Venta de vivienda por menor o discapacitado en 2025

¿Se puede vender una vivienda si el propietario es menor de edad o tiene una discapacidad?

En España, una vivienda a nombre de un menor o de una persona con discapacidad no puede venderse como una operación normal: se necesita autorización judicial y la intervención del Ministerio Fiscal.

✔ En el caso de menores, los padres o tutores representan, pero el juez debe autorizar la venta (art. 166 CC).
✔ En el caso de discapacidad, según la Ley 8/2021, se requieren apoyos adaptados y en curatela representativa también autorización judicial (art. 287 CC).
✔ La venta solo se aprueba si se demuestra que es necesaria o beneficiosa (mejorar vivienda, pagar estudios, atender cuidados…).
✔ Sin autorización, la operación es anulable y puede generar graves consecuencias legales.

👉 Si tienes una vivienda en estas circunstancias y quieres vender en Tenerife con total seguridad, escríbele a CB Tu Hogar por WhatsApp y te ayudamos a gestionar todo el proceso legal y regi

 Venta de una vivienda cuando el propietario es menor de edad

Un menor no tiene capacidad jurídica para realizar actos de disposición como la venta de un inmueble. En su lugar, actúan sus representantes legales (habitualmente los padres), pero incluso ellos no pueden vender sin autorización judicial previa.

El artículo 166 del Código Civil lo deja claro:

“Los padres necesitan autorización judicial para enajenar bienes inmuebles de sus hijos menores, salvo los casos expresamente exceptuados por la ley.”

Esto significa que el juez debe autorizar la venta y que, además, interviene el Ministerio Fiscal para velar por el interés del menor. La venta solo se aprueba si se demuestra que resulta necesaria o beneficiosa: mejora de vivienda familiar, inversión segura, pago de estudios u otras necesidades justificadas.

El procedimiento incluye presentar una solicitud en el juzgado de primera instancia, aportar escritura de propiedad, un informe de tasación y un plan de destino del dinero. Una vez autorizado, los padres o tutores comparecen en notaría con la resolución judicial y se inscribe la operación en el Registro de la Propiedad.

No cumplir este trámite supone un riesgo grave: el Tribunal Supremo ha declarado anulables las ventas realizadas sin autorización, lo que puede dar lugar a conflictos posteriores, demandas civiles e incluso bloqueos registrales.

 Venta de una vivienda cuando el propietario tiene discapacidad

La Ley 8/2021 supuso un cambio de paradigma, al reconocer la capacidad jurídica plena de las personas con discapacidad, aunque prevé medidas de apoyo adaptadas a cada situación.

Existen distintos tipos de apoyo:

• Apoyo informal: la persona decide por sí misma, con ayuda de su entorno.
• Curatela asistencial: el curador acompaña en la decisión, pero no sustituye.
• Curatela representativa: el curador representa a la persona y necesita autorización judicial para vender.
• Defensor judicial: se designa puntualmente en casos de conflicto de intereses o urgencia.

El artículo 287 del Código Civil establece que cuando la persona está representada por un curador con facultades representativas, se requiere autorización judicial para vender. Si únicamente cuenta con apoyo asistencial, puede firmar la operación por sí misma, siempre que comprenda adecuadamente el alcance del acto.

El proceso judicial incluye aportar un informe médico actualizado, la documentación de propiedad de la vivienda, la resolución de curatela y un plan de uso del dinero. El juez puede celebrar una audiencia y, tras el informe del Ministerio Fiscal, dictar resolución autorizando (o no) la operación.

Desde 2022, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reforzado la idea de que la persona con discapacidad debe participar activamente en la decisión. El apoyo debe ser proporcional y respetar su voluntad y preferencias.

Conclusión

• Las viviendas pertenecientes a menores o personas con discapacidad no se pueden vender directamente sin autorización.
• El procedimiento está regulado por los artículos 166 y 287 del Código Civil y por la Ley 8/2021.
• Se debe justificar el beneficio de la operación, presentar toda la documentación necesaria y contar con autorización judicial.
• Una venta realizada sin cumplir estos pasos es anulable y puede generar graves consecuencias legales y registrales.

✔ En resumen: vender una vivienda en estas circunstancias exige preparación, acompañamiento legal y un plan claro. Si además se trata de un inmueble en las islas, recuerda que en nuestra sección Vender en Canarias encontrarás guías específicas por cada isla y municipio, para que tomes decisiones con seguridad y respaldo profesional en cualquier punto del archipiélago.

• Código Civil: artículos 166 y 287 - www.boe.es

• Ley 8/2021, de 2 de junio - BOE-A-2021-9233

• STS 10/01/2018 - Anulación de venta sin autorización judicial