Venta de vivienda alquilada en Gran Canaria: procedimiento legal actualizado (2025)

Vender una vivienda en Gran Canaria ya supone un reto administrativo y fiscal. Pero si además esa vivienda está alquilada, la operación requiere conocer a fondo la normativa vigente para proteger los derechos del inquilino y garantizar que el comprador adquiere la propiedad sin riesgos legales.

En este artículo encontrarás una guía completa —actualizada a 2025— con la legislación aplicable, derechos del inquilino, obligaciones del propietario y soluciones prácticas para llevar a cabo la venta de una vivienda arrendada en Gran Canaria.

1. Marco legal de la venta de vivienda alquilada

La operación se rige por dos grandes normas:

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), refundida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, que regula los derechos y obligaciones de arrendadores e inquilinos.

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que introdujo cambios en materia de desahucios, protección de inquilinos vulnerables y regulación de “zonas tensionadas”.

Además, en Canarias hay que tener en cuenta la normativa fiscal específica (IGIC en caso de arrendamiento vacacional con servicios) y las disposiciones autonómicas sobre vivienda y turismo.

Punto clave: un contrato de arrendamiento vigente subsiste frente al comprador, lo que significa que el nuevo propietario está obligado a respetarlo hasta su vencimiento, salvo que se llegue a un acuerdo voluntario con el inquilino.

2. Derechos del inquilino cuando la vivienda se vende

2.1. Derecho de subrogación del comprador

Según el artículo 14 del RDLeg. 7/2015, el comprador se subroga en la posición de arrendador.
Esto implica que el contrato continúa en las mismas condiciones y plazos.

• Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad → el comprador no puede alegar desconocimiento.

• Si no está inscrito → también se transmite, pero el inquilino corre mayor riesgo si el comprador intenta impugnar.

Ejemplo en Las Palmas de Gran Canaria: una vivienda en Triana se vendió en 2024 con un contrato de arrendamiento inscrito. El nuevo comprador no pudo modificar condiciones ni exigir desalojo anticipado.

2.2. Derecho de tanteo y retracto

El artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino el derecho preferente a comprar la vivienda en igualdad de condiciones que un tercero.

• Plazo de notificación: el propietario debe comunicar por burofax las condiciones de venta.

• Plazo de respuesta del inquilino: 30 días naturales.

• Retracto: si no se notificó, el inquilino puede anular la venta y ejercer su derecho en el mismo precio pactado.

Ejemplo en Telde: un arrendatario ejerció retracto al descubrir que el piso donde residía se había vendido sin su notificación. El juzgado le reconoció el derecho a adquirirlo en el mismo precio ofertado al tercero.

2.3. Derecho de permanencia mínima

La Ley de Vivienda 12/2023 refuerza la estabilidad:

• Los contratos de vivienda habitual tienen un plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).

• En zonas tensionadas, pueden prorrogarse automáticamente.

Por tanto, el comprador está obligado a mantener el contrato hasta el fin de su duración mínima.

2.4. Derecho de desistimiento del inquilino

El arrendatario puede desistir del contrato tras 6 meses de vigencia y con 30 días de preaviso (art. 11 LAU).
Si el comprador adquiere una vivienda arrendada y el inquilino ejerce este derecho, la propiedad puede quedar libre antes de lo previsto.

3. Obligaciones del propietario vendedor

Antes de transmitir una vivienda arrendada, el propietario debe:

1. Notificar al inquilino la venta y su derecho de tanteo (art. 25 LAU).

2. Asegurar que el contrato está disponible para el comprador (y preferiblemente inscrito en el Registro).

3. Cumplir con las obligaciones fiscales: IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal.

4. Respetar los plazos mínimos de permanencia del inquilino.

En Gran Canaria, muchos contratos de alquiler de larga duración se celebran sin inscripción en el Registro, lo que genera inseguridad jurídica en las transmisiones.

4. Venta libre vs. venta con inquilino: ventajas y desventajas

5. Casos prácticos en Gran Canaria

Caso 1: Vivienda en Las Canteras con alquiler vacacional inscrito

El propietario decide vender en 2025. El comprador adquiere con reservas porque la nueva ley turística canaria limita licencias. El contrato se subroga, pero se pacta un precio menor al de mercado libre.

Caso 2: Piso en Vecindario con alquiler residencial

El contrato estaba inscrito en el Registro. El comprador (inversor) aceptó la subrogación y mantuvo el arrendamiento. La operación se cerró en 45 días sin incidencias.

Caso 3: Vivienda en Maspalomas con inquilino moroso

Se inició procedimiento judicial de desahucio. La venta solo pudo cerrarse tras sentencia firme, al ser considerado incumplimiento grave (art. 27 LAU).

6. Procedimiento para vender una vivienda alquilada en Gran Canaria

1. Revisión del contrato de arrendamiento (duración, prórrogas, inscripción).

2. Notificación formal al inquilino mediante burofax, detallando precio y condiciones.

3. Esperar plazo de tanteo (30 días) antes de firmar la venta.

4. Inscripción registral del contrato, si no lo estaba, para seguridad del comprador.

5. Firma de escritura pública en notaría, incorporando copia del contrato de arrendamiento.

6. Liquidación de impuestos: plusvalía municipal y IRPF.

7. Errores comunes al vender una vivienda alquilada

• No notificar al inquilino → riesgo de retracto.

• No inscribir el contrato → inseguridad frente a terceros.

• Firmar la venta antes del plazo legal de tanteo.

• Ignorar las limitaciones en zonas tensionadas.

• Prometer disponibilidad inmediata cuando el inquilino aún tiene derecho de permanencia.

8. Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Puede el comprador echar al inquilino tras comprar la vivienda?
Solo si hay incumplimiento grave del contrato o si el inquilino acepta marcharse voluntariamente con compensación.

¿Qué pasa si el inquilino quiere comprar la vivienda y el propietario ya firmó con un tercero?
Si no se notificó, puede ejercer el derecho de retracto y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones.

¿Cuánto baja el precio de una vivienda con inquilino en Gran Canaria?
Entre un 10% y un 20%, dependiendo de la duración restante del contrato y el perfil del inquilino.

¿Qué ocurre en los arrendamientos vacacionales?
El contrato se subroga, pero la licencia turística puede verse afectada por la nueva normativa canaria en trámite en 2025.

¿Se puede vender una vivienda con inquilino moroso?
Sí, pero el comprador asume el riesgo salvo que se resuelva judicialmente antes de la venta.

¿Es necesario un burofax?
Sí, es el medio fehaciente recomendado para cumplir los plazos de notificación legal.

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9. Conclusión

En Gran Canaria, vender una vivienda alquilada en 2025 exige un conocimiento detallado de la LAU y de la nueva Ley de Vivienda. El contrato subsiste, el inquilino goza de derechos de preferencia y permanencia, y los plazos deben cumplirse con rigor.

Para los propietarios, la clave está en planificar la venta con tiempo, notificar correctamente al inquilino y coordinar la operación con profesionales especializados que aseguren seguridad jurídica y fiscal.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU)

• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

• Agencia Tributaria Canaria – Información tributaria

• Gobierno de Canarias – Vivienda