Venta de vivienda alquilada en La Palma

31 de agosto de 2025

Cristina Benítez

Introducción

En La Palma, cada vez más propietarios se plantean vender una vivienda que ya está alquilada. Puede ser un piso en Santa Cruz, una casa en Los Llanos o una vivienda rural en Puntallana. En todos los casos, el proceso es distinto a una venta tradicional: entran en juego los derechos del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda y, en muchos supuestos, la normativa canaria en materia de alquiler y usos turísticos.

En este artículo vamos a recorrer, paso a paso, qué implica vender una vivienda alquilada en La Palma, cómo afecta al comprador y al arrendatario, y qué precauciones legales debes tener en cuenta para cerrar la operación sin riesgos.

1. Base legal de la compraventa con inquilino

El marco principal lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, modificada por la Ley 12/2023 de la Vivienda):

Subrogación del comprador: el artículo 14 de la LAU indica que el nuevo propietario queda subrogado en el contrato de alquiler vigente. Si el contrato está inscrito en el Registro, debe respetarse íntegramente hasta su vencimiento.
Derecho de tanteo y retracto: según el artículo 25 de la LAU, antes de vender la vivienda debes notificar al inquilino tu intención de venta. Tiene 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo y comprar en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. Si no se le notificó, puede ejercer el retracto, adquiriendo la vivienda una vez vendida.
Desistimiento del inquilino: el artículo 11 de la LAU permite al arrendatario desistir del contrato tras seis meses, con un preaviso mínimo de 30 días. Esto también aplica aunque la vivienda haya cambiado de propietario.

La Ley 12/2023 de la Vivienda refuerza derechos en zonas tensionadas y fomenta rebajas fiscales para arrendamientos a precios asequibles, lo que puede condicionar la rentabilidad y la negociación en una venta.

2. Derechos del inquilino: lo que debes respetar

Al vender una vivienda con arrendatario en La Palma, el inquilino conserva una serie de derechos que la ley protege de manera muy clara:

1. Derecho a ocupar la vivienda hasta el final del contrato
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el comprador queda subrogado en la posición del arrendador. Esto significa que, aunque cambie el propietario, el contrato de alquiler sigue vigente con todas sus condiciones: duración, renta, actualizaciones y prórrogas pactadas. El comprador no puede alterar unilateralmente estos términos. Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, la protección es aún más fuerte, pues se convierte en un derecho real frente a terceros.

2. Derecho de tanteo y retracto
El artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino el derecho de adquirir la vivienda antes que un tercero (tanteo), siempre que se le notifique la venta fehacientemente con precio y condiciones. Dispone de 30 días naturales para ejercitarlo. Si el propietario incumple su obligación de notificar o lo hace de forma defectuosa, el inquilino podrá ejercer el retracto, es decir, comprar la vivienda en las mismas condiciones en que se transmitió al tercero. Esto otorga al arrendatario una protección muy poderosa y puede incluso anular una compraventa ya firmada.

3. Derecho de desistimiento
Según el artículo 11 de la LAU, una vez transcurridos seis meses de contrato, el inquilino puede desistir en cualquier momento, siempre que lo comunique con 30 días de antelación. Esta posibilidad se mantiene incluso si la vivienda ha sido vendida: el comprador, ya convertido en arrendador, debe aceptar la decisión del arrendatario.

Consecuencia práctica
Esto significa que el comprador debe aceptar que la vivienda está arrendada y asumir esa condición desde la firma. Solo si se pacta con el inquilino una rescisión anticipada mediante acuerdo —generalmente con una compensación económica equivalente a varias mensualidades de renta—, la vivienda podrá transmitirse libre. Ese acuerdo debe formalizarse por escrito y, si el contrato estaba inscrito, cancelarse también en el Registro para dejar constancia.

3. Obligaciones del vendedor

El propietario que decide vender una vivienda arrendada en La Palma no solo negocia un precio: también asume una serie de obligaciones legales que, de incumplirse, pueden dar lugar a que el inquilino ejerza el derecho de retracto o a que el comprador exija responsabilidades.

