Acceso directo a las calculadoras de plusvalía municipal (IIVTNU) conforme a la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento de Tenerife. Ideal para propietarios que necesitan localizar el cálculo del municipio correcto en segundos.
Cálculo realizado conforme a la ordenanza fiscal municipal vigente. El resultado final depende de fechas exactas, valores aplicables, bonificaciones y circunstancias específicas del inmueble y de la transmisión.
La plusvalía municipal —denominada en la ley como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo local que puede devengarse cuando se transmite un inmueble urbano (por venta, donación o herencia). Lo relevante en este impuesto es el suelo (no la construcción): el cálculo parte del valor catastral del suelo y del tiempo de tenencia, y se ajusta a lo que dispone la normativa estatal y, sobre todo, a lo que concreta la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.
En compraventa, la práctica habitual es que la obligación recaiga en el vendedor, aunque el reparto puede pactarse y documentarse adecuadamente. En herencias y donaciones, el obligado suele ser el heredero o el donatario. Por eso, antes de firmar, conviene aterrizar tres datos: municipio, fechas exactas y valor catastral del suelo.
La clave es sencilla: el IIVTNU es un impuesto municipal. Aunque existe una normativa estatal que fija el marco, cada ayuntamiento aprueba su propia ordenanza fiscal. Eso provoca diferencias reales entre municipios: cambian los coeficientes por años de tenencia, el tipo impositivo, las bonificaciones (muy frecuentes en transmisiones mortis causa) y también la forma práctica de gestión. En la práctica, dos viviendas con parámetros parecidos pueden arrojar cuotas distintas si están en ayuntamientos diferentes.
Por eso, si el objetivo es acertar desde el minuto uno (y evitar correcciones posteriores), lo más eficiente es usar la calculadora del municipio exacto y, cuando la operación es sensible, contrastar el escenario completo con el resto de impuestos de la venta.
Tras la reforma del impuesto, el sistema contempla dos formas de determinar la base imponible. Esto es relevante porque explica por qué, en determinados casos, el importe puede variar de manera notable. En términos prácticos: existe un cálculo “por coeficientes” (objetivo) y un cálculo “por incremento realmente obtenido” (real), y el encaje final depende del caso y de lo que permite la normativa aplicable.
1) Método objetivo (coeficientes)
Parte del valor catastral del suelo en la fecha de devengo y aplica el coeficiente según los años de tenencia (con los límites legales vigentes), para después aplicar el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento en su ordenanza. Es el método más utilizado por su sistemática y su encaje directo con los parámetros municipales.
2) Método real (incremento efectivamente obtenido)
Se centra en el incremento de valor real en la transmisión. En determinados supuestos, cuando el incremento acreditado resulta inferior a la base calculada por coeficientes, el sistema permite ajustar la base imponible al incremento real acreditado (conforme al procedimiento previsto).
Lo importante para quien va a firmar, liquidar o preparar una operación es esto: la plusvalía municipal no siempre es un único resultado automático. El municipio fija parámetros, pero el caso concreto (fechas, valores, bonificaciones, y acreditación de incremento) puede hacer que el encaje final requiera revisión técnica.
El IIVTNU se regula en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), y fue adaptado a la jurisprudencia constitucional mediante el Real Decreto-ley 26/2021.
1) No sujeción si no hay incremento (art. 104.5)
Extracto legal:
“No se producirá la sujeción al impuesto… cuando se constate la inexistencia de incremento de valor…”
2) Método objetivo por coeficientes (art. 107.1 y 107.4)
Extracto legal:
“La base imponible… se determinará… multiplicando el valor del terreno… por el coeficiente…”
3) Método real si el incremento es inferior (art. 107.5)
Extracto legal:
“Si… el incremento de valor es inferior… se tomará como base imponible el importe de dicho incremento…”
Nota práctica: la normativa estatal fija el marco y límites; la ordenanza municipal concreta coeficientes aprobados por el ayuntamiento, tipo impositivo, bonificaciones y gestión.
¿Qué necesito para calcularla con seguridad?
Municipio exacto, fechas de adquisición y transmisión, valor catastral (especialmente el del suelo), valores de compra/venta (o adjudicación),
y posibles bonificaciones aplicables según la ordenanza.
¿Por qué conviene conocer los dos métodos?
Porque el sistema contempla un cálculo por coeficientes y un ajuste por incremento real acreditado en determinados supuestos.
Si la operación es sensible por importes o por el histórico de adquisición, conviene revisar el encaje completo.
¿Quién suele pagar la plusvalía en una compraventa?
Habitualmente el vendedor, aunque puede pactarse entre las partes si queda bien documentado.
En herencias y donaciones, lo habitual es que pague el heredero o donatario.
¿Por qué esta página es útil para notarías y asesorías?
Porque reduce tiempos: permite entrar al cálculo del municipio correcto de Tenerife en un clic, y además explica el marco legal y los dos métodos.
Para ampliar información sobre IRPF, gastos de venta y fiscalidad completa: consultar la guía fiscal para propietarios .
Si necesitas revisar un caso concreto (bonificación, herencia, venta con fechas antiguas o dudas entre métodos), puedes consultarlo directamente y lo aterrizamos con tus datos.
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