Venta de vivienda alquilada en Lanzarote: procedimiento legal

Introducción

Vender una vivienda alquilada en Lanzarote en 2025 es perfectamente viable y, con una preparación correcta, resulta ágil, segura y rentable. El marco legal vigente garantiza la continuidad del contrato de arrendamiento y protege los derechos de tanteo y retracto del arrendatario, mientras permite al propietario elegir la estrategia de venta óptima: traspasar la vivienda “con inquilino” a un inversor o desocuparla mediante acuerdo antes de la escritura. En esta guía profesional se explica qué exige la ley, cómo organizar la operación y qué decisiones aumentan el valor de tu vivienda.

Resumen del bloque: Sí se puede vender con inquilino; la clave está en planificar con el marco legal actualizado y una estrategia comercial clara.

1) Marco legal vigente aplicable a la venta de vivienda alquilada

1.1 Subrogación del comprador en el arrendamiento

Cuando se transmite una vivienda arrendada, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante el periodo mínimo legal del contrato: 5 años si el arrendador es persona física o 7 años si es persona jurídica. Si la duración pactada es superior, la subrogación alcanza la totalidad de la duración pactada.

Resumen del bloque: El nuevo dueño hereda el contrato durante 5/7 años: vender con inquilino es legal y seguro si se respeta esta regla.

1.2 Derecho de adquisición preferente del inquilino (tanteo y retracto)

Si vendes solo esa vivienda (no todo el edificio), el arrendatario tiene derecho de tanteo: 30 días naturales desde la notificación fehaciente de tu decisión de vender, con precio y condiciones. Si la notificación es incompleta o la venta se hace en condiciones más favorables a un tercero, el inquilino puede ejercitar el retracto después de la venta.

Resumen del bloque: Notificar con precisión activa un plazo de 30 días para que el inquilino iguale la oferta; así blindas la operación frente al retracto.

1.3 Contexto 2025: ley de vivienda y “zonas tensionadas”

La Ley 12/2023 regula las zonas de mercado residencial tensionado y el sistema estatal de índices de referencia (SERPAVI) para fijar topes en nuevos contratos bajo ciertos supuestos. A la fecha, ningún municipio de Lanzarote figura declarado como zona tensionada; si en el futuro se declarase alguno, la afectación recaería sobre nuevos contratos en la zona.

Resumen del bloque: En Lanzarote no hay zonas tensionadas declaradas hoy; si se declarasen, impactaría a nuevos contratos, sin impedir la venta.

1.4 Depósito de fianza en Canarias

En Canarias la fianza de arrendamiento se gestiona a través del Instituto Canario de la Vivienda (ICV). En una compraventa con inquilino, conviene acreditar el depósito y transferir la fianza al nuevo arrendador, reflejándolo en escritura o anexo.

Resumen del bloque: Fianza correctamente depositada y documentada = firma más fluida y menos incidencias.

2) Dos estrategias de venta según el comprador

2.1 Venta con inquilino a inversor (manteniendo la renta)

• Perfil del comprador: inversor que valora rentabilidad inmediata y estabilidad del contrato.

• Ventajas: cobro continuo de rentas sin vacíos, menor presión sobre plazos de entrega.

• Cómo aumentar precio: demostrar rentabilidad neta (ingresos – gastos), estabilidad de pago, duración restante del contrato, depósito de fianza en ICV y histórico de cobros.

• Cláusulas clave: en arras y escritura incluir la subrogación en el arrendamiento, cesión de la fianza, situación de suministros, y certificados que acrediten pagos al día.

Resumen del bloque: Para inversores, el valor reside en la rentabilidad neta, la calidad del inquilino y la seguridad documental.

2.2 Venta para uso propio del comprador (desocupación por acuerdo)

• Escenario: comprador que quiere entrar a vivir.

• Vías legales:

  1. Acuerdo privado con el inquilino (indemnización, calendario de salida, entrega de llaves, liquidación de fianza y suministros) antes de la firma.

