Venta de Vivienda Alquilada en Tenerife: Procedimiento Legal

Entiende el proceso legal de vender una vivienda alquilada: derechos del inquilino, plazos de notificación, subrogación y soluciones profesionales para una transacción sin contratiempos.

La venta de una propiedad con un contrato de arrendamiento en vigor está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, desde mayo de 2023, por la Ley 7/2023, de 8 de mayo, de Ordenación del Mercado de la Vivienda (BOE‑A‑2023‑5203). Esta última introduce medidas de protección al inquilino, limitaciones a los desahucios y nuevos requisitos de información al comprador. En CB Tu Hogar incorporamos todos los cambios normativos para que tu operación cumpla con ambos marcos legales, evitando riesgos de impugnación o reclamaciones posteriores.

¿Qué Regula la Venta de Una Vivienda Alquilada Según la LAU?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, actualmente desarrollada por el Real Decreto Legislativo 7/2015, establece que el contrato de arrendamiento subsiste frente al comprador. El artículo 14 del RDLeg. 7/2015 dispone que el adquirente se subroga en los mismos derechos y obligaciones del arrendador, siempre que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad o haya un asiento de presentación.

Normativa:

• Real Decreto Legislativo 7/2015, Arts. 14‑15 (BOE).

¿Cuáles Son los Derechos del Inquilino ante la Venta?

1. Derecho de Subrogación del Comprador

• Descripción: El comprador asume la posición de arrendador con todas las obligaciones vigentes.

• Plazo: Si el contrato no está inscrito, el inquilino puede presentar el contrato en el Registro para asegurar su protección (Art. 15 RDLeg. 7/2015).

• Solución CB Tu Hogar: Inscribimos preventivamente los contratos y notificamos al inquilino y registrador para evitar impugnaciones.

2. Plazo de Preaviso del Inquilino (Salida Anticipada)

• Descripción: El inquilino puede desistir del contrato mediando preaviso de 30 días tras los primeros seis meses (Art. 11.1 LAU).

• Riesgos: Mala planificación de la entrega de llaves puede retrasar la venta.

• Solución: Coordinamos calendario de preavisos y pactos de indemnización para garantizar disponibilidad en fecha acordada.

3. Derecho de Tanteo y Retracto (Preferencia del Inquilino)

• Descripción: Cuando la vivienda es sujeta a renta antigua o programa especial, el inquilino tiene preferencia de compra en igualdad de condiciones.

• Normativa: Art. 25 LAU (Ley 29/1994) para viviendas de Protección Oficial (BOE).

• Solución: Realizamos notificaciones formales según Ley 50/1980 de Contrato de Compra-Venta y asistimos al comprador en plazos de acepción.

¿Cómo Garantizamos el Cumplimiento de Notificaciones y Plazos?

1. Burofax Certificado

   • Envío fehaciente al inquilino con acuse de recibo para subrogación y preaviso.

2. Inscripción Registral

   • Presentación de contratos y derechos reales para asegurar protección frente a terceros.

3. Calendario de Fechas Clave

   • Recordatorios automáticos de plazos de desistimiento y ejercicio de tanteo.

4. Asesoría Legal Continua

   • Revisión de planillas de notaría y coordinación con fedatario público.

Caso Práctico: Piso en Santa Cruz con Inquilino Vigente

Vendiste un piso en Santa Cruz de Tenerife con contrato de arrendamiento de cinco años. Nuestro equipo:

• Inscribió el contrato en el Registro en 7 días.

• Envió burofax de subrogación y obtuvo firma de recepción.

• Coordinó fecha de entrega post-desistimiento tras preaviso.

Resultado: Firma de compraventa en 30 días sin reclamaciones ni prórrogas obligatorias.

Preguntas Frecuentes

¿Puede el inquilino negarse a la subrogación?
No, salvo que el contrato haya vencido y no cumpla condiciones de permanencia (>6 meses).

¿Puedo desalojar al inquilino antes de que finalice su contrato?
La normativa de la LAU protege al arrendatario durante el plazo mínimo pactado, y la Ley 7/2023 refuerza estas garantías e impone nuevas limitaciones a los desahucios sin causa justificada en zonas de mercado tensionado (Art. 13 Ley 7/2023). Solo es posible el desalojo unilateral por incumplimientos graves (impago, subarrendamiento ilegal, daños) o por acuerdo voluntario con compensación. En caso de incumplimiento, debe iniciarse un procedimiento judicial de desahucio conforme a los Arts. 27 y 22 de la LAU y a lo dispuesto en el Capítulo III de la Ley 7/2023.

¿Qué ocurre si el inquilino no desiste tras preaviso?
El contrato continúa y la vivienda se transmite con arrendatario vigente; ofrecemos servicio de mediación y acuerdos de desocupación de acuerdo con la nueva Ley de Vivienda para facilitar la renegociación de plazos.