Guía 2025 para vender tu casa y reinvertir sin pagar impuestos

Vender una vivienda habitual para comprar otra es una operación muy común, pero también una de las que más dudas genera. La normativa fiscal permite ahorros importantes si se cumplen los requisitos, y en Canarias existen particularidades útiles que conviene conocer.

Para que tengas una idea clara desde el principio, aquí van los puntos esenciales:

🏡 Residencia habitual: la vivienda debe haber sido tu hogar principal al menos 3 años, salvo situaciones especiales como divorcio, traslado laboral o fallecimiento.

💶 Exención fiscal: si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual puedes evitar tributar por la ganancia.

📅 Plazos: dispones de 2 años para reinvertir; hasta 4 si la nueva vivienda está en construcción.

📑 Pruebas ante Hacienda: deberás justificarlo con escrituras, transferencias y facturas nominativas.

⚖️ Otros gastos: plusvalía municipal, notaría, registro, certificado energético y cancelación de hipoteca.

Estos son los fundamentos básicos. En los siguientes apartados verás cómo calcular la ganancia patrimonial, qué ocurre si solo reinviertes parte del importe y qué errores evitar para vender con tranquilidad.

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1. Asegúrate de que tu vivienda es habitual a efectos fiscales

La Agencia Tributaria solo permite aplicar la exención por reinversión si la vivienda que vendes ha sido tu residencia habitual durante al menos tres años continuados. También se admite si lo fue hasta el momento de la venta por causas justificadas: separación, traslado laboral, fallecimiento o motivos de fuerza mayor.

La nueva vivienda también debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de 12 meses desde la compra o finalización de la obra.

📌 Fuente oficial: Agencia Tributaria – Exención por reinversión en vivienda habitual

2. Calcula la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (compra + gastos + mejoras acreditadas).

Ejemplo en Tenerife:

• Precio de venta: 270.000 €
• Precio de compra + gastos en 2010: 180.000 €
• Ganancia patrimonial: 90.000 €

Si la venta no genera ganancia, no tendrás que tributar ni justificar reinversión.

Si quieres saber cuánto pagarías exactamente a Hacienda por la ganancia patrimonial, puedes usar nuestra calculadora de plusvalía fiscal (IRPF) basada en datos oficiales, y antes obtener una valoración gratuita de tu vivienda en España para partir del valor real de mercado.

📌 Fuente oficial: Consulta DGT V0964-18

3. Decide si vas a reinvertir todo o solo una parte

• Si reinviertes todo el importe obtenido, podrás aplicar la exención completa.
• Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional.

👉 En nuestra sección Vender en Canarias puedes ver cómo afecta esta decisión según el municipio donde vendas, ya que algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones adicionales en la transmisión de la vivienda habitual.

📌 Fuente oficial: Consulta DGT V0945-22

4. Respeta los plazos

• Tienes 2 años desde la venta para reinvertir en la nueva vivienda. Puede ser antes o después de la transmisión.
• Si la vivienda está en construcción, el plazo máximo para terminar y habitarla es de 4 años.

5. Justifica todos los pagos

Hacienda exige una trazabilidad completa:

• Escrituras de compra y venta.
• Transferencias bancarias (no valen pagos en efectivo).
• Facturas nominativas de reformas incluidas en la reinversión.
• Contrato de préstamo hipotecario, si lo hay.

Sin justificantes, la Administración puede denegar la exención.

6. Indícalo en tu declaración de la Renta

En la declaración debes marcar la opción de exención por reinversión en vivienda habitual y detallar los datos de la operación

Si se te olvidó hacerlo, tienes un plazo de 4 años para solicitar rectificación y recuperar tu derecho.

7. Prevé los gastos e impuestos adicionales

Aunque reinviertas, hay otros gastos asociados a la venta que debes tener en cuenta:

• Plusvalía municipal (IIVTNU): se paga si ha habido incremento del valor del suelo.
• Notaría, Registro y cancelación de hipoteca.
• Certificado de eficiencia energética.
• Comisión inmobiliaria, si contratas agencia.

📌 Fuente oficial: Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife – Plusvalía municipal

Preguntas frecuentes

¿Puedo reinvertir en una vivienda en construcción?

Sí, siempre que empieces a pagar en un máximo de 2 años desde la venta y la vivienda esté terminada en un plazo de 4 años.

¿Y si la nueva vivienda está a nombre de mi pareja?

La reinversión solo se aplica si la vivienda está a nombre del mismo contribuyente que vendió la anterior.

¿Puedo alquilar la nueva vivienda al principio?

No. Para aplicar la exención, debe convertirse en tu residencia habitual en los 12 meses siguientes.

¿Puedo incluir una reforma como parte de la reinversión?

Sí, siempre que se realice en la nueva vivienda y quede acreditada con factura nominativa y pago bancario.

¿Y si compro la nueva vivienda fuera de Canarias?

Es posible. La exención se aplica en todo el territorio español, aunque cada comunidad puede tener bonificaciones adicionales en otros impuestos.

Conclusión

Vender tu vivienda habitual para comprar otra es una operación que puede ahorrarte miles de euros en impuestos si cumples con los requisitos. La clave está en planificar la reinversión, justificar todos los pagos y respetar los plazos.

✔ En resumen: una buena estrategia fiscal te permite vender y comprar sin perder liquidez ni pagar de más. Si quieres hacerlo con garantías, puedes apoyarte en profesionales que conozcan tanto la normativa estatal como las particularidades fiscales de Canarias.

👉 Descubre cómo hacerlo paso a paso en nuestra sección Vender en Canarias, donde encontrarás guías detalladas para cada isla y municipio.