1. Notificación fehaciente al inquilino
El artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al arrendador a notificar al inquilino su intención de vender, indicando precio, condiciones y demás elementos esenciales de la operación. Esta notificación debe realizarse de forma fehaciente, de modo que quede constancia de su recepción. Lo más recomendable es hacerlo mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo o por acta notarial. Si no se realiza esta notificación, el inquilino podrá ejercer el derecho de retracto en los 30 días siguientes a tener conocimiento de la transmisión.

2. Plazo de espera de 30 días
Tras la notificación, el arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo y adquirir la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. Durante ese plazo, el vendedor no puede perfeccionar la venta con otro comprador. Firmar antes de que transcurra el plazo supone un riesgo jurídico, pues el inquilino podrá reclamar la nulidad de la venta y ejercer el retracto.

3. Entregar al comprador copia del contrato de arrendamiento
El artículo 14 de la LAU establece la subrogación del comprador en los derechos y obligaciones del arrendador. Para que esta subrogación sea efectiva y transparente, el vendedor debe entregar al comprador copia íntegra del contrato de arrendamiento, así como cualquier anexo, prórroga o modificación pactada. De este modo, el nuevo propietario conoce con exactitud las condiciones que deberá respetar.

4. Acreditar el estado de cargas y deudas
El vendedor debe proporcionar certificados que acrediten que la vivienda está al corriente de:

Cuotas de comunidad de propietarios (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). El notario exigirá un certificado expedido por el secretario o administrador de la comunidad.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Aunque no siempre se exige en notaría, es habitual que el comprador solicite los últimos recibos pagados para asegurarse de que no existen deudas.
Otros tributos o tasas locales que pudieran recaer sobre el inmueble (basuras, etc.).

Consecuencia práctica
Cumplir estas obligaciones no solo evita litigios, sino que da seguridad al comprador y facilita que la operación se cierre sin retrasos. En La Palma, donde muchos compradores residen fuera, la transparencia documental es clave para generar confianza.

4. Venta libre vs. venta con inquilino

Cuando hablamos de vender una vivienda arrendada en La Palma, hay dos escenarios muy distintos que conviene analizar con calma: la venta libre y la venta con inquilino.

Venta libre
El inmueble se transmite vacío, sin arrendatarios que condicionen el uso. Este es el escenario más buscado por familias y compradores que desean mudarse a la vivienda, por lo que el mercado potencial es mucho más amplio. Normalmente se consigue un precio de venta más alto, ya que el comprador no está adquiriendo limitaciones.
Para llegar a este escenario es imprescindible un acuerdo con el inquilino. El contrato de arrendamiento no se extingue automáticamente con la venta: debe resolverse por mutuo acuerdo o esperar a su vencimiento. En la práctica, esto suele implicar indemnizar al inquilino para que acepte rescindir anticipadamente. El importe no está fijado por ley, sino que depende de la negociación; lo más habitual es compensar con varias mensualidades de renta (dos, tres o más), dependiendo del tiempo que falte de contrato y de las circunstancias personales del arrendatario. Este acuerdo debe firmarse por escrito y, si el contrato estaba inscrito en el Registro, cancelarse también allí para dejar constancia de que la vivienda queda libre.

Venta con inquilino
En este caso, la transmisión se realiza manteniendo el contrato de arrendamiento en vigor. El comprador se convierte en el nuevo arrendador, subrogándose en todas las obligaciones pactadas con el inquilino. Esto implica que el precio de venta suele ser más bajo, ya que el inmueble no puede destinarse inmediatamente a vivienda propia y el perfil de comprador se reduce casi exclusivamente a inversores interesados en la rentabilidad del alquiler.
La ventaja es que el vendedor no necesita negociar la salida del inquilino ni abonar indemnizaciones, pero a cambio tendrá menos interesados y un proceso de venta más limitado.

Ejemplo práctico
Imaginemos un piso en Los Llanos con un contrato inscrito en el Registro al que le quedan cinco años de duración. El inmueble solo puede venderse como inversión, respetando íntegramente el contrato. En cambio, si el propietario negocia con el inquilino una rescisión anticipada a cambio de tres mensualidades de renta, la vivienda puede salir al mercado como libre, abriendo la puerta a compradores residentes y elevando significativamente el precio de venta.

5. Procedimiento legal paso a paso en La Palma

El proceso de vender una vivienda alquilada en La Palma exige seguir una hoja de ruta clara para no cometer errores que luego puedan anular la operación. Estos son los pasos esenciales:

1. Revisión del contrato
Antes de nada, es fundamental analizar el contrato de arrendamiento: su duración, posibles prórrogas, cláusulas especiales (por ejemplo, opción de compra o limitaciones al uso) y, sobre todo, comprobar si está inscrito en el Registro de la Propiedad. Si lo está, el comprador debe respetarlo íntegramente; si no lo está, se aplicarán las reglas generales de la LAU (mínimos de duración y desistimiento).

2. Notificación al inquilino
El artículo 25 de la LAU obliga a notificar al inquilino el precio y las condiciones de la venta de manera fehaciente. Esta notificación debe hacerse por un medio que deje constancia: lo más seguro es un burofax con acuse de recibo o un acta notarial. En esa comunicación deben figurar el precio, las condiciones esenciales de la transmisión y los datos del comprador si ya existe.

3. Plazo de tanteo
Tras recibir la notificación, el arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo y adquirir la vivienda en las mismas condiciones. Durante ese tiempo, el vendedor no puede perfeccionar la venta con un tercero. Si lo hiciera, el arrendatario podría acudir al retracto, anulando la compraventa posterior.

4. Decisión de venta
Si el inquilino no ejerce el tanteo, el propietario debe decidir: ¿vende con el arrendamiento en vigor, como inversión? ¿O negocia con el inquilino una rescisión anticipada mediante compensación? Esta elección determina el tipo de comprador (familia vs. inversor) y el precio final de la operación.

5. Firma en notaría
En el momento de la firma, el vendedor debe entregar al comprador copia del contrato de arrendamiento y aportar los certificados de estar al corriente en IBI y comunidad de propietarios (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). También debe liquidar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento correspondiente. Todo ello garantiza que la transmisión se haga de forma transparente y sin cargas ocultas.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Por último, el comprador debe inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Solo así se consolida jurídicamente la transmisión y se protege frente a terceros. En el caso de contratos de alquiler inscritos, se mantiene la inscripción del arrendamiento, reflejando la subrogación del nuevo propietario.

6. Errores comunes a evitar

No notificar al inquilino: genera riesgo de retracto, anulando la venta.
Prometer entrega libre sin tener acuerdo previo: puede derivar en demandas o indemnizaciones más altas.
Ignorar inscripción del contrato: si está en el Registro, el comprador está obligado a respetarlo hasta el final.
Olvidar compatibilidad turística: en zonas como Breña Baja o Tazacorte, la normativa puede limitar el uso vacacional de la vivienda.

7. Consejos prácticos en La Palma

Si tu comprador es un inversor, prepara un dossier de rentabilidad con contrato, historial de pagos y gastos asociados.
Si buscas vender como libre, negocia con el inquilino y acuerda una compensación justa.
Revisa la normativa turística local si el destino previsto es vacacional.
Coordina la operación con notaría, gestoría y Registro para evitar retrasos.

Conclusión

Vender una vivienda alquilada en La Palma requiere método, legalidad y buena comunicación con el inquilino. La clave es anticipar los derechos que la ley otorga al arrendatario y preparar la operación con transparencia. De esta forma, podrás cerrar la venta sin bloqueos y con un precio justo, sea a un inversor o como vivienda libre tras acuerdo con el inquilino.

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