  2. Entrega pactada tras la venta (retención en garantía y anexo con calendario de desocupación).

• Consejo práctico: documentar la extinción del contrato (recibo de llaves, estado de vivienda, lectura de suministros y liquidación) en un documento de fin de arrendamiento.

Resumen del bloque: Para vivienda libre a la firma, pactar la salida con calendario claro multiplica seguridad y precio.

3) Procedimiento paso a paso en Lanzarote

Paso 1. Auditoría legal y económica del alquiler

Reúne y revisa: contrato, anexos, prórrogas, fecha de inicio, duración, renta y actualizaciones, depósito en ICV, recibos y histórico de pagos, certificado de eficiencia energética, IBI, gastos comunitarios, y nota simple de la finca.
Salida del paso: dossier listo para defensa de precio ante comprador o inversor.

Resumen: Un dossier impecable acelera visitas cualificadas y evita dudas que reduzcan el precio.

Paso 2. Valorización y plan comercial

Calcula el precio de mercado considerando escenario con inquilino vs. libre (si existe acuerdo de salida). Integra en el pricing la rentabilidad esperada y el riesgo de vacancia o rotación.
Tip: prepara una ficha de inversión con rentabilidad bruta y neta, gastos y flujos.

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Resumen: El mercado paga mejor cuando entiende cómo y por qué ese activo rinde.

Paso 3. Notificación fehaciente al inquilino (tanteo)

Antes de firmar, remite burofax o acta notarial al arrendatario con:

• decisión de vender,

• precio y condiciones esenciales (forma de pago, plazos, arras si existen),

• datos de la vivienda,

• plazo de 30 días para ejercitar el tanteo.
  La oferta caduca a los 180 días desde la notificación si no se vende.

Resumen: Un burofax claro y completo blinda la venta contra retractos posteriores.

Paso 4. Contrato de arras con cláusulas de alquiler

Incluye, entre otras:

• Subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento.

• Reconocimiento de fianza depositada y obligación de traspaso al comprador.

• Manifestación sobre tanteo: fecha de notificación y expiración del plazo.

• Anexo con copia del contrato de alquiler y recibos.

• Si hay acuerdo de desocupación, adjunta el documento de extinción con calendario y pagos, o establece retención en notaría hasta entrega efectiva.

Resumen: Las arras deben anticipar lo esencial para que la firma fluya sin sobresaltos.

Paso 5. Escritura pública: manifestaciones y entrega

En notaría, las manifestaciones clave recogen: existencia del arriendo, datos del inquilino, fianza depositada en ICV, situación de pagos, suministros, y copia de la notificación de tanteo y su resultado. Se documenta la subrogación del comprador y, en su caso, la extinción pactada.

Resumen: La escritura refleja el estado jurídico real de la posesión y el cumplimiento de notificaciones.

Paso 6. Postventa: comunicaciones y traspasos

Tras otorgar la escritura:

• Comunica al inquilino el cambio de propietario y la nueva cuenta para el pago.

• Traspasa la fianza y solicita acuse.

• Actualiza IBI y comunidad.

• Entrega al comprador el dossier completo.

Resumen: Un cierre meticuloso evita incidencias y consolida la satisfacción del comprador.

4) Documentación y checklist operativa

Imprescindibles:

1. Contrato de arrendamiento y anexos (prórrogas, actualizaciones).

2. Justificante de fianza depositada en ICV.

3. Historial de pagos de rentas y suministros.

4. Certificado de eficiencia energética.

5. Nota simple actualizada.

6. Burofax de tanteo (con acuse y texto completo + caducidad 180 días).

7. En su caso, acuerdo de desocupación firmado y calendario de entrega.

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Resumen: Con esta documentación “a la vista”, la negociación gana claridad y confianza.

5) Fiscalidad esencial del vendedor (visión rápida)

• IRPF/IRNR (ganancia patrimonial): diferencia entre valor de transmisión y de adquisición con gastos e inversiones deducibles.

• IIVTNU (plusvalía municipal): cálculo conforme a régimen vigente tras la reforma de 2021 (opción entre método objetivo y método real según convenga).

• Alquiler en curso: el comprador declara rendimientos desde la fecha de compra; el vendedor hasta esa fecha (prorrateo por días).

• Gastos deducibles del alquiler hasta la venta: seguros, IBI, comunidad, reparaciones, intereses de financiación vinculada, etc.

Resumen: Una buena planificación fiscal maximiza el neto de la operación.

6) Errores habituales que esta estrategia evita

• Notificación incompleta en el tanteo: incluye siempre precio y condiciones.

• Arras genéricas: incorpora subrogación, fianza ICV y tanteo.

• Dossier incompleto: sin histórico de pagos ni certificados, el inversor ajusta precio a la baja.

• Descoordinación en desocupación: pauta fechas, pagos y entrega de llaves por escrito.

• Infravalorar la venta “con inquilino”: con buen pagador, la rentabilidad sube y el activo gana atractivo.

Resumen: La operación se fortalece cuando cada hito legal y comercial queda documentado.

7) Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Puedo vender la vivienda con el inquilino dentro?
Sí. El comprador se subroga en el contrato 5/7 años según sea persona física o jurídica el arrendador original.

¿Debo ofrecerla primero al inquilino?
Sí, mediante notificación fehaciente con precio y condiciones y un plazo de 30 días para el tanteo.

¿La venta permite resolver el contrato del inquilino?
La venta transmite el contrato al comprador durante el mínimo legal. Para entregar libre, lo más eficaz es pactar una extinción documentada con calendario e indemnización razonable.

¿Qué ocurre si el inquilino no recibe el burofax?
Utiliza medios fehacientes (burofax con acuse o acta notarial). Sin prueba de notificación, aparece riesgo de retracto posterior.

¿Afectan las “zonas tensionadas” a mi venta en Lanzarote?
Hoy ningún municipio de Lanzarote aparece declarado zona tensionada; si más adelante existiera declaración, afectaría a nuevos contratos en esa zona.

¿Qué hago con la fianza del alquiler?
Acredita su depósito en ICV y trasládala al nuevo propietario, dejándolo por escrito.

8) Cómo trabaja CB Tu Hogar para coordinar la venta con inquilino en Lanzarote

• Revisión legal y fiscal del expediente, con checklist y correcciones antes de publicar.

• Valorización técnica y plan comercial específico “con inquilino” vs. “libre”, defendiendo precio con rentabilidad neta y perfil del arrendatario.

• Notificación de tanteo impecable, con control de plazos y acuses.

• Arras y escritura claras: subrogación, fianza ICV, suministros y cumplimiento de requisitos.

• Cierre y postventa: comunicaciones, traspasos y acompañamiento hasta notaría.

Cierre

Vender una vivienda alquilada en Lanzarote es una gran oportunidad cuando la operación se prepara desde la ley y se cuenta bien al mercado: tanteo correcto, arras alineadas con el contrato de alquiler, fianza en regla y una ficha de inversión que un comprador entiende en segundos. Si deseas que lo coordine de principio a fin, preparamos tu dossier y te acompañamos hasta notaría, con todos los detalles controlados.

Fuentes oficiales y de referencia (actualizado a 28/08/2025)

1. Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Art. 14 (enajenación y subrogación) y Art. 25 (tanteo y retracto), texto consolidado BOE. BOE+1

2. Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda. Texto consolidado en el BOE. BOE

3. SERPAVI — Índice estatal y consulta de zonas tensionadas. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (página de consulta). SerpaviMiVau

4. Resolución de 28 de julio de 2025 (BOE). Declaraciones recientes de zonas de mercado residencial tensionado (listado por CCAA/municipios). BOE

5. Fianzas de arrendamiento en Canarias. Instituto Canario de la Vivienda (ICV) — guía y trámites. Gobierno de Canarias

6. Decretos-ley vivienda en Canarias (marco autonómico). D-ley 1/2024 (medidas urgentes en vivienda) y D-ley 3/2025 (agilización licencias y vivienda), publicaciones oficiales. BOE+1Gobierno de Canarias