Vivienda

• Reforma de 2019 – Ministerio de Vivienda

• Idealista – venta de pisos con inquilino

• Sentencia del Tribunal Supremo sobre retracto – caso Blackstone

• Registradores de España