Venta de vivienda por menor o discapacitado en 2025

¿Se puede vender una vivienda si el propietario es menor de edad o tiene una discapacidad?

Cuando una persona menor de edad o con discapacidad es propietaria de una vivienda y se plantea venderla, la ley española establece un procedimiento específico para proteger sus intereses. No se trata de un trámite común: la venta requiere pasos adicionales y, en muchos casos, autorización judicial.

Este artículo explica con claridad qué dice la ley, qué trámites son obligatorios y cómo se debe gestionar correctamente la venta si el titular registral del inmueble es un menor o una persona con discapacidad. Está redactado para propietarios, tutores o representantes que necesiten actuar dentro de la legalidad y evitar errores que puedan anular la operación.

🧒 Venta de una vivienda cuando el propietario es menor de edad

¿Puede un menor vender una vivienda?

No. Un menor de edad no tiene capacidad jurídica para realizar actos de disposición como vender una vivienda. En su lugar, actúan sus representantes legales (normalmente sus padres), pero la venta de un bien inmueble de un menor requiere autorización judicial previa.

¿Qué dice la ley?

El artículo 166 del Código Civil establece que:

"Los padres necesitan autorización judicial para enajenar bienes inmuebles [...] de sus hijos menores, salvo los casos expresamente exceptuados por la ley."

Además, debe intervenir el Ministerio Fiscal para velar por el interés del menor. La venta solo se autoriza si está justificada como necesaria o beneficiosa para el menor. La ley no define de forma exacta qué se entiende por "beneficio", por lo que es clave documentar bien el motivo de la venta, el destino del dinero y la conveniencia para el menor (mejora de vivienda familiar, inversión segura, pago de estudios...).

¿Cómo se tramita?

1. Presentar una solicitud ante el juzgado de primera instancia del lugar donde reside el menor.

2. Incluir en la demanda:

   • Escritura o título de propiedad de la vivienda.

   • Justificación de por qué se quiere vender.

   • Informe de tasación profesional.

   • Plan de destino del dinero (cuenta restringida, inversión, etc.).

   • Libro de familia o prueba de representación legal.

3. Audiencia al Ministerio Fiscal, que puede oponerse si considera que la operación no protege los intereses del menor.

4. Resolución del juez autorizando (o no) la venta.

5. Firma en notaría, donde comparecen los padres o tutores en nombre del menor, aportando la autorización judicial.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad con todos los documentos acreditativos.

Riesgos de omitir este paso

El Tribunal Supremo (STS 10/01/2018) ha confirmado que una venta sin autorización judicial es anulable. Esto puede generar conflictos posteriores, embargos, demandas civiles y nulidad registral. Además, el notario no autorizará la compraventa si no se aporta dicha autorización.

♿ Venta de una vivienda cuando el propietario tiene discapacidad

Desde la entrada en vigor de la Ley 8/2021, las personas con discapacidad tienen reconocida su capacidad jurídica plena, pero pueden necesitar medidas de apoyo para determinados actos, como vender una vivienda. La curatela ha sustituido a la tutela, y se adapta a las necesidades reales de la persona.

Tipos de apoyo y su alcance

• Apoyo informal: la persona decide con ayuda de su entorno, sin resolución judicial previa.

• Curatela asistencial: el curador acompaña, pero no sustituye. La firma puede ser conjunta.

• Curatela representativa: el curador representa a la persona y necesita autorización judicial para vender.

• Defensor judicial: se designa puntualmente si hay conflicto de intereses o una situación urgente.

¿Cuándo es necesaria la autorización judicial?

El artículo 287 del Código Civil establece que se necesita autorización judicial para vender bienes inmuebles cuando la persona está representada por curador con facultades representativas. Si solo tiene apoyo asistencial, puede decidir por sí misma si comprende adecuadamente el acto.

Procedimiento detallado

1. Presentar solicitud al juzgado de primera instancia correspondiente.

2. Adjuntar:

   • Informe de valoración médica actualizado.

   • Documentación de propiedad de la vivienda.

   • Medida de apoyo vigente (resolución judicial de curatela).

   • Justificación de la venta y plan de uso del dinero.

3. Informe del Ministerio Fiscal.

4. Audiencia (si el juez lo considera necesario).

5. Resolución autorizando la venta.

6. Escritura de compraventa con intervención del curador o representante judicial.

7. Inscripción registral con todos los documentos.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Desde 2022, varias sentencias del TS y de audiencias provinciales han consolidado la idea de que la persona con discapacidad debe participar activamente en la operación. El apoyo debe ser proporcionado, no sustituido por defecto. En caso de duda, se prioriza la voluntad y preferencias del titular.

En este contexto, vender sin seguir este protocolo puede derivar en impugnaciones, conflictos sucesorios o bloqueos registrales.

Conclusión

• Las personas menores de edad o con discapacidad que posean un inmueble no pueden vender directamente si requieren representación o apoyo judicial.

• El procedimiento está regulado por los artículos 166 y 287 del Código Civil y por la Ley 8/2021.

• Es necesario acreditar que la operación es útil, documentar bien el motivo de venta y tramitar la autorización judicial.

• Sin estos pasos, la operación es anulable y puede causar graves consecuencias.

Preguntas frecuentes

¿Y si hay urgencia por vender la vivienda?

En casos justificados, como deudas, enfermedades o necesidades familiares urgentes, se puede pedir al juez una tramitación preferente. Pero siempre deberá haber resolución judicial antes de la firma.

¿Se puede reinvertir el dinero en nombre del menor o de la persona con discapacidad?

Sí. El juzgado puede establecer que el dinero se deposite en una cuenta restringida o que se reinvierta en otra vivienda, productos financieros seguros o gastos necesarios.

¿Y si la venta es entre familiares?

El hecho de que el comprador sea familiar no evita la autorización judicial. De hecho, el control puede ser aún más estricto para evitar conflictos de intereses o ventas simuladas.

Fuentes oficiales

• Código Civil: artículos 166 y 287 - www.boe.es

• Ley 8/2021, de 2 de junio - BOE-A-2021-9233

• STS 10/01/2018 - Anulación de venta sin autorización judicial